Préstamo puente

Para plazos típicos de hasta 12 meses, se pueden aplicar cargos de 2 a 4 puntos. Los índices de préstamo a valor (LTV) generalmente no superan el 65 % para propiedades comerciales ni el 80 % para propiedades residenciales, según el valor de tasación.

Un préstamo puente puede ser cerrado, lo que significa que está disponible por un período de tiempo predeterminado, o abierto, en el sentido de que no hay una fecha de pago fija (aunque puede haber un pago requerido después de cierto tiempo). ^{[ 6 ]}

Por lo general, un préstamo puente con garantía hipotecaria de primer rango está disponible con un LTV (relación préstamo-valor) más alto que un préstamo puente con garantía hipotecaria de segundo rango debido al menor nivel de riesgo que implica; sin embargo, muchos prestamistas del Reino Unido evitan por completo los préstamos con garantía hipotecaria de segundo rango.

Un menor porcentaje de financiación (LTV, por sus siglas en inglés) también puede atraer tipos de interés más bajos, lo que refleja un menor nivel de riesgo crediticio, aunque las comisiones iniciales, los honorarios legales de los prestamistas y los pagos de tasación pueden permanecer fijos.

• Los promotores inmobiliarios suelen obtener un préstamo puente para financiar un proyecto mientras tramitan los permisos. Dado que no hay garantía de que el proyecto se lleve a cabo, el préstamo podría tener un tipo de interés elevado y provenir de una entidad financiera especializada que asuma el riesgo. Una vez que el proyecto cuenta con todos los permisos necesarios, puede acceder a préstamos de fuentes más convencionales con tipos de interés más bajos, plazos más largos y importes mayores. Posteriormente, se obtendría un préstamo para la construcción que permitiría liquidar el préstamo puente y financiar la finalización del proyecto. ^{[ 7 ]}
• Un consumidor está adquiriendo una nueva vivienda y planea realizar un pago inicial con el dinero de la venta de su casa actual. La compra de la vivienda actual no se formalizará hasta después de la compra de la nueva. Un préstamo puente permite al comprador obtener capital de su vivienda actual y usarlo como pago inicial para la nueva, con la expectativa de que la venta de la vivienda actual se concrete en un plazo breve y el préstamo puente sea reembolsado.
• Un préstamo puente puede ser utilizado por una empresa para garantizar la continuidad de sus operaciones durante un período en el que, por ejemplo, un socio principal desea retirarse mientras que otro desea continuar con el negocio. El préstamo puente podría basarse en el valor de las instalaciones de la empresa, lo que permitiría obtener fondos a través de otras fuentes, como una compra de acciones por parte de la gerencia.
• Una propiedad puede ofrecerse con descuento si el comprador puede completar la transacción rápidamente, compensando dicho descuento los costos del préstamo puente a corto plazo utilizado para la compra. En las subastas inmobiliarias, donde el comprador dispone de tan solo 14 a 28 días para formalizar la compra, un préstamo a largo plazo, como una hipoteca para inversión inmobiliaria, podría no ser viable en ese plazo, mientras que un préstamo puente sí lo sería.

La financiación a corto plazo, similar a los préstamos puente modernos, estaba disponible en el Reino Unido ya en la década de 1960, pero generalmente solo a través de bancos comerciales y sociedades de crédito hipotecario para clientes conocidos. ^{[ 11 ]} El mercado de préstamos puente siguió siendo pequeño hasta el nuevo milenio, con un número limitado de prestamistas.

Los préstamos puente se hicieron cada vez más populares en el Reino Unido después de la recesión mundial de 2008-2009 , con un volumen de préstamos brutos que se duplicó con creces, pasando de 0.800 millones de libras esterlinas en el año que finalizó en marzo de 2011 a 2.200 millones de libras esterlinas en el año que finalizó en junio de 2014. Esto coincidió con una marcada disminución de los préstamos hipotecarios convencionales en el mismo período, ya que los bancos y las sociedades de crédito hipotecario se mostraron más reacios a conceder préstamos para vivienda. ^{[ 12 ] [ 6 ]}

El valor total de los importes pendientes de los préstamos residenciales en el primer trimestre de 2016 fue de 1.304,5 mil millones de libras esterlinas, un aumento del 1,0% en comparación con el cuarto trimestre de 2015 y un aumento del 3,4% en los últimos cuatro trimestres. ^{[ 13 ]}

A medida que aumentaba la popularidad de los préstamos puente, también crecía la controversia en torno a ellos. En 2011, la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) advirtió a los compradores de vivienda que no utilizaran los préstamos puente como sustitutos de las hipotecas ordinarias, expresando su temor de que algunos intermediarios hipotecarios pudieran estar tergiversando su idoneidad. ^{[ 14 ]}

En febrero de 2026, el mercado de préstamos puente del Reino Unido sufrió una importante perturbación cuando Market Financial Solutions , un importante prestamista especializado con una cartera de préstamos de 2400 millones de libras esterlinas, entró en concurso de acreedores tras las acusaciones de irregularidades en las garantías y doble pignoración de activos. El Tribunal Superior designó administradores conjuntos de AlixPartners el 25 de febrero de 2026, ^{[ 15 ]} y los acreedores posteriormente informaron de un déficit de aproximadamente 930 millones de libras esterlinas vinculado a las supuestas dobles pignoraciones. ^{[ 16 ] [ 17 ]}

En el Reino Unido, los préstamos puente se utilizan tanto en el ámbito empresarial como en el inmobiliario . En el primero, se utilizan normalmente para liberar capital y así aumentar el flujo de caja . En el segundo, los utilizan quienes se mudan de casa para "romper" las cadenas de compraventa de propiedades, proporcionando una fuente de financiación a corto plazo cuando hay un retraso entre la venta y la fecha de entrega, los compradores que pujan por una propiedad en una subasta , y los propietarios y promotores inmobiliarios para obtener financiación para reformas y una venta rápida ^{[ 12 ]} o para rehabilitar una propiedad que se considera inhabitable antes de obtener una hipoteca ordinaria.

Los préstamos puente pueden estar garantizados con una primera o segunda hipoteca sobre bienes inmuebles, incluidos inmuebles comerciales , propiedades para alquilar, propiedades en mal estado y terrenos o solares edificables. Los plazos de los préstamos suelen ser de hasta 18 meses, con intereses compuestos mensuales; por lo tanto, suelen ser más caros que otros tipos de préstamos hipotecarios garantizados. ^{[ 12 ]}

Los préstamos puente se definen como «abiertos» o «cerrados». Un préstamo es cerrado si el prestatario tiene un plan de reembolso claro y creíble o una estrategia de salida establecida, como la venta de la garantía del préstamo o financiación a largo plazo. ^{[ 18 ]} Los préstamos puente abiertos son más riesgosos tanto para el prestatario como para el acreedor debido a la mayor probabilidad de impago .

Los préstamos puente garantizados con una primera hipoteca sobre una propiedad en la que residirá el prestatario o un familiar cercano se consideran contratos hipotecarios regulados y, por lo tanto, están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). ^{[ 19 ]} Los préstamos puente vendidos a arrendadores y promotores inmobiliarios generalmente no están regulados; sin embargo, si el ocupante de la propiedad de alquiler sobre la que se garantiza el préstamo es o será un familiar cercano del prestatario, la regulación de la FCA seguirá aplicándose. ^{[ 20 ]}

Existe una excepción en el caso de propiedades de uso mixto, donde el prestatario o un familiar cercano ocupará menos del 40 % de la propiedad. El 21 de marzo de 2016, el Reino Unido implementó la Directiva paneuropea de crédito hipotecario (MCD). Según las normas definitivas de la FCA, el umbral del 40 % se mantuvo como criterio para un contrato hipotecario regulado, por lo que la «regla del 40 %» sigue aplicándose a los préstamos puente garantizados con propiedades de uso mixto. ^{[ 21 ]}