Inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria implica la compra, posesión, gestión, alquiler o venta de bienes inmuebles para generar ganancias o riqueza a largo plazo. Un inversor o empresario inmobiliario puede participar de forma activa o pasiva en las transacciones inmobiliarias. El objetivo principal de la inversión inmobiliaria es aumentar el valor o generar ganancias mediante la toma de decisiones estratégicas y el análisis de mercado. Los inversores analizan los proyectos inmobiliarios identificando los tipos de propiedades, ya que cada tipo requiere una estrategia de inversión única. La valoración es un factor crítico en la evaluación de las inversiones inmobiliarias, ya que determina el valor real de una propiedad y orienta a los inversores en compras, ventas, financiación y gestión de riesgos. Una valoración precisa ayuda a los inversores a evitar pagar de más por los activos, maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo financiero. Además, una valoración adecuada desempeña un papel crucial en la obtención de financiación, ya que los prestamistas utilizan las valoraciones para determinar los importes de los préstamos y los tipos de interés.

La financiación es fundamental para la inversión inmobiliaria, ya que los inversores recurren a una combinación de deuda y capital propio para financiar las transacciones. La estructura de capital representa la jerarquía de las fuentes de financiación en una inversión inmobiliaria: los emisores de deuda asumen un menor riesgo a cambio de ingresos por intereses fijos, mientras que los inversores en capital propio asumen un mayor riesgo para participar en el potencial de revalorización de un inmueble. Los inversores buscan mejorar el beneficio operativo neto (NOI) aumentando los ingresos o reduciendo los gastos operativos para aumentar la rentabilidad.

El éxito de una inversión inmobiliaria depende de factores como las condiciones del mercado, la gestión de la propiedad , la estructura financiera y la evaluación de riesgos . Comprender el ciclo de las transacciones, las técnicas de valoración y la estructura de capital permite a los inversores tomar decisiones informadas y optimizar la rentabilidad de sus inversiones en diferentes tipos de propiedades. ^{[ 1 ]}

En cambio, el desarrollo inmobiliario se centra en la construcción, mejora o renovación de propiedades.

Durante la década de 1980, los fondos de inversión inmobiliaria se involucraron cada vez más en el desarrollo inmobiliario internacional. Este cambio llevó a que el sector inmobiliario se convirtiera en una clase de activo global . Invertir en bienes raíces en países extranjeros a menudo requiere un conocimiento especializado del mercado inmobiliario de ese país. A medida que la inversión inmobiliaria internacional se hizo más común a principios del siglo XXI, la disponibilidad y la calidad de la información sobre los mercados inmobiliarios internacionales aumentaron. ^{[ 2 ]} El sector inmobiliario es una de las principales áreas de inversión en China, donde se estima que el 70% de la riqueza de los hogares se invierte en bienes raíces. ^{[ 3 ]}

El 14 de septiembre de 1960, el presidente Dwight D. Eisenhower firmó una ley que establecía un nuevo marco para la inversión inmobiliaria generadora de ingresos, combinando las ventajas de la propiedad inmobiliaria con las de las inversiones basadas en acciones.

Esta legislación introdujo los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), lo que permitió a los ciudadanos estadounidenses acceder a los beneficios de la inversión en bienes raíces comerciales, que anteriormente estaban limitados a grandes instituciones financieras y personas adineradas. La era moderna de los REIT se consolidó aún más con la Ley de Reforma Tributaria de 1986 , que otorgó a los REIT la capacidad de operar y administrar activamente los activos inmobiliarios, en lugar de limitarse a poseerlos o financiarlos.

Desde entonces, el enfoque de los REIT estadounidenses se ha convertido en un marco exitoso y avanzado que sirve de modelo para alrededor de 40 países en todo el mundo. ^{[ 4 ]}

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  Cartel de "Propiedad en venta" en Victoria, Australia. (izquierda)
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  La propiedad en la etapa de estar bajo contrato
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  La propiedad en Victoria después de ser vendida como se indica en el cartel.

La inversión inmobiliaria sigue un ciclo estructurado que describe las etapas clave para identificar, adquirir, gestionar y desinvertir en un inmueble. Este ciclo suele constar de varias fases, como la búsqueda de oportunidades, el análisis de riesgos , la debida diligencia , la financiación , el cierre de la operación, la gestión de activos y la venta. Los inversores, tanto institucionales como privados, evalúan las posibles operaciones en función de factores como las condiciones del mercado, el rendimiento del inmueble, la evaluación de riesgos y los objetivos de rentabilidad.

El proceso comienza con la búsqueda de oportunidades, donde los inversores las identifican a través de relaciones con intermediarios, transacciones fuera del mercado o adquisiciones directas. Una vez identificada una oportunidad, la fase de análisis y debida diligencia implica el análisis de las finanzas, las tendencias del mercado, los riesgos legales y las inspecciones del sitio. A continuación, se obtiene la financiación mediante deuda, capital propio o una combinación de ambos, lo que permite a los inversores estructurar la estructura de capital de manera eficiente. Tras el cierre, se implementan estrategias de gestión de activos , como arrendamiento , renovaciones o reposicionamiento, para optimizar el valor. La etapa final, la disposición, implica la venta o refinanciación del activo para maximizar la rentabilidad.

Los mercados inmobiliarios en la mayoría de los países no están tan organizados ni son tan eficientes como los de otros instrumentos de inversión más líquidos. Cada propiedad es única y no directamente intercambiable, lo que dificulta la evaluación de las inversiones. A diferencia de otras inversiones, los bienes raíces están ubicados en un lugar específico y gran parte de su valor proviene de esa ubicación. En el caso de las viviendas, la percepción de seguridad de un vecindario y la cantidad de servicios o comodidades cercanas pueden aumentar el valor de una propiedad. Por esta razón, la situación económica y social de una zona suele ser un factor determinante en el valor de sus bienes raíces. ^{[ 5 ]}

La valoración de una propiedad suele ser el paso preliminar que se da durante una inversión inmobiliaria. La asimetría de la información es común en los mercados inmobiliarios, donde una parte puede tener información más precisa sobre el valor real de la propiedad. Los inversores inmobiliarios suelen utilizar diversas técnicas de tasación para determinar el valor de las propiedades antes de la compra. Esto generalmente incluye recopilar documentos e información sobre la propiedad, inspeccionar la propiedad física y compararla con el valor de mercado de propiedades similares. ^{[ 6 ]} Un método común para valorar bienes raíces es dividir su ingreso operativo neto por su tasa de capitalización (tasa CAP). ^{[ 7 ]}

En el sector inmobiliario comercial, la valoración de préstamos se realiza mediante tres métodos principales: el método de ingresos , el método de costos y el método de comparación , cada uno de los cuales proporciona un método para acceder al valor de una propiedad. El método de ingresos estima los ingresos potenciales que una propiedad puede generar basándose en la evaluación de los alquileres de mercado y luego restando los gastos operativos típicos para obtener un ingreso operativo neto . Determinar la tasa de capitalización de mercado accediendo a propiedades comerciales en la zona ayuda a determinar el valor mediante la fórmula de la tasa de CAP: ingreso operativo neto/valor de la propiedad = tasa de CAP. ^{[ 8 ]} Una inversión de esta fórmula puede determinar el valor de la propiedad utilizando la fórmula: Valor de la propiedad = ingreso operativo neto/tasa de CAP. El método de costos determina el costo de reconstruir o reemplazar el activo en sí mismo utilizando la fórmula: Valor de la propiedad = (Costo de construcción nueva - Depreciación) + Valor del terreno. Este método se basa en el principio de que un comprador no pagaría más por una propiedad que el costo de construir una similar. El método de comparación (también conocido como método de comparación de ventas) determina el valor de una propiedad analizando los precios de venta recientes de propiedades similares, generalmente denominadas comparables o "comparables", en el mismo mercado. Este método parte de la premisa de que un comprador no pagará más por una propiedad que por una similar.

Existen numerosas asociaciones nacionales e internacionales de tasación inmobiliaria para estandarizar la valoración de propiedades. Algunas de las más importantes son el Appraisal Institute , la Royal Institution of Chartered Surveyors y el International Valuation Standards Council . ^{[ 6 ]}

Las propiedades de inversión suelen adquirirse a través de diversas fuentes, como anuncios en el mercado, agentes o corredores inmobiliarios, bancos, entidades gubernamentales como Fannie Mae , subastas públicas, ventas directas de los propietarios y fondos de inversión inmobiliaria .

La regresión hedónica muestra que el valor de los bienes raíces tiende a depreciarse debido al envejecimiento, pero puede aumentar con la renovación . ^{[ 9 ]}

Los bienes inmuebles pueden generar ingresos a través de diversos medios, incluyendo los ingresos operativos netos , las compensaciones fiscales , la acumulación de capital y la apreciación del capital . Los ingresos operativos netos son la suma de todas las ganancias provenientes de alquileres y otras fuentes de ingresos ordinarios generadas por una propiedad, menos la suma de los gastos corrientes, tales como mantenimiento, servicios públicos, honorarios, impuestos y otros gastos. El alquiler es una de las principales fuentes de ingresos en la inversión inmobiliaria comercial. Los inquilinos pagan una suma acordada a los propietarios a cambio del uso de la propiedad inmobiliaria, y también pueden pagar una parte de los gastos de mantenimiento u operación de la misma. ^{[ 10 ]}

Las compensaciones por beneficios fiscales se producen de tres maneras: depreciación (que a veces puede acelerarse), créditos fiscales y pérdidas arrastrables, que reducen la obligación tributaria sobre los ingresos procedentes de otras fuentes durante un período de 27,5 años. Algunos beneficios fiscales pueden ser transferibles, según la legislación tributaria de la jurisdicción donde se ubica el inmueble. Estos beneficios pueden venderse a terceros para obtener una devolución en efectivo u otros beneficios.

La acumulación de capital es el incremento en el índice de capital del inversor a medida que la porción de los pagos del servicio de la deuda destinada al capital se acumula con el tiempo. La acumulación de capital se considera un flujo de efectivo positivo del activo cuando el pago del servicio de la deuda se realiza con los ingresos generados por la propiedad, en lugar de con fuentes de ingresos independientes.

La revalorización del capital es el aumento del valor de mercado de un activo a lo largo del tiempo, que se materializa como flujo de caja al vender la propiedad. La revalorización del capital puede ser muy impredecible a menos que forme parte de una estrategia de desarrollo y mejora. La compra de una propiedad cuyos flujos de caja proyectados se esperan principalmente de la revalorización del capital (aumento de los precios) en lugar de otras fuentes se considera especulación, no inversión. Un estudio reveló que las empresas inmobiliarias tienden a adquirir una participación menor en activos de mayor tamaño al invertir en el extranjero (Mauck y Price, 2017).

Los bienes inmuebles suelen ser caros, y los inversores generalmente no pagan la totalidad del precio de compra en efectivo. Normalmente, una gran parte del precio se financia mediante algún instrumento financiero o deuda , como una hipoteca con la propiedad como garantía. La parte del precio de compra financiada con deuda se denomina apalancamiento . La parte financiada con el capital propio del inversor, mediante efectivo u otras transferencias de activos, se denomina capital propio .

La estructura de capital y los mercados de capitales

La estructura de capital en la inversión inmobiliaria representa la jerarquía de fuentes de financiación utilizadas para financiar un proyecto, donde cada capa conlleva diferentes niveles de riesgo y rentabilidad. En la base de la estructura se encuentra la deuda senior. Por lo general, la deuda senior es proporcionada por bancos, compañías de seguros de vida o entidades crediticias que buscan invertir capital y recibir un flujo de caja predecible mediante el reembolso de los préstamos. Presenta el menor riesgo, ya que está garantizada por la propiedad y tiene prioridad de reembolso o un primer gravamen. Sin embargo, también ofrece las rentabilidades más bajas, que generalmente oscilan entre el 3 % y el 8 %. ^{[ 17 ]}

Por encima de los préstamos senior se encuentra la deuda mezzanine , que cierra la brecha entre la deuda senior y el capital común . ^{[ 18 ]} Esta capa es más riesgosa ya que se reembolsa solo después de la deuda senior, pero ofrece tasas de interés más altas, típicamente del 8 al 15 %. La deuda mezzanine puede estructurarse como deuda subordinada o capital preferente y a veces incluye derechos de conversión en caso de incumplimiento del prestatario. Más arriba en la estructura de capital, el capital preferente se sitúa entre la deuda mezzanine y el capital común . ^{[ 19 ]} Generalmente, los proyectos tendrán capital preferente o deuda mezzanine en lugar de ambos. Los inversores en capital preferente reciben rendimientos preferentes fijos o variables (del 10 al 20 %) antes de cualquier distribución a los titulares de capital común. Si bien tienen más seguridad que los inversores en capital común, carecen de los derechos de ejecución hipotecaria que poseen los tenedores de deuda. En la cima de la estructura se encuentra el capital común , que conlleva el mayor riesgo pero también los mayores rendimientos potenciales, típicamente con un rendimiento del 15 % o más en operaciones oportunistas. Los accionistas comunes son los últimos en recibir pagos, una vez cubiertas todas las obligaciones de deuda y de capital preferente, lo que significa que sus rendimientos dependen enteramente del éxito del proyecto. Sin embargo, también tienen poder de decisión y control sobre el activo.

Los inversores inmobiliarios suelen operar exclusivamente en los distintos tramos de la estructura de capital. Esta especialización a menudo requiere que los inversores inmobiliarios necesiten expertos en mercados de capitales inmobiliarios para intermediar en las transacciones y facilitar la financiación de proyectos. Los intermediarios de mercados de capitales inmobiliarios actúan como enlace entre propietarios, inversores y prestamistas, facilitando la financiación mediante deuda y capital propio. A cambio, los especialistas en mercados de capitales suelen percibir una comisión de entre el 0,5 % y el 2 % de la operación. ^{[ 20 ]}

Los tipos de propiedades determinan cómo muchos inversores conciben sus inversiones. Los tipos de propiedades inmobiliarias se pueden dividir en propiedades residenciales y comerciales. Algunos tipos de propiedades en propiedades residenciales incluyen viviendas unifamiliares , condominios , casas adosadas, dúplex, tríplex, casas móviles y ADU (Unidades de Vivienda Accesorias). Los tipos de propiedades para propiedades comerciales incluyen oficinas , naves industriales, locales comerciales, hoteles, edificios multifamiliares y propiedades especializadas. ^{[ 20 ]} Algunos tipos de propiedades especializadas dentro de las propiedades comerciales incluyen centros de datos, atención médica, instalaciones, residencias estudiantiles , residencias para personas mayores y agricultura. Los tipos de propiedades determinarían qué estrategias utilizar para maximizar los rendimientos.

Según Lima et al. (2022), en Irlanda, la financiarización de la vivienda de alquiler , que incluye la entrada de inversores institucionales en los mercados urbanos de vivienda de alquiler, contribuyó a factores estructurales que crean personas sin hogar directamente al empeorar la asequibilidad y la seguridad en el mercado privado de alquiler, e indirectamente al influir en la política estatal. ^{[ 27 ] [ 28 ]}

Algunos inversores inmobiliarios han abogado por el aumento de los programas de inmigración y de inversores inmigrantes para incrementar los precios de los bienes raíces. ^{[ 29 ]}

Se encontró que la vivienda inaccesible aumentaba el apoyo público a la redistribución de la renta y la riqueza . ^{[ 30 ]}