Defecto latente

En el derecho de compraventa de bienes inmuebles y muebles , un vicio oculto es un defecto en la propiedad que no pudo descubrirse mediante una inspección razonablemente exhaustiva antes de la venta. En relación con un contrato de construcción , un vicio oculto es un defecto en la propiedad o en el terreno que se manifiesta una vez finalizada la construcción. ^{[ 1 ]}

La ley general en la compraventa de inmuebles es caveat emptor (que el comprador tenga cuidado) y los compradores tienen la obligación general de inspeccionar su compra antes de tomar posesión . Sin embargo, la ley entiende que la inspección a menudo no es suficiente para detectar ciertas deficiencias en el producto que solo pueden descubrirse mediante ensayos destructivos u otros medios que un vendedor no podría razonablemente permitir en condiciones normales. Por ejemplo, las vigas de madera y la mampostería interior a menudo no pueden evaluarse completamente sin ensayos destructivos, y sería irrazonable que el vendedor permitiera al comprador destruir parte de la propiedad para descubrir tales defectos.

Por lo tanto, la ley espera que los compradores se protejan en el contrato de compraventa contra defectos que no pueden evaluar antes de la compra. En consecuencia, el término "defecto oculto" se utiliza con frecuencia en las cláusulas de garantía de un contrato de compraventa para que el comprador pueda reclamar daños y perjuicios al vendedor si se detectan defectos en la propiedad después de la venta. Por ejemplo, el vendedor podría estar obligado a pagar las reparaciones de dichos daños.

Según el derecho consuetudinario , el comprador no tiene derecho automático a reclamar al vendedor por defectos ocultos una vez descubiertos, salvo que exista un acuerdo contractual. El derecho civil en algunas jurisdicciones (Quebec, Canadá) sí contempla este derecho automático, a menos que la propiedad se venda "sin garantía" en cuanto a su calidad. Sin embargo, si se descubre un defecto oculto, suele existir una presunción en contra del vendedor cuando se presenta una reclamación por tergiversación, alegando que este conocía dicho defecto. Por lo tanto, el vendedor debe demostrar que le era imposible conocer el defecto, en lugar de que el comprador deba demostrar que el vendedor sí lo conocía. No obstante, si se demuestra que el vendedor no podía conocer el defecto (y que no actuó con negligencia grave respecto a su existencia), la reclamación del comprador no prosperará.

Sin embargo, cuando el comprador podría haber descubierto el defecto mediante una inspección minuciosa (un " defecto manifiesto "), el comprador no puede tener éxito en una reclamación contra el vendedor a menos que este haya tomado medidas activas para ocultar el defecto de una inspección normal.

En todos los casos en que un vendedor falsea activamente el estado de la propiedad, por ejemplo, tomando medidas para imposibilitar una inspección o mintiendo sobre los problemas cuando se le pregunta directamente, el comprador casi siempre tendrá éxito a menos que se pueda demostrar que el comprador era consciente del defecto de forma independiente y, aun así, completó la transacción.

En la contratación de obras de construcción, un defecto latente se define como un defecto que existe en el momento de la aceptación pero que no puede descubrirse mediante una inspección razonable. ^{[ 2 ]}

En el caso estadounidense de Dermott v Jones de 1864, el defecto latente radicaba en el suelo sobre el que se había construido una propiedad, lo que dio lugar a problemas que posteriormente hicieron que la casa fuera "inhabitable y peligrosa". ^{[ 1 ]}

• Tal como está