gastos de cierre

Los gastos de cierre son los honorarios que se pagan al finalizar una transacción inmobiliaria . ^{[ 1 ]} Este momento, denominado cierre, es cuando se transfiere la titularidad de la propiedad al comprador. Los gastos de cierre corren a cargo del comprador o del vendedor. ^{[ 2 ]}

• Honorarios de abogado , pagados por una o ambas partes, por la preparación y el registro de documentos oficiales. Tanto los principales como el prestamista pueden estar representados por sus propios abogados. Generalmente, los prestamistas institucionales o comerciales los exigen para garantizar la correcta elaboración de los documentos.
• Costos de servicios de titulación , pagados por cualquiera de las partes según el contrato, pero por defecto el vendedor puede pagar la mayor parte, para la búsqueda de títulos , el seguro de títulos y posiblemente otros servicios de titulación. En algunos casos, el abogado puede realizar la búsqueda de títulos o los honorarios del abogado y los servicios de titulación pueden combinarse. Requerido por prestamistas institucionales/comerciales y, a menudo, por el contrato de bienes raíces.
• Costo de registro , pagado por cualquiera de las partes, cobrado por una entidad gubernamental para inscribir en un registro oficial el cambio de propiedad del inmueble. Requerido por el gobierno para registrar la escritura .
• Los timbres o impuestos sobre documentos o transacciones , pagados por una o ambas partes según la ubicación (área de jurisdicción), son cobrados por una entidad gubernamental como impuesto especial sobre la transacción. Requeridos por ley.
• Tarifa de levantamiento topográfico para la inspección del lote o terreno y todas las construcciones que se encuentren en él, pagada por cualquiera de las partes, para confirmar el tamaño y las dimensiones del lote y verificar si existen invasiones. Requerido por prestamistas institucionales/comerciales.
• La comisión de corretaje , pagada por el vendedor a un agente inmobiliario , compensa a los agentes involucrados en la venta por sus servicios de comercialización, búsqueda de comprador y asistencia en las negociaciones. Generalmente, las comisiones de corretaje se calculan como un porcentaje del precio de venta y se establecen en un contrato de corretaje entre el vendedor y el agente. Este último puede ofrecer a los agentes del comprador una parte de su comisión como incentivo para encontrar compradores para la propiedad. El pago es obligatorio si se utilizaron los servicios de un agente inmobiliario. Este suele ser uno de los mayores gastos de cierre.
• Los gastos de solicitud de hipoteca , pagados por el comprador al prestamista, cubren los costos de procesamiento de la solicitud. En algunos casos, el comprador paga directamente al prestamista antes del cierre, mientras que en otros, estos gastos forman parte de los costos de cierre que el comprador debe pagar al momento de la firma.
• Los puntos , pagados por el comprador al prestamista, pueden ser reembolsados ​​por el vendedor. Son una forma de interés prepagadoque el prestamista cobra como alternativa a una tasa de interés más alta en el préstamo hipotecario. Un punto equivale al uno por ciento del capital del préstamo y, por lo general, reduce la tasa de interés en 0,125 (1/8%).
• Los honorarios de tasación , generalmente pagados por el comprador (aunque ocasionalmente por el vendedor mediante negociación), son cobrados por un tasador profesional con licencia . Muchos prestamistas exigen una tasación como condición para la concesión del préstamo hipotecario . El propósito de esta tasación es verificar que el precio de venta del inmueble (en el que se basa la aprobación del préstamo) sea igual o inferior a su valor justo de mercado. ^{[ 3 ]}
• Los honorarios de inspección , generalmente pagados por el comprador ^{[ 4 ]} (aunque ocasionalmente por el vendedor), son cobrados por inspectores autorizados de viviendas, plagas u otros. Algunos prestamistas requieren inspecciones (como la inspección de termitas ) para verificar que la propiedad esté en buenas condiciones, lo cual es necesario para asegurar que la propiedad conserve el valor de garantía necesario para respaldar el préstamo hipotecario. Sin embargo, durante una transacción típica en los Estados Unidos, los honorarios de inspección ^{[ 5 ]} se pagan al momento del servicio y no al cierre.
• Las garantías para la vivienda , pagadas tanto por el comprador como por el vendedor, están disponibles para viviendas de segunda mano y cubren los principales sistemas domésticos contra reparaciones o reemplazos durante el primer año de propiedad. En ocasiones, los vendedores ofrecen estas garantías como estrategia de marketing para brindar tranquilidad a los compradores, o bien, los compradores pueden optar por adquirirlas justo antes del cierre de la operación.
• El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) lo paga el comprador, pero puede ser reembolsado por el vendedor. Los prestamistas generalmente exigen que la propiedad hipotecada esté asegurada si el pago inicial es inferior al 20 %, y suelen requerir que el comprador pague por adelantado la prima del seguro hipotecario (MIP) del primer año completo. Si el comprador no ha pagado directamente a la compañía de seguros, este monto se convertirá en otro gasto de cierre. El comprador puede solicitar la cancelación del PMI una vez que su capital alcance el 20 % del valor de mercado, y los prestamistas están obligados por ley federal a cancelarlo automáticamente una vez que el capital alcance el 22 %.
• Seguro de vivienda prepagado , abonado por el comprador por adelantado para proteger la vivienda contra incendios, terremotos, inundaciones (normalmente una póliza independiente de otros seguros contra riesgos), robos y otros siniestros. El prestamista exigirá esta cobertura. El seguro contra inundaciones puede ser obligatorio o no, dependiendo de la ubicación.
• Impuestos prediales prorrateados , pagados por el vendedor, el comprador o ambos. La mayoría de las jurisdicciones (aunque no todas) gravan los bienes inmuebles, que generalmente se pagan en una fecha específica cada año. Dado que casi todas las transacciones inmobiliarias se cierran en una fecha distinta a esta fecha anual específica, la mayoría de las transacciones deben incluir un ajuste para asegurar que tanto el vendedor como el comprador paguen su parte del impuesto predial anual, proporcional al porcentaje del año en que cada uno es propietario del inmueble. Generalmente, es un requisito de las entidades financieras institucionales/comerciales y del contrato de compraventa.
• Cuotas de la asociación de propietarios prorrateadas , pagadas por el vendedor, el comprador o ambos. Si la propiedad pertenece a una asociación de propietarios (HOA), esta se financia normalmente con las cuotas que paga cada propietario. Dado que la propiedad del vendedor y del comprador es fraccionada en el año de la transacción, es necesario realizar un ajuste para que cada propietario pague su parte proporcional. Este requisito suele ser exigido por las entidades financieras y el contrato inmobiliario.
• Intereses prorrateados , pagados por el comprador pero que pueden ser reembolsados ​​por el vendedor. La cuota mensual de la hipoteca se calcula y se paga en una fecha específica cada mes. Si el cierre no coincide con esa fecha (lo cual suele ser habitual), se debe realizar un ajuste para calcular los intereses del préstamo por los días adicionales que faltan para el primer pago.

Además de los elementos mencionados, es posible que en algunas jurisdicciones sean comunes otros conceptos, y algunas transacciones pueden incluir gastos de cierre inusuales o únicos. En Estados Unidos , la ley federal exige que todos los gastos de cierre de las transacciones residenciales financiadas con una hipoteca se documenten detalladamente en el formulario estándar HUD-1 . Esta información debe proporcionarse a las partes involucradas, pero no es necesario enviarla al gobierno. En su lugar, a menudo se requiere una declaración o manifestación del comprador y/o vendedor ante la oficina gubernamental que registra la escritura. Es posible que se requiera enviar el formulario 1099-S al Servicio de Impuestos Internos de Estados Unidos (IRS), pero la ley federal no permite cobrar por ello.

• Comparación global de los costes de transacción de propiedades residenciales , Guía Global de Propiedades