Alquiler

Un arrendamiento es un acuerdo contractual que implica que el usuario (denominado arrendatario ) pague al propietario (denominado arrendador ) por el uso de un bien . ^{[ 1 ]} Los bienes inmuebles , edificios y vehículos son bienes comunes que se arriendan. También se arriendan equipos industriales o comerciales. En esencia, un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes : el arrendador y el arrendatario. El arrendador es el propietario legal del bien, mientras que el arrendatario obtiene el derecho a usarlo a cambio de pagos regulares de alquiler. ^{[ 2 ]} El arrendatario también se compromete a cumplir diversas condiciones con respecto al uso del bien o equipo. Por ejemplo, una persona que arrienda un automóvil puede aceptar la condición de que el automóvil solo se utilizará para uso personal.

El término contrato de alquiler puede referirse a dos tipos de arrendamientos:

• Un arrendamiento en el que el activo es un bien tangible . ^{[ 3 ]} Aquí, el usuario arrienda el activo (por ejemplo, terreno o bienes) arrendado o alquilado por el propietario (el verbo arrendar es menos preciso porque puede referirse a cualquiera de estas acciones). ^{[ 4 ]} Ejemplos de un arrendamiento para bienes intangibles incluyen el uso de un programa informático (similar a una licencia, pero con disposiciones diferentes) o el uso de una frecuencia de radio (como un contrato con un proveedor de telefonía celular ).
• Un contrato de arrendamiento periódico (generalmente un contrato de arrendamiento mensual) a nivel internacional y en algunas regiones de los Estados Unidos . ^{[ 5 ]}

Un contrato de arrendamiento es un contrato legal y, por lo tanto, exigible por todas las partes conforme al derecho contractual de la jurisdicción aplicable.

En Estados Unidos , dado que también representa una transmisión de derechos de posesión sobre bienes inmuebles, se trata de un tipo de contrato híbrido que incluye características de una escritura pública .

Algunos tipos de contratos de arrendamiento pueden contener cláusulas específicas exigidas por ley, dependiendo del inmueble arrendado, la jurisdicción en la que se firmó el acuerdo y la residencia de las partes.

Los elementos comunes de un contrato de arrendamiento incluyen:

• Nombres de las partes del acuerdo.
• La fecha de inicio y la duración del acuerdo.
• Identifica el objeto específico (por dirección postal, número de identificación del vehículo o marca/modelo, número de serie) que se está arrendando.
• Establece las condiciones para la renovación o la no renovación.
• Tiene una contraprestación específica (una suma global o pagos periódicos) por otorgar el uso de este objeto.
• Incluye disposiciones para un depósito de garantía y condiciones para su devolución.
• Puede tener una lista específica de condiciones que se describen en ella como Condiciones Predeterminadas y Soluciones específicas.
• Puede que se impongan otras condiciones específicas a las partes, tales como:
  • Es necesario contar con un seguro contra pérdidas.
  • Uso restrictivo.
  • ¿Qué parte es responsable del mantenimiento?
• Cláusula de rescisión (que describe qué sucederá si el contrato se rescinde anticipadamente o es cancelado por cualquiera de las partes, estableciendo los derechos de las partes para rescindir el contrato de arrendamiento y sus obligaciones).

Se pueden arrendar todo tipo de bienes muebles (por ejemplo, automóviles y muebles) o inmuebles (por ejemplo, terrenos baldíos, apartamentos, viviendas unifamiliares y locales comerciales, que incluyen tanto comercio mayorista como minorista). Como resultado del arrendamiento, el propietario (arrendador) otorga al arrendatario el uso del bien en cuestión.

El término más restringido «arrendamiento» describe un contrato de arrendamiento en el que el bien tangible es el terreno (incluyendo cualquier sección vertical como el espacio aéreo, la planta de un edificio o una mina ). Una prima es una cantidad que paga el arrendatario para que se le otorgue el arrendamiento o para asegurar el arrendamiento del arrendatario anterior, a menudo para asegurar una renta baja; en arrendamientos a largo plazo se denomina renta del terreno . Para partes de edificios, lo más común es que los usuarios paguen también, mediante contrato complementario o mediante el mismo contrato, un cargo por servicio , que normalmente es una lista expresa de servicios en un contrato de arrendamiento para minimizar las disputas sobre los cargos por servicio. Un contrato de arrendamiento bruto estipula una renta que corresponde al monto global adeudado, incluyendo todos los cargos por servicio.

Un contrato de arrendamiento rescindible ( o rescindible/rompible) es aquel que puede ser rescindido (formalmente determinado ) únicamente por el arrendatario o únicamente por el arrendador sin penalización. Un contrato de arrendamiento mutuamente rescindible puede ser rescindido por cualquiera de las partes. Un contrato de arrendamiento no rescindible es aquel que no puede rescindirse de esta manera. Generalmente, el término "arrendamiento" puede referirse a un contrato no rescindible, mientras que "contrato de alquiler" puede denotar un contrato rescindible.

Influenciados por el registro de la propiedad , comúnmente los arrendamientos otorgados inicialmente por más de un año se denominan simplemente arrendamientos. ^{[ 6 ]}

El contrato de arrendamiento incluirá disposiciones específicas sobre las responsabilidades y los derechos del arrendatario y del arrendador, o bien disposiciones automáticas derivadas de la legislación local. En general, mediante el pago del precio acordado al arrendador, el arrendatario (también llamado inquilino ) tiene la posesión y el uso (el alquiler ) del inmueble arrendado, con exclusión del arrendador y de cualquier otra persona, salvo que el inquilino lo invite. La forma más común de arrendamiento de bienes inmuebles es el contrato de alquiler residencial entre el propietario y el inquilino. ^{[ 7 ]} Dado que la relación entre el inquilino y el propietario se denomina arrendamiento , este término también se utiliza generalmente para arrendamientos informales y de corta duración. El derecho de posesión del inquilino se denomina a veces derecho de arrendamiento . Un contrato de arrendamiento puede tener una duración fija (denominada plazo del contrato). Un contrato de arrendamiento puede rescindirse antes de su fecha de finalización por:

• Interrupción/cancelación (esto depende de los términos del contrato de arrendamiento)
• Un acuerdo negociado de rendición o entrega.
• Pérdida
• Por disposición legal (raro)

Un contrato de arrendamiento debe contrastarse con una licencia , que puede otorgar a una persona (denominada licenciataria ) el derecho a usar una propiedad, pero que está sujeta a la rescisión por voluntad del propietario (denominado licenciante ). Un ejemplo de relación licenciante/licenciataria es la de un propietario de un estacionamiento y una persona que estaciona un vehículo en él. Una licencia puede considerarse como una entrada para un partido de béisbol o un permiso verbal para dormir unos días en un sofá. La diferencia radica en que, si existe un plazo (fecha de finalización), un grado de privacidad que sugiere la posesión exclusiva de una parte claramente definida, pagos recurrentes y continuos, y la ausencia de derecho a rescindir el contrato salvo por mala conducta o impago, estos factores tienden a indicar un contrato de arrendamiento; por el contrario, el acceso puntual a la propiedad de otra persona probablemente sea una licencia. La diferencia fundamental entre un contrato de arrendamiento y una licencia es que un contrato de arrendamiento generalmente prevé pagos periódicos regulares durante su vigencia y una fecha de finalización específica. Si un contrato no tiene fecha de finalización, puede tratarse de una licencia perpetua y aun así no ser un contrato de arrendamiento.

En circunstancias normales, los propietarios tienen libertad para disponer de su propiedad como deseen (con fines lícitos), incluyendo gestionarla o cederla a un inquilino por un período limitado. Si un propietario ha cedido la posesión a otra persona (es decir, al inquilino), cualquier interferencia con el disfrute pacífico de la propiedad por parte del inquilino, que se encuentra en posesión legal, constituye un delito.

Principios similares se aplican tanto a los bienes inmuebles como a los bienes muebles , aunque la terminología difiere. El derecho a subarrendar puede estar permitido o no para un inquilino. Cuando está permitido, el contrato de arrendamiento otorgado directamente por el propietario se denomina «arrendamiento principal» o, a veces, «arrendamiento maestro». Los arrendatarios principales y sus arrendatarios que a su vez también pueden subarrendar se denominan « arrendadores intermedios » ( del francés antiguo « intermedio»). El arrendatario principal no tiene derecho a otorgar un subarrendamiento que se extienda más allá del final del contrato principal. ^{[ 8 ]}

Para eludir la relatividad de los bienes, que es el principio general que se deriva de la relatividad de los contratos , existen leyes en varias jurisdicciones que obligan a los subarrendatarios a cumplir con algunas de las cláusulas restrictivas (términos) del contrato de arrendamiento principal, por ejemplo, en Inglaterra y Gales, aquellas que los tribunales han considerado que afectan y conciernen al terreno. ^{[ 9 ]}

La transferencia de un derecho restante en un contrato de arrendamiento, la cesión , es un tipo de enajenación que suele ser posible y en algunas jurisdicciones existe un derecho implícito a ceder por ley obligatoria o como norma supletoria. Compartir o ceder la posesión puede constituir un incumplimiento de ciertos contratos de arrendamiento, lo que puede dar lugar a una acción de rescisión.

La adquisición de la propiedad consiste en obtener el título del arrendador y, por lo general, se negocia con este cuando el arrendatario paga únicamente un alquiler del terreno . La fusión se produce cuando el arrendador y el arrendatario son la misma entidad y puede dar por terminado un contrato de arrendamiento si no hay subarrendatarios en determinadas jurisdicciones.

En Estados Unidos, un arrendatario puede negociar una cláusula de derecho de tanteo en su contrato de arrendamiento de terreno o propiedad, lo que le otorga el derecho a presentar una oferta de compra sobre la propiedad antes de que el arrendador pueda negociar con terceros compradores. Esto permite a los arrendatarios comprometerse con una propiedad antes de que otros posibles compradores tengan la oportunidad. ^{[ 10 ] [ 11 ]}

A lo largo de los siglos, los arrendamientos han cumplido diversas funciones, y la naturaleza de su regulación legal ha variado según dichas funciones y las condiciones socioeconómicas de cada época. Por ejemplo, hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, los arrendamientos se utilizaban principalmente con fines agrícolas , cuando el crecimiento de las ciudades en los países industrializados los convirtió en una forma importante de tenencia de la tierra en las zonas urbanas .

El derecho moderno de arrendamiento en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia de este y, en particular, de la filosofía laissez-faire que dominó el derecho contractual y de propiedad en el siglo XIX. Con el auge del consumismo , la legislación de protección al consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario, que presuponen la igualdad de poder de negociación entre las partes contratantes, generan dificultades cuando dicha presuposición es inexacta. En consecuencia, los reformadores han enfatizado la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos es ahora común. Por consiguiente, el derecho consuetudinario ha tratado el arrendamiento como algo distinto o equivalente a un contrato comercial común, especialmente en lo que respecta a la cuestión de si un contrato de arrendamiento puede rescindirse mediante notificación , de la misma manera que un contrato comercial habitual.

Formal requirements for a lease are determined by the law and custom of the jurisdiction in which real property is located. In the case of personal property, it is determined by the law and custom of the jurisdiction in which the rental agreement is made.

A tenancy for a duration greater than one year must be in writing in order to satisfy the Statute of Frauds.

Además de lo anterior, un contrato de alquiler de coche puede incluir diversas restricciones sobre el uso que el arrendatario puede darle al vehículo y las condiciones de devolución. Por ejemplo, algunos coches de alquiler no se pueden conducir fuera de la carretera, ni salir del país, ni remolcar un remolque sin autorización específica. En Nueva Zelanda, es posible que deba firmar un compromiso expreso de que el coche no se conducirá a Ninety-Mile Beach (debido a las peligrosas mareas).

Sin duda, se requerirá presentar el permiso de conducir , y solo los conductores que figuren en el contrato estarán autorizados a conducir. Es posible que se incluya la opción de contratar un seguro de automóvil (o seguro de motor), si el arrendatario no dispone de una póliza que cubra los alquileres; otro aspecto importante a considerar para conductores múltiples. Algunas agencias incluso pueden exigir una fianza , pagadera si el vehículo no se devuelve en buen estado, que suele consistir en una autorización de tarjeta de crédito y que se anula si el vehículo se devuelve según lo acordado. Se debe informar al arrendatario de que será responsable de los peajes, las multas de aparcamiento o las infracciones de tráfico que se produzcan con el vehículo durante el periodo de alquiler. También se debe proporcionar información sobre cómo actuar en caso de robo, accidente, avería o remolque.

Las condiciones adicionales pueden incluir cargos adicionales por devoluciones tardías, entrega en un lugar diferente o no llenar el depósito de gasolina inmediatamente antes de la devolución.

Por último, puede haber disposiciones para realizar un depósito no reembolsable al hacer una reserva, condiciones de pago para el período inicial (con descuentos, cupones, etc.), períodos extendidos y cualquier daño u otros cargos que se generen antes de la devolución.

Un contrato de alquiler suele denominarse arrendamiento, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles . El proceso de alquiler de bienes inmuebles se inicia mediante una solicitud que establece los términos del contrato. Además de los aspectos básicos (quién, qué, cuándo, cuánto), un contrato de alquiler de bienes inmuebles puede detallar estos y otros aspectos. El inmueble puede alquilarse para vivienda , estacionamiento de vehículos, almacenamiento, uso comercial, agrícola, institucional o gubernamental, entre otros fines.

• Who: The parties involved in the contract, the lessor (sometimes called the owner or landlord) and the lessee (sometimes called the renter or tenant) are identified in the contract. A housing lease may specify whether the renter is living alone, with family, children, roommate, visitors. A rental may delineate the rights and obligations of each of these. For example, a "sub-let" to a stranger might not be permitted without permission of the landlord. This also applies to whether or not pets may be kept by the renter. On the other hand, the renter may also have specific rights against intrusions by the landlord (or other tenants), except under emergency circumstances. A renter is in possession of the property, and a landlord would be trespassing upon the renter's rights if entry is made without proper notice and authority (e.g., 24 hours' notice, daytime, knock first, except for emergency repairs, in case of fire, flood, etc.).
• What: Rented real estate may include all or part of almost any real property, such as an apartment, house, building, business offices or suite, land, farm, or merely an inside or outside space to park a vehicle, or store things. The premises rented may include not only specific rooms, but also access to other common areas such as off-street parking, basement or attic storage, laundry facility, pool, roof-deck, balconies, etc. The agreement may specify how and when these places may be used, and by whom. There may be detailed description of the current condition of the premises, for comparison with the condition at the time the premises are surrendered.
• When: the term of the rental may be for a night (e.g., a hotel room), weeks, months, or years. There may be statutory provisions requiring registration of any rental that could extend for more than a specified number of years (e.g., seven) in order to be enforceable against a new landlord.

Un alquiler típico puede ser anual o mensual, y el monto puede variar para los inquilinos de larga duración (debido a los menores costos de rotación). Abandonar un contrato de arrendamiento a largo plazo antes de su vencimiento puede resultar en penalizaciones, o incluso en el pago de todo el período acordado (si el propietario no logra encontrar un inquilino sustituto adecuado, a pesar de haberlo buscado diligentemente). Si un inquilino permanece en la propiedad más allá del final de un contrato de arrendamiento por un período de años (uno o más), las partes pueden acordar que el contrato se renueve automáticamente, o bien, puede convertirse en un arrendamiento a voluntad (mensual) con el costo mensual prorrateado del contrato anual anterior. Si un inquilino a voluntad recibe un aviso para desalojar la propiedad y se niega a hacerlo, el propietario inicia un proceso de desalojo. En muchos lugares, es completamente ilegal cambiar las cerraduras de las puertas o retirar pertenencias personales, y mucho menos desalojar a una persona por la fuerza, sin una orden judicial de desalojo. Puede haber normas de procedimiento estrictas y fuertes sanciones (triple indemnización, más honorarios de abogados) por infracciones.

• Cuánto: El alquiler puede pagarse mensualmente, anualmente, por adelantado o según lo acordado. Un acuerdo típico para el arrendamiento sin plazo fijo consiste en el pago del primer y último mes de alquiler más un depósito de garantía . El último mes de alquiler corresponde al alquiler que el arrendador aún no ha percibido.

De acuerdo con esto, un contrato de arrendamiento generalmente incluye otras obligaciones financieras críticas. ^{[ 14 ]} Estos factores se basan en la comprensión básica del pago del alquiler y son parte integral del acuerdo:

• El alquiler total a pagar;
• Posibles depósitos de seguridad o para mascotas;
• La obligación del inquilino de cubrir ciertos gastos de servicios públicos;
• Posibles impuestos sobre la propiedad, si corresponde;
• El pago necesario para el seguro de propiedad;
• Cualquier coste asociado a las reparaciones;
• Contribuciones para el mantenimiento de las zonas comunes (conocidas comúnmente como CAM).

El acuerdo también puede incluir cláusulas que expliquen las circunstancias de posibles aumentos en el alquiler, entre otras condiciones.

En derecho inmobiliario , el subarrendamiento (o, menos formalmente, el subarriendo) es el nombre que se le da a un acuerdo en el que el arrendatario (por ejemplo, el inquilino) de un contrato de arrendamiento cede el contrato a un tercero, convirtiendo así al antiguo arrendatario en subarrendador y al nuevo arrendatario en subarrendatario o subarrendatario. Esto significa que no solo están arrendando la propiedad, sino que también la están subarrendando simultáneamente. ^{[ 16 ]} Por ejemplo, si una empresa arrienda un espacio de oficina directamente a un propietario, el arrendador, y posteriormente necesita más espacio, puede subarrendar el espacio de oficina más pequeño a otra empresa, el subarrendatario, y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para un espacio de oficina más grande, cubriendo así su exposición inmobiliaria.

El subarrendador sigue siendo responsable ante el arrendador original de acuerdo con el contrato de arrendamiento inicial, incluyendo todos los pagos de renta restantes, los gastos operativos y demás términos del contrato original. En un mercado a la baja, el arrendatario original podría exigir al subarrendatario una renta menor a la que pagó originalmente, quedando el resto adeudado al arrendador a cargo del arrendatario original. Sin embargo, si los precios del mercado han aumentado desde la firma del contrato original, el subarrendador podría obtener una renta mayor a la adeudada al arrendador original. No obstante, muchos contratos de arrendamiento comercial estipulan que cualquier excedente de renta se comparta con el arrendador.

En el sector inmobiliario residencial, a veces es ilegal cobrar al subarrendatario más de la cantidad original estipulada en su contrato (por ejemplo, en situaciones de control de alquileres donde el monto del alquiler está regulado por ley). El subarriendo de viviendas sociales es generalmente ilegal, independientemente del alquiler cobrado al subarrendatario; en el Reino Unido se describe oficialmente como una categoría de fraude inmobiliario. ^{[ 17 ]} En Nueva York, el subarriendo de cooperativas Mitchell-Lama es ilegal. Los residentes de Mitchell-Lama deben mantener una residencia principal para permanecer en su cooperativa. ^{[ 18 ]}

El subarrendamiento también puede aplicarse a vehículos como una forma alternativa de alquiler de coches. En un subarrendamiento de vehículos, el arrendatario o propietario puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero mediante un acuerdo contractual para fechas específicas. Si bien esta modalidad no es muy común, se trata de una tendencia creciente en el sector turístico como una alternativa más económica tanto para viajeros como para residentes locales.

El arrendamiento también se utiliza como forma de financiación para adquirir equipos para su uso y compra. ^{[ 19 ]} Muchas organizaciones y empresas utilizan el arrendamiento financiero para la adquisición y el uso de diversos tipos de equipos, incluyendo maquinaria de fabricación y minería, buques y contenedores, equipos de construcción y todoterreno, tecnología y equipos médicos, equipos agrícolas, aeronaves, vagones y material rodante ferroviario, camiones y equipos de transporte, equipos comerciales, minoristas y de oficina, equipos y software de TI. ^{[ 19 ]}

El financiamiento mediante arrendamiento para equipos generalmente lo proporcionan bancos, entidades cautivas y compañías financieras independientes. ^{[ 20 ] [ 21 ]}

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