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Desalojo

El cuadro " Desalojo" de Erik Henningsen , perteneciente a la Galería Nacional de Dinamarca, data de 1892. Policía Real Irlandesa y húsares en un desalojo - Irlanda, 1888 Dos ho...

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El cuadro " Desalojo" de Erik Henningsen , perteneciente a la Galería Nacional de Dinamarca, data de 1892.
Policía Real Irlandesa y húsares en un desalojo - Irlanda, 1888
Dos hombres con niños, que estaban siendo desalojados, permanecen de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor de 1910, en el Lower East Side de la ciudad de Nueva York .

El desalojo es la expulsión de un inquilino de una propiedad alquilada por parte del propietario . En algunas jurisdicciones, también puede implicar la expulsión de personas de inmuebles que fueron embargados por un acreedor hipotecario (a menudo, los propietarios anteriores que incumplieron con el pago de la hipoteca).

Según la legislación de la jurisdicción , el desahucio también puede denominarse desahucio , posesión sumaria , despojo sumario , procedimiento sumario , retención forzosa , expulsión y recuperación de la posesión , entre otros términos. No obstante, el término desahucio es el más utilizado en la comunicación entre el arrendador y el arrendatario. Dependiendo de la jurisdicción, antes de que un arrendatario pueda ser desalojado, el arrendador debe ganar un juicio de desahucio o prevalecer en otra etapa del proceso legal. Cabe destacar que el término desahucio , al igual que el despojo y otros términos relacionados, tiene significados precisos únicamente en determinados contextos históricos (por ejemplo, en el derecho consuetudinario inglés de siglos pasados) o en jurisdicciones específicas . En la práctica y el procedimiento actuales, el contenido de estos términos varía considerablemente de una jurisdicción a otra.

Los aspectos legales, los procedimientos y las disposiciones relativas al desahucio, cualquiera que sea su denominación, varían incluso entre países o estados con estructuras legales similares.

El proceso de desalojo

Diagrama de flujo del proceso de desalojo en la Columbia Británica, Canadá.

La mayoría de las jurisdicciones no permiten que el propietario desaloje a un inquilino sin antes emprender acciones legales (lo que comúnmente se conoce como desalojo por cuenta propia ; dichas acciones incluyen cambiar cerraduras, retirar objetos del inmueble o cortar los servicios públicos). Estos desalojos son generalmente ilegales en cualquier momento del proceso (incluso después de que el propietario gane el juicio); un inquilino que se enfrenta a tales medidas puede demandar al propietario. Sin embargo, los desalojos por cuenta propia pueden estar permitidos en algunas jurisdicciones cuando se trata de inquilinos comerciales, a diferencia de los inquilinos residenciales. [ 1 ] [ 2 ]

Aviso

Antes de presentar una demanda de desalojo ante el tribunal, generalmente el propietario debe notificar por escrito al inquilino (lo que comúnmente se denomina aviso de desalojo o aviso de desocupación ). [ 3 ] Las ordenanzas residenciales y comerciales establecieron jurisdicciones que impiden a los propietarios tomar cualquier medida que pueda obligar a un inquilino a abandonar su propiedad. Estas medidas incluyen, entre otras, el uso de la fuerza y ​​las amenazas, la eliminación de servicios esenciales, la demolición de la propiedad o la manipulación de las cerraduras de entrada. [ 4 ] [ 5 ]

Demanda y juicio

Si el inquilino permanece en posesión de la propiedad una vez transcurrido el plazo para desalojarla, el propietario puede entonces notificarle una demanda .

Dependiendo de la jurisdicción, es posible que se le exija al inquilino presentar una respuesta por escrito antes de una fecha determinada, tras lo cual se fija otra fecha para el juicio . Otras jurisdicciones simplemente pueden exigir que el inquilino comparezca ante el tribunal en una fecha determinada. Los casos de desalojo suelen tramitarse con urgencia, ya que el asunto es urgente (el propietario pierde ingresos por alquiler mientras el inquilino permanece en la propiedad). Cualquiera de las partes puede solicitar un juicio con jurado; sin embargo, hasta finales de la década de 2000, esto era muy poco común. [ 6 ]

Muchos de los demandados en casos de desalojo no se presentan ante el tribunal. En muchas ciudades importantes, incluida Milwaukee, hasta el 70 % de los demandados no se presentan. [ 7 ] En los tribunales de algunas áreas urbanas, solo el 10 % de los demandados se presentaron. [ 8 ]

Retirada de la propiedad

Como se mencionó anteriormente, la mayoría de las jurisdicciones no permiten que un propietario desaloje a un inquilino sin que antes se emprendan acciones legales, incluso si el propietario gana el caso en los tribunales.

En cambio, el propietario tendría que obtener una orden de posesión o una orden de desalojo del tribunal y presentarla al agente de la ley correspondiente . El agente entonces coloca un aviso para el inquilino en la propiedad informándole que procederá a desalojarlo a él y a cualquier otra persona que se encuentre en la propiedad, aunque algunas jurisdicciones no harán cumplir la orden si, ese día, hay mal tiempo. [ 9 ]

Con la salida del inquilino también se retiran sus pertenencias personales. Si el inquilino deja algo de valor, existe la costumbre (aunque no la ley en algunas jurisdicciones) de que el propietario retenga sus pertenencias durante 30 días. Transcurridos estos 30 días, el propietario puede vender los bienes, generalmente en una subasta, para saldar cualquier alquiler atrasado. [ 10 ]

Desalojos sin culpa

Un desalojo sin causa justificada se produce cuando un arrendador busca recuperar la posesión de una propiedad alquilada conforme a leyes que no le exigen alegar ninguna falta por parte del inquilino, como la falta de pago del alquiler, las molestias a los vecinos u otros inquilinos del edificio, o el incumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento. En muchas jurisdicciones, un contrato de arrendamiento a voluntad , a diferencia de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, puede rescindirse en cualquier momento con un preaviso mínimo de treinta días al inquilino, aunque algunas jurisdicciones exigen plazos de preaviso más largos.

A medida que se produce la gentrificación y la repoblación de los centros urbanos por residentes más adinerados, los desalojos sin causa justificada se utilizan como herramienta para desplazar a los inquilinos en ciudades con control de alquileres . En California, por ejemplo, la Ley Ellis permite el desalojo de inquilinos con alquileres controlados si el propietario tiene la intención de dejar de alquilar cualquier parte de un edificio de apartamentos (es decir, los propietarios no pueden ser obligados a alquilar). La Ley Ellis se ha aplicado a alquileres en San Francisco, [ 11 ] [ 12 ] Santa Mónica y Los Ángeles.

Desalojos sin justa causa

El desalojo por justa causa , también conocido como desalojo por causa justificada , describe las leyes que buscan proteger a los inquilinos de desalojos injustificados, aumentos de renta y la no renovación de contratos de arrendamiento. Estas leyes permiten a los inquilinos impugnar los desalojos ante los tribunales cuando no se consideran legítimos. [ 13 ] Generalmente, los propietarios se oponen a las leyes de desalojo por justa causa debido a preocupaciones sobre las ganancias, el parque de viviendas [ 14 ] y los litigios. [ 15 ]

Desalojo por renovación

El término "desahucio por renovación" se utiliza cuando se desaloja a un inquilino para renovar una propiedad. [ 16 ] Un propietario puede realizar un desahucio por renovación para aumentar el costo del alquiler para otros posibles inquilinos. [ 17 ] En algunas jurisdicciones, como Ontario, los inquilinos desalojados tienen derecho de preferencia . [ 18 ]

Desalojo por represalia

El desalojo por represalia ocurre cuando un arrendador busca desalojar a un inquilino en respuesta al ejercicio de sus derechos legales, como denunciar infracciones del código de vivienda, retener el alquiler por problemas de habitabilidad u organizarse con otros inquilinos. La mayoría de las jurisdicciones brindan protecciones legales que crean una presunción refutable de represalia si un desalojo ocurre dentro de un período específico (generalmente de 90 días a un año) después de una actividad protegida del inquilino. Según estas leyes, la carga de la prueba recae en el arrendador para demostrar que el desalojo se basa en motivos legítimos no relacionados con la conducta protegida del inquilino, como la falta de pago del alquiler o infracciones sustanciales del contrato de arrendamiento. [ 19 ]

acoso inmobiliario

El acoso inmobiliario , también conocido como hostigamiento inmobiliario , consiste en el uso de técnicas de hostigamiento (intimidación grupal) por parte de especuladores inmobiliarios para desalojar, de forma constructiva o forzosa, a un residente de su vivienda. Las Naciones Unidas han reconocido el acoso inmobiliario como una causa mundial de desalojo forzoso. [ 20 ] El acoso inmobiliario se reconoce como un problema en Europa y, en particular, en España. [ 21 ]

Países

Australia

Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento de duración determinada y este está por vencer, el propietario deberá notificarle formalmente su intención de desalojar la vivienda. El plazo de esta notificación varía según el estado. Si el inquilino se niega a cumplir con las condiciones de la notificación de desalojo, se solicitará al Tribunal de Arrendamientos la recuperación de la posesión del inmueble.

Un arrendador no puede desalojar legalmente a un inquilino sin obtener una Orden de Posesión y una Orden de Posesión. Una Orden de Posesión autoriza a la policía a desalojar al inquilino de la propiedad. La policía se comunica entonces con el agente para coordinar una hora para ir a la propiedad, desalojar a los inquilinos, cambiar las cerraduras y tomar posesión formalmente. El desalojo siempre debe ser realizado por la policía; el arrendador no puede desalojar a los inquilinos por su cuenta. Tomarse la justicia por su mano y no actuar de acuerdo con la legislación pertinente en la jurisdicción correspondiente conlleva sanciones para el arrendador. [ 22 ]

El 29 de marzo de 2020, el primer ministro Scott Morrison anunció que los gobiernos estatales y territoriales impondrían una moratoria a los desalojos de personas afectadas por dificultades económicas derivadas de la pandemia de COVID-19 . El gobierno indicó que estas medidas tendrían una duración mínima de seis meses. [ 23 ]

Camboya

Los activistas de derechos humanos están cada vez más preocupados por el descontrol de los desalojos forzosos en Camboya. Un informe de Amnistía Internacional muestra cómo, [ 24 ] en contra de las obligaciones de Camboya en virtud del derecho internacional de los derechos humanos , las personas afectadas por los desalojos no han tenido la oportunidad de una participación y consulta genuinas previas. La información sobre los desalojos planificados y los paquetes de reasentamiento ha sido incompleta e inexacta, lo que menoscaba el derecho de las personas afectadas a la información y a participar en las decisiones que afectan al ejercicio de sus derechos humanos, en particular el derecho a una vivienda adecuada. La falta de protección jurídica contra los desalojos forzosos y la falta de regulación de las normas existentes han dejado un vacío de rendición de cuentas que aumenta la vulnerabilidad de las personas marginadas, en particular las que viven en la pobreza, a las violaciones de los derechos humanos, incluidos los desalojos forzosos.

Porcelana

La expropiación de tierras en la República Popular China se refiere a la práctica de expropiar involuntariamente terrenos a ciudadanos o residentes, generalmente para dar cabida a proyectos de desarrollo. En algunos casos, las autoridades gubernamentales colaboran con promotores privados para expropiar tierras a los aldeanos, ofreciéndoles una compensación inferior al precio de mercado. En muchos casos, también se les ofrece una vivienda alternativa en lugar de, o además de, una compensación monetaria. Los desalojos forzosos son particularmente comunes en las zonas rurales y constituyen una importante fuente de disturbios y protestas públicas. [ 25 ] Según algunas estimaciones, hasta el 65 por ciento de los 180.000 " incidentes masivos " anuales se originan por quejas relacionadas con desalojos forzosos. [ 26 ] [ 27 ] Algunos ciudadanos que se resisten o protestan contra los desalojos han sido objeto de acoso, palizas o detención. [ 28 ]

La tasa de desalojos forzosos ha aumentado significativamente desde la década de 1990, ya que los gobiernos municipales y de condado han recurrido cada vez más a la venta de terrenos como una importante fuente de ingresos. En 2011, el Financial Times informó que el 40 por ciento de los ingresos de los gobiernos locales provenían de la venta de terrenos. [ 29 ] Guan Qingyou, profesor de la Universidad de Tsinghua , estimó que la venta de terrenos representó el 74 por ciento de los ingresos de los gobiernos locales en 2010. [ 30 ]

Inglaterra

Indonesia

Una de las causas de la falta de vivienda en Indonesia son los desalojos forzosos. Según los investigadores, entre los años 2000 y 2005 más de 92.000 personas fueron desalojadas por la fuerza de sus hogares. [ 31 ]

Nigeria

Los desalojos forzosos son un aspecto integral de la violación de los derechos humanos. Comprenden la expulsión forzosa de personas sin su consentimiento y contra su voluntad, de forma temporal o permanente, de su tierra natal y lugar de residencia habitual, sin preparativos claros para una compensación y reubicación adecuadas. [ 32 ] Esto aumenta los problemas de desplazamiento de personas y personas sin hogar en los países. [ 33 ] Los gobiernos en diferentes niveles continúan desalojando forzosamente a personas sin una compensación adecuada en algunos países africanos, incluida Nigeria [ 34 ] que se estima que tiene la mayor población de barrios marginales urbanos en el África subsahariana en términos de tamaño y porcentaje de la población total. El Centro sobre Derechos de Vivienda y Desalojos (COHRE) ha calificado a Nigeria como un violador sistemático de los derechos de vivienda. [ 35 ]

El gobierno nigeriano desalojó por la fuerza a más de 2 millones de personas entre 2000 y 2009. [ 36 ] Solo en el estado de Lagos, entre 2003 y 2015, las comunidades de Makoko Yaba, Ijora East, Ijora Badiya, PURA-NPA Bar Beach, Ikota Housing Estate, Ogudu Ori-Oke, Mosafejo en Oshodi, Agric-Owutu, Ageologo-Mile 12 y Mile 2 Okokomaiko fueron desalojadas por la fuerza bajo el pretexto del desarrollo. [ 37 ] [ 38 ] Entre julio y septiembre de 2000, al menos 50 000 personas en Abuja fueron desalojadas sin previo aviso ni alojamiento alternativo adecuado. Los desalojos se realizaron para reubicar a las comunidades/asentamientos que, según el gobierno, habían distorsionado el Plan Maestro de Desarrollo de Abuja. [ 39 ]

En el estado de Lagos , Nigeria, los desalojos forzosos se realizan con el propósito principal de recuperar la tierra y construir apartamentos de lujo, ya que la población del país sigue aumentando, creando déficits de vivienda. [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] Sin embargo, esto genera discriminación y desigualdad, ya que los nuevos edificios no satisfacen ninguna necesidad de vivienda para la población en general. [ 43 ] En julio de 2016, el Ministerio de Desarrollo de Infraestructura Costera del Estado de Lagos, después de un aviso de 72 horas, desalojó por la fuerza a los residentes de Makoko , una comunidad costera compuesta por seis aldeas: Oko Agbon, Adogbo, Migbewhe, Yanshiwhe, Sogunro y Apollo, sin una orden judicial. [ 44 ] Esto dejó sin hogar a aproximadamente 30 000 personas. [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] Makoko es una de las nueve comunidades seleccionadas en el Proyecto de Desarrollo y Gobernanza Metropolitana de Lagos (LMDGP) financiado por el Banco Mundial con 200 millones de dólares, impulsado por el gobierno del estado de Lagos para la urbanización, la gestión de residuos, el drenaje y el suministro de agua. [ 48 ] [ 49 ] Se dice que la comunidad, que existe desde hace más de 100 años, comenzó como un asentamiento de pescadores de Togo y la República de Benín. [ 50 ]

Al menos 266 estructuras en la comunidad de Badia East, estado de Lagos, que se utilizaban como viviendas y negocios, fueron demolidas en febrero de 2013 por el gobierno estatal. El Plan de Reasentamiento, acordado en abril de 2013, no contemplaba soluciones claras para el reasentamiento adecuado de las personas desplazadas. [ 51 ] Badia es una de las comunidades destinadas a la urbanización mediante la mejora de su condición de barrio marginal en el marco del Proyecto de Desarrollo y Gobernanza Metropolitana de Lagos (LMDGP), financiado por el Banco Mundial con 200 millones de dólares. El proyecto especifica un mínimo de reasentamientos involuntarios y, cuando sea absolutamente necesario, este debe haberse discutido y acordado con los residentes, incluyendo una notificación adecuada, compensación y planes de reasentamiento bien definidos. [ 52 ]

Entre 2016 y 2017, Otodo-Gbame, una comunidad pesquera ancestral, y la comunidad de Ilubrin fueron desalojadas por la fuerza de sus hogares, con víctimas mortales, tras 12 días de aviso de desalojo por escrito. [ 53 ] [ 54 ] El 17 de marzo de 2017, a pesar de una orden judicial de enero de 2017, Itedo, una comunidad costera de más de 35.000 personas, fue desalojada por la fuerza en la madrugada, mientras algunos aún dormían. [ 55 ] En 2019, un Relator Especial de la ONU sobre el derecho a una vivienda adecuada solicitó al gobierno nigeriano que declarara una moratoria nacional sobre los desalojos forzosos. [ 56 ]

El 20 de enero de 2020, los residentes de Tarkwa Bay , una comunidad costera, fueron desalojados por la fuerza por personal de seguridad en lo que se ha calificado como una grave violación de los derechos humanos. [ 57 ] [ 58 ] El robo de petróleo a través de los oleoductos a lo largo de la playa es la razón esgrimida por las autoridades gubernamentales para los desalojos forzosos. [ 59 ]

Estados Unidos

En los Estados Unidos de América, las normas relativas a los desalojos y el proceso de desalojo están determinados por las leyes estatales, del condado y de la ciudad.

Impactos en las personas desalojadas

Historial de desalojo

Los desalojos pueden permanecer en el historial de un inquilino hasta por siete años en los Estados Unidos, [ 60 ] y los propietarios generalmente pueden rechazar a los inquilinos debido a desalojos previos. [ 61 ] Los registros públicos de desalojo pueden ser una barrera para acceder a la vivienda, lo que lleva a los inquilinos a refugios de emergencia después de no superar la evaluación de inquilinos en varios apartamentos. [ 62 ]

Algunas jurisdicciones estadounidenses han sellado los registros de desalojo para evitar la denegación generalizada a inquilinos con antecedentes de desalojo. [ 62 ] [ 63 ]

Salud mental

A veces surgen problemas de comunicación cuando se decide la fecha del desalojo, lo que deja a algunos desalojados completamente desprevenidos y sin nada empacado cuando llega el alguacil. [ 64 ] Esto puede llevar a una experiencia similar a la de la caja de Skinner, ya que los desalojados a veces intentan "aguantar" el desalojo. [ 64 ] (Esto a veces es causado por la negación ). [ 64 ]

Los desalojados [ 65 ] experimentan tasas más altas de: depresión , ansiedad , presión arterial alta , trastorno de estrés postraumático (TEPT) e incluso suicidio . [ 66 ] [ 67 ] [ 68 ] El proceso de desalojo puede tomar mucho tiempo (potencialmente meses) y esto puede dejar al desalojado en un estado de estrés elevado, lo que lo hace más susceptible a enfermedades relacionadas con el estrés. [ 64 ] [ 66 ] Incluso después de que han pasado años, los estudios muestran que los desalojados son menos felices, optimistas y enérgicos que aquellos que no han sido desalojados. [ 69 ]

Efectos económicos

Ser desalojado puede aumentar las tasas de pérdida de empleo. [ 64 ] Una persona tiene un 15 % más de probabilidades de ser despedida después de sufrir un desalojo. [ 70 ] Esto puede generar un círculo vicioso en el que el desalojo dificulta el trabajo, pero la falta de trabajo puede provocar otro desalojo. Los desalojos son una de las principales causas de la falta de vivienda . [ 71 ] [ 72 ]

Los desalojados a menudo terminan mudándose a viviendas de peor calidad, como casas superpobladas. [ 67 ] [ 64 ] Un estudio realizado en Milwaukee, Wisconsin, encontró que los inquilinos que habían sido desalojados involuntariamente de una residencia anterior tenían un 25 % más de probabilidades de experimentar problemas de vivienda a largo plazo que sus pares que solo se habían mudado voluntariamente. [ 73 ]

Véase también

Referencias

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  • Desalojo por causa justificada (CT) Archivado el 20/09/2010 en Wayback Machine
  • Luchando contra los inquilinos que se oponen al desalojo
  • Guía sobre derechos de vivienda del estado de Nueva York
  • Los inquilinos en el punto de mira, de Dollars & Sense , marzo/abril de 2009
  • Guía nacional para propietarios e inquilinos sobre el desalojo en los 50 estados.
  • Guía del Departamento de Consumidores de California
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