Servidumbre equitativa

Una servidumbre equitativa es un término utilizado en la ley de propiedad inmobiliaria para describir un interés no posesorio en la tierra que opera de manera muy similar a un pacto que se ejecuta con la tierra . ^[1] En Inglaterra y Gales, el término está en desuso y en Escocia ha sido durante mucho tiempo un subtipo de la versión legal escocesa de las servidumbres, que son lo que la ley inglesa llama servidumbres . ^{[ cita requerida ]} Sin embargo, los pactos y las servidumbres equitativas en la mayoría de las jurisdicciones de América del Norte son ligeramente diferentes. ^{[ cita requerida ]} La distinción habitual se basa en el remedio que busca el demandante y el precedente permitirá el escenario en cuestión. ^{[ cita requerida ]} Cuando los términos no se fusionan, los titulares de un pacto buscan daños monetarios ; los titulares de servidumbres equitativas buscan medidas cautelares . El término existía en Inglaterra antes de Tulk v Moxhay y, como subproducto de las Leyes de Judicatura, se convirtió en una de las fusiones más completas de equidad y common law en Inglaterra y Gales, de modo que inicialmente se llegó a un acuerdo sobre el término "pacto equitativo", para luego unirse en el término pacto , salvo que "equitativo" tiene un significado particular en los derechos de propiedad ingleses desde al menos 1925 : significa que no cumple totalmente con las formalidades escritas/de registro. Si carece de formalidades legalmente rutinarias, no es un pacto legal completo y, por lo tanto, es más tenue, a menudo solo se puede hacer cumplir personalmente y contra el pactador original ( in personam ). ^{[ cita requerida ]}

Sin embargo, la servidumbre equitativa permanece conceptualmente inalterada respecto de su significado original en muchas jurisdicciones derivadas en la actualidad. Describe cualquier situación en la que a una parte se le prohíbe de manera no penal un determinado uso (de la tierra) de tal manera que su incumplimiento justifique una acción prohibitiva u obligatoria que debe ordenar el tribunal. El término generalmente se aplica solo a restricciones permanentes; otros pueden denominarse más comúnmente reglas, términos de uso, estatutos privados o restricciones. ^{[ cita requerida ]}

El primer ejemplo era que, allí donde había un enclave , el propietario de la tierra gozaba para siempre, mientras fuera necesario, de una servidumbre positiva implícita sobre la tierra intermedia. En Inglaterra y Gales, ese escenario se expresa casi exclusivamente en términos de servidumbres implícitas en el lenguaje moderno. ^{[ cita requerida ]}

En los Estados Unidos , las servidumbres equitativas negativas y afirmativas siguen siendo un concepto jurídico vivo por derecho propio. Se trata de un pacto que la equidad hará cumplir en equidad, en lugar de en derecho consuetudinario, contra los sucesores de la tierra gravada que tengan conocimiento del pacto. Si dicho conocimiento se realiza mediante conocimiento constructivo , como las averiguaciones que debería haber hecho un comprador común, entonces el pacto se conoce como "implícito". ^{[ cita requerida ]}

Una servidumbre equitativa debe crearse por escrito, a menos que se trate de una servidumbre equitativa negativa que pueda derivarse de un plan común para el desarrollo de una subdivisión residencial, siempre que los propietarios de tierras tengan conocimiento del acuerdo. Sin embargo, las servidumbres negativas implícitas no se reconocen en algunos estados, como Massachusetts y California . ^{[ cita requerida ]}

Un sucesor del promitente está obligado si la promesa original está por escrito, las partes del pacto tenían la intención de que la servidumbre fuera ejecutable por y contra los cesionarios, el sucesor del promitente tiene conocimiento real, mediante investigación (registro) o constructivo de la servidumbre, y el pacto toca y concierne a la tierra. ^{[ cita requerida ]}

El beneficio de una servidumbre equitativa corre con la tierra y, por lo tanto, es exigible por los sucesores del beneficiario de la promesa si las partes originales así lo pretendían, y la servidumbre toca y concierne a la propiedad beneficiada. ^{[ cita requerida ]}

Un tribunal no hará cumplir una servidumbre equitativa en las siguientes circunstancias: ^{[ cita requerida ]}

• La persona que solicita la ejecución está violando una restricción similar en su propia tierra ( manos sucias ).
• El titular del predio dominante consintió en la violación de la servidumbre por parte del titular del predio sirviente (consentimiento).
• El titular del patrimonio dominante actuó de tal manera que una persona razonable podría creer que el pacto fue abandonado ( estoppel ).
• El propietario del predio dominante no presenta demanda contra el infractor dentro de un plazo razonable ( laches ).
• El carácter del vecindario cambió lo suficiente a través del desarrollo, los cambios en la zonificación o la no aplicación de la servidumbre equitativa (llamada doctrina de las "condiciones cambiadas").