Renuncia

En general, una renuncia de derechos es una cesión formal de un derecho legal contra otra persona o de un derecho sobre la tierra. ^{[ 1 ]} Quien renuncia a sus derechos cede o renuncia a un derecho legal o transfiere un interés legal sobre la tierra. ^{[ 2 ]} Originalmente un concepto de derecho consuetudinario que se remonta a la Inglaterra medieval, la expresión se limita en la actualidad principalmente al derecho norteamericano, donde a menudo se refiere específicamente a una transferencia de propiedad u otro interés sobre bienes inmuebles . ^{[ 3 ]}

Comúnmente, las renuncias de derechos se utilizan en situaciones en las que un otorgante transfiere cualquier interés que tenga en una propiedad a un receptor (el cesionario ) pero sin ofrecer ninguna garantía sobre el alcance de ese interés. ^{[ 4 ]} Incluso puede que no haya garantía de que el otorgante sea propietario de la propiedad o tenga algún interés legal en ella. Situaciones específicas en las que una definición precisa del interés del otorgante (si lo hay) puede ser innecesaria incluyen la propiedad transferida como donación, a un miembro de la familia o a una entidad comercial. Otro uso típico es cuando hubo una cesión previa que está en duda, y una cesión posterior "renuncia de derechos" a la misma propiedad al mismo cesionario, en términos que perfeccionan el posible defecto (sin admitir que el defecto existe, y sin garantía de que el otorgante tenga algún interés residual que transferir).

El instrumento legal mediante el cual se efectúa la transferencia puede conocerse como escritura de renuncia o acuerdo de renuncia . ^{[ 3 ]} Los detalles del instrumento en sí, y las circunstancias típicas de uso, varían según el estado de los Estados Unidos.

El concepto de renuncia de derechos en el derecho consuetudinario se remonta a la Inglaterra medieval. ^{[ 6 ]} Su propósito era proporcionar una forma sencilla para que un arrendatario u otra persona en posesión efectiva de un terreno adquiriera derechos adicionales sobre él de otra persona. ^{[ 6 ]} Por ejemplo, un arrendatario en posesión podría adquirir la plena propiedad del terreno de un propietario superior, como un terrateniente . En tal caso, el uso de la renuncia de derechos evitaba el proceso de varios pasos en el que el arrendatario tenía que ceder formalmente la posesión al terrateniente original, simplemente para que se le restituyera la posesión mediante cesión como terrateniente por derecho propio. ^{[ 6 ]}

Puede que el Quitclaim haya sido originalmente una transacción oral, pero para el siglo XIII se había vuelto necesario un documento formal sellado o un registro judicial. ^{[ 6 ]} Un ejemplo temprano famoso es el Quitclaim de Canterbury de 1189, por el cual Ricardo I revocó el Tratado de Falaise , transfiriendo sus reclamaciones sobre Escocia a Guillermo el León .

En la mayoría de las transacciones inmobiliarias entre partes independientes , como la venta de una vivienda, es habitual que el vendedor o cedente garantice que es el propietario del inmueble o del derecho sobre él que pretende transferir. Sin embargo, una escritura de renuncia de derechos no contiene tal garantía, y el cesionario solo tiene derecho al derecho que el cedente posea realmente en ese momento. ^{[ 7 ]} De hecho, una escritura de renuncia de derechos puede no ofrecer al cesionario ninguna garantía respecto al estado del título de propiedad (propiedad), ^{[ 8 ]} y puede que no haya garantía alguna de que el cedente posea algún derecho sobre la propiedad. ^{[ 9 ]}

Debido a la falta de garantía, las escrituras de renuncia de derechos se utilizan con mayor frecuencia en situaciones específicas donde no es necesaria una definición precisa del interés del otorgante, como cuando se transfiere una propiedad como donación, a un miembro de la familia o a una entidad comercial. ^{[ 7 ]} Por ejemplo, cuando un cónyuge va a adquirir la vivienda conyugal como parte de un acuerdo de divorcio, el otro cónyuge puede transferir su interés total de forma rápida y económica mediante una escritura de renuncia de derechos. ^{[ 10 ]} Una escritura de renuncia de derechos también puede utilizarse para transferir la titularidad de una propiedad a un comprador después de una subasta de ejecución hipotecaria . Por lo general, dicha escritura no garantiza que el título de propiedad esté libre de cargas , y es responsabilidad del beneficiario verificar que la propiedad no esté sujeta a ningún gravamen legal . ^{[ 11 ]}

El uso varía según el estado, y en Massachusetts las escrituras de renuncia incluyen garantías legales (similares a las "escrituras de garantía especial" en otros estados) y son la norma más que la excepción. ^{[ 12 ]}

La ejecución de una escritura de renuncia de derechos es relativamente sencilla y puede requerir poco más que la firma de las partes. Algunos estados exigen que la escritura sea notariada o reconocida ante un notario. ^{[ 4 ]} Algunos estados permiten un juramento , también conocido como verificación bajo juramento o afirmación , en el cual el declarante jura la veracidad del contenido del documento y lo firma ante el notario. ^{[ 13 ]}