Central London Property Trust Ltd contra High Trees House Ltd

El caso Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130, conocido comúnmente como High Trees , es una sentencia clave del Tribunal Superior en materia de derecho contractual . Reafirmó y amplió la doctrina del impedimento promisorio en el derecho contractual de Inglaterra y Gales . Sin embargo, la parte más significativa de la sentencia es un obiter dictum , ya que se refiere a hechos hipotéticos; es decir, que el arrendador no exigió el reembolso total del alquiler adeudado durante la guerra.

Denning J sostuvo que el impedimento procesal es aplicable si

Se hizo una promesa con la intención de crear relaciones jurídicas y que, según el conocimiento de quien la hizo, iba a ser cumplida por la persona a quien iba dirigida, y que de hecho así se cumplió.

High Trees House Ltd. arrendó un bloque de pisos en Battersea, Londres , a Central London Property Trust Ltd. El acuerdo se firmó en 1937 y estipulaba un alquiler anual de 2500 libras esterlinas. El estallido de la Segunda Guerra Mundial en septiembre de 1939 provocó una caída en el mercado de alquileres. High Trees tuvo dificultades para encontrar inquilinos para la propiedad y se dirigió a Central London Property Trust en enero de 1940 para solicitar una reducción del alquiler. Se acordó por escrito una reducción a 1250 libras esterlinas anuales, aunque no se especificó la duración ni se ofreció ninguna contraprestación .

En 1945, el edificio recuperó su plena ocupación. El 21 de septiembre de 1945, Central London Property escribió a High Trees solicitando el pago del alquiler completo de 2500 libras esterlinas y reclamando atrasos por valor de 7916 libras esterlinas correspondientes al período transcurrido desde 1940. Posteriormente, interpusieron una demanda para recuperar parte de la deuda correspondiente a los dos trimestres transcurridos desde junio de 1945.

Basándose en sentencias anteriores como Hughes v Metropolitan Railway Co , el juez Denning sostuvo que el alquiler completo era exigible desde el momento en que los pisos quedaron completamente ocupados a mediados de 1945. Sin embargo, añadió en una declaración incidental que si Central London hubiera intentado reclamar el alquiler completo desde 1940 en adelante, no habría podido hacerlo. Este razonamiento se fundamentó en que si una parte induce a otra a creer que no hará valer sus derechos legales, los tribunales le impedirán hacerlo posteriormente. Al tratarse de una opinión incidental y dictada en primera instancia, esta no era un precedente vinculante, pero esencialmente creó la doctrina del impedimento promisorio .

Si considerara este asunto sin tener en cuenta los recientes avances en la ley, no cabe duda de que, si los demandantes lo hubieran reclamado, habrían tenido derecho a recuperar el alquiler del terreno a razón de 2.500 libras esterlinas anuales desde el inicio del plazo, puesto que el contrato de arrendamiento en virtud del cual se pagaba era un contrato de arrendamiento formalizado mediante sello que, según el antiguo derecho consuetudinario, no podía modificarse mediante acuerdo verbal (ya fuera por escrito o no), sino únicamente mediante escritura pública. Sin embargo, la equidad intervino y afirmó que, si se ha producido una modificación de una escritura pública mediante un contrato simple (que, en el caso de un contrato de arrendamiento que requería constar por escrito, tendría que acreditarse por escrito), los tribunales pueden darle efecto, como se demuestra en Berry v. Berry [1929] 2 KB 316. No obstante, esta doctrina de equidad difícilmente podría aplicarse en el presente caso, ya que podría decirse que la modificación se realizó sin contraprestación. En cuanto a la preclusión, la declaración realizada en relación con la reducción del alquiler no constituía una declaración de un hecho existente. En efecto, se trataba de una declaración sobre el futuro, a saber, que el pago del alquiler no se exigiría a la tarifa completa, sino solo a la reducida. Dicha declaración no daría lugar a un impedimento procesal, porque, como se afirmó en Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185, una declaración sobre el futuro debe estar plasmada en un contrato o carece de validez.

Pero ¿cuál es la posición en vista de los desarrollos en el derecho en los últimos años? El derecho no se ha quedado estático desde Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185. Ha habido una serie de decisiones en los últimos cincuenta años que, aunque se dice que son casos de estoppel no lo son realmente. Son casos en los que se hizo una promesa que tenía la intención de crear relaciones jurídicas y que, con conocimiento de quien hizo la promesa, iba a ser ejecutada por la persona a quien se le hizo y que de hecho fue ejecutada. En tales casos los tribunales han dicho que la promesa debe ser honrada. Los casos a los que deseo referirme particularmente son: Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426, In re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 All ER 361 y Buttery v. Pickard [1946] WN 25. Como ya he dicho, no se trata de casos de estoppel en sentido estricto. Son, en realidad, promesas: promesas con la intención de ser vinculantes, de ser ejecutadas y, de hecho, ejecutadas. El caso Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 puede distinguirse porque allí la promitente dejó claro que no tenía la intención de estar legalmente obligada, mientras que en los casos a los que me refiero la inferencia correcta era que la promitente sí tenía la intención de estar obligada. En cada caso, el tribunal sostuvo que la promesa era vinculante para la parte que la hizo, aunque bajo el antiguo derecho consuetudinario podría ser difícil encontrar alguna contraprestación para ella. Los tribunales no han llegado a conceder una causa de acción por daños y perjuicios por el incumplimiento de dicha promesa, pero se han negado a permitir que la parte que la hizo actúe de manera incompatible con ella. Es en ese sentido, y solo en ese sentido, que dicha promesa da lugar a un estoppel. Las decisiones son resultado natural de la fusión entre derecho y equidad: los casos de Hughes v. Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 App. Cas. 439, 448, Birmingham and District Land Co. v. London & North Western Ry. Co. (1888) 40 Ch. D. 268, 286 y Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51, proporcionan una base suficiente para afirmar que, en equidad, a una parte no se le permitiría retractarse de tal promesa. En mi opinión, ha llegado el momento de reconocer la validez de dicha promesa. La consecuencia lógica, sin duda, es que una promesa de aceptar una suma menor en pago de una suma mayor, si se cumple, es vinculante a pesar de la ausencia de contraprestación; y si la fusión entre derecho y equidad conduce a este resultado, tanto mejor. Este aspecto no se consideró en Foakes v. Beer.(1884) 9 App. Cas. 605. Sin embargo, en la actualidad, cuando el derecho y la equidad se han unido durante más de setenta años, es necesario reconsiderar los principios a la luz de su efecto combinado. Cabe señalar que en el Sexto Informe Provisional del Comité de Revisión Legislativa , párrafos 35 y 40, se recomienda que una promesa como la que he mencionado sea legalmente exigible, aun cuando el beneficiario no haya dado contraprestación alguna. Me parece que, en la medida en que lo he mencionado, ese resultado ya se ha alcanzado mediante las decisiones de los tribunales.

Estoy convencido de que una promesa como la que he mencionado es vinculante y la única cuestión que me queda por considerar es el alcance de dicha promesa en el presente caso. Estoy convencido, basándome en todas las pruebas, de que la promesa consistía en reducir el alquiler del terreno a 1250 libras esterlinas anuales como medida provisional mientras el bloque de pisos no estuviera completamente alquilado, o casi completamente alquilado, debido a las circunstancias imperantes. Esto significa que la reducción del alquiler se aplicó durante todos los años hasta finales de 1944, pero a principios de 1945 es evidente que los pisos estaban completamente alquilados y, de hecho, los alquileres percibidos por ellos (muchos de los cuales no se vieron afectados por las Leyes de Restricción de Alquileres) superaron la cifra prevista inicialmente. En cualquier caso, los alquileres percibidos debieron de ser muy considerables. Considero que las condiciones vigentes cuando se realizó la reducción del alquiler habían desaparecido por completo a principios de 1945. Estoy convencido de que todas las partes entendieron que la promesa solo se aplicaba en las condiciones existentes en ese momento, es decir, cuando los pisos estaban parcialmente alquilados, y que no tenía vigencia posterior. Cuando los pisos se alquilaron por completo a principios de 1945, la reducción dejó de aplicarse.

En esas circunstancias, según la ley tal como la interpreto, me parece que el alquiler debe pagarse a su tarifa completa por los trimestres que terminan el 29 de septiembre y el 25 de diciembre de 1945.

Si se tratara de un caso de estoppel, podría decirse que, en cualquier caso, el estoppel cesaría al finalizar las condiciones a las que se aplicaba la declaración, o también podría decirse que solo cesaría al recibir la notificación. En ambos casos, se trata simplemente de una forma de determinar el alcance de la declaración. Prefiero aplicar el principio de que una promesa que se pretende que sea vinculante, que se pretende que se cumpla y que, de hecho, se cumple, es vinculante en la medida en que sus términos se apliquen correctamente. En este caso, era vinculante por cubrir el período hasta principios de 1945, y desde entonces se debe pagar el alquiler completo.

Por lo tanto, fallo a favor de la empresa demandante por la cantidad reclamada.

Se han realizado avances en el estoppel promisorio desde su inicio en High Trees para crear una nueva brecha en la regla del caso Pinnel, según la cual un acuerdo para aceptar un pago parcial de una deuda como satisfacción total de la misma es inaplicable por falta de contraprestación. Denning comentó que tal acuerdo debería ser ahora ejecutable bajo la doctrina del estoppel promisorio, y de hecho el demandante no buscó la deuda completa sobre la base de lo que era justo y, tal vez, creía que era la ley. Sin embargo, los tribunales se mostraron inicialmente reacios a revocar o distinguir casos como el caso Pinnel y Foakes v Beer, que habían formado parte del derecho común durante tanto tiempo. La jueza Lady Arden en Collier v P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) ^{[ 1 ]} aceptó en principio que High Trees podría usarse para extinguir el derecho de un acreedor al pago total de una deuda en tales circunstancias.

En Amalgamated Investment Co v Texas Bank ^{[ 2 ]} se decidió que el estoppel patrimonial puede actuar como una espada y no simplemente como un escudo (es decir, puede usarse como una causa de acción en lugar de simplemente proporcionar una defensa a una acción).

• Exclusión
• Promesa