Freddie Mac

Las GSE solo pueden comprar préstamos conformes , lo que limita la demanda en el mercado secundario de préstamos no conformes. La relación entre la oferta y la demanda generalmente hace que el préstamo no conforme sea más difícil de vender (menos compradores competidores); por lo tanto, le costaría más al consumidor (generalmente de 1/4 a 1/2 punto porcentual, y a veces más, dependiendo de las condiciones del mercado crediticio). OFHEO , ahora fusionada en la nueva FHFA , establece anualmente el límite del tamaño de un préstamo conforme en respuesta al cambio de octubre a octubre en el precio medio de la vivienda. Por encima del límite del préstamo conforme, una hipoteca se considera un préstamo jumbo . El límite del préstamo conforme es un 50 por ciento más alto en áreas de alto costo como Alaska , Hawái , Guam y las Islas Vírgenes de los EE. UU. , ^{[ 20 ]} y también es más alto para propiedades de 2 a 4 unidades en una escala gradual. Se hicieron modificaciones a estos límites temporalmente para responder a la crisis de la vivienda, véase préstamo jumbo para eventos recientes.

A medida que las entidades originadoras de hipotecas comenzaron a distribuir cada vez más préstamos a través de valores respaldados por hipotecas (MBS) de marca privada, las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) perdieron la capacidad de supervisar y controlar a dichas entidades. La competencia entre las GSE y las entidades de titulización privadas por los préstamos debilitó aún más el poder de las GSE y fortaleció a las entidades originadoras de hipotecas. Esto contribuyó a una disminución en los estándares de evaluación crediticia y fue una de las principales causas de la crisis financiera.

Los bancos de inversión que se dedicaban a la titulización estaban más dispuestos a titularizar préstamos de alto riesgo porque, por lo general, asumían un riesgo mínimo. Mientras que las GSE garantizaban el rendimiento de sus MBS, los titulizadores privados generalmente no lo hacían y solo podían asumir una pequeña parte del riesgo. Además, Freddie Mac estaba sujeto a directrices de suscripción que le limitaban a adquirir únicamente préstamos conformes que requerían ciertos ratios de deuda-ingresos y préstamo-valor , además de otros indicadores.

Entre 2001 y 2003, las instituciones financieras experimentaron altos beneficios debido a un auge de refinanciación sin precedentes provocado por tipos de interés históricamente bajos. Cuando los tipos de interés subieron, las instituciones financieras buscaron mantener sus elevados niveles de beneficios con un cambio hacia hipotecas más riesgosas y la distribución de MBS de marca privada. Los beneficios dependían del volumen, por lo que mantener altos niveles de beneficios requería ampliar la cartera de prestatarios utilizando estándares de suscripción más bajos y nuevos productos que las GSE no titularizarían (inicialmente). Así, el cambio de la titularización de GSE a la titularización de marca privada (PLS) también coincidió con un cambio en el tipo de producto hipotecario, de hipotecas tradicionales, amortizables y de tipo fijo (FRM) a hipotecas no tradicionales, estructuralmente más riesgosas, no amortizables y de tipo variable (ARM), y con el inicio de un marcado deterioro en los estándares de suscripción de hipotecas . ^{[ 26 ]} Sin embargo, el crecimiento de las PLS obligó a las GSE a reducir sus estándares de suscripción en un intento de recuperar la cuota de mercado perdida para complacer a sus accionistas privados. La presión de los accionistas obligó a las GSE a competir con PLS por la cuota de mercado, y las GSE flexibilizaron sus estándares de suscripción de garantías para poder competir. En contraste, la FHA/Ginnie Mae, totalmente pública, mantuvo sus estándares de suscripción y, en cambio, cedió cuota de mercado. ^{[ 26 ]}

El crecimiento de la titulización de marca privada y la falta de regulación en este segmento del mercado dieron como resultado una sobreoferta de financiamiento hipotecario a precios bajos ^{[ 26 ]} que, en 2006, provocó que un número creciente de prestatarios, a menudo con un historial crediticio deficiente, no pudieran pagar sus hipotecas —particularmente con hipotecas de tasa ajustable (ARM)— , lo que causó un aumento vertiginoso de las ejecuciones hipotecarias. Como resultado, los precios de las viviendas disminuyeron, ya que el aumento de las ejecuciones hipotecarias se sumó al ya extenso inventario de viviendas y los estándares crediticios más estrictos dificultaron cada vez más el acceso a las hipotecas. Esta depreciación de los precios de las viviendas generó pérdidas crecientes para las GSE, que respaldan la mayoría de las hipotecas estadounidenses. En julio de 2008, el gobierno intentó calmar los temores del mercado reiterando su postura de que "Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel central en el sistema de financiamiento hipotecario de Estados Unidos". El Departamento del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal tomaron medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluyendo el acceso de ambas a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tasas similares a las de los bancos comerciales) y la eliminación de la prohibición que impedía al Departamento del Tesoro comprar acciones de las GSE. A pesar de estos esfuerzos, en agosto de 2008, las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac se habían desplomado más del 90% con respecto a los niveles del año anterior.

Cada semana, Freddie Mac publica un promedio nacional de tasas hipotecarias denominado Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS, por sus siglas en inglés). La PMMS realiza un seguimiento de un perfil constante de prestatarios que buscan préstamos hipotecarios convencionales, conformes y con amortización completa, con un pago inicial del 20 % y un excelente historial crediticio . ^{[ 27 ]} Las tasas se publican para los productos hipotecarios más populares: las hipotecas a tasa fija a 30 y 15 años. Las tasas se publican semanalmente los jueves.

El PMMS comenzó en abril de 1971 con el promedio de tasa fija a 30 años y los productos ARM a 1 año y de tasa fija a 15 años se agregaron en 1984 y 1991 respectivamente. ^{[ 28 ]} En enero de 2005, se agregó el ARM híbrido 5/1 y se descontinuó en noviembre de 2022. ^{[ 29 ]} En enero de 2016, se descontinuó el ARM a 1 año.

Antes de noviembre de 2022, el PMMS recopilaba datos mediante encuestas a prestamistas de una muestra representativa de instituciones crediticias. Tras las dificultades surgidas con el método de encuesta tradicional, Freddie Mac optó por sustituir las respuestas de los prestamistas a las encuestas por datos reales de solicitudes de préstamo enviados por los prestamistas al sistema automatizado de evaluación crediticia de Freddie Mac . ^{[ 30 ]} Los datos se recopilan desde el jueves anterior hasta el miércoles previo a la fecha de publicación.

Los cambios en las tasas de PMMS se informan ampliamente en los medios nacionales. ^{[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]}

• Freddie Mac fue nombrada uno de los mejores lugares para trabajar en materia de igualdad LGBTQ en el Índice de Igualdad Corporativa de 2018 de Human Rights Campaign ^{[ 53 ].}
• La revista Working Mothers nombró a Freddie Mac una de las 100 mejores empresas para madres trabajadoras en 2004.
• Freddie Mac ocupó el puesto número 50 en la clasificación Fortune 500 de 2007. ^{[ 54 ]}
• Freddie Mac ocupó el puesto número 20 en la clasificación Global 2000 de empresas públicas de Forbes en 2009.

A marzo de 2024. ^{[ 55 ]}

En 2003, Freddie Mac reveló que había subestimado sus ganancias en casi 5 mil millones de dólares, una de las mayores correcciones corporativas en la historia de Estados Unidos. Como resultado, en noviembre, fue multada con 125 millones de dólares, una cantidad que la revista Forbes calificó de "insignificante" . ^{[ 56 ]}

El 18 de abril de 2006, Freddie Mac fue multada con 3,8 millones de dólares, la mayor cantidad jamás impuesta por la Comisión Federal Electoral, como resultado de contribuciones ilegales a campañas políticas. Freddie Mac fue acusada de utilizar ilegalmente recursos corporativos entre 2000 y 2003 para 85 eventos de recaudación de fondos que recaudaron aproximadamente 1,7 millones de dólares para candidatos federales. Gran parte de la recaudación ilegal benefició a miembros del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes , un panel cuyas decisiones pueden afectar a Freddie Mac. Cabe destacar que Freddie Mac organizó más de 40 eventos de recaudación de fondos para el presidente del Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes, Michael Oxley (republicano por Ohio). ^{[ 57 ]}

Tanto Fannie Mae como Freddie Mac a menudo se beneficiaban de una garantía implícita de idoneidad equivalente a la de los grupos financieros verdaderamente respaldados por el gobierno federal. ^{[ 58 ]}

En 2008, Fannie Mae y Freddie Mac poseían o garantizaban aproximadamente la mitad del mercado hipotecario estadounidense de 12 billones de dólares. ^{[ 59 ]} Esto hizo que ambas corporaciones fueran altamente vulnerables a la crisis de las hipotecas subprime de ese año. Finalmente, en julio de 2008, la especulación se convirtió en realidad cuando el gobierno estadounidense tomó medidas para evitar el colapso de ambas corporaciones. El Departamento del Tesoro de EE. UU. y la Reserva Federal tomaron varias medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluyendo la extensión de los límites de crédito, la concesión a ambas corporaciones de acceso a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tasas similares a las de los bancos comerciales) y la posibilidad de que el Departamento del Tesoro poseyera acciones. ^{[ 60 ]} Este evento también reavivó los llamados a una regulación más estricta de las GSE por parte del gobierno.

El presidente Bush recomendó una reforma regulatoria significativa de la industria de financiamiento de vivienda en 2003, pero muchos demócratas se opusieron a su plan, temiendo que una regulación más estricta pudiera reducir en gran medida el financiamiento para viviendas de bajos ingresos, tanto de bajo como de alto riesgo. ^{[ 61 ]} Bush se opuso a otras dos leyes:[1][2] el Proyecto de Ley del Senado S. 190, la Ley de Reforma Regulatoria de la Empresa Federal de Vivienda de 2005. El proyecto de ley fue patrocinado y presentado en el Senado el 26 de enero de 2005 por el Senador Chuck Hagel (R-NE) y copatrocinado por los Senadores Elizabeth Dole (R-NC) y John Sununu (R-NH). El proyecto de ley S. 190 fue informado por el Comité Bancario del Senado el 28 de julio de 2005, pero nunca fue votado por el pleno del Senado.

El 23 de mayo de 2006, el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac, la Oficina de Supervisión de Empresas Federales de Vivienda , publicó los resultados de una investigación de 27 meses de duración. ^{[ 62 ]}

El 25 de mayo de 2006, el senador McCain se unió como copatrocinador de la Ley de Reforma Regulatoria de Empresas Federales de Vivienda de 2005 (propuesta inicialmente por el senador Chuck Hagel) ^{[ 63 ]} donde señaló que el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac informó que las ganancias eran "ilusiones creadas deliberada y sistemáticamente por la alta dirección de la empresa". ^{[ 64 ]} Sin embargo, esta regulación también encontró oposición tanto de demócratas como de republicanos. ^{[ 65 ]}

Varios ejecutivos de Fannie Mae o Freddie Mac incluyen a Kenneth Duberstein , exjefe de gabinete del presidente Reagan, asesor de la campaña presidencial de John McCain en 2000 y líder del equipo de transición del presidente George W. Bush (miembro de la junta de Fannie Mae de 1998 a 2007); ^{[ 66 ]} Franklin Raines , exdirector de presupuesto del presidente Clinton, director ejecutivo de 1999 a 2004; se ha determinado que las declaraciones sobre su papel como asesor de la campaña presidencial de Obama son falsas; ^{[ 67 ]} James Johnson, exasesor del vicepresidente demócrata Walter Mondale y exjefe del Comité de Selección del Vicepresidente de Obama, director ejecutivo de 1991 a 1998; y Jamie Gorelick , exsubprocurador general del presidente Clinton y vicepresidente de 1998 a 2003. En su cargo, Johnson ganó aproximadamente 21 millones de dólares; Raines ganó aproximadamente 90 millones de dólares; y Gorelick ganó aproximadamente 26 millones de dólares. ^{[ 68 ]} Tres de estos cuatro altos ejecutivos también estuvieron involucrados en escándalos financieros relacionados con hipotecas. ^{[ 69 ] [ 70 ]}

Entre los 10 principales receptores de contribuciones de campaña de Freddie Mac y Fannie Mae durante el período de 1989 a 2008 se encuentran cinco republicanos y cinco demócratas. Los principales receptores de dinero de PAC de estas organizaciones incluyen a Roy Blunt (R-MO) $78,500 (total incluyendo contribuciones individuales $96,950), Robert Bennett (R-UT) $71,499 (total $107,999), Spencer Bachus (R-AL) $70,500 (total $103,300) y Kit Bond (R-MO) $95,400 (total $64,000). Los siguientes demócratas recibieron principalmente contribuciones individuales de empleados, en lugar de dinero de PAC: Christopher Dodd , (D-CT) $116,900 (pero también $48,000 de los PAC), John Kerry , (D-MA) $109,000 ($2,000 de los PAC), Barack Obama , (D-IL) $120,349 (solo $6,000 de los PAC), Hillary Clinton , (D-NY) $68,050 (solo $8,000 de los PAC). ^{[ 71 ]} John McCain recibió $21,550 de estas GSE durante este tiempo, principalmente dinero individual. ^{[ 72 ]} Freddie Mac también contribuyó $250,000 a la Convención Nacional Republicana de 2008 en St. Paul, Minnesota según los registros de la FEC . ^{[ 73 ]} Los organizadores de la Convención Nacional Demócrata aún no han presentado sus declaraciones sobre cuánto recibieron de Freddie Mac y Fannie Mae. ^{[ 73 ]}

El 7 de septiembre de 2008, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), James B. Lockhart III, anunció que, de conformidad con el análisis financiero, las evaluaciones y la autoridad legal de la FHFA, había puesto a Fannie Mae y Freddie Mac bajo la tutela de la FHFA. La FHFA ha declarado que no existen planes para liquidar la empresa. ^{[ 5 ] [ 6 ]}

El anuncio se produjo tras informes de dos días antes que indicaban que el gobierno federal planeaba hacerse cargo de Fannie Mae y Freddie Mac y se había reunido con sus directores ejecutivos con poca antelación. ^{[ 74 ] [ 75 ] [ 76 ]}

La facultad del Tesoro de los Estados Unidos para adelantar fondos con el fin de estabilizar a Fannie Mae o Freddie Mac está limitada únicamente por el monto de la deuda que el gobierno federal en su conjunto está autorizado por ley a contraer. La ley del 30 de julio de 2008, que otorgó una mayor autoridad regulatoria sobre Fannie Mae y Freddie Mac, aumentó el límite de la deuda nacional en US$800 mil millones, hasta un total de US$10,7 billones, en previsión de la posible necesidad de que el Tesoro tuviera la flexibilidad para respaldar a los bancos federales de préstamos hipotecarios. ^{[ 77 ] [ 78 ] [ 79 ]}

El 7 de septiembre de 2008, el gobierno estadounidense tomó el control de Fannie Mae y Freddie Mac. Daniel Mudd (director ejecutivo de Fannie Mae) y Richard Syron (director ejecutivo de Freddie Mac) fueron reemplazados. Herbert M. Allison , exvicepresidente de Merrill Lynch , asumió la dirección de Fannie Mae, y David M. Moffett , exvicepresidente de US Bancorp, asumió la dirección de Freddie Mac. ^{[ 80 ]}