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Un arrendamiento es un acuerdo contractual que implica que el usuario (denominado arrendatario ) pague al propietario (denominado arrendador ) por el uso de un bien . [ 1 ] Los bienes inmuebles , edificios y vehículos son bienes comunes que se arriendan. También se arriendan equipos industriales o comerciales. En esencia, un contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos partes : el arrendador y el arrendatario. El arrendador es el propietario legal del bien, mientras que el arrendatario obtiene el derecho a usarlo a cambio de pagos regulares de alquiler. [ 2 ] El arrendatario también se compromete a cumplir diversas condiciones con respecto al uso del bien o equipo. Por ejemplo, una persona que arrienda un automóvil puede aceptar la condición de que el automóvil solo se utilizará para uso personal.
El término contrato de alquiler puede referirse a dos tipos de arrendamientos:
- Un arrendamiento en el que el activo es un bien tangible . [ 3 ] Aquí, el usuario arrienda el activo (por ejemplo, terreno o bienes) arrendado o alquilado por el propietario (el verbo arrendar es menos preciso porque puede referirse a cualquiera de estas acciones). [ 4 ] Ejemplos de un arrendamiento para bienes intangibles incluyen el uso de un programa informático (similar a una licencia, pero con disposiciones diferentes) o el uso de una frecuencia de radio (como un contrato con un proveedor de telefonía celular ).
- Un contrato de arrendamiento periódico (generalmente un contrato de arrendamiento mensual) a nivel internacional y en algunas regiones de los Estados Unidos . [ 5 ]
Términos generales
Un contrato de arrendamiento es un contrato legal y, por lo tanto, exigible por todas las partes conforme al derecho contractual de la jurisdicción aplicable.
En Estados Unidos , dado que también representa una transmisión de derechos de posesión sobre bienes inmuebles, se trata de un tipo de contrato híbrido que incluye características de una escritura pública .
Algunos tipos de contratos de arrendamiento pueden contener cláusulas específicas exigidas por ley, dependiendo del inmueble arrendado, la jurisdicción en la que se firmó el acuerdo y la residencia de las partes.
Los elementos comunes de un contrato de arrendamiento incluyen:
- Nombres de las partes del acuerdo.
- La fecha de inicio y la duración del acuerdo.
- Identifica el objeto específico (por dirección postal, número de identificación del vehículo o marca/modelo, número de serie) que se está arrendando.
- Establece las condiciones para la renovación o la no renovación.
- Tiene una contraprestación específica (una suma global o pagos periódicos) por otorgar el uso de este objeto.
- Incluye disposiciones para un depósito de garantía y condiciones para su devolución.
- Puede tener una lista específica de condiciones que se describen en ella como Condiciones Predeterminadas y Soluciones específicas.
- Puede que se impongan otras condiciones específicas a las partes, tales como:
- Es necesario contar con un seguro contra pérdidas.
- Uso restrictivo.
- ¿Qué parte es responsable del mantenimiento?
- Cláusula de rescisión (que describe qué sucederá si el contrato se rescinde anticipadamente o es cancelado por cualquiera de las partes, estableciendo los derechos de las partes para rescindir el contrato de arrendamiento y sus obligaciones).
Se pueden arrendar todo tipo de bienes muebles (por ejemplo, automóviles y muebles) o inmuebles (por ejemplo, terrenos baldíos, apartamentos, viviendas unifamiliares y locales comerciales, que incluyen tanto comercio mayorista como minorista). Como resultado del arrendamiento, el propietario (arrendador) otorga al arrendatario el uso del bien en cuestión.
Arrendamientos de tierras
El término más restringido «arrendamiento» describe un contrato de arrendamiento en el que el bien tangible es el terreno (incluyendo cualquier sección vertical como el espacio aéreo, la planta de un edificio o una mina ). Una prima es una cantidad que paga el arrendatario para que se le otorgue el arrendamiento o para asegurar el arrendamiento del arrendatario anterior, a menudo para asegurar una renta baja; en arrendamientos a largo plazo se denomina renta del terreno . Para partes de edificios, lo más común es que los usuarios paguen también, mediante contrato complementario o mediante el mismo contrato, un cargo por servicio , que normalmente es una lista expresa de servicios en un contrato de arrendamiento para minimizar las disputas sobre los cargos por servicio. Un contrato de arrendamiento bruto estipula una renta que corresponde al monto global adeudado, incluyendo todos los cargos por servicio.
Un contrato de arrendamiento rescindible ( o rescindible/rompible) es aquel que puede ser rescindido (formalmente determinado ) únicamente por el arrendatario o únicamente por el arrendador sin penalización. Un contrato de arrendamiento mutuamente rescindible puede ser rescindido por cualquiera de las partes. Un contrato de arrendamiento no rescindible es aquel que no puede rescindirse de esta manera. Generalmente, el término "arrendamiento" puede referirse a un contrato no rescindible, mientras que "contrato de alquiler" puede denotar un contrato rescindible.
Influenciados por el registro de la propiedad , comúnmente los arrendamientos otorgados inicialmente por más de un año se denominan simplemente arrendamientos. [ 6 ]
El contrato de arrendamiento incluirá disposiciones específicas sobre las responsabilidades y los derechos del arrendatario y del arrendador, o bien disposiciones automáticas derivadas de la legislación local. En general, mediante el pago del precio acordado al arrendador, el arrendatario (también llamado inquilino ) tiene la posesión y el uso (el alquiler ) del inmueble arrendado, con exclusión del arrendador y de cualquier otra persona, salvo que el inquilino lo invite. La forma más común de arrendamiento de bienes inmuebles es el contrato de alquiler residencial entre el propietario y el inquilino. [ 7 ] Dado que la relación entre el inquilino y el propietario se denomina arrendamiento , este término también se utiliza generalmente para arrendamientos informales y de corta duración. El derecho de posesión del inquilino se denomina a veces derecho de arrendamiento . Un contrato de arrendamiento puede tener una duración fija (denominada plazo del contrato). Un contrato de arrendamiento puede rescindirse antes de su fecha de finalización por:
- Interrupción/cancelación (esto depende de los términos del contrato de arrendamiento)
- Un acuerdo negociado de rendición o entrega.
- Pérdida
- Por disposición legal (raro)
Un contrato de arrendamiento debe contrastarse con una licencia , que puede otorgar a una persona (denominada licenciataria ) el derecho a usar una propiedad, pero que está sujeta a la rescisión por voluntad del propietario (denominado licenciante ). Un ejemplo de relación licenciante/licenciataria es la de un propietario de un estacionamiento y una persona que estaciona un vehículo en él. Una licencia puede considerarse como una entrada para un partido de béisbol o un permiso verbal para dormir unos días en un sofá. La diferencia radica en que, si existe un plazo (fecha de finalización), un grado de privacidad que sugiere la posesión exclusiva de una parte claramente definida, pagos recurrentes y continuos, y la ausencia de derecho a rescindir el contrato salvo por mala conducta o impago, estos factores tienden a indicar un contrato de arrendamiento; por el contrario, el acceso puntual a la propiedad de otra persona probablemente sea una licencia. La diferencia fundamental entre un contrato de arrendamiento y una licencia es que un contrato de arrendamiento generalmente prevé pagos periódicos regulares durante su vigencia y una fecha de finalización específica. Si un contrato no tiene fecha de finalización, puede tratarse de una licencia perpetua y aun así no ser un contrato de arrendamiento.
En circunstancias normales, los propietarios tienen libertad para disponer de su propiedad como deseen (con fines lícitos), incluyendo gestionarla o cederla a un inquilino por un período limitado. Si un propietario ha cedido la posesión a otra persona (es decir, al inquilino), cualquier interferencia con el disfrute pacífico de la propiedad por parte del inquilino, que se encuentra en posesión legal, constituye un delito.
Principios similares se aplican tanto a los bienes inmuebles como a los bienes muebles , aunque la terminología difiere. El derecho a subarrendar puede estar permitido o no para un inquilino. Cuando está permitido, el contrato de arrendamiento otorgado directamente por el propietario se denomina «arrendamiento principal» o, a veces, «arrendamiento maestro». Los arrendatarios principales y sus arrendatarios que a su vez también pueden subarrendar se denominan « arrendadores intermedios » ( del francés antiguo « intermedio»). El arrendatario principal no tiene derecho a otorgar un subarrendamiento que se extienda más allá del final del contrato principal. [ 8 ]
Para eludir la relatividad de los bienes, que es el principio general que se deriva de la relatividad de los contratos , existen leyes en varias jurisdicciones que obligan a los subarrendatarios a cumplir con algunas de las cláusulas restrictivas (términos) del contrato de arrendamiento principal, por ejemplo, en Inglaterra y Gales, aquellas que los tribunales han considerado que afectan y conciernen al terreno. [ 9 ]
La transferencia de un derecho restante en un contrato de arrendamiento, la cesión , es un tipo de enajenación que suele ser posible y en algunas jurisdicciones existe un derecho implícito a ceder por ley obligatoria o como norma supletoria. Compartir o ceder la posesión puede constituir un incumplimiento de ciertos contratos de arrendamiento, lo que puede dar lugar a una acción de rescisión.
La adquisición de la propiedad consiste en obtener el título del arrendador y, por lo general, se negocia con este cuando el arrendatario paga únicamente un alquiler del terreno . La fusión se produce cuando el arrendador y el arrendatario son la misma entidad y puede dar por terminado un contrato de arrendamiento si no hay subarrendatarios en determinadas jurisdicciones.
En Estados Unidos, un arrendatario puede negociar una cláusula de derecho de tanteo en su contrato de arrendamiento de terreno o propiedad, lo que le otorga el derecho a presentar una oferta de compra sobre la propiedad antes de que el arrendador pueda negociar con terceros compradores. Esto permite a los arrendatarios comprometerse con una propiedad antes de que otros posibles compradores tengan la oportunidad. [ 10 ] [ 11 ]
Historia de los arrendamientos de tierras
A lo largo de los siglos, los arrendamientos han cumplido diversas funciones, y la naturaleza de su regulación legal ha variado según dichas funciones y las condiciones socioeconómicas de cada época. Por ejemplo, hasta finales del siglo XVIII y principios del XIX, los arrendamientos se utilizaban principalmente con fines agrícolas , cuando el crecimiento de las ciudades en los países industrializados los convirtió en una forma importante de tenencia de la tierra en las zonas urbanas .
El derecho moderno de arrendamiento en las jurisdicciones de derecho consuetudinario conserva la influencia de este y, en particular, de la filosofía laissez-faire que dominó el derecho contractual y de propiedad en el siglo XIX. Con el auge del consumismo , la legislación de protección al consumidor reconoció que los principios del derecho consuetudinario, que presuponen la igualdad de poder de negociación entre las partes contratantes, generan dificultades cuando dicha presuposición es inexacta. En consecuencia, los reformadores han enfatizado la necesidad de evaluar las leyes de arrendamiento residencial en términos de la protección que brindan a los inquilinos. La legislación para proteger a los inquilinos es ahora común. Por consiguiente, el derecho consuetudinario ha tratado el arrendamiento como algo distinto o equivalente a un contrato comercial común, especialmente en lo que respecta a la cuestión de si un contrato de arrendamiento puede rescindirse mediante notificación , de la misma manera que un contrato comercial habitual.
Tipos de arrendamientos
Contrato de arrendamiento de duración determinada o contrato de arrendamiento por años.
Un contrato de arrendamiento de duración determinada o anual tiene una duración fija. Tiene una fecha de inicio y una fecha de finalización definidas. A pesar de su nombre, puede durar cualquier período de tiempo; incluso un contrato de una semana puede considerarse anual. En el derecho consuetudinario, la duración no tenía por qué ser fija, sino que podía estar condicionada a la ocurrencia de algún evento (por ejemplo, «hasta que la cosecha esté lista» o «hasta que termine la guerra»). En muchas jurisdicciones, esta posibilidad se ha eliminado parcial o totalmente.
Un contrato de arrendamiento de duración determinada finaliza automáticamente al expirar dicho plazo o, en el caso de un contrato que finaliza al producirse un evento, cuando este ocurre. Si un inquilino permanece en la propiedad tras la finalización del contrato, puede convertirse en inquilino por tolerancia, ya que el arrendador le ha permitido permanecer en la vivienda en lugar de desalojarlo. Este tipo de arrendamiento suele ser de duración indefinida, lo que significa que tanto el inquilino como el arrendador pueden rescindirlo en cualquier momento, mediante el preaviso legal correspondiente.
Arrendamiento periódico
Un arrendamiento periódico, también conocido como arrendamiento anual, mensual o semanal, es un derecho real que existe por un período determinado por la duración del pago del alquiler. Un contrato de arrendamiento verbal por años que infringe la Ley de Fraudes (al comprometerse a un arrendamiento de más de un año —según la jurisdicción— sin constar por escrito) puede, de hecho, constituir un arrendamiento periódico, dependiendo de las leyes de la jurisdicción donde se ubica el inmueble arrendado. En muchas jurisdicciones, el arrendamiento por defecto, cuando las partes no han especificado explícitamente un acuerdo diferente y no se presume otro según la costumbre local o comercial, es un arrendamiento mensual.
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden rescindir un contrato de arrendamiento periódico cuando el plazo esté próximo a finalizar, notificando a la otra parte según lo exija la ley o la jurisprudencia de la jurisdicción. Ni el arrendador ni el arrendatario pueden rescindir un contrato de arrendamiento periódico antes de que finalice el plazo, sin incurrir en la obligación de pagar los meses restantes del contrato. Cualquiera de las partes debe notificar si tiene la intención de rescindir un contrato anual, y el plazo de notificación está especificado en el contrato o en la legislación estatal. La notificación suele ser, aunque no siempre, de al menos un mes, especialmente para los contratos anuales. Para los contratos de duración inferior a un año, normalmente se requiere una notificación equivalente a la duración del contrato; por ejemplo, el arrendador debe notificar con un mes de antelación para rescindir un contrato mensual. Sin embargo, muchas jurisdicciones han aumentado estos plazos de notificación obligatorios, y algunas han reducido drásticamente la capacidad del arrendador para utilizarlos. En las jurisdicciones con leyes locales de control de alquileres, la capacidad del arrendador para rescindir un contrato de arrendamiento residencial se reduce sustancialmente. Por ejemplo, en California, las ciudades de Los Ángeles, Santa Mónica, West Hollywood, San Francisco y Oakland tienen "ordenanzas de estabilización de alquileres" que limitan la capacidad del propietario para rescindir un contrato de arrendamiento periódico, entre otras restricciones.
El aviso también debe indicar la fecha efectiva de rescisión, que, en algunas jurisdicciones, debe ser el último día del período de pago. En otras palabras, si un contrato de arrendamiento mensual comenzó el día 15 del mes, en una jurisdicción con un requisito de fecha límite, la rescisión no podría ser efectiva el día 20 del mes siguiente, aunque esto le daría al inquilino más de un mes de aviso.
Arrendamiento a voluntad
Un arrendamiento a voluntad es aquel que tanto el arrendador como el arrendatario pueden rescindir en cualquier momento mediante un preaviso razonable . A diferencia de un arrendamiento periódico, no está asociado a un plazo fijo. Puede durar muchos años, pero puede ser terminado en cualquier momento por el arrendador o el arrendatario por cualquier motivo, o sin motivo alguno. Como siempre en la legislación sobre arrendamientos, debe darse el preaviso correspondiente, según lo estipulado en las leyes estatales. Si no existe un contrato de arrendamiento formal, el arrendamiento a voluntad es el que suele existir. En raras ocasiones, puede darse cuando el arrendamiento no es a cambio de una contraprestación . Según el derecho consuetudinario moderno , un arrendamiento a voluntad sin compensación es muy raro, en parte porque solo se produce si las partes acuerdan expresamente que el arrendamiento es gratuito, comúnmente cuando se permite que un miembro de la familia viva en una vivienda (puede requerirse una contraprestación simbólica) sin ningún acuerdo formal. En la mayoría de los arrendamientos residenciales de plazo fijo y a cambio de una contraprestación, el inquilino no puede ser desalojado salvo por causa justificada , incluso si no existe un contrato escrito. (Sin embargo, un contrato verbal de más de 12 meses no es exigible si la ley de fraudes de la jurisdicción incluye arrendamientos de más de 12 meses). Muchos arrendamientos residenciales se convierten en arrendamientos "a voluntad" sujetos a un preaviso de 30 días. Alternativamente, un arrendamiento a voluntad (sin un plazo específico) puede existir por un período temporal cuando un inquilino desea tomar posesión de una propiedad y el propietario está de acuerdo, pero no hay tiempo suficiente para negociar y formalizar un nuevo contrato. En este caso, el arrendamiento a voluntad se extingue tan pronto como se negocia y firma un nuevo contrato. Las partes también pueden acordar que, si no llegan a un acuerdo para formalizar un nuevo contrato en un plazo razonable, el inquilino deberá desalojar la propiedad.
Si un contrato de arrendamiento se celebra a la entera discreción del arrendador, la ley de la jurisdicción puede implicar que el arrendatario tiene, por ministerio de la ley , el derecho recíproco de rescindir el contrato a su antojo. Sin embargo, un contrato que explícitamente se celebra a la voluntad del arrendatario (por ejemplo, "mientras el arrendatario desee vivir en este terreno") generalmente no implica que el arrendador pueda rescindirlo; más bien, dicha cláusula puede interpretarse como la concesión al arrendatario de un usufructo vitalicio o incluso de la plena propiedad .
Un contrato de arrendamiento sin plazo fijo se rompe, nuevamente por ministerio de la ley , si:
- El inquilino causa daños a la propiedad;
- El inquilino intenta ceder el contrato de arrendamiento;
- El inquilino utiliza la propiedad para operar una empresa delictiva;
- El arrendador transfiere su derecho sobre la propiedad;
- El propietario arrienda la propiedad a otra persona;
- Fallece el inquilino o el propietario.
Los detalles de estas normas varían de una jurisdicción a otra.
Sin perjuicio de cualquier preaviso legalmente exigido, un contrato de arrendamiento a voluntad también finaliza cuando el arrendador o el arrendatario actúan de forma incompatible con el contrato. Por ejemplo, el cambio de cerraduras por parte del arrendador indica la finalización del contrato, al igual que la desocupación del inmueble por parte del arrendatario. Sin embargo, en algunas jurisdicciones, como California, el arrendador tiene prohibido recurrir a medidas arbitrarias, como el cambio de cerraduras, para rescindir un contrato de arrendamiento, especialmente uno residencial. Hacerlo podría constituir un desalojo indirecto y exponer al arrendador a responsabilidad civil y penal.
Arrendamiento por tolerancia
Existe un arrendamiento por tolerancia (a veces llamado arrendamiento prorrogado ) cuando un inquilino permanece en posesión de una propiedad tras la expiración del contrato de arrendamiento, hasta que el propietario lo desaloja. Si bien técnicamente el inquilino es un ocupante ilegal en este punto, y la posesión de este tipo no constituye un verdadero derecho de propiedad, las autoridades reconocen esta situación para exigirle el pago del alquiler. El propietario puede desalojar a dicho inquilino en cualquier momento y sin previo aviso.
El arrendador también puede imponer un nuevo contrato de arrendamiento al inquilino que permanece en el contrato anterior. En el caso de un arrendamiento residencial, este nuevo contrato es mensual. Para un arrendamiento comercial de más de un año, el nuevo contrato es anual; de lo contrario, tendrá la misma duración que el período anterior al vencimiento del contrato original. En ambos casos, el arrendador puede aumentar el alquiler, siempre y cuando haya informado al inquilino del aumento antes del vencimiento del contrato original.
Formalidades
Los requisitos formales para un contrato de arrendamiento se rigen por la ley y la costumbre de la jurisdicción donde se ubica el inmueble. En el caso de bienes muebles, se rigen por la ley y la costumbre de la jurisdicción donde se celebra el contrato de alquiler.
Un contrato de arrendamiento con una duración superior a un año debe constar por escrito para cumplir con la Ley de Fraudes .
Término
El plazo del contrato de arrendamiento puede ser fijo, periódico o indefinido. Si es por un período determinado, finaliza automáticamente al expirar dicho plazo, sin necesidad de preaviso, salvo que existan requisitos legales. La duración del contrato puede ser condicional, en cuyo caso se extiende hasta que ocurra un evento específico, como el fallecimiento de una persona determinada. Un arrendamiento periódico se renueva automáticamente, generalmente de forma mensual o semanal. Un arrendamiento a voluntad dura solo mientras las partes lo deseen y puede ser rescindido por cualquiera de ellas sin penalización.
Es común que un contrato de arrendamiento se prorrogue mediante una prórroga, lo que normalmente lo convierte en un contrato de duración indefinida, con renovación mensual. También es posible que el inquilino, de forma expresa o implícita, ceda el contrato al arrendador. Este proceso se conoce como rescisión del contrato de arrendamiento.
Recientemente se han implementado restricciones y limitaciones en la ciudad de Nueva York con respecto a los términos de los contratos de arrendamiento. Una limitación en particular establece que las unidades no pueden arrendarse por un período inferior a dos semanas y que cualquier unidad arrendada por menos de 90 días no puede permitir visitas ni mascotas. [ 12 ]
Transparencia y letra pequeña
Como lo establece la Ley Australiana del Consumidor (ACL), 2013, la falta de transparencia con respecto a una cláusula en un contrato de consumo estándar puede causar un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes. [ 13 ]
Un término se considera transparente si:
- expresado en un lenguaje razonablemente sencillo
- legible
- presentado claramente
- fácilmente disponible para cualquier parte afectada por el término
Entre los términos que pueden no considerarse transparentes se incluyen aquellos que están ocultos en letra pequeña o anexos, o redactados en lenguaje complejo o técnico. [ 13 ]
Alquilar
En algunas jurisdicciones de derecho anglosajón, el alquiler es un requisito para los contratos de arrendamiento, pero no en las de derecho civil. En Inglaterra y Gales, en el caso Ashburn Anstalt v Arnold, se dictaminó que el alquiler no era un requisito para la existencia de un contrato de arrendamiento; sin embargo, los tribunales suelen interpretar que una licencia no recibe alquiler, ya que esto se considera prueba de la falta de intención de crear relaciones jurídicas. No es necesario que el alquiler sea una cantidad comercial; una cantidad simbólica o nominal es suficiente para cumplir con este requisito.
Posesión exclusiva
Un acuerdo para compartir gran parte de la propiedad del arrendador o, por ejemplo, no ocupar una habitación específica de un edificio, puede invalidar la existencia de un contrato de arrendamiento; sin embargo, este requisito común de un contrato de arrendamiento se interpreta de manera diferente en muchas jurisdicciones.
Disposiciones específicas para el alquiler de coches
Además de lo anterior, un contrato de alquiler de coche puede incluir diversas restricciones sobre el uso que el arrendatario puede darle al vehículo y las condiciones de devolución. Por ejemplo, algunos coches de alquiler no se pueden conducir fuera de la carretera, ni salir del país, ni remolcar un remolque sin autorización específica. En Nueva Zelanda, es posible que deba firmar un compromiso expreso de que el coche no se conducirá a Ninety-Mile Beach (debido a las peligrosas mareas).
Sin duda, se requerirá presentar el permiso de conducir , y solo los conductores que figuren en el contrato estarán autorizados a conducir. Es posible que se incluya la opción de contratar un seguro de automóvil (o seguro de motor), si el arrendatario no dispone de una póliza que cubra los alquileres; otro aspecto importante a considerar para conductores múltiples. Algunas agencias incluso pueden exigir una fianza , pagadera si el vehículo no se devuelve en buen estado, que suele consistir en una autorización de tarjeta de crédito y que se anula si el vehículo se devuelve según lo acordado. Se debe informar al arrendatario de que será responsable de los peajes, las multas de aparcamiento o las infracciones de tráfico que se produzcan con el vehículo durante el periodo de alquiler. También se debe proporcionar información sobre cómo actuar en caso de robo, accidente, avería o remolque.
Las condiciones adicionales pueden incluir cargos adicionales por devoluciones tardías, entrega en un lugar diferente o no llenar el depósito de gasolina inmediatamente antes de la devolución.
Por último, puede haber disposiciones para realizar un depósito no reembolsable al hacer una reserva, condiciones de pago para el período inicial (con descuentos, cupones, etc.), períodos extendidos y cualquier daño u otros cargos que se generen antes de la devolución.
Arrendamiento de propiedades
Un contrato de alquiler suele denominarse arrendamiento, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles . El proceso de alquiler de bienes inmuebles se inicia mediante una solicitud que establece los términos del contrato. Además de los aspectos básicos (quién, qué, cuándo, cuánto), un contrato de alquiler de bienes inmuebles puede detallar estos y otros aspectos. El inmueble puede alquilarse para vivienda , estacionamiento de vehículos, almacenamiento, uso comercial, agrícola, institucional o gubernamental, entre otros fines.
- Quiénes: Las partes involucradas en el contrato, el arrendador (a veces llamado propietario ) y el arrendatario (a veces llamado inquilino ) , se identifican en el contrato. Un contrato de arrendamiento de vivienda puede especificar si el inquilino vive solo, con su familia, hijos, un compañero de piso o visitas. El contrato puede delimitar los derechos y obligaciones de cada uno de ellos. Por ejemplo, un subarrendamiento a un desconocido podría no estar permitido sin el permiso del propietario. Esto también se aplica a si el inquilino puede tener mascotas o no . Por otro lado, el inquilino también puede tener derechos específicos contra las intrusiones del propietario (u otros inquilinos), excepto en circunstancias de emergencia. Un inquilino está en posesión de la propiedad, y un propietario estaría violando los derechos del inquilino si entra sin el aviso y la autorización adecuados (por ejemplo, aviso con 24 horas de anticipación, durante el día, llamar primero a la puerta, excepto en caso de reparaciones de emergencia, incendio, inundación, etc.).
- Qué: El alquiler de bienes inmuebles puede incluir la totalidad o parte de casi cualquier propiedad , como un apartamento, una casa, un edificio, oficinas o suites comerciales, terrenos, fincas o simplemente un espacio interior o exterior para estacionar un vehículo o almacenar pertenencias. El inmueble alquilado puede incluir no solo habitaciones específicas, sino también el acceso a otras áreas comunes como estacionamiento fuera de la vía pública, trasteros en sótanos o áticos, lavandería, piscina, azotea, balcones, etc. El contrato puede especificar cómo y cuándo se pueden usar estos lugares, y quién puede hacerlo. Puede incluirse una descripción detallada del estado actual del inmueble, para compararlo con su estado al momento de la devolución.
- Cuándo: el plazo del alquiler puede ser de una noche (por ejemplo, una habitación de hotel), semanas, meses o años. Puede haber disposiciones legales que exijan el registro de cualquier alquiler que se extienda por más de un número determinado de años (por ejemplo, siete) para que sea exigible frente a un nuevo arrendador.
- Un alquiler típico puede ser anual o mensual, y el monto puede variar para los inquilinos de larga duración (debido a los menores costos de rotación). Abandonar un contrato de arrendamiento a largo plazo antes de su vencimiento puede resultar en penalizaciones, o incluso en el pago de todo el período acordado (si el propietario no logra encontrar un inquilino sustituto adecuado, a pesar de haberlo buscado diligentemente). Si un inquilino permanece en la propiedad más allá del final de un contrato de arrendamiento por un período de años (uno o más), las partes pueden acordar que el contrato se renueve automáticamente, o bien, puede convertirse en un arrendamiento a voluntad (mensual) con el costo mensual prorrateado del contrato anual anterior. Si un inquilino a voluntad recibe un aviso para desalojar la propiedad y se niega a hacerlo, el propietario inicia un proceso de desalojo. En muchos lugares, es completamente ilegal cambiar las cerraduras de las puertas o retirar pertenencias personales, y mucho menos desalojar a una persona por la fuerza, sin una orden judicial de desalojo. Puede haber normas de procedimiento estrictas y fuertes sanciones (triple indemnización, más honorarios de abogados) por infracciones.
- Cuánto: El alquiler puede pagarse mensualmente, anualmente, por adelantado o según lo acordado. Un acuerdo típico para el arrendamiento sin plazo fijo consiste en el pago del primer y último mes de alquiler más un depósito de garantía . El último mes de alquiler corresponde al alquiler que el arrendador aún no ha percibido.
De acuerdo con esto, un contrato de arrendamiento generalmente incluye otras obligaciones financieras críticas. [ 14 ] Estos factores se basan en la comprensión básica del pago del alquiler y son parte integral del acuerdo:
- El alquiler total a pagar;
- Posibles depósitos de seguridad o para mascotas;
- La obligación del inquilino de cubrir ciertos gastos de servicios públicos;
- Posibles impuestos sobre la propiedad, si corresponde;
- El pago necesario para el seguro de propiedad;
- Cualquier coste asociado a las reparaciones;
- Contribuciones para el mantenimiento de las zonas comunes (conocidas comúnmente como CAM).
El acuerdo también puede incluir cláusulas que expliquen las circunstancias de posibles aumentos en el alquiler, entre otras condiciones.
Depósito
El depósito de garantía suele gestionarse como un depósito en custodia , propiedad del inquilino, pero retenido por el arrendador hasta que la vivienda se devuelva en buen estado (salvo el desgaste normal). En algunos estados, el arrendador debe facilitar al inquilino el nombre y el número de cuenta bancaria donde se encuentra el depósito y pagarle intereses anuales. Otras normativas pueden exigir al arrendador que presente una lista de los daños preexistentes en la propiedad o que pierda el depósito de garantía de inmediato (ya que no hay forma de determinar si un inquilino anterior fue el responsable). En el Reino Unido, el gobierno ha introducido un sistema de protección de depósitos que da lugar a varios servicios de inventario de propiedades que pueden utilizarse opcionalmente para realizar dicho inventario.
Seguro
Para alquilar (o arrendar) en muchos edificios de apartamentos, a menudo se exige al inquilino (arrendatario) que presente un comprobante de seguro de inquilino antes de firmar el contrato de alquiler. En Estados Unidos existe un tipo especial de seguro de vivienda específico para inquilinos: el HO-4 . Este se conoce comúnmente como seguro de inquilino o cobertura para inquilinos. Similar a la cobertura para condominios , denominada póliza HO-6 , una póliza de seguro para inquilinos cubre aquellos aspectos del apartamento y su contenido que no están cubiertos específicamente por la póliza general del complejo. Esta póliza también puede cubrir las responsabilidades derivadas de accidentes y lesiones intencionales a invitados y transeúntes en un radio de hasta 45 metros (150 pies) de la vivienda. Las pólizas para inquilinos ofrecen cobertura de "riesgos específicos", lo que significa que la póliza especifica contra qué está asegurado. Las áreas de cobertura comunes son:
- Descarga accidental de agua
- Fuego o rayo
- Fumar
- Robo
- Vandalismo o daños maliciosos
- Tormenta de viento
También se pueden incluir eventos adicionales como disturbios, aeronaves, explosiones, granizo, caída de objetos, erupción volcánica , nieve, aguanieve y peso del hielo. [ 15 ]
Subarriendo
En derecho inmobiliario , el subarrendamiento (o, menos formalmente, el subarriendo) es el nombre que se le da a un acuerdo en el que el arrendatario (por ejemplo, el inquilino) de un contrato de arrendamiento cede el contrato a un tercero, convirtiendo así al antiguo arrendatario en subarrendador y al nuevo arrendatario en subarrendatario o subarrendatario. Esto significa que no solo están arrendando la propiedad, sino que también la están subarrendando simultáneamente. [ 16 ] Por ejemplo, si una empresa arrienda un espacio de oficina directamente a un propietario, el arrendador, y posteriormente necesita más espacio, puede subarrendar el espacio de oficina más pequeño a otra empresa, el subarrendatario, y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento para un espacio de oficina más grande, cubriendo así su exposición inmobiliaria.
El subarrendador sigue siendo responsable ante el arrendador original de acuerdo con el contrato de arrendamiento inicial, incluyendo todos los pagos de renta restantes, los gastos operativos y demás términos del contrato original. En un mercado a la baja, el arrendatario original podría exigir al subarrendatario una renta menor a la que pagó originalmente, quedando el resto adeudado al arrendador a cargo del arrendatario original. Sin embargo, si los precios del mercado han aumentado desde la firma del contrato original, el subarrendador podría obtener una renta mayor a la adeudada al arrendador original. No obstante, muchos contratos de arrendamiento comercial estipulan que cualquier excedente de renta se comparta con el arrendador.
En el sector inmobiliario residencial, a veces es ilegal cobrar al subarrendatario más de la cantidad original estipulada en su contrato (por ejemplo, en situaciones de control de alquileres donde el monto del alquiler está regulado por ley). El subarriendo de viviendas sociales es generalmente ilegal, independientemente del alquiler cobrado al subarrendatario; en el Reino Unido se describe oficialmente como una categoría de fraude inmobiliario. [ 17 ] En Nueva York, el subarriendo de cooperativas Mitchell-Lama es ilegal. Los residentes de Mitchell-Lama deben mantener una residencia principal para permanecer en su cooperativa. [ 18 ]
El subarrendamiento también puede aplicarse a vehículos como una forma alternativa de alquiler de coches. En un subarrendamiento de vehículos, el arrendatario o propietario puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero mediante un acuerdo contractual para fechas específicas. Si bien esta modalidad no es muy común, se trata de una tendencia creciente en el sector turístico como una alternativa más económica tanto para viajeros como para residentes locales.
Arrendamiento de equipos
El arrendamiento también se utiliza como forma de financiación para adquirir equipos para su uso y compra. [ 19 ] Muchas organizaciones y empresas utilizan el arrendamiento financiero para la adquisición y el uso de diversos tipos de equipos, incluyendo maquinaria de fabricación y minería, buques y contenedores, equipos de construcción y todoterreno, tecnología y equipos médicos, equipos agrícolas, aeronaves, vagones y material rodante ferroviario, camiones y equipos de transporte, equipos comerciales, minoristas y de oficina, equipos y software de TI. [ 19 ]
El financiamiento mediante arrendamiento para equipos generalmente lo proporcionan bancos, entidades cautivas y compañías financieras independientes. [ 20 ] [ 21 ]
Véase también
Referencias
- ↑ Stickney y Weil 2007 pág. 791 (Glosario de Contabilidad Financiera: Introducción a los Conceptos, Métodos y Uso 12e).
- ↑ "Contabilidad de arrendamientos | F7 Información financiera | Cualificación ACCA | Estudiantes | ACCA Global" . www.accaglobal.com . Consultado el 12 de diciembre de 2017 .
- ↑ 34 Am. Jur. 2d Federal Taxation ¶ 16762 Definición de los contratos de alquiler de la Sección 467: "Un contrato de alquiler incluye cualquier acuerdo escrito u oral que prevea el uso de bienes tangibles y se trate como un arrendamiento para fines del impuesto federal sobre la renta".
- ↑ Es posible alquilar de esta manera muchas cosas, como animales domésticos, electrodomésticos, bolsos y joyas. «Si lo quieres, alquílalo... desde un bolso imprescindible hasta un Aston Martin» , The Observer , 4 de enero de 2009. Consultado el 9 de septiembre de 2009.
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- ↑ En el Reino Unido, para terrenos, un contrato de arrendamiento con una duración superior a 7 años debe inscribirse en el registro de la propiedad, y un contrato de arrendamiento con una duración superior a 3 años debe formalizarse mediante escritura pública . Guía práctica del Registro de la Propiedad de Su Majestad, pág. 25. Consultado el 8 de julio de 2012 y art. 52(1) ( LPA 1925 ).
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Enlaces externos
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