Diseño-licitación-construcción

El diseño-licitación-construcción (o diseño/licitación/construcción , y abreviado D–B–B o D/B/B según corresponda), también conocido como diseño-licitación (o "diseño/licitación"), método tradicional o licitación dura , es un método de entrega de proyectos en el que la agencia o el propietario contrata a entidades separadas para el diseño y la construcción de un proyecto.

El diseño-licitación-construcción es el método tradicional para la ejecución de proyectos y difiere en varios aspectos sustanciales del diseño-construcción . ^[1]

El método de entrega de diseño-licitación-construcción consta de tres fases secuenciales principales: ^[2]

• La fase de diseño
• La fase de licitación (o licitación )
• La fase de construcción

En esta fase, el propietario contrata a un arquitecto (o ingeniero consultor para obras de infraestructura ) para diseñar y producir documentos de licitación, incluidos planos de construcción y especificaciones técnicas, sobre los cuales varios contratistas generales a su vez ofertarán para construir el proyecto. Para proyectos de construcción, el arquitecto trabajará con el propietario para identificar las necesidades del propietario, desarrollar un programa escrito que documente esas necesidades y luego producir un diseño conceptual y/o esquemático. Luego se desarrolla este diseño inicial, y el arquitecto generalmente traerá a otros profesionales del diseño, incluidos un ingeniero estructural , a veces un ingeniero civil , ingenieros mecánicos , eléctricos y de plomería ("ingenieros MEP"), un ingeniero de protección contra incendios y, a menudo, un arquitecto paisajista para ayudar a completar los planos de construcción y las especificaciones técnicas. Los documentos de licitación terminados son coordinados por el arquitecto y el propietario para su emisión a los contratistas generales durante la fase de licitación.

Los honorarios de diseño suelen estar entre el 5 y el 10% del costo total del proyecto. ^[2]

La licitación puede ser “abierta”, en la que puede participar cualquier ofertante calificado, o “selecta”, en la que se invita a presentar ofertas a un número limitado de contratistas preseleccionados.

Los distintos contratistas generales que participan en la licitación del proyecto obtienen copias de los documentos de licitación y luego los envían a varios subcontratistas para que presenten ofertas sobre los subcomponentes del proyecto. Los subcomponentes incluyen elementos como el trabajo de hormigón, la estructura de acero, los sistemas eléctricos, el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado y el paisajismo. Pueden surgir preguntas durante el período de licitación y el arquitecto normalmente emitirá aclaraciones o correcciones a los documentos de licitación en forma de adendas. A partir de estos elementos, el contratista compila una oferta completa (o "precio de licitación") para su presentación antes de la fecha y hora de cierre establecidas (es decir, la fecha de licitación). Las ofertas pueden basarse en las cantidades de materiales en la construcción terminada (por ejemplo, como en el Reino Unido con listas de cantidades ), las operaciones necesarias para construirla (por ejemplo, como en las listas de operaciones ) o simplemente como un costo de suma global; sin embargo, estos requisitos de licitación se aclaran dentro de los documentos de licitación.

Una vez que se reciben las ofertas, el arquitecto normalmente las revisa, solicita las aclaraciones necesarias a los licitantes, investiga las calificaciones del contratista, se asegura de que toda la documentación esté en orden (incluida la garantía, si es necesaria) y asesora al propietario sobre la clasificación de las ofertas. Si las ofertas se encuentran en un rango aceptable para el propietario, el propietario y el arquitecto analizan la idoneidad de los distintos licitantes y sus propuestas. El propietario no está obligado a aceptar la oferta más baja y es habitual que otros factores, como el desempeño anterior y la calidad de otros trabajos, influyan en el proceso de selección. Sin embargo, el proyecto normalmente se adjudica al contratista general con la oferta más baja.

En caso de que ninguna de las ofertas satisfaga las necesidades del propietario, ya sea por razones económicas o de otro tipo, el propietario puede optar por rechazar todas las ofertas. El propietario tiene a su disposición las siguientes opciones:

• Volver a licitar (o volver a licitar) la construcción del proyecto en una fecha futura cuando se satisfagan las necesidades del propietario, como cuando haya dinero disponible y/o los costos de construcción bajen.
• Abandonar el proyecto por completo.
• Emitir una orden de trabajo para que el arquitecto revise el diseño (a veces sin costo para el Propietario, si se negoció previamente), de modo de hacer que el proyecto sea más pequeño o más eficiente, o reducir características o elementos del proyecto para reducir el costo. Los documentos de licitación revisados ​​pueden luego emitirse nuevamente para licitación (o volver a licitar).
• Seleccione un contratista general, como el postor que haya ofrecido la oferta más baja, o un estimador de costos experimentado para que ayude al arquitecto con los cambios de diseño destinados a reducir los costos. Este proceso se conoce a menudo como ingeniería de valor . Los documentos de licitación revisados ​​pueden luego volver a emitirse para licitación (o volver a licitar).

Una vez que se ha adjudicado la construcción del proyecto al contratista, los documentos de licitación (por ejemplo, los planos de construcción aprobados y las especificaciones técnicas) no pueden modificarse. Se deben obtener los permisos necesarios (por ejemplo, un permiso de construcción ) de todas las autoridades jurisdiccionales para que comience el proceso de construcción. Si fuera necesario realizar cambios en el diseño durante la construcción, ya sea por iniciativa del contratista, el propietario o por descubrimiento del arquitecto, el arquitecto puede emitir bocetos o aclaraciones por escrito. Se puede exigir al contratista que documente las condiciones "tal como se construyó" para el propietario.

En la mayoría de los casos, casi todos los componentes de un proyecto son suministrados e instalados por subcontratistas. El contratista general puede proporcionar trabajo con sus propios recursos, pero es común que un contratista general limite su papel principalmente a la gestión del proceso de construcción y la actividad diaria en un sitio de construcción (véase también gestión de la construcción ).

Durante la fase de construcción, el arquitecto también actúa como agente del propietario para revisar el progreso de la obra en lo que se refiere a las solicitudes de pago del Contratista y para emitir instrucciones del sitio, órdenes de cambio (u órdenes de campo) u otra documentación necesaria para facilitar el proceso de construcción y certificar que el proyecto se construye según los planos de construcción aprobados.

• Si el equipo de diseño no se mantiene actualizado con los costos de construcción ^[1] y cualquier aumento potencial de costos durante la fase de diseño, podría causar demoras en el proyecto si los documentos de construcción deben rehacerse para reducir costos.
• Los gastos de rediseño pueden ser disputados si el contrato del arquitecto no aborda específicamente la cuestión de las revisiones necesarias para reducir costos.
• Desarrollo de una mentalidad de "cuanto más barato, mejor" entre los contratistas generales que ofertan el proyecto, por lo que existe la tendencia a buscar a los subcontratistas con los costos más bajos en un mercado determinado. En mercados fuertes, los contratistas generales podrán ser selectivos sobre los proyectos a los que presentar ofertas, pero en épocas de vacas flacas, el deseo de trabajo generalmente obliga a seleccionar al postor más bajo de cada sector. Esto generalmente genera un mayor riesgo (para el contratista general) y también puede comprometer la calidad de la construcción. En casos extremos, puede conducir a disputas graves relacionadas con la calidad del producto final o a la quiebra de un subcontratista que estaba al borde de la insolvencia desesperado por obtener trabajo.
• A medida que el contratista general se incorpora al equipo después del diseño, hay pocas oportunidades para que aporte aportes sobre alternativas efectivas que se presenten.
• Pueden ejercerse presiones sobre los equipos de diseño y construcción debido a intereses en competencia (por ejemplo, economía versus calidad aceptable), lo que puede generar disputas entre el arquitecto y el contratista general y demoras asociadas en la construcción.

• El equipo de diseño vela por los intereses del propietario.
• El equipo de diseño prepara los documentos sobre los que todos los contratistas generales presentan sus ofertas. Teniendo esto en cuenta, el argumento de que "cuanto más barato, mejor" resulta inválido, ya que las ofertas se basan en documentos completos. Los elementos incompletos, incorrectos o faltantes suelen descubrirse y abordarse durante el proceso de licitación en forma de adendas.
• Garantiza la equidad para los posibles postores y mejora la toma de decisiones por parte del propietario al ofrecer una variedad de opciones posibles. También identifica nuevos contratistas potenciales.
• Ayuda al propietario a establecer precios razonables para el proyecto.
• Utiliza la competencia tanto en la selección del arquitecto como del contratista para mejorar la eficiencia y la calidad para los propietarios.

• Servicios de arquitectura
• Ingeniería arquitectónica
• Ingeniería civil
• Ingeniería de la construcción
• Software de construcción
• Gestión de la construcción
• Tribunal de contratos conjuntos
• Envíos (construcción)
• Dibujo de tienda
• Asociación público-privada