Terreno

En el sector inmobiliario , un terreno o parcela es un terreno propiedad de uno o varios propietarios . En algunos países , una parcela se considera esencialmente un bien inmueble, mientras que en otros se considera propiedad de bienes inmuebles (lo que prácticamente significa lo mismo). Los posibles propietarios de una parcela pueden ser una o varias personas físicas u otras entidades jurídicas, como empresas, corporaciones , organizaciones , gobiernos o fideicomisos . En algunos países, una forma común de propiedad de una parcela se denomina propiedad plena .

Una pequeña extensión de terreno vacía, salvo por una superficie pavimentada o una mejora similar, generalmente utilizada para el mismo propósito o en el mismo estado, también se denomina parcela. ^{[ 1 ]} Ejemplos de ello son un aparcamiento pavimentado o una parcela de jardín cultivada. Este artículo trata sobre las parcelas (más comúnmente llamadas lotes en algunos países) como parcelas de terreno definidas que pertenecen a uno o varios propietarios.

Al igual que la mayoría de los demás tipos de propiedad, los terrenos o parcelas de propiedad privada están sujetos a un impuesto predial periódico que los propietarios deben pagar a los gobiernos locales, como el condado o el municipio . Estos impuestos sobre bienes inmuebles se basan en el valor catastral del inmueble; generalmente se aplican impuestos adicionales a la transferencia de propiedad y a la venta de propiedades. El gobierno puede cobrar otras tasas por mejoras como aceras y pavimentos, o una tasa de impacto por la construcción de una vivienda en un terreno baldío. Los propietarios de inmuebles en Estados Unidos y otros países también están sujetos a la zonificación y otras restricciones. Estas restricciones incluyen límites de altura de los edificios, restricciones sobre el estilo arquitectónico de los edificios y otras estructuras, leyes de retranqueo, etc.

En Nueva Zelanda, los terrenos se suelen describir como secciones.

Un lote tiene límites definidos (o fronteras) que están documentados en algún lugar, pero no es necesario que se muestren en el terreno mismo. La mayoría de los lotes son lo suficientemente pequeños como para ser representados como si fueran planos, a pesar de la curvatura de la Tierra . Una característica del tamaño de un lote es su área . El área generalmente se determina como si el terreno fuera plano y nivelado, aunque el terreno del lote puede no ser plano, es decir, el lote puede ser montañoso. La superficie de contorno del terreno es variable y puede resultar demasiado compleja para determinar el área de un lote.

Los lotes pueden tener diversos tamaños y formas. Para ser considerado un solo lote, el terreno descrito como tal debe ser contiguo. Dos parcelas separadas se consideran dos lotes, no uno. A menudo, un lote está dimensionado para una sola casa u otro edificio. Muchos lotes son rectangulares, aunque son posibles otras formas siempre que los límites estén bien definidos. Los métodos para determinar o documentar los límites de los lotes incluyen el método de linderos , el método de cuadrantes y el uso de un plano catastral . El uso del método de linderos se puede comparar con el dibujo de un polígono . Los linderos son puntos que son como los vértices (esquinas) de un polígono. Los linderos son segmentos de línea entre dos linderos adyacentes. Los linderos suelen ser líneas rectas, pero pueden ser curvos siempre que estén claramente definidos.

Cuando los límites de un lote no están indicados en el plano, se puede realizar un levantamiento topográfico para determinar su ubicación según la descripción o el plano. Los levantamientos topográficos formales los realizan topógrafos calificados , quienes elaboran un diagrama o mapa del lote que muestra los límites, las dimensiones y la ubicación de cualquier estructura, como edificios, etc. Estos levantamientos también se utilizan para determinar si existen invasiones en el terreno. En ocasiones, los topógrafos pueden colocar mojones en los límites del lote.

La parte del límite del lote que linda con una calle o carretera se denomina frente. Los promotores inmobiliarios procuran que cada lote tenga al menos un lado de frente, para que los propietarios tengan acceso a sus propiedades. Como su nombre indica, el frente de calle determina cuál es el frente del lote, siendo el lado opuesto el trasero. Si se conoce la superficie del lote, según la escritura, la línea de frente se puede calcular como profundidad midiendo el ancho (área dividida por ancho = profundidad). En ocasiones, pequeños accesos, generalmente sin nombre, llamados callejones , que suelen ser de propiedad pública, también proporcionan acceso a la parte trasera del lote. Cuando hay callejones, los garajes suelen estar ubicados en la parte trasera del lote con acceso desde el callejón. Asimismo, cuando hay callejones, la recogida de basura puede realizarse desde el callejón. Los lotes en las esquinas de una manzana tienen dos lados de frente y se denominan lotes de esquina. Los lotes en esquina pueden tener la ventaja de que se puede construir un garaje con acceso desde la calle lateral, pero la desventaja es que hay más césped que cortar y más pavimento que quitar la nieve. En áreas con manzanas grandes, a veces las casas se construyen en el centro de la manzana. En este caso, el lote generalmente incluye una entrada larga para facilitar el acceso vehicular. Debido a que su forma recuerda a una bandera (la casa) en un mástil (la entrada), estos lotes se denominan lotes bandera.

Los gobiernos locales suelen aprobar leyes de zonificación que controlan qué edificios se pueden construir en un terreno y para qué se pueden usar. Por ejemplo, ciertas áreas están zonificadas para edificios residenciales, como casas. ^{[ 2 ]} Otras áreas pueden estar zonificadas para uso comercial, agrícola o industrial. A veces, las leyes de zonificación establecen otras restricciones, como un área mínima de lote y/o longitud de frente para construir una casa u otro edificio, un tamaño máximo de construcción o retiros mínimos de un límite de lote para construir una estructura. Esto se suma a los códigos de construcción que deben cumplirse. Además, se deben cumplir tamaños mínimos de lote y separaciones cuando se utilizan pozos y sistemas sépticos . En áreas urbanas, las alcantarillas y las líneas de agua a menudo brindan servicio a los hogares. También puede haber restricciones basadas en convenios establecidos por partes privadas, como el promotor inmobiliario . Puede haber servidumbres para que los servicios públicos hagan pasar agua, alcantarillado, energía eléctrica o líneas telefónicas a través de un lote.

Todo aquello que busca mejorar el valor o la utilidad de un terreno se denomina accesorio al mismo. Estructuras como edificios , entradas de vehículos , pavimentos , patios u otras superficies, pozos , sistemas sépticos , letreros y mejoras similares que se consideran permanentemente unidas al terreno se consideran bienes inmuebles, generalmente parte del terreno, aunque a menudo partes de un edificio, como los condominios , se poseen por separado. Dichas estructuras, propiedad del o los propietarios del terreno, así como las servidumbres que benefician a los propietarios o usuarios del terreno, pueden considerarse accesorios al mismo. Un terreno sin dichas estructuras puede denominarse solar baldío, terreno urbano, terreno de reserva, solar vacío o solar sin urbanizar.

Muchos promotores inmobiliarios dividen grandes extensiones de terreno en lotes para crear una subdivisión . Ciertas áreas del terreno se destinan (se ceden al gobierno local para su mantenimiento permanente) como calles y, a veces, callejones para el transporte y el acceso a los lotes. Las áreas entre las calles se dividen en lotes que se venden a futuros propietarios. La distribución de los lotes se representa en un plano catastral, que se registra en la administración pública, generalmente en la oficina del registrador del condado . A las manzanas entre las calles y a los lotes individuales dentro de cada manzana se les asigna un identificador, normalmente un número o una letra.

La concesión de terrenos por parte del gobierno se realizaba comúnmente mediante documentos denominados patentes de tierras . Los propietarios pueden vender o comprar lotes de terreno, o transferirlos de otras maneras. Dichas transferencias se efectúan mediante escrituras, las cuales deben ser registradas por el gobierno, generalmente en la oficina del registrador del condado. Las escrituras especifican el lote incluyendo una descripción , como la determinada por los métodos de linderos o cuadrantes, o haciendo referencia a un número de lote y un número de manzana en un plano catastral registrado. Las escrituras a menudo mencionan que las pertenencias del lote están incluidas para transferir también cualquier construcción u otras mejoras.

Frente a muchos solares en zonas urbanas, hay aceras , generalmente de propiedad pública. Más allá de la acera, a veces puede haber una franja de terreno llamada arcén , y luego la calzada , que es la parte transitable de la carretera .

La calle Queen Street en Toronto era conocida como Lot Street antes de 1837, ya que los topógrafos británicos la utilizaban para delimitar los terrenos que pertenecían a importantes propietarios de tierras en York, Alto Canadá .

• Límites y fronteras
• Catastro
• Manzana de la ciudad
• Planificación urbana
• parcela sin salida al mar
• Plano del sitio
• Modelado de nivelación
• Zonificación