Comprar para alquilar

En los últimos años, el gobierno ha tomado medidas para proteger a los inquilinos, incluidos los sistemas obligatorios de protección de depósitos por parte de terceros y la concesión de licencias obligatorias para viviendas de ocupación múltiple (HMO, por sus siglas en inglés).

La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025, que recibió la aprobación real el 27 de octubre de 2025, abolió los desahucios "sin causa justificada" previstos en la Sección 21 en el sector de alquiler privado.

Una investigación realizada en virtud de la Ley de Libertad de Información y publicada en abril de 2026 reveló una preparación desigual de las autoridades locales antes de la entrada en vigor de la Ley, ya que solo seis de los 20 ayuntamientos encuestados confirmaron estar preparados para aplicar el nuevo régimen a partir del 1 de mayo de 2026. ^{[ 10 ]}

La opinión del mercado es que la Ley reducirá la oferta de propiedades disponibles y aumentará los precios de los alquileres. ^{[ 11 ]}

En diciembre de 2025, el precio medio de la vivienda en el Reino Unido alcanzó las 270.000 libras esterlinas, con un mercado que mostraba variaciones regionales: Londres cayó un 1%, mientras que el noreste subió un 4,6%. ^{[ 12 ]}

Hasta 2015, la política gubernamental respecto a la compra para alquilar había sido relativamente benigna, pero esto cambió en los Presupuestos y la Declaración de Otoño de 2015. ^{[ 13 ]} Se tomaron cuatro medidas importantes para reducir el atractivo de la inversión:

1. Restricción de la desgravación fiscal sobre los gastos de financiación hipotecaria únicamente al tipo impositivo básico.
2. Eliminación del 10% del margen por "desgaste".
3. Introducción de un recargo adicional del 3% en el impuesto de timbre .
4. Calendario de pagos acelerado para el impuesto sobre las ganancias de capital adeudado.

Estas medidas, en conjunto, incrementaron el coste de adquisición, tenencia y venta de propiedades destinadas al alquiler. La restricción de los intereses hipotecarios (conocida como Sección 24) afectó especialmente a los contribuyentes con mayores ingresos, quienes anteriormente podían deducir el coste total de los intereses hipotecarios de los ingresos por alquiler antes de calcular los impuestos. El recargo del 3 % en el impuesto de timbre añadió miles de libras a los costes de compra, mientras que la eliminación de la deducción por desgaste obligó a los arrendadores a justificar los gastos reales en lugar de solicitar una deducción a tanto alzado.

(Los cambios en torno a las desgravaciones fiscales sobre los costes de financiación hipotecaria mencionados anteriormente implican que los arrendadores solo pueden deducir el equivalente a la desgravación del tipo básico en su declaración de la renta, lo que puede provocar que su tributación personal se traslade a un tramo impositivo superior , incluso si no perciben ingresos suficientes para justificarlo en otras circunstancias. ^{[ 14 ]} )

El gobierno también ha tomado medidas para mejorar la recaudación de impuestos de los propietarios de viviendas de alquiler en los últimos años; entre estas medidas se incluyen:

• Otorgar a HMRC acceso a los sistemas de protección de depósitos de terceros (véase más arriba).
• Obligación de que las agencias inmobiliarias comuniquen los datos del propietario a la Hacienda Pública británica (HMRC).
• Dar acceso a HMRC a los detalles de las licencias de viviendas de ocupación múltiple (véase más arriba).
• Se han desplegado equipos especiales de la HMRC (Agencia Tributaria británica) para dar caza a los propietarios que evaden impuestos.

Los datos de HMRC de enero de 2026 mostraron una recaudación del impuesto sobre las ganancias de capital de 16.985 millones de libras esterlinas, un aumento del 69 % con respecto al año anterior. Este incremento se atribuyó en parte a que los propietarios se deshicieron de activos antes de los cambios presupuestarios de octubre de 2024, que aumentaron los tipos impositivos del impuesto sobre las ganancias de capital en las propiedades residenciales. ^{[ 15 ]}

Los ingresos por el impuesto de timbre sobre la propiedad inmobiliaria alcanzaron los 15.400 millones de libras esterlinas en los 12 meses hasta enero de 2026, lo que supone un aumento interanual del 18%. ^{[ 16 ]}

El análisis de los datos de HMRC y Companies House para 2025 mostró que se formaron un récord de 66.587 nuevas empresas de compra para alquiler durante el año, mientras que los ingresos del Impuesto sobre Ganancias de Capital para todo el año alcanzaron los 20.600 millones de libras esterlinas, un aumento del 44 por ciento, ya que los arrendadores continuaron abandonando la propiedad personal en favor de estructuras de sociedades limitadas. ^{[ 17 ]} El umbral de tipo cero se ha mantenido congelado en 125.000 libras esterlinas desde 2014, mientras que el precio medio de la vivienda en el Reino Unido aumentó a 270.000 libras esterlinas en diciembre de 2025, lo que hizo que más transacciones entraran en tramos imponibles. ^{[ 18 ]}

El uso de vehículos de propósito especial (SPV) para la inversión en alquiler ha crecido significativamente desde que se introdujeron los cambios en la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios en 2017. Para 2025, el 43 % de las compras de viviendas hipotecadas para alquiler se realizaron a través de sociedades limitadas, frente al 35 % en 2024 y solo el 7,5 % en 2018. ^{[ 19 ]} En 2025, se constituyeron 49.029 nuevas empresas específicamente para la compraventa de bienes inmuebles, lo que elevó el número total de empresas activas en esta categoría a 274.315.

Una encuesta de 2026 reveló que el 29 % de los propietarios poseen propiedades exclusivamente a través de sociedades limitadas, mientras que el 65 % ha creado al menos una sociedad instrumental (SPV). Esta tendencia es particularmente marcada entre los propietarios más jóvenes, ya que el 57 % de las propiedades de propietarios de entre 25 y 34 años se encuentran bajo estructuras de sociedades limitadas. ^{[ 20 ]}

La Autoridad de Regulación Prudencial regula a un gran número, pero no a todos, los prestamistas de viviendas para inversión inmobiliaria.

Fase I

En septiembre de 2016, la PRA anunció como fecha límite el 1 de enero de 2017 para que las entidades crediticias implementaran los nuevos estándares mínimos de evaluación de riesgos recomendados para las solicitudes de préstamos para inversión inmobiliaria.

La PRA declaró que la determinación de la asequibilidad debe incorporar un cálculo del índice de cobertura de intereses (ICR, por sus siglas en inglés), que definió como: "la relación entre los ingresos mensuales de alquiler esperados de la propiedad de compra para alquilar y los pagos mensuales de intereses que tienen en cuenta los probables aumentos futuros de las tasas de interés".

En el momento de su Declaración de Supervisión SS 13/16, ^{[ 21 ]} en septiembre de 2016, el estándar de la industria hipotecaria para establecer el umbral mínimo de ICR era del 125 %. Posteriormente, la mayoría de los prestamistas establecieron un umbral mínimo de ICR del 145 %.

Las directrices de la PRA fueron más allá, recomendando que los prestamistas evaluaran la capacidad del prestatario para mantener los pagos mensuales de la hipoteca si los tipos de interés subieran en el futuro, sugiriendo que las empresas aplicaran un tipo de interés mínimo supuesto del 5,5 %.

Fase II ^{[ 22 ]}

Las entidades crediticias sujetas a las normas de la PRA tuvieron que interpretar un segundo conjunto de cambios e implementarlos antes del 30 de septiembre de 2017. En la segunda fase de las normas de la PRA, el proceso de evaluación crediticia aplicado por las entidades se volvió mucho más estricto, especialmente para los propietarios de viviendas de alquiler que poseían cuatro o más propiedades, denominados "propietarios de cartera".

En la Declaración de Supervisión (SS13/16), la PRA declaró:

La PRA espera que las empresas reconozcan que la experiencia y las habilidades adquiridas en préstamos para inversión inmobiliaria no se traducen automáticamente en habilidades equivalentes al evaluar a propietarios con carteras de inmuebles. Otorgar préstamos a este tipo de propietarios es inherentemente más complejo debido al volumen total de deuda, los flujos de efectivo y los costos derivados de múltiples arrendamientos, así como los riesgos potenciales de la concentración de propiedades o geográfica.

Con los cambios introducidos por la PRA, las entidades crediticias debían ahora analizar con mayor profundidad las finanzas de los prestatarios. Sin embargo, la interpretación de las nuevas normas varió considerablemente entre ellas: algunas optaron por dejar de ofrecer productos de compra para alquilar a los inversores inmobiliarios con cartera de propiedades, mientras que otras adoptaron enfoques diferentes para la evaluación crediticia de este segmento. Los inversores inmobiliarios con cartera de propiedades deben ahora presentar mucha más información sobre sus propiedades, ingresos por alquiler y planes de negocio que la que se exigía antes de este cambio.