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Articulo de referencia

Breskvar contra Wall

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Breskvar v Wall [ 1 ] fue un caso judicial australiano, resuelto por el Tribunal Superior el 13 de diciembre de 1971. El caso constituyó una decisión influyente en el derecho inmobiliario, específicamente en lo referente al efecto de obtener la titularidad mediante el registro bajo el sistema de registro Torrens , la aplicación de la excepción de fraude al principio de inatacabilidad y si el precedente de Frazer v Walker [ 2 ] debía seguirse en Australia. El Tribunal Superior siguió el precedente de Frazer v Walker al confirmar que un comprador de buena fe a título oneroso, sin conocimiento del fraude, obtuvo un título efectivo, incluso si la persona a quien le compró la propiedad fue registrada fraudulentamente contra el propietario original.

El caso es conocido principalmente por la descripción sucinta del sistema Torrens de registro de títulos realizada por el Presidente del Tribunal Supremo, Garfield Barwick, quien afirmó que "no es un sistema de registro de títulos, sino un sistema de títulos por registro". [ 3 ] [ 4 ]

Hechos

En esencia, se trataba de una disputa entre dos partes inocentes, los Breskvar y Alban Pty Ltd, por la propiedad de un terreno de dos acres en Acacia Ridge , Brisbane. Ambas partes fueron víctimas de fraude por parte de Petrie y Wall. Quien ganara el litigio se convertiría en el propietario del terreno, mientras que la otra parte tendría que reclamar una indemnización a Petrie y Wall. Emilie y Franc Breskvar eran los propietarios registrados del terreno. Obtuvieron un préstamo de $1200 de Petrie y le entregaron los documentos de propiedad y los papeles de transferencia como garantía. Petrie insertó fraudulentamente el nombre de su nieto, GW Wall, en los papeles de transferencia y los registró en la Oficina de Títulos. Petrie, en nombre de Wall, vendió la propiedad por $3500 a Alban Pty Ltd, quienes desconocían el fraude. Los Breskvar intentaban vender el terreno cuando descubrieron que Wall figuraba como propietario registrado y presentaron una anotación preventiva para impedir la venta. La anotación preventiva se presentó después de que se completó la venta a Alban Pty Ltd, pero antes de que se registrara la transferencia. [ 5 ]

Ensayo

En ese momento, había dos enfoques sobre la inatacabilidad del título bajo el sistema Torrens. La opinión predominante, conocida como la teoría de la inatacabilidad diferida, era que el título solo se volvía inatacable al registrarse una transferencia posterior a un comprador de buena fe a título oneroso. [ 5 ] [ 6 ] Bajo la teoría diferida, debido a que Alban Pty Ltd no estaba registrada, el título de Wall podía ser anulado por fraude. El argumento de Breskvars era, en efecto, que Wall nunca tuvo título de propiedad y, por lo tanto, no podía transferir ningún título a Alban Pty Ltd. Esto se debía a que la transferencia a Wall era fraudulenta y a que el nombre de Wall no figuraba en la transferencia al momento de la firma y, por lo tanto, la transferencia era nula según la Ley del Timbre de 1894 (Queensland). [ 5 ] La teoría diferida había sido rechazada por el Consejo Privado en Frazer v Walker . [ 2 ] Si los Breskvar fracasaban en su impugnación del registro, entonces la cuestión era si su interés equitativo en el terreno debía tener prioridad sobre el interés equitativo de Alban Pty Ltd, como comprador de buena fe a título oneroso. La dificultad con la reclamación de los Breskvar a este respecto radicaba en que habían facilitado el fraude al firmar una transferencia de propiedad en blanco. [ 5 ]

En el Tribunal Supremo de Queensland, el juez Graham Hart siguió el precedente de Frazer v Walker y dictaminó que Alban Pty Ltd era un comprador de buena fe a título oneroso, sin conocimiento del fraude, y que tenía derecho a ser inscrito como propietario del terreno. Los Breskvar recibieron una indemnización por daños y perjuicios contra Petrie y Wall y fueron obligados a pagar las costas judiciales de Alban Pty Ltd. Los Breskvar podrían recuperar dichas costas de Petrie y Wall, si estos tenían capacidad de pago. [ 5 ] [ 7 ]

Los Breskvar apelaron directamente ante el Tribunal Superior. Si bien Petrie y Wall habían comparecido ante el Tribunal Supremo, no comparecieron ante el Tribunal Superior. [ 1 ]

Juicio

Juez Presidente Barwick

La sentencia principal fue dictada por el Presidente del Tribunal Supremo, Garfield Barwick, con quien coincidieron los magistrados Victor Windeyer , William Owen y Harry Gibbs .

  • «Una inscripción que resulta de un instrumento nulo es efectiva según los términos de la inscripción. No importa cuál sea la causa o razón por la cual el instrumento sea nulo». [ 3 ]
  • 'el derecho a demandar para recuperar la tierra... es una reclamación equitativa' [ 8 ]
  • Antes de que se presentara la reclamación equitativa, un comprador de buena fe a título oneroso y sin conocimiento intervino, otorgando a un tercero un interés equitativo en el terreno. [ 9 ]
  • «La prioridad de la creación de ese derecho solo se perderá por alguna conducta de los demandantes que haya contribuido a la presunción, falsa como se demostró, sobre la cual actuó el titular del derecho de competencia cuando se creó dicho derecho. En este caso, los apelantes dotaron al segundo demandado de los medios para inscribirse en el registro». [ 10 ]
  • Barwick CJ, coincidió con el fallo de la Corte Suprema de que, debido a la conducta de Breskvars ( demandante ) al proporcionar los medios de transferencia a GP Wall (segundo demandado), su equidad, aunque anterior en el tiempo, se pospuso al interés equitativo del tercero comprador de buena fe a título oneroso y sin previo aviso. [ 10 ]

Juez McTiernan

  • «En mi opinión, la decisión del Consejo Privado en Frazer v Walker exige la conclusión de que el certificado de título de Wall era válido frente a todo el mundo, excepto, por supuesto, frente a los Breskvars defraudados». [ 11 ]
  • «Cuando la transferencia que los apelantes habían hecho a Petrie [segundo demandado] se completó con el nombre de Wall como comprador, operó, a mi juicio, como una declaración, dirigida a cualquier persona que pudiera tomarla sin conocimiento de los derechos de los apelantes, de que Wall tenía un derecho real sobre la tierra que tenía derecho a transferir a su vez». [ 12 ]
  • «Además de la prioridad en el tiempo, la prueba para determinar qué acreedor hipotecario tiene mejor derecho debe ser si alguno ha sido culpable de algún acto u omisión que perjudique su reclamación». [ 12 ]
  • «[E]l interés de Alban [3.ª Defensa] debe tener primacía». [ 13 ]

Juez Menzies

  • «Los apelantes pueden, no me cabe duda, impugnar el título de Wall. Sin embargo, para tener éxito a expensas de Alban Pty. Ltd., deben ir más allá de lo que deben hacer contra Wall. Deben demostrar o bien que Wall no tenía ningún título, o bien que su reclamación tiene preferencia sobre la de Alban Pty. Ltd.». [ 14 ]
  • «El caso Frazer v Walker no fue un caso de conflicto entre intereses no registrados». [ 15 ]
  • «Ahora debe reconocerse que, en ausencia de fraude por parte del cesionario o de alguna otra excepción prevista en la ley, se puede adquirir un título irrevocable en virtud de una transferencia nula. Me parece que, en consecuencia, cuando existe fraude o alguna de las demás excepciones previstas en la ley a la irrevocabilidad, el cesionario obtiene, mediante el registro de una transferencia nula, un título revocable». [ 15 ]
  • En contraste con ' Gibbs v Messer [ 6 ] donde, como ha explicado el Consejo Privado, no había ningún propietario registrado real, sino solo una persona ficticia'. [ 16 ]
  • «Las autoridades ya citadas establecen que el derecho o la reclamación de los apelantes, a falta de un buen motivo para distinguirlos, debe posponerse y resulta necesario determinar si el artículo 53(5) de la Ley del Timbre ofrece algún motivo para tal distinción». [ 17 ]
  • «Lo que dice [el artículo 53(5) de las Leyes del Timbre] es que ninguna transferencia firmada en blanco “será válida ni en derecho ni en equidad”». [ 16 ]
  • «Sin embargo, al ejecutar la transferencia en blanco, infringieron el artículo 53(5) de las Leyes del Timbre, y fue precisamente esa infracción [de los Breskvar] lo que permitió a Wall, haciendo caso omiso de dicho artículo, registrarse como propietario». [ 17 ]

Juez Walsh

  • Si Breskvars hubiera actuado antes que el tercero, habría podido recuperarlo a pesar del registro de título de Wall. [ 18 ]
  • «Cuando se registró la transferencia, entonces... “el registro de Wall como propietario registrado fue efectivo para conferirle el título y privar a los demandantes del mismo”». [ 19 ]
  • «Los apelantes pusieron en manos de Wall un memorándum de transferencia en un formato que le permitía completarlo de tal manera que pareciera una transferencia absoluta válida de la propiedad de los apelantes. Permitieron que Petrie tuviera posesión del certificado de título. De este modo, permitieron que Petrie obtuviera la inscripción de Wall como propietario de una propiedad en pleno dominio ». [ 20 ]
  • «Estos actos de los apelantes, junto con su omisión en el momento pertinente de inscribir en el registro cualquier aviso de cualquier interés que conservaran en el terreno, permitieron a Wall y a su agente Petrie presentar ante un posible comprador que Wall tenía un derecho de propiedad libre de cargas en pleno dominio sobre el terreno». [ 20 ]
  • 'En este sentido, su conducta fue precisamente la misma que la descrita en Abigail v Lapin , [ 21 ] que se consideró que posponía la equidad de la persona que, mediante esa conducta, permitió que se hiciera una declaración en cuya fe otra persona adquirió un interés equitativo. [ 20 ]

Secuelas

La apelación de los Breskvar fue desestimada y se les exigió que pagaran las costas judiciales del recurso. El profesor Peter Butt afirma que el efecto del caso Breskvar contra Wall fue el siguiente:

El título bajo el sistema Torrens deriva del acto del Registrador General al registrar un instrumento —el acto de un funcionario público que actúa bajo autoridad legal—, no del acto de las partes al ejecutar el instrumento. ... El registro es la fuente del título: confiere a la persona registrada como propietaria un título que no existía previamente. ... La validez del Registro confiere al propietario registrado de un interés en un terreno con título Torrens un «título inatacable» sobre ese interés. Por «título inatacable» sobre un interés se entiende un título que no puede ser anulado por razón de un defecto existente en el título antes de que el interés fuera registrado. [ 22 ] [ 23 ]

Los Breskvar intentaron recuperar el dinero contra Petrie y Wall. Al no tener éxito, solicitaron una indemnización al fondo de garantías en virtud del artículo 127 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria de 1861-1976 (Queensland). Una reclamación en virtud de este artículo debía presentarse en un plazo de seis años. Los Breskvar argumentaron que el plazo de seis años comenzaba a contar desde que la sentencia no se había ejecutado. El juez Peter Connolly rechazó su reclamación, sosteniendo que el plazo de seis años comenzaba a contar desde que los Breskvar fueron privados de su terreno en 1968, señalando que «En muchos casos, un demandante en virtud del artículo 126 no tendría forma de saber que el demandado podría resultar insolvente cuando, tras litigar su reclamación y posiblemente interponer una o varias apelaciones, finalmente ejecutara la sentencia. ... Esto significa que, para él, el plazo de prescripción de seis años es realmente ilusorio». [ 24 ] [ 25 ]

Referencias

  1. ^ Breskvar contra Wall [ 1971 ] HCA 70 , (1971) 126 CLR 376 (13 de diciembre de 1971), Tribunal Superior .
  2. 1 2 Frazer v Walker [ 1966 ] UKPC 27 , [1967] 1 AC 569, Consejo Privado (en apelación de Nueva Zelanda) . LawCite .
  3. 1 2 126 CLR , pág. 386, Barwick CJ en [15].
  4. ↑ Castle Constructions Pty Limited v Sahab Holdings Pty Ltd [ 2013 ] HCA 11 , (2015) 254 CLR 425 (10 de abril de 2013), Tribunal Superior .
  5. 1 2 3 4 5 Teh, Gim L (1974). "Breskvar v Wall: ¿El fin de la inatacabilidad diferida?" . Revista de Derecho de la Universidad de Melbourne .(1974) 9(3) Revista de Derecho de la Universidad de Melbourne 381
  6. 1 2 Gibbs v Messer [ 1891 ] UKPC 1 , [1891] AC 248, Consejo Privado (en apelación de Victoria) .
  7. ↑ Breskvar contra Wall [1972] Qd R 28, Tribunal Supremo (Qld) .
  8. ↑ 126 CLR , pág. 387, Barwick CJ en [20].
  9. ↑ 126 CLR , pág. 387, Barwick CJ en [18].
  10. 1 2 126 CLR , págs. 388–389, Barwick CJ en [21].
  11. ↑ 126 CLR , pág. 391, McTiernan J.
  12. 1 2 126 CLR , pág. 393, McTiernan J.
  13. ↑ 126 CLR , pág. 394, McTiernan J.
  14. ↑ 126 CLR , pág. 395, Menzies J.
  15. 1 2 126 CLR , pág. 397, Menzies J.
  16. 1 2 126 CLR , pág. 398, Menzies J.
  17. 1 2 126 CLR , pág. 399, Menzies J.
  18. ↑ 126 CLR , pág. 401, Walsh J.
  19. ↑ 126 CLR , pág. 407, Walsh J.
  20. 1 2 3 126 CLR , pág. 409, Walsh J.
  21. ↑ Abigail v Lapin [ 1934 ] UKPC 33 , [1934] AC 491 en 506, Consejo Privado (en apelación de Australia) .
  22. ↑ Butt, Peter (2010). Derecho de Tierras (6.ª ed.). Law Book Co., págs. [20 12] a [20 15]. ISBN    9780455225326.
  23. ↑ Sahab Holdings Pty Ltd contra Registrador General [ 2011 ] NSWCA 395
  24. ↑ Breskvar contra Wall [1978] Qd R 187, Tribunal Supremo (Qld) .
  25. ↑ "Casos recientes" (1978) 52 Australian Law Journal 333.