Servidumbre equitativa

Una servidumbre equitativa es un término utilizado en el derecho inmobiliario para describir un interés no posesorio en la tierra que funciona de manera muy similar a un pacto que se transmite con la tierra . ^{[ 1 ]} En Inglaterra y Gales el término está en desuso y en Escocia ha sido durante mucho tiempo un subtipo de la versión legal escocesa de las servidumbres, que son lo que el derecho inglés llama servidumbres de paso . Sin embargo, los pactos y las servidumbres equitativas en la mayoría de las jurisdicciones de América del Norte son ligeramente diferentes. La distinción habitual se basa en el remedio que busca el demandante y el precedente permitirá el escenario en cuestión. Cuando los términos no se fusionan, los titulares de un pacto buscan daños monetarios ; los titulares de servidumbres equitativas buscan medidas cautelares . El término existía ampliamente en Inglaterra antes del caso Tulk v Moxhay y, como consecuencia de las Leyes de la Judicatura, se convirtió en una de las fusiones más completas de equidad y derecho común en Inglaterra y Gales , llegando a acordarse inicialmente el término "pacto equitativo", para luego unirse en el término pacto, salvo que "equitativo" tiene un significado particular en los derechos de propiedad ingleses desde al menos 1925 : significa que no cumple plenamente con las formalidades de registro/escritas. Si carece de formalidades legales rutinarias, no es un pacto legal completo y, por lo tanto, es más tenue, a menudo solo exigible personalmente y contra el otorgante original del pacto ( in personam ).

En muchas jurisdicciones actuales, la servidumbre equitativa conserva conceptualmente su significado original. Describe la situación en la que una parte, de forma no delictiva, tiene prohibido un determinado uso (de la tierra) de tal manera que su incumplimiento justifica la imposición judicial de una medida cautelar o de cumplimiento obligatorio. El término suele aplicarse únicamente a restricciones permanentes; otras se denominan comúnmente normas, condiciones de uso, estatutos privados o restricciones.

El primer ejemplo se daba cuando, en cualquier enclave , el propietario del terreno gozaba, de forma permanente y mientras fuera necesario, de una servidumbre positiva implícita sobre el terreno intermedio. En Inglaterra y Gales, esta situación se expresa casi exclusivamente en términos de servidumbres implícitas, según la terminología actual.

En Estados Unidos , las servidumbres equitativas negativas y afirmativas siguen siendo un concepto jurídico vigente. Se trata de un pacto que la equidad hará cumplir, en equidad y no conforme al derecho común, contra los sucesores del terreno gravado que tengan conocimiento del pacto. Si dicho conocimiento se produce por conocimiento presunto , como las averiguaciones que un comprador común debería haber realizado, entonces el pacto se denomina "implícito".

Una servidumbre equitativa debe constituirse por escrito, salvo que se trate de una servidumbre equitativa negativa que pueda inferirse de un plan común para el desarrollo de una subdivisión residencial, siempre que los propietarios tengan conocimiento del acuerdo. Sin embargo, las servidumbres negativas implícitas no se reconocen en algunos estados, como Massachusetts y California .

El sucesor del promitente queda obligado si la promesa original consta por escrito, las partes contratantes tenían la intención de que la servidumbre fuera exigible por y contra los cesionarios, el sucesor del promitente tiene conocimiento real, por constancia (registro) o presunto de la servidumbre, y el pacto afecta y concierne al terreno.

El beneficio de una servidumbre equitativa se transmite con la propiedad y, por lo tanto, es exigible por los sucesores del beneficiario si las partes originales así lo pretendieron, y la servidumbre afecta y concierne a la propiedad beneficiada.

Un tribunal no hará cumplir una servidumbre equitativa en las siguientes circunstancias:

• La persona que solicita la aplicación de la ley está violando una restricción similar en su propia tierra ( manos sucias ).
• El poseedor del predio dominante consintió en la violación de la servidumbre por parte del poseedor del predio sirviente (aquiescencia).
• El poseedor del predio dominante actuó de tal manera que una persona razonable podría creer que el pacto fue abandonado ( estoppel ).
• El propietario del predio dominante no interpone una demanda contra el infractor dentro de un plazo razonable ( prescripción por inacción ).
• El carácter del vecindario cambió lo suficiente debido al desarrollo urbanístico, a los cambios en la zonificación o a la falta de aplicación de la servidumbre equitativa (lo que se conoce como la doctrina de las "condiciones cambiadas").