Dilapidación

Dilapidation es un término que significa un evento destructivo para un edificio, pero se usa más particularmente en plural en el derecho inglés para

1. el desperdicio cometido por el titular de una vida eclesiástica
2. el deterioro del que suele ser responsable el titular de un derecho de arrendamiento (arrendatario) cuando ha acordado entregar su propiedad en buen estado.

El término "deterioro" deriva del latín "esparcir las piedras" ( lapides ) de un edificio. ^{[ 1 ]}

En general, según el derecho inglés, un usufructuario vitalicio no tiene potestad para talar árboles, destruir edificios, etc., ni para dejar que los edificios se deterioren . Ante la ley, el titular de un beneficio eclesiástico es usufructuario vitalicio de su beneficio , y cualquier despilfarro, voluntario o involuntario, por su parte debe ser resarcido por sus administradores a su sucesor en el cargo. Los principios sobre los que se deben determinar dichos desperfectos, y la aplicación del dinero pagadero al respecto, dependen en parte del antiguo derecho eclesiástico y en parte de las leyes del Parlamento . ^{[ 1 ]}

Las cuestiones relativas a los desperfectos eclesiásticos suelen surgir en relación con la casa parroquial y demás edificios pertenecientes al beneficio eclesiástico. Los cercados , setos, zanjas y similares se incluyen entre las cosas cuya reparación recae sobre el beneficiario . En un caso precedente (Ross v. Adcock, 1868, LR 3 CP 657) se afirmó que el tribunal no conocía ningún precedente ni decisión que extendiera la responsabilidad de los albaceas de un párroco fallecido a ningún tipo de deterioro más allá de la ruina de la casa, el presbiterio u otros edificios o cercas del beneficio. Y se ha sostenido que la mera mala gestión o el mal cultivo de las tierras eclesiásticas no dará lugar a una acción por desperfectos. ^{[ 1 ]}

Para establecer la ley relativa a los daños en una base más satisfactoria, se promulgó la Ley de Daños Eclesiásticos de 1871. Los edificios a los que se aplica la ley se definen como aquellas casas de residencia, presbiterios, muros, cercas y otros edificios y cosas que el titular del beneficio está obligado por ley y costumbre a mantener en reparación. En cada diócesis , los archidiáconos y decanos rurales nombran a un inspector sujeto a la aprobación del obispo ; y dicho inspector, por orden del obispo, examinará los edificios en las siguientes ocasiones, a saber: ^{[ 1 ]}

1. cuando el beneficio eclesiástico es confiscado ;
2. cuando está vacío;
3. a petición del titular o por queja del archidiácono, decano rural o patrón .

El inspector especifica las obras necesarias y da una estimación de su coste probable. En caso de un beneficio vacante, el nuevo titular y el anterior, o sus representantes, pueden presentar objeciones al informe del inspector por cualquier motivo de hecho o de derecho, y el obispo, tras considerarlo, puede ordenar las reparaciones y su coste, del cual el anterior titular o sus representantes son responsables . La suma así indicada se convierte en una deuda del anterior titular o sus representantes con el nuevo titular, quien deberá entregar el dinero, una vez recuperado, a los gobernadores de la Fundación Queen Anne's Bounty . ^{[ 1 ]}

Los gobernadores pagan las obras al momento de su ejecución, una vez recibido el certificado del inspector; y este, cuando las obras se han completado a su entera satisfacción, emite un certificado que lo acredita, el cual, en lo que respecta al titular, lo exime de responsabilidad por daños durante los siguientes cinco años. Los edificios innecesarios pertenecientes a una residencia pueden ser demolidos por autorización del obispo y con el consentimiento del patrón. Una ley modificatoria de 1872 (Enmienda a la Ley de Daños Eclesiásticos de 1871) se refiere principalmente a los anticipos realizados por los gobernadores de la Fundación Queen Anne's Bounty para los fines de dicha ley. ^{[ 1 ]}

En el mundo de los bienes inmuebles comerciales , el término «deterioros» se refiere a los incumplimientos de las cláusulas del contrato de arrendamiento relacionados con el estado de un inmueble, y al proceso de subsanar dichos incumplimientos. ^{[ 2 ]}

Los inquilinos firman contratos de arrendamiento comercial comprometiéndose a mantener las instalaciones en buen estado; de lo contrario, se aplica la ley de daños y perjuicios. Los arrendadores pueden entregar al inquilino un informe de daños y perjuicios durante o, más comúnmente, al finalizar el contrato , detallando los incumplimientos de las cláusulas. Las opciones para el arrendador serán que el inquilino realice las obras especificadas o que este intente recuperar del inquilino el costo de reparar los desperfectos. ^{[ 3 ]} Los daños y perjuicios ocurren principalmente al final de un contrato de arrendamiento, y a menudo surgen disputas entre arrendadores e inquilinos sobre su alcance, y para llegar a una conclusión, esto inevitablemente lleva a una evaluación de la jurisprudencia anterior que se remonta a más de 100 años. En una recesión económica, los daños y perjuicios también son comunes, ya sea durante la vigencia del contrato o si el inquilino ejerce una cláusula de rescisión. ^{[ 4 ]} La mayoría de los daños y perjuicios se resuelven mediante negociación, pero existen otros métodos para demostrar la pérdida sufrida por un arrendador, como una valoración por disminución. Normalmente, tanto los propietarios como los inquilinos recibirán asesoramiento de un tasador especializado o un consultor inmobiliario.

Existen directrices formales sobre daños y perjuicios, como el protocolo de la PLA, que fue adoptado en virtud de las Reglas de Procedimiento Civil en 2012. ^{[ 5 ]} La Real Institución de Agrimensores Colegiados publica una nota orientativa sobre cómo gestionar las reclamaciones por daños y perjuicios, que actualmente se encuentra en su sexta edición. ^{[ 6 ]} La norma contable FRS12 del Consejo de Información Financiera exige a los ocupantes que presupuesten los daños y perjuicios en sus cuentas ^{[ 7 ]} lo que lleva a que más inquilinos busquen asesoramiento sobre daños y perjuicios antes de la finalización de sus contratos de arrendamiento. ^{[ 8 ]}