Sector privado de alquiler

El sector de alquiler privado (PRS) es una clasificación de tenencia de vivienda en el Reino Unido según lo describe el Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local , un departamento del gobierno del Reino Unido que monitorea la oferta nacional de vivienda.

Otras clasificaciones son:

• Ocupado por el propietario
• Alquilado a propietarios sociales registrados (asociación de vivienda)
• Alquilado a las autoridades locales

En 2014, el sector privado de alquiler estaba formado por 2,7 millones de viviendas en el Reino Unido, o alrededor del 10 por ciento del parque de viviendas total. De este total, 2,4 millones estaban en Inglaterra , lo que representa el 12 por ciento del parque de viviendas inglés. El sector había crecido más del 10 por ciento en los diez años anteriores y, según el Centro de Investigación Económica y Empresarial , se pronosticaba que crecería un 40 por ciento más en los próximos diez años ^{[ cita requerida ]} . Sin embargo, las medidas gubernamentales introducidas por George Osborne como Ministro de Hacienda tenían como objetivo reducir su tamaño, y el sector comenzó a contraerse en 2017.

Durante la mayor parte del siglo XX, el sector privado de alquiler estuvo en decadencia a largo plazo. La combinación del crecimiento de la ocupación de viviendas por parte de propietarios y el papel de los ayuntamientos, consejos municipales y consejos de distrito como propietarios sociales, a través de la vivienda pública y, más tarde, el movimiento de asociaciones de vivienda , contribuyó a un declive del sector privado de alquiler.

La creciente prosperidad y la promoción de la propiedad de la vivienda Las políticas del Gobierno de Su Majestad llevaron la ocupación de viviendas por parte de sus propietarios a su punto máximo entre 1985 y 1987, al tiempo que reducían el sector del alquiler privado. Durante este período, las viviendas ocupadas por sus propietarios aumentaron un 24 por ciento, mientras que el sector del alquiler privado se contrajo un 10 por ciento.

El crecimiento del PRS se vio obstaculizado por un régimen regulatorio que desalentaba a los propietarios. Debido a los alquileres regulados, los rendimientos rentables limitados y la legislación sobre inquilinos, el derecho de los propietarios a recuperar su propiedad de un inquilino moroso se había visto ampliamente limitado.

Esta decadencia a largo plazo fue detenida por la Ley de Vivienda de 1988. Esta introdujo una reestructuración radical de la ley de propietarios e inquilinos, y en particular introdujo el contrato de arrendamiento seguro de corta duración (AST, por sus siglas en inglés) y los aspectos de las secciones 21 y 8. Este acuerdo hizo que la relación contractual entre el propietario y el inquilino fuera más clara y permitió a los propietarios recuperar su propiedad con relativa facilidad de un inquilino moroso. Sin embargo, el proceso todavía requiere a menudo el recurso al Servicio de Tribunales y Juzgados de Su Majestad (HMCTS, por sus siglas en inglés), y a veces puede llegar al Tribunal de Primera Instancia (Cámara de Propiedad), si hay una apelación por parte del propietario o el inquilino en relación con una notificación de la sección 21 o una orden de posesión de la sección 8. El crecimiento fue atendido por la demanda de los inquilinos, ya que las mejoras en la calidad del parque de alquileres hicieron que ser inquilino fuera una opción viable.

En 2014, Electrical Safety First y Shelter publicaron un informe conjunto en el que se examinaban las condiciones eléctricas actuales en el sector privado de alquiler. El informe concluyó que el dieciséis por ciento de los inquilinos habían experimentado problemas con peligros eléctricos solo en el último año. ^[1] El informe exige que una persona competente realice controles obligatorios cada cinco años de las instalaciones eléctricas y los aparatos eléctricos suministrados con las propiedades del sector privado de alquiler.

De igual importancia que los cambios legislativos han sido los cambios económicos y sociales que se produjeron en el decenio siguiente. La recesión que duró de 1991 a 1992 redujo el atractivo de la propiedad de la vivienda como solución completa a la necesidad de vivienda, y el impacto de niveles sin precedentes de atrasos, posesiones y caídas del valor de la vivienda sigue grabado en la conciencia nacional.

Más recientemente, los cambios sociales, especialmente el aumento del número de estudiantes y jubilados, la mayor movilidad laboral entre los jóvenes y un aumento de la inmigración, se sumaron a la demanda de viviendas de alquiler, lo que provocó un segundo período de crecimiento.

Como las autoridades locales de vivienda no pudieron ampliar la vivienda de alquiler municipal para llenar el vacío y la financiación para las asociaciones de vivienda fue limitada, el recientemente revitalizado sector privado de alquiler se expandió en respuesta a la demanda y creció un 27 por ciento en el período de 15 años hasta 2004.

En 2010, el gobierno británico realizó una encuesta a gran escala sobre el sector privado de alquiler y analizó la distribución social y económica de los propietarios privados. ^[2] Algunas de las principales conclusiones fueron las siguientes:

• El 89 por ciento de los propietarios eran particulares, responsables del 71 por ciento de todas las viviendas de alquiler privado, y un 5 por ciento adicional de los propietarios eran empresas, responsables del 15 por ciento de las viviendas.
• Más de tres cuartas partes (78 por ciento) de todos los propietarios solo poseían una única vivienda para alquilar, y solo el 8 por ciento de los propietarios afirmaron ser propietarios a tiempo completo.
• Más de tres cuartas partes (77 por ciento) de todas las viviendas en el sector de alquiler privado fueron compradas por propietarios, el 9 por ciento fueron heredadas y el 8 por ciento fueron construidas por propietarios.
• El 51 por ciento de todas las viviendas se habían adquirido desde el año 2000, el 25 por ciento en los diez años comprendidos entre 1990 y 1999 y el 24 por ciento antes de esa fecha.
• El 56 por ciento de las viviendas en el sector de alquiler privado se adquirieron mediante hipotecas, y el segundo medio de financiación más común utilizado para adquirir el 21 por ciento de las viviendas fueron los ahorros personales.
• El 89 por ciento de los propietarios eran particulares, el 5 por ciento eran empresas y el 6 por ciento eran "otras organizaciones". Estos eran responsables del 71, el 15 y el 14 por ciento, respectivamente, de todas las viviendas del sector.
• El 22 por ciento de los propietarios había alquilado propiedades durante tres años o menos, y dos tercios (69 por ciento) durante 10 años o menos. Solo el 5 por ciento había alquilado durante más de 40 años.
• En términos de prácticas formales de alquiler y gestión, casi todos los propietarios y agentes (97 por ciento) utilizaron un contrato de alquiler escrito, el 91 por ciento exigía un depósito y el 84 por ciento exigía a los inquilinos que proporcionaran una referencia.

Instituciones como los fondos de pensiones y las compañías de seguros han sido muy activas en la inversión residencial en países como Alemania y Estados Unidos, donde las propiedades residenciales privadas en alquiler representan una parte mucho mayor del stock residencial total (Alemania 60 por ciento y Estados Unidos 32 por ciento). ^[3]

En cambio, en el Reino Unido, hasta hace poco, la participación fue limitada, debido a un temor de larga data al control de los alquileres y otras preocupaciones de reputación relacionadas con la propiedad de propiedades residenciales en alquiler. Desde enero de 1990, el porcentaje de viviendas del Reino Unido en el sector privado de alquiler ha crecido del 9% al 19%, pero principalmente debido al crecimiento del inversor en compra de viviendas para alquiler , que compra la propiedad directamente o solicita una hipoteca a un banco o sociedad de crédito para comprarla y alquilarla.

Desde 2010, las instituciones del Reino Unido han mostrado un interés serio en el sector de alquiler privado, en parte alentadas por sus experiencias positivas en el mercado de alojamiento privado para estudiantes. El potencial de flujos de alquiler altos y continuos, vinculados a la inflación general, ha atraído a instituciones que buscan igualar sus perfiles de pasivos.

Los inversores han buscado en otros mercados de alquiler privados más consolidados las mejores prácticas adoptadas, lo que ha permitido el desarrollo del concepto de construcción para alquiler (B2R) en el Reino Unido, que sigue la cultura orientada al servicio del sector multifamiliar de los Estados Unidos.

La participación de los distintos inversores abarca ahora desde los propietarios individuales que poseen propiedades en alquiler y casas de ocupación múltiple (HMO), hasta diversas asociaciones de vivienda, que ahora proporcionan propiedades a unos 6 millones de inquilinos en el Reino Unido, y las empresas inmobiliarias que operan alquileres a gran escala, que se han convertido en las instituciones británicas que crearon el nuevo mercado de inversión para el desarrollo extensivo de propiedades construidas para alquilar. En conjunto, estos diferentes tipos de participación han creado un espectro bastante complejo dentro del sector del alquiler privado.

Tras los cambios en la tributación de los propietarios, con la Sección 24 de la Ley de Finanzas de 2015, que entró en vigor en abril de 2017, el sector privado de alquiler alcanzó un máximo de 2,88 millones de hogares y comenzó a reducirse de manera constante. La introducción de la Sección 24 eliminó el derecho del propietario a deducir los intereses hipotecarios y otros costos financieros, que incluían las tarifas de gestión hipotecaria, de sus ingresos por alquiler antes de calcular su obligación tributaria del impuesto sobre la renta, a la Agencia Tributaria y de Aduanas de Su Majestad (HMRC). ^[4]

En agosto de 2018, la Royal Institution of Chartered Surveyors advirtió que los propietarios de BTL más pequeños estaban siendo expulsados ​​del mercado inmobiliario del Reino Unido por la eliminación de la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios, criterios de préstamo más estrictos y un mayor impuesto de timbre sobre transacciones inmobiliarias (SDLT), y que los alquileres tendrían que aumentar alrededor de un 15 por ciento. ^[5]

En 2019, el número total de viviendas en el sector privado de alquiler había disminuido en 222.570, alcanzando su nivel más bajo desde diciembre de 2012, cuando el total había sido de 2,58 millones. Como resultado, tres asociaciones de propietarios instaron al gobierno a tomar medidas para revertir esta tendencia. ^{[4] [ enlace muerto ‍ ]}