Programa de Vivienda Mitchell-Lama

El Programa de Vivienda Mitchell-Lama es una garantía gubernamental de vivienda sin subsidio en el estado de Nueva York que apoya viviendas cooperativas y de alquiler con fines de lucro limitados para residentes de ingresos moderados y medios. Fue establecido en 1955 y es administrado conjuntamente por New York State Homes and Community Renewal (HCR) y, para desarrollos supervisados ​​por la ciudad, por el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (HPD). ^{[ 1 ] [ 2 ]} Bajo el programa, las jurisdicciones locales pueden adquirir propiedades por expropiación forzosa y proporcionarlas a los desarrolladores para construir viviendas para inquilinos de bajos y medianos ingresos. Los desarrolladores reciben exenciones fiscales mientras permanecen en el programa y hipotecas de bajo interés subsidiadas por el gobierno federal, estatal o de la Ciudad de Nueva York , y se les garantiza un rendimiento limitado sobre el capital.

Entre mediados de la década de 1950 y finales de la de 1970, el programa ayudó a producir más de 130 000 apartamentos solo en la ciudad de Nueva York y un total de 269 proyectos con más de 105 000 apartamentos en todo el estado, lo que lo convierte en una de las fuentes más importantes de vivienda asequible no pública de la posguerra en Nueva York. ^{[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]} El programa ha sido descrito por académicos y defensores de la vivienda como un experimento importante en vivienda de capital y ganancias limitados y un referente para los debates contemporáneos sobre la vivienda social y la preservación de la vivienda para la clase media en ciudades de alto costo. ^{[ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]}

El programa se basó en la cooperativa de vivienda Morningside Gardens , una cooperativa en el barrio Morningside Heights de Manhattan que fue subsidiada con dinero de los impuestos. ^{[ 9 ]}

Fue promulgada en 1955 como la Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados . ^{[ 10 ] [ 11 ]} Posteriormente fue recodificada como el artículo II de la Ley de Financiamiento de Vivienda Privada de 1961. ^{[ 12 ] [ 13 ]} El artículo II Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados se refiere a corporaciones sin fines de lucro, mientras que el artículo IV Sociedades de Vivienda con Dividendos Limitados se refiere a viviendas asequibles no Mitchell-Lama organizadas desde 1927 como corporaciones comerciales, sociedades o fideicomisos bajo la Ley Estatal de Vivienda de 1926.

La División de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (DHCR) se fusionó con la Administración de Financiamiento de Vivienda del Estado de Nueva York en 2010 para crear New York State Homes and Community Renewal (HCR), que financia, mantiene y supervisa las hipotecas de los desarrollos mientras permanezcan en el programa Mitchell-Lama. ^{[ 14 ] [ 15 ] [ 16 ]}

Entre 1955 y 1978, se produjeron aproximadamente 135.000 unidades de vivienda asequible utilizando fondos Mitchell-Lama. ^{[ 3 ]} Un análisis de 2015 de la Community Service Society estimó que, en la ciudad de Nueva York, se crearon más de 66.000 apartamentos de alquiler subsidiados y 69.000 apartamentos cooperativos bajo el programa entre 1955 y 1981. ^{[ 17 ]} Entre los complejos de apartamentos notables desarrollados con fondos Mitchell-Lama se incluyen Dayton Towers, Manhattan Plaza , Cadman Plaza , Co-op City , Masaryk Towers y 1199 Plaza . ^{[ 18 ]} Según New York State Homes and Community Renewal, " se construyeron un total de 269 desarrollos Mitchell-Lama con más de 105.000 apartamentos bajo el programa". ^{[ 19 ] [ 20 ]}

Los propietarios generalmente pueden retirar proyectos de Mitchell-Lama mediante el pago anticipado de la hipoteca, lo que suele ocurrir 20 años después de que se haya desarrollado el proyecto. Sin embargo, en algunos casos, los acuerdos especiales de uso del suelo especifican plazos más largos. ^{[ 21 ]} Entre 1990 y 2005, las viviendas de Mitchell-Lama perdieron "22.688 unidades, más de un tercio (34 por ciento) de su parque". ^{[ 22 ]} Análisis posteriores realizados por el Contralor de la Ciudad de Nueva York e investigadores de vivienda concluyeron que el ritmo de retiros de Mitchell-Lama y programas relacionados de dividendos limitados se aceleró en la década de 2000. ^{[ 23 ] [ 24 ]}

Cuando un edificio se privatiza, pierde su exención fiscal, el propietario generalmente debe refinanciar la hipoteca y pierde el derecho a una rentabilidad anual del 6 % sobre la inversión. Lo que sucede con los inquilinos de esos edificios depende de la fecha de construcción y de las políticas públicas vigentes.

• Comunidad de Riverside Park
• Corporación del Fondo de Desarrollo de Vivienda

• Ley de Sociedades de Vivienda con Fines de Lucro Limitados, en su versión modificada por las Leyes Consolidadas.
• Viviendas ya no son asequibles: La inminente crisis de la ciudad de Nueva York en materia de viviendas Mitchell-Lama y de dividendos limitados – Informe de 2004 del Contralor de la Ciudad de Nueva York
• Viviendas ya no son asequibles: Actualización – La crisis de vivienda Mitchell-Lama y de dividendos limitados en la ciudad de Nueva York se está acelerando – Informe de seguimiento de 2006
• Informe anual de 2004 – Empresas de vivienda Mitchell-Lama en el estado de Nueva York