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Suite secundaria

Casa estilo American Craftsman con suite secundaria independiente Una suite secundaria (también conocida como unidad de vivienda accesoria ( ADU ), apartamento para suegros , ap...

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Casa estilo American Craftsman con suite secundaria independiente

Una suite secundaria (también conocida como unidad de vivienda accesoria ( ADU ), apartamento para suegros , apartamento para abuelos , anexo para abuelos o suite de jardín ) [ 1 ] es un apartamento, casa de campo o unidad residencial pequeña e independiente que se encuentra en una propiedad que tiene una vivienda principal separada, una casa unifamiliar, un dúplex u otra unidad residencial. En algunos casos, la ADU o el apartamento para suegros está adosado a la vivienda principal o es una unidad completamente separada, ubicada encima de un garaje, al otro lado de una cochera o en el patio trasero de la misma propiedad. [ 2 ] Las razones para querer agregar una suite secundaria a una propiedad pueden ser recibir ingresos adicionales, brindar apoyo social y personal a un miembro de la familia u obtener mayor seguridad. [ 2 ]

Descripción

Fondo

Las convenciones de nomenclatura varían según el período de tiempo y la ubicación, pero las suites secundarias también pueden denominarse unidades de vivienda accesorias (ADU), suites para suegras, apartamentos para abuelas, casas de carruajes, casas en callejones, unidades de vivienda Ohana , anexos para abuelas, suites para abuelas, suites para suegros y apartamentos accesorios. [ 3 ] [ 4 ] La prevalencia de las suites secundarias también depende del tiempo y la ubicación, con tasas variables según el país, el estado o la ciudad. [ 5 ] Además, las regulaciones sobre suites secundarias varían ampliamente entre las jurisdicciones. Algunas las permiten con una regulación limitada, mientras que otras las prohíben por completo mediante la zonificación, restringen la ocupación a ciertos miembros del hogar o regulan si las unidades pueden alquilarse. [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ]

Relación espacial con la residencia principal

Ejemplo de tipos de suites secundarias

Una vivienda secundaria se considera "secundaria" o "accesoria" a la vivienda principal en la parcela. Normalmente tiene su propia entrada, cocina, baño y sala de estar. [ 9 ] Existen tres tipos principales de unidades accesorias: interiores, interiores con modificaciones e independientes. Algunos ejemplos son:

  • Una suite sobre un garaje trasero independiente (un " apartamento sobre garaje , suite sobre garaje, cochera o apartamento Fonzie "),
  • Una suite situada encima de la planta principal de una vivienda unifamiliar independiente (un "dúplex de dos plantas").
  • Una suite ubicada debajo de la planta principal de una vivienda unifamiliar independiente (una " suite en el sótano ").
  • Una suite adosada a una vivienda unifamiliar independiente a nivel del suelo (similar a un " dúplex ", pero esa palabra implica dos parcelas de terreno legales distintas con casas que simplemente comparten una pared).
  • Una suite separada de la vivienda principal (una "suite de jardín" o " casa de huéspedes " (llamada " casa de callejón " si da al callejón trasero )).
  • Un apartamento para abuelas, un anexo para abuelas, una casita para la suegra y términos similares son nombres genéricos que se usan en familia para referirse a una vivienda accesoria.

Ventajas e inconvenientes

Beneficios

  • Las zonas residenciales de alta densidad presentan numerosas ventajas. Requieren menos recursos para transporte, calefacción, refrigeración, infraestructura y mantenimiento. Además, fomentan la cohesión comunitaria al facilitar la interacción entre vecinos, especialmente entre niños y adolescentes.
  • Crear opciones de vivienda asequibles como viviendas secundarias suelen ser pequeñas, fáciles de construir y no requieren adquisición de terreno. [ 6 ] [ 5 ] [ 10 ] [ 11 ]
  • Facilitar que las personas mayores puedan envejecer en su propio hogar mediante la creación de unidades pequeñas y asequibles donde puedan reducir el tamaño de su vivienda en su propio vecindario. [ 12 ] [ 5 ] Parte de la reciente popularidad de las viviendas secundarias en los Estados Unidos se puede atribuir a las actividades de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP) y otras organizaciones que apoyan a las personas mayores. [ 5 ]
  • Apoyar hogares diversos y multigeneracionales donde personas mayores, adultos jóvenes u otros familiares pueden vivir en la misma propiedad que sus familias manteniendo su independencia y privacidad. [ 12 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 13 ] [ 14 ] Para las personas mayores, este arreglo puede mejorar la vida social, facilitar la prestación de cuidados y posiblemente vivir en vecindarios más accesibles a pie cuando ya no puedan conducir. [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]
  • Facilitar la adquisición de vivienda al proporcionar un ingreso adicional confiable que pueda respaldar los pagos de la hipoteca y el mantenimiento del hogar. [ 6 ] [ 18 ] [ 5 ]
  • La creación de viviendas sostenibles y energéticamente eficientes como unidades más pequeñas o adosadas requiere menos recursos. [ 19 ] [ 12 ]
  • Las ADU pueden integrarse en la escala y el carácter de los vecindarios de viviendas unifamiliares, al tiempo que promueven la vivienda para trabajadores en estos vecindarios. [ 12 ] [ 20 ]
  • Los presupuestos municipales pueden beneficiarse de nuevas viviendas sujetas a impuestos que no requieren nuevas infraestructuras ni mejoras significativas en los servicios públicos. [ 6 ]

Desventajas

Las propiedades adosadas no se pueden vender fácilmente por separado. En caso de propiedad compartida, cada parte puede necesitar el permiso de la otra para realizar modificaciones en el edificio.

Por país

Australia

En Australia, el término «granny flat» se usa a menudo para referirse a una vivienda secundaria en una propiedad. El terreno no se subdivide y la construcción requiere la aprobación del consejo o autoridad competente. Los procesos de aprobación varían entre estados y territorios, y entre consejos. Esto es diferente de una vivienda de ocupación dual, donde se construyen dos viviendas principales en un mismo terreno, ya sean adosadas, pareadas o independientes. [ 21 ] En 2018, Nueva Gales del Sur lideró la construcción de nuevos granny flats, mientras que Victoria tuvo el menor número de nuevos granny flats construidos. [ 22 ] [ 23 ] En 2019, el gobierno federal lanzó un estudio sobre edificios prefabricados y viviendas más pequeñas, citando la vivienda asequible, el espacio adicional para los miembros de la familia y el apoyo a la industria de la construcción como razones para el estudio. [ 24 ] El gobierno destinó 2 millones de dólares para el estudio inicial y luego planeó establecer un laboratorio de innovación para ayudar a los fabricantes a diseñar edificios prefabricados. [ 24 ]

Nueva Zelanda

Al igual que en Australia, una vivienda secundaria en una propiedad también se conoce como "granny flat", pero más comúnmente como "sleeperout". Un sleepout, o "cabaña",:

  • Está separada de la casa principal.
  • Puede utilizarse como alojamiento adicional, sala de aficiones, despacho o trastero.
  • No contiene instalaciones para cocinar, instalaciones sanitarias ni suministro de agua potable. [ 25 ]

Según un sitio web oficial del gobierno de Nueva Zelanda [ 26 ] los propietarios de propiedades pueden comenzar a construir una habitación anexa o vivienda secundaria sin permiso de construcción si cumplen con los siguientes requisitos: [ 27 ]

  • No exceder los 30 m2 de superficie construida
  • Debe tener una sola planta de altura, con una altura máxima de 3,5 metros sobre el nivel del suelo.
  • El nivel del piso no debe exceder 1 metro por encima del terreno de apoyo, incluyendo cualquier entrepiso.
  • No contiene tuberías ni instalaciones para el almacenamiento de agua potable.
  • Solo podrá utilizarse como alojamiento para dormir si está asociado a una vivienda y no contiene instalaciones para cocinar.
  • Si la vivienda se utiliza para dormir, instale un detector de humo.
  • Si su superficie construida supera los 10 metros cuadrados, deberá ubicarse a una distancia mínima de 1 metro de cualquier edificio residencial o límite de la propiedad.

Sin embargo, incluso si el proyecto no requiere un permiso de construcción, los propietarios deben asegurarse de que el proyecto cumpla con el Código Nacional de Construcción. [ 28 ]

En septiembre de 2025 [ 29 ] , un informe de un comité selecto solicitó modificaciones menores a la legislación gubernamental que permite la construcción de viviendas pequeñas como apartamentos anexos (estudios en el patio trasero, oficinas en el hogar, refugios para hombres, cobertizos para mujeres, refugios para adolescentes) sin necesidad de permiso. El proyecto de ley de enmienda permitiría la construcción de viviendas independientes de hasta 70 metros cuadrados (en lugar de los 30 metros cuadrados actuales) sin necesidad de permiso, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

Los cambios propuestos, impulsados ​​por el Ministro de Vivienda Chris Bishop, fueron respaldados unánimemente por todos los partidos y se espera que el proyecto de ley se apruebe antes de fin de año. [ 29 ]

Canadá

Casa en callejón en Vancouver

Las viviendas secundarias existen en Canadá desde el siglo XIX, cuando adoptaban la forma de cocheras, casas de servicio, establos convertidos en apartamentos permanentes y pequeños apartamentos para jóvenes dentro de casas grandes. [ 30 ] Las viviendas secundarias se hicieron cada vez más populares durante la crisis económica de 1929 y la escasez de viviendas tras la Segunda Guerra Mundial. Durante este período, el gobierno canadiense apoyó activamente la creación de viviendas secundarias. [ 30 ] Sin embargo, la suburbanización y los cambios en la zonificación en las décadas de 1950 y 1960 llevaron a una disminución de las viviendas secundarias en Canadá. [ 30 ] Más recientemente, las viviendas secundarias están ganando popularidad y muchos municipios están revisando sus regulaciones para apoyarlas. [ 30 ]

CMHC (programa gubernamental)

La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) ofrece un programa de asistencia financiera para ayudar a los canadienses a crear viviendas asequibles para personas mayores de bajos ingresos y adultos con discapacidad en una vivienda anexa. El programa se denomina Programa de Asistencia para la Rehabilitación Residencial (RRAP) - Vivienda Anexa/con Jardín . El monto máximo del préstamo totalmente condonable depende de la ubicación de la propiedad.

  • Zonas del sur de Canadá: 24.000 dólares por unidad.
  • Zonas del norte de Canadá: 28.000 dólares por unidad.
  • Zonas del extremo norte: 36.000 dólares por unidad.

En zonas remotas se ofrece un suplemento del 25% en la asistencia. [ 31 ]

Columbia Británica

Después de adoptar legislación en 2009 para apoyar las viviendas secundarias, Vancouver, Columbia Británica, se convirtió en una de las ciudades líderes de Norteamérica en su construcción. [ 32 ] [ 33 ] [ 34 ] En la ciudad, aproximadamente un tercio de las casas unifamiliares tienen viviendas secundarias legalmente permitidas, muchas de las cuales son casas en callejones . [ 35 ] [ 36 ] La Dirección de Política de Vivienda del Ministerio de Servicios Comunitarios, Indígenas y de la Mujer de Columbia Británica publicó una guía para que los gobiernos locales implementen programas de viviendas secundarias llamada "Viviendas Secundarias: Una Guía para Gobiernos Locales". [ 37 ] La edición actual es de septiembre de 2005. El propósito de la guía es "ayudar a los gobiernos locales a desarrollar e implementar programas de viviendas secundarias". También destaca buenas prácticas en materia de viviendas secundarias y proporciona información práctica a "funcionarios electos, planificadores, grupos comunitarios, propietarios de viviendas, promotores y otros interesados ​​en las viviendas secundarias".

Europa

En los países de habla alemana, una suite secundaria interior se conoce como Einliegerwohnung . [ 38 ]

En el Reino Unido, los "apartamentos para abuelas" están ganando popularidad, con uno de cada veinte hogares británicos (5%) que cuenta con un espacio de este tipo. [ 39 ] El 7% de los propietarios de viviendas afirma tener planes para desarrollar este tipo de espacio en el futuro. [ 39 ] El 27% de los encuestados estaba haciendo planes para familiares mayores, el 25% para hijos adultos, el 24% para alquilar como alojamiento vacacional y el 16% para alojar inquilinos. [ 39 ]

En Noruega , sobre todo en las ciudades más grandes, es bastante común construir apartamentos más pequeños, adosados ​​entre sí, que el propietario del apartamento principal alquilará.

En Suecia, un friggebod es una casa o habitación pequeña que se puede construir sin ningún permiso de construcción en un terreno con una vivienda unifamiliar o dúplex. [ 40 ] [ 41 ]

Estados Unidos

Apartamento secundario adosado en Seattle

En Estados Unidos , las viviendas secundarias se conocen generalmente como unidades de vivienda accesorias o "ADU". [ 9 ] [ 42 ] Los permisos de zonificación y las leyes relativas a las unidades de vivienda accesorias pueden variar ampliamente según el estado y el municipio. [ 43 ] Las unidades de vivienda accesorias fueron populares a principios del siglo XX en Estados Unidos, pero se volvieron menos comunes después de la Segunda Guerra Mundial, cuando se produjo un cambio hacia el desarrollo suburbano y muchos municipios prohibieron las ADU mediante regulaciones de zonificación. [ 44 ] Con el aumento del precio de la vivienda en muchas ciudades y suburbios, una mayor conciencia de las desventajas de los patrones de desarrollo orientados al automóvil de baja densidad y una mayor necesidad de cuidar a los estadounidenses de edad avanzada, muchas entidades gubernamentales y grupos de defensa han apoyado las ADU. [ 45 ] Algunos críticos perciben que las ADU son una amenaza para el carácter de los barrios residenciales unifamiliares. Varios estados han promulgado legislación para promover las unidades de vivienda accesorias.

California

En California, las Secciones 65852.150, 65852.2 y 65852.22 del Código Gubernamental se refieren a la regulación local de las ADU. [ 46 ] SB 1069 y AB 2299 son proyectos de ley de California aprobados en 2016 y vigentes a partir del 1 de enero de 2017, que limitan la autoridad del gobierno local para prohibir las ADU en ciertos casos (y también reducen los costos y los obstáculos burocráticos para la construcción). [ 47 ] [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ] El 1 de enero de 2020, el estado de California aprobó las leyes de ADU más permisivas del país que permiten no uno, sino dos tipos de unidades accesorias, la unidad de vivienda accesoria (ADU) y la unidad de vivienda accesoria junior (JADU o JDU). Las ADU exentas de impuestos estatales ahora pueden tener al menos 800 pies cuadrados (74 m² ) , mientras que las JADU están limitadas a 550 pies cuadrados ( 51 m² ) . [ 51 ] [ 52 ]  

Reformas a nivel estatal

De 2019 a 2024, se promulgaron varias leyes que ampliaron el desarrollo de ADU. AB 68/SB 13 (2019) eliminó los requisitos mínimos de estacionamiento, las reglas de ocupación del propietario y requirió la aprobación de la revisión del permiso ministerial dentro de 60 días, redujo las tarifas de impacto al requerir que fueran proporcionales al tamaño de la unidad y prohibió imponer tarifas de impacto a las ADU que sean menores de 750 pies cuadrados. AB 1033 (2023) permitió a los propietarios vender ADU independientes o transferirlas como condominios. [ 53 ] SB 1211/AB 2533 (2024) amplió las ADU en propiedades multifamiliares, permite hasta ocho ADU separadas por lote y también facilitó las aprobaciones costeras y brindó una vía más fácil para que los propietarios legalicen sus ADU no permitidas. [ 54 ] AB 2097 (2022) eliminó los requisitos de estacionamiento obligatorio a menos de media milla de las principales paradas de transporte público. [ 55 ] Estas reformas aumentaron los permisos de ADU de menos de 10 000 en 2017 a más de 83 000 en 2022 y ahora en todo el estado representan alrededor del 19 % de los nuevos desarrollos de vivienda. [ 56 ] [ 57 ]

Reformas locales

Berkeley en enero de 2025, inició un programa de amnistía de cuatro años para ADU y JDU sin permiso, que permite la inspección de permisos y la legalización de alrededor de 4000 unidades anteriores a 2020 sin penalización. [ 58 ] [ 59 ] También en 2024, se convirtió en una de las primeras ciudades que apoyó la venta de ADU bajo AB 1033 [ 60 ] San Francisco en mayo de 2025, la Junta de Supervisores permitió que las ADU construidas en o después de esa fecha se vendieran independientemente de la residencia principal o como un condominio. [ 61 ] [ 62 ]

La ciudad de San Diego, entre 2021 y 2024, emitió aproximadamente 5720 permisos para ADU bajo su Ley de Bonificación de Densidad de California . 875 de estas unidades se construyeron a través de las disposiciones del programa de bonificación, que permiten tener unidades adicionales cuando cumplen con los requisitos de asequibilidad. 368 unidades bajo el programa de bonificación fueron designadas y construidas como de ingresos restringidos y están sujetas a restricciones de convenios de asequibilidad. [ 63 ] El programa de bonificación está diseñado para incentivar el desarrollo de unidades de vivienda más pequeñas dentro de vecindarios residenciales ya existentes. Según los documentos de planificación local, la mayoría de las ADU aprobadas a través del programa se construyeron en lotes previamente desarrollados con viviendas unifamiliares (zonificación RS). [ 53 ] En junio de 2025, las nuevas regulaciones propuestas limitaron hasta tres unidades por lote unifamiliar (una ADU cubierta, una ADU independiente y una JDU), exigieron un espacio de estacionamiento fuera de la calle para ADU adicionales y asequibles y fuera de TPA, establecieron nuevos requisitos de seguridad contra incendios para ADU ubicadas en zonas de riesgo alto y muy alto, hicieron cumplir las restricciones de escritura de asequibilidad y permitieron ventas de ADU o conversión en condominio bajo AB 1033, se impondría una nueva "Tarifa de mejora comunitaria" para ADU de menos de 750 pies cuadrados. [ 64 ]

Los Ángeles adoptó la Ordenanza No. 186,481 en diciembre de 2019 para alinear sus regulaciones y requisitos locales de ADU con la ley estatal actualizada. La ordenanza agregó la Sección 12.22 A.33 al Código Municipal de Los Ángeles, que establece estándares para ADU, ADU junior (JADU) y también casas pequeñas móviles (MTH). [ 65 ] La ciudad de Los Ángeles también estableció nuevas regulaciones para JADU bajo la legislación estatal pendiente (AB 1154). [ 66 ] Algunas jurisdicciones en la región de Los Ángeles han implementado programas piloto para apoyar el desarrollo de ADU designadas para vivienda con restricciones de ingresos. Estos programas brindan asistencia financiera a los propietarios con préstamos a bajo interés o condonables, y brindan asistencia para el alquiler con vales de vivienda u otros subsidios como subvenciones. [ 67 ]

Sacramento En 2021, Sacramento lanzó un Centro de Recursos para ADU, que ofrece planes gratuitos para propietarios de viviendas, apoyo para permisos, exención de tarifas y eliminación de mínimos de estacionamiento, lo que apoya la obtención de permisos para ADU en un 123 % (de 76 a 170) en el primer año de lanzamiento. [ 68 ] [ 69 ] Su Plan General 2040 (2024) permite edificios de apartamentos pequeños de tres pisos y eliminó la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares y los mandatos de estacionamiento. [ 70 ] Un estudio de UC Davis encontró que la eliminación de los mandatos de estacionamiento reduce la dependencia del automóvil y aumenta la adopción de ADU. [ 71 ]

Pasadena, California, amplió su programa de préstamos para ADU en 2025 para ofrecer hasta $225,000 con un interés del 1 %, con requisitos de arrendamiento de la Sección 8. [ 72 ] [ 73 ]

Unidades de vivienda accesorias para jóvenes en California (JADU/JDU)

Una Unidad de Vivienda Accesoria Junior ( JADU o JDU ) es un tipo de unidad de vivienda definida por la ley de California como una unidad que no supera los 500 pies cuadrados y se ubica dentro de las paredes de una vivienda unifamiliar. Las JADU se pueden crear mediante la conversión de espacios existentes, como dormitorios o garajes adjuntos, dentro de la vivienda principal. [ 74 ] Las regulaciones estatales permiten que las JADU compartan algunas características con la vivienda principal, como baños y sistemas mecánicos centrales. Deben incluir una entrada independiente y una cocina, pero las instalaciones de la cocina pueden limitarse a electrodomésticos básicos que no requieren instalación permanente. [ 74 ]

Otros estados

Apartamento en sótano en Seattle

Los estados de Vermont [ 75 ] [ 76 ] y New Hampshire [ 77 ] [ 78 ] también han adoptado varios proyectos de ley que promueven las unidades de vivienda accesorias y reducen las barreras regulatorias para la construcción de ADU. El estado de Illinois consideró, pero no adoptó, el proyecto de ley HB 4869, que habría exigido a los municipios permitir (y regular razonablemente) las unidades de vivienda accesorias (ADU). [ 79 ]

Varios gobiernos locales en los Estados Unidos han promulgado ordenanzas para permitir y promover unidades de vivienda accesorias. Algunas ciudades han incluido unidades de vivienda accesorias en estrategias más amplias de vivienda intermedia y vivienda asequible, incluyendo Seattle, [ 80 ] [ 81 ] [ 82 ] [ 83 ] Portland, [ 84 ] [ 85 ] [ 86 ] y Minneapolis. [ 87 ] [ 88 ] [ 89 ] [ 90 ] [ 91 ] [ 92 ] [ 93 ] Muchas otras comunidades han mantenido una zonificación generalizada para viviendas unifamiliares , pero aun así han actualizado los códigos para permitir unidades de vivienda accesorias. Ejemplos notables incluyen grandes ciudades como Los Ángeles, CA [ 94 ] y Chicago, IL. [ 95 ] Diversas jurisdicciones más pequeñas que permiten unidades de vivienda accesorias incluyen Lexington, KY, [ 96 ] Santa Cruz, CA, [ 97 ] [ 98 ] y el Condado de Maui en Hawái. [ 99 ]

Honolulu, Hawái, tiene una forma única de unidades de vivienda accesorias conocidas como " Unidades de Vivienda Ohana ". [ 100 ] Las Viviendas Ohana se crearon como un uso permitido en el código de zonificación en 1981 como una forma de alentar al sector privado a crear más unidades de vivienda (sin subsidio gubernamental), preservar campos verdes (espacios abiertos) y facilitar la asequibilidad de la vivienda. [ 101 ] [ 102 ] [ 103 ] En 2015, Honolulu enmendó su código de zonificación para permitir las ADU como una forma de Vivienda Ohana, pero con menos restricciones. [ 104 ] Para evitar crear más complejidades para las Viviendas Ohana existentes, algunas de las cuales se han convertido en condominios y se poseen por separado de la casa principal, las Viviendas Ohana siguen siendo un uso permitido (con diferentes requisitos y beneficios que las ADU) en el código de zonificación. Las ADU son un componente importante de la Estrategia de Vivienda Asequible de Honolulu. [ 105 ]

Véase también

Referencias

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