Traspaso de propiedades

En derecho, la transmisión de la propiedad es la transferencia del título legal de un bien inmueble de una persona a otra, o la constitución de una carga como una hipoteca o un gravamen . ^{[ 1 ]} Una transacción típica de transmisión de la propiedad consta de dos fases principales: el intercambio de contratos (cuando se crean los derechos de equidad ) y la formalización (también llamada liquidación, cuando se transfiere el título legal y los derechos de equidad se fusionan con el título legal). La ejecución electrónica de los procesos y documentos de transmisión de la propiedad se conoce como transmisión electrónica . ^{[ 2 ]}

La compraventa de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción donde se ubican. En todas las jurisdicciones, es requisito legal que los contratos de compraventa se formalicen por escrito. El intercambio de contratos implica la firma de dos copias del contrato, una de las cuales conserva cada parte. Cuando las partes se encuentran presentes, suelen firmar ambas copias, conservando cada una una, a veces mediante la entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, generalmente basta con que la copia que conserva cada parte sea firmada por la otra; de ahí que se considere que los contratos se han "intercambiado". Esta norma permite el intercambio de contratos por correo. Ambas copias del contrato de compraventa solo adquieren validez legal una vez que cada parte ha recibido una copia firmada por la otra; es decir, se considera que el intercambio se ha "completado". El intercambio por medios electrónicos generalmente no es válido, a menos que las leyes de la jurisdicción lo exijan expresamente.

Es responsabilidad del comprador de bienes inmuebles asegurarse de obtener un título de propiedad válido y libre de cargas; es decir, que el vendedor sea el propietario, tenga derecho a vender la propiedad y que no exista ningún impedimento para la constitución de una hipoteca o una reventa. Algunas jurisdicciones han legislado ciertas protecciones para el comprador, además de la posibilidad de realizar búsquedas relacionadas con la propiedad.

Un sistema de transmisión de propiedad suele estar diseñado para garantizar que el comprador obtenga el título de propiedad del terreno junto con todos los derechos inherentes al mismo, y que se le notifique cualquier restricción antes de la compra. Muchas jurisdicciones han adoptado un sistema de registro de la propiedad para facilitar la transmisión, fomentar la confianza en los registros públicos y asegurar a los compradores de terrenos que están adquiriendo un título válido. ^{[ 3 ]}

En la tradición romana, los derechos privados sobre la tierra eran exigibles incluso si eran secretos; esta tradición se mantuvo en cierta medida en Europa hasta el siglo XIX, pero los sistemas modernos ya no permiten tal secretismo. ^{[ 4 ]} En muchos países de derecho civil , las transferencias inmobiliarias suelen ser supervisadas por notarios que, tras una verificación exhaustiva, otorgan la escritura de compraventa y la envían al Registro Público . La participación de notarios de derecho civil , expertos legales cualificados delegados por el Estado (deben poseer un título universitario en Derecho), representa, además de una asistencia para las partes involucradas en el proceso de transferencia de propiedad, también una garantía para la solidez del sistema económico y la protección de las partes vulnerables. ^{[ 5 ]}

En Inglaterra y Gales , la transmisión de bienes inmuebles la suele realizar un abogado o un agente inmobiliario autorizado ; cualquiera de ellos puede contratar o supervisar a un agente inmobiliario no cualificado . Lo que se transmite, o transfiere, es un terreno o propiedad que históricamente (especialmente en Inglaterra) puede o no incluir la " casa principal " ^{[ 6 ]} , y podría incluir un huerto, cualquier dependencia y el terreno adyacente ^{[ 7 ]} si existe. ^{[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]} El mercado de transmisión de bienes inmuebles residenciales es competitivo en precio, con un gran número de bufetes de abogados y empresas de transmisión de bienes inmuebles que ofrecen un servicio similar. Es posible que una persona realice su propia transmisión de bienes inmuebles, pero requiere mucho trabajo. Si la transacción implica una hipoteca, es casi seguro que el prestamista insistirá en que se utilice un abogado para la transmisión de bienes inmuebles.

Es un mito común que la compraventa de inmuebles deba ser realizada por un abogado o gestor inmobiliario local. Esto ya no es así, pues muchos gestores inmobiliarios y abogados realizan transacciones a distancia mediante correo electrónico y tecnología en línea. ^{[ 11 ]} Sin embargo, el Colegio de Abogados advierte a los abogados que tengan cuidado con los clientes que contratan sus servicios sin tener ninguna conexión geográfica con ellos, debido al riesgo de blanqueo de capitales. ^{[ 12 ]}

En 2015, había aproximadamente 5357 empresas operando en el mercado de transacciones inmobiliarias, pero esta cifra ha disminuido desde las 5871 del año anterior. El número de empresas en el mercado es casi un tercio menor que las 7779 empresas que registraron transacciones en 2005, ^{[ 13 ]} tras una grave escasez de servicios de transacciones inmobiliarias durante la recesión. ^{[ 14 ]}

Según la legislación inglesa , los acuerdos no son jurídicamente vinculantes hasta que se intercambian los contratos. Esto ofrece la ventaja de la libertad previa al contrato, pero también la desventaja de la pérdida de tiempo y dinero en caso de que el acuerdo no se concrete. La Comisión de Derecho reconoció en 2018 que el intercambio electrónico de documentos y las firmas electrónicas son jurídicamente válidos en relación con las transacciones inmobiliarias. ^{[ 2 ]}

Lo habitual es que el comprador negocie un precio acordado con el vendedor, organice una tasación y encargue al abogado (o gestor inmobiliario) las búsquedas y consultas previas al contrato. El abogado o gestor inmobiliario del vendedor preparará el borrador del contrato para su aprobación por el abogado del comprador. El abogado del vendedor también recopilará y preparará la información sobre la propiedad para proporcionársela a los abogados del comprador, de acuerdo con el Protocolo Nacional de la Law Society para la transmisión de propiedades residenciales. Al realizar transacciones inmobiliarias, la función del gestor inmobiliario es llevar a cabo la debida diligencia mediante la presentación de consultas —conocidas como búsquedas de transmisión de propiedad— sobre la propiedad objeto de la transacción. Estas están diseñadas para descubrir factores que el agente inmobiliario o el tasador podrían desconocer y que podrían afectar al disfrute de la propiedad por parte del comprador. ^{[ 15 ]}

En promedio, se necesitan entre 10 y 12 semanas para completar una transacción de compraventa de inmuebles, pero si bien algunas transacciones son más rápidas, muchas tardan más. El plazo está determinado por una serie de factores: legales, personales, sociales y financieros. Durante este período previo al intercambio de contratos (el intercambio es el momento en que la transacción se vuelve legalmente vinculante), cualquiera de las partes puede retirarse de la transacción en cualquier momento y por cualquier motivo, sin ninguna obligación legal para con la otra. Esto genera el riesgo de "gazumping" y su inverso, "gazundering" . La compraventa de inmuebles es un componente del costo de mudarse de casa en el Reino Unido .

En el derecho escocés, la transmisión de la propiedad se realiza como una segunda etapa en la transferencia voluntaria de terrenos, una vez finalizada la etapa contractual. En Escocia, según el derecho escocés , el contrato generalmente se concluye en una etapa mucho más temprana que en las jurisdicciones inglesas, galesas y de derecho consuetudinario . La etapa contractual de la transferencia se denomina escritura de compraventa entre el comprador, o su agente, y el vendedor, o su agente. La escritura de compraventa es una carta cuyo cuerpo contiene el contrato de compraventa. Una vez acordados todos los términos contractuales, se considera que la escritura de compraventa se ha formalizado y constituye un contrato vinculante para la venta del inmueble. Normalmente, el contrato está condicionado a que los vendedores puedan, antes de la finalización de la transacción, demostrar que poseen un título de propiedad válido y presentar informes claros de los registros de la propiedad y de la autoridad local. ^{[ 23 ]}

Desde el 1 de diciembre de 2008, las propiedades en venta se comercializan con un «Informe de Información de la Vivienda». ^{[ 24 ]} Este consta de: una tasación única, un informe energético y un cuestionario sobre la propiedad. El Informe de la Vivienda está disponible a petición de los posibles compradores de la propiedad. La fecha de liquidación final se conoce en Escocia como la «fecha de entrada», la fecha en la que el comprador puede tomar posesión de la propiedad. La transferencia de propiedad en sí solo se completa después de la inscripción del documento de transmisión en el Registro de la Propiedad de Escocia .

Los abogados, procuradores y gestores inmobiliarios autorizados son las únicas personas legalmente autorizadas para realizar transacciones inmobiliarias a cambio de honorarios en Escocia, y como tales gozan de un monopolio en este ámbito, en virtud del artículo 32 de la Ley de Abogados (Escocia) de 1980, que tipifica como delito penal la preparación de documentos de transmisión inmobiliaria por parte de cualquier persona sin licencia, con la expectativa de recibir honorarios. ^{[ 25 ]} Dicho esto, en Escocia no existe ningún requisito legal para utilizar los servicios de un abogado, procurador o gestor inmobiliario autorizado para transferir la propiedad inmobiliaria. Un comprador y un vendedor que deseen realizar la transacción pueden presentar directamente al Registro de la Propiedad de Escocia todos los documentos necesarios debidamente cumplimentados.

La mayor parte de los terrenos de propiedad privada en Australia se rigen actualmente por el sistema Torrens de registro de tierras , introducido entre 1857 y 1875. Algunas parcelas aún no están registradas y se conocen comúnmente como terrenos de derecho general. El derecho de propiedad en Australia deriva del derecho consuetudinario inglés. ^{[ 26 ]}

En Australia, la transferencia de propiedad (también llamada escritura de compraventa) suele ser realizada por un abogado o un gestor inmobiliario autorizado . Existen kits para que el comprador complete el proceso por sí mismo, pero debido a la complejidad de las leyes y los procedimientos que varían entre los estados y los municipios, no se suele recomendar.

Queensland y Nueva Gales del Sur tienen un período de reflexión de 5 días para los contratos de compraventa de viviendas. Victoria tiene un período de reflexión de 3 días hábiles para las ventas privadas y Australia Meridional tiene 2 días. Durante este tiempo, el comprador puede reconsiderar la compra y, si así lo desea, cancelar el contrato, en cuyo caso podría estar legalmente obligado a pagar el 0,25 % del precio de compra al vendedor (0,2 % en Victoria). No todos los contratos tienen un período de reflexión, como por ejemplo cuando la propiedad se compra en subasta o si el comprador acelera el proceso. ^{[ 27 ]}

Una transferencia inmobiliaria común realizada por un abogado o un agente inmobiliario autorizado ^{[ 28 ]} suele tardar de 4 a 6 semanas. La mayoría de las empresas ofrecen servicios a precio fijo que normalmente incluyen los costos de búsquedas , asesoría legal y otros gastos. En la mayoría de los estados y territorios, una transferencia inmobiliaria típica incluye, entre otros, lo siguiente:

• comprobar si existen gravámenes y restricciones sobre la propiedad.
• garantizar que se cumplan las condiciones especiales mencionadas en el contrato .
• Asegurarse de que las tasas , el impuesto sobre la propiedad y los cargos por consumo de agua sean pagados por la parte correspondiente.
• Gestionar el pago de tasas, cargos y obligaciones gubernamentales.
• preparación de documentos legales
• Para el comprador, coordinar con los financiadores del comprador para satisfacer sus requisitos antes de la formalización de la compraventa.
• Para el vendedor, coordinar con los financiadores del vendedor para organizar el cierre y obtener la cancelación de las hipotecas sobre el título.
• organizar y asistir a la liquidación final.

Las búsquedas suelen ocupar la mayor parte del proceso de transferencia de propiedad. Debido al sistema de gobierno de tres niveles (federal, estatal y local), es fundamental asegurarse de que el vendedor tenga todos los derechos y la titularidad. La mayor parte de la información se obtiene de las autoridades estatales o locales (municipales). Los procesos de transferencia, la documentación legal, los requisitos contractuales y las búsquedas varían entre los distintos estados y territorios.

Los requisitos, las búsquedas y los costos pueden variar entre jurisdicciones, dependiendo de la legislación y las regulaciones locales sobre la propiedad. Según las circunstancias de cada caso y la jurisdicción, una búsqueda de títulos también puede incluir:

• Búsqueda de planos registrados o búsqueda de planos de unidades/grupos de edificios
• búsqueda de empresas
• Búsqueda de terrenos contaminados
• búsqueda de propiedades municipales
• Inspección completa del consejo de búsqueda de registros
• búsqueda de impuestos sobre la propiedad
• Búsqueda de carreteras principales.

Con la introducción de la Ley Nacional de Transmisión Electrónica de Bienes Inmuebles en 2012, ^{[ 29 ]} todos los estados australianos están en proceso de transición a la transmisión electrónica de bienes inmuebles de acuerdo con los mandatos estatales.

El proceso de compraventa de inmuebles en Estados Unidos varía de un estado a otro según los requisitos legales locales y la práctica histórica. En raras ocasiones, las partes formalizan un cierre de la operación. En dicho cierre, intervienen tres abogados: uno para representar al comprador, otro al vendedor y otro al acreedor hipotecario. Con frecuencia, los tres se reúnen con el comprador y el vendedor para formalizar la transacción.

Lo más común es que la transacción se cierre mediante un depósito en garantía . ( Véase también Depósito en garantía § Bienes raíces ). La práctica varía de un estado a otro en cuanto a quién realiza la búsqueda de títulos para asegurar que el vendedor tenga o pueda transferir un título libre de gravámenes, incluyendo qué gravámenes deben pagarse, y en cuanto a quién actúa como depositario. En muchos estados, los abogados aún actúan como agente de depósito en garantía e inspector de títulos. En muchos otros, estas funciones las realizan agentes de depósito en garantía con licencia, quienes a menudo están afiliados o incluso empleados por una compañía de seguros de títulos. Algunos utilizan una combinación, como por ejemplo, que un abogado gestione el depósito en garantía mientras que la investigación de títulos la realiza la compañía de seguros de títulos o su agente.

Para protegerse de posibles defectos en el título de propiedad, los compradores suelen contratar un seguro de título en este momento. Casi siempre se les exigirá que contraten un seguro de título para su prestamista como condición para obtener el préstamo.

En la mayoría de los estados, la oferta de compra de un posible comprador se formaliza mediante un contrato escrito y se vincula con un depósito sobre el precio de compra. La oferta establece condiciones (como tasación, verificación de título, inspección , ocupación y financiación) que permiten al comprador retirar la oferta sin perder el depósito. Una vez cumplidas (o renunciadas) las condiciones, el comprador adquiere la titularidad efectiva y se procede a la transferencia de la propiedad, o bien puede verse obligado a hacerlo por orden judicial . Pueden existir otras condiciones de último momento para el cierre, como la limpieza del inmueble, los desalojos y las reparaciones.

Los documentos típicos en una transmisión de propiedad incluyen: escritura(s), cheques certificados , pagaré, hipoteca, certificado de gravamen, impuestos prediales prorrateados , póliza de seguro de título y póliza de seguro contra incendios. También puede haber acuerdos complementarios (por ejemplo, inquilinos que permanecen en la propiedad después de la fecha límite, contratos de entrega, retención de pago por reparaciones inaceptables), derecho de preferencia del vendedor para la reventa, declaración de fideicomiso u otra formación o consolidación de entidades (corporación, inversores de sociedad limitada, etc.). Cuando " el tiempo es esencial ", ha habido casos en los que se pierde la totalidad del depósito (como daños y perjuicios liquidados ) si la transmisión se retrasa más allá de los plazos establecidos por las contingencias del comprador, incluso si la compra se completa.

Entre las palabras que se utilizan para indicar transmisión, o términos relacionados con la transmisión, se incluyen otorgar, legar, dar y vender.

• Lista de temas inmobiliarios
• tasación de bienes inmuebles
• Transferencia de capital
• Verificación y validación