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Canal de inversión en hipotecas inmobiliarias

Un vehículo de inversión en hipotecas inmobiliarias ( REMIC , por sus siglas en inglés) es una entidad comercial que emite valores de inversión que representan participaciones e...

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Un vehículo de inversión en hipotecas inmobiliarias ( REMIC , por sus siglas en inglés) es una entidad comercial que emite valores de inversión que representan participaciones en una cartera de hipotecas. Según la legislación fiscal federal estadounidense, un REMIC puede optar al tratamiento de sociedad colectiva , en cuyo caso el impuesto lo pagan los inversores en lugar de la entidad. [ 1 ] [ 2 ] Los REMIC se utilizan para la agrupación de préstamos hipotecarios y la emisión de valores respaldados por hipotecas , y han contribuido de forma clave al éxito del mercado de valores respaldados por hipotecas durante las últimas décadas. [ 3 ]

La tributación federal sobre la renta de las REMIC se rige principalmente por los artículos 860A a 860G del Título 26 del Código  de los Estados Unidos , Parte IV del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Subtítulo A del Código de Rentas Internas ( 26 USC ). Para calificar como REMIC, una organización realiza una "elección" para ello presentando el Formulario 1066 ante el Servicio de Impuestos Internos y cumpliendo con otros requisitos. Fueron autorizadas por la Ley de Reforma Tributaria de 1986 e introducidas en 1987 como el vehículo típico para la titulización de hipotecas residenciales en los Estados Unidos. [ 4 ] [ 5 ]  

Uso de REMIC

Los REMIC son vehículos de inversión que mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten valores que representan una participación indivisa en estas hipotecas. Un REMIC agrupa hipotecas en carteras y emite certificados de transferencia, bonos multiclase similares a una obligación hipotecaria garantizada (CMO) u otros valores a inversores en el mercado hipotecario secundario . Los valores respaldados por hipotecas emitidos a través de un REMIC pueden ser financiamientos de deuda del emisor o una venta de activos . La forma jurídica es irrelevante para los REMIC: fideicomisos , corporaciones y sociedades pueden optar por tener el estatus de REMIC, e incluso carteras de activos que no son entidades jurídicas pueden calificar como REMIC. [ 6 ]

La Ley de Reforma Tributaria eliminó la doble imposición de los ingresos obtenidos a nivel corporativo por un emisor y los dividendos pagados a los tenedores de valores, lo que permitió a un REMIC estructurar una oferta de valores respaldados por hipotecas como una venta de activos, eliminando efectivamente los préstamos del balance del prestamista originador , en lugar de una financiación de deuda en la que los préstamos permanecen como activos en el balance (como es el caso de los bonos garantizados ). Un REMIC en sí mismo está exento de impuestos federales , aunque los ingresos obtenidos por los inversores son totalmente imponibles. Dado que los REMIC suelen estar exentos de impuestos a nivel de entidad, solo pueden invertir en hipotecas calificadas e inversiones permitidas, incluidas hipotecas unifamiliares o multifamiliares, hipotecas comerciales, segundas hipotecas, participaciones hipotecarias y valores de transferencia de agencias federales. Los activos no hipotecarios, como las cuentas por cobrar de tarjetas de crédito , los arrendamientos y los préstamos para automóviles, no son inversiones elegibles. La Ley de Reforma Tributaria facilitó que las instituciones de ahorro y los fideicomisos de inversión inmobiliaria mantuvieran valores hipotecarios como inversiones de cartera calificadas. Por ejemplo, una institución de ahorro puede incluir los valores respaldados por hipotecas emitidos por REMIC como activos que cumplen con los requisitos federales para ser tratados como una caja de ahorros a efectos fiscales.

Para calificar como REMIC, una entidad o conjunto de activos debe optar por ser REMIC, seguir ciertas reglas en cuanto a la composición de los activos (al mantener hipotecas calificadas e inversiones permitidas), adoptar métodos razonables para evitar que las organizaciones no calificadas mantengan sus intereses residuales y estructurar los intereses de los inversionistas como cualquier número de clases de intereses regulares y una —y solo una— clase de intereses residuales. [ 7 ] El Código de Rentas Internas no parece exigir que los REMIC tengan una clase de intereses regulares. [ 8 ]

Acuerdo de agrupación y administración (PSA)

Un acuerdo de agrupación y administración (PSA) generalmente se incorpora a cada REMIC. Un PSA es el documento legal que define los derechos y obligaciones del administrador hipotecario , el fiduciario y otras partes sobre un conjunto de préstamos hipotecarios titulizados. [ 9 ] Un PSA típico se redacta, en parte, de la siguiente manera: "Tan pronto como sea posible después de cualquier transferencia de un Préstamo Hipotecario bajo este Acuerdo, y en cualquier caso dentro de los treinta días posteriores a la transferencia, el Fiduciario deberá (i) estampar el nombre del Fiduciario en cada cesión de Hipoteca, como su cesionario, y (ii) hacer que se entreguen para su registro en la oficina pública correspondiente para registros de bienes inmuebles las cesiones de las Hipotecas al Fiduciario," [ 10 ]

Hipotecas calificadas

Las hipotecas calificadas abarcan varios tipos de obligaciones e intereses. Las hipotecas calificadas se definen como "(1) cualquier obligación (incluida cualquier participación o certificado de propiedad efectiva en la misma) que esté garantizada principalmente por un interés en bienes inmuebles, y que se transfiera al REMIC el día de inicio a cambio de intereses regulares o residuales, o que se compre dentro de los tres meses posteriores al día de inicio de conformidad con un contrato de precio fijo vigente en el día de inicio, (2) cualquier interés regular en otro REMIC que se transfiera al REMIC el día de inicio a cambio de intereses regulares o residuales en el REMIC, (3) cualquier hipoteca de reemplazo calificada, o (4) ciertos intereses regulares FASIT". [ 11 ] En (1), "obligación" es ambiguo; una lectura amplia incluiría reclamaciones contractuales, pero una lectura más restrictiva solo implicaría lo que calificaría como "obligaciones de deuda" según el Código. [ 12 ] El IRC define "principalmente garantizado" como tener "sustancialmente todos los ingresos de la obligación... utilizados para adquirir o mejorar o proteger un interés en bienes inmuebles que, en la fecha de originación, es la única garantía para la obligación" o tener un valor justo de mercado del interés que garantiza la obligación que sea al menos el 80% del precio de emisión ajustado (generalmente el monto que se presta al deudor hipotecario) o ser al menos ese monto cuando se aporta al REMIC. [ 13 ]

Asignaciones prohibidas a REMICs

"Dado que los documentos fiduciarios establecen explícitamente un método y una fecha para la transferencia de los préstamos hipotecarios al fideicomiso e insisten en que ninguna parte involucrada en el fideicomiso tome medidas que pongan en peligro el estatus REMIC del fideicomiso, si las transferencias originales no cumplieron con el método y el plazo de transferencia requeridos por los documentos fiduciarios, entonces dichas transferencias tardías al fideicomiso serían nulas." [ 14 ] "Si el fideicomiso está expresado en el instrumento que crea el patrimonio del fiduciario, toda venta, transmisión u otro acto del fiduciario que contravenga el fideicomiso, excepto según lo autorizado por este artículo y por cualquier otra disposición legal, es nulo." [ 15 ]

Inversiones permitidas

Las inversiones permitidas incluyen inversiones en flujo de efectivo, activos de reserva calificados y propiedades embargadas .

Las inversiones de flujo de efectivo son inversiones temporales en activos pasivos que generan intereses (a diferencia de los dividendos, por ejemplo) sobre los pagos de hipotecas calificadas que se producen entre el momento en que el REMIC recibe los pagos y la distribución de ese dinero a sus titulares. Los pagos calificados incluyen pagos de capital o intereses hipotecarios, pagos de contratos de mejora crediticia , ganancias por la venta de hipotecas, fondos provenientes de propiedades en ejecución hipotecaria, pagos por incumplimiento de garantías hipotecarias y penalizaciones por pago anticipado. [ 16 ]

Los activos de reserva calificados son formas de propiedad intangible distintas de los intereses residuales en REMIC que se mantienen como inversiones dentro de un fondo de reserva calificado, el cual es "cualquier reserva razonablemente necesaria para cubrir el pago total" de los costos de un REMIC o los pagos a los titulares de intereses debido a incumplimiento, rendimientos inesperadamente bajos o déficits de intereses por pagos anticipados. Los REMIC suelen optar por inversiones seguras a corto plazo con bajos rendimientos, por lo que generalmente es deseable minimizar el fondo de reserva manteniendo "la calidad crediticia deseada para los intereses del REMIC". [ 17 ]

Los bienes inmuebles embargados son propiedades que las REMIC adquieren en caso de impago. Tras adquirirlos, las REMIC tienen hasta el final del tercer año para deshacerse de ellos, aunque el IRS a veces concede prórrogas. Un bien embargado pierde su condición de tal si un contrato de arrendamiento genera ciertos tipos de ingresos por renta, si se realizan actividades de construcción que no se iniciaron antes de que la REMIC adquiriera la propiedad, o si la REMIC utiliza la propiedad en una actividad comercial sin la ayuda de un contratista independiente y transcurridos más de 90 días desde su adquisición. [ 18 ]

Intereses regulares

Un REMIC puede incluir cualquier número de clases de intereses regulares; estos a menudo se identifican con letras como clase "A", clase "B", etc., y se les asigna una tasa de cupón y condiciones de pago. [ 19 ] Es útil pensar en los intereses regulares como similares a la deuda; tienden a tener un riesgo menor con un rendimiento correspondientemente menor. Los intereses regulares se gravan como deuda. [ 20 ] Un interés regular debe ser designado como tal, ser emitido el día de inicio, contener plazos fijos, establecer pagos de intereses y cómo se pagan, y dar derecho incondicional al titular del interés a recibir una cantidad específica del capital. [ 21 ] Las ganancias se gravan a los titulares.

Intereses residuales

Un REMIC puede tener solo una clase de interés residual. Los intereses residuales tienden a implicar propiedad y se asemejan más al capital que a la deuda. Sin embargo, los intereses residuales pueden no ser ni deuda ni capital. "Por ejemplo, si un REMIC es un fondo segregado de activos dentro de una entidad legal, el interés residual podría consistir en (1) los derechos de propiedad de los activos del REMIC, sujetos a las reclamaciones de los titulares de intereses regulares, o (2) si los intereses regulares toman la forma de deuda garantizada bajo una escritura, un derecho contractual a recibir distribuciones liberadas del gravamen de la escritura." [ 22 ] El riesgo es mayor, ya que los titulares de intereses residuales son los últimos en recibir el pago, pero las ganancias potenciales son mayores. Los intereses residuales deben designarse como tales, emitirse el día de inicio y no ser un interés regular (lo cual puede evitarse fácilmente al no ser designado como un interés regular). Si el REMIC realiza una distribución a los titulares de intereses residuales, debe ser prorrateada ; El requisito de prorrateo simplifica las cosas porque generalmente evita que una clase residual sea tratada como múltiples clases, lo que podría descalificar al REMIC. [ 23 ]

Re-REMIC

Durante la crisis financiera de 2008 , las calificaciones de muchos REMIC se desplomaron. Para obtener calificaciones más altas a efectos de capital de riesgo regulatorio, varios REMIC se transformaron en vehículos de inversión en hipotecas inmobiliarias retitulizadas ( re-REMIC ). En un re-REMIC simple, un inversor transfiere la propiedad de valores respaldados por hipotecas a una nueva entidad de propósito especial ; al transferir una cantidad suficiente de activos a la nueva estructura, los tramos de esta pueden recibir una calificación más alta (por ejemplo, una calificación "AAA"). [ 24 ] Sin embargo, varios re-REMIC han visto posteriormente reducidas sus nuevas calificaciones AAA a CCC. [ 25 ]

Formularios

Un REMIC puede emitir valores hipotecarios en una amplia variedad de formas: valores garantizados por certificados de transferencia de la Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae ), préstamos completos, certificados de participación de una sola clase y valores respaldados por hipotecas de múltiples clases; valores de transferencia de múltiples clases y valores respaldados por hipotecas de múltiples clases; valores de transferencia de múltiples clases con características de pago rápido o lento; valores con un tramo de deuda subordinada que asume la mayor parte del riesgo de incumplimiento, lo que permite al emisor obtener una mejor calificación crediticia; y obligaciones hipotecarias garantizadas con transferencia mensual de intereses de bonos, eliminando el riesgo de reinversión al brindar a los inversionistas protección contra el reembolso anticipado.

Las ventajas de los REMIC

Los REMIC eliminan muchas de las ineficiencias de las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) y ofrecen a los emisores más opciones y mayor flexibilidad. [ 26 ] Los REMIC no tienen requisitos mínimos de capital, por lo que pueden vender todos sus activos en lugar de conservar algunos para cumplir con los requisitos de garantía. Dado que los intereses regulares califican automáticamente como deuda, los REMIC también evitan el riesgo de reinversión que asumen los emisores de CMO para indicar deuda. Los REMIC también pueden realizar distribuciones mensuales a los inversores, mientras que las CMO realizan pagos trimestrales. Los intereses residuales de los REMIC gozan de mayor liquidez que los fideicomisos de propietarios, que restringen las transferencias de intereses de capital y responsabilidad personal. Los REMIC ofrecen mayor flexibilidad que las CMO, ya que los emisores pueden elegir cualquier entidad legal y tipo de valores. Las capacidades de clases múltiples de los REMIC también permiten a los emisores ofrecer diferentes prioridades de servicio junto con diferentes fechas de vencimiento , lo que reduce los riesgos de incumplimiento y la necesidad de mejora crediticia. [ 27 ] Los REMIC también son bastante fáciles de usar, ya que la elección de REMIC no es difícil, y la amplia guía en el Código y en los reglamentos ofrece "un alto grado de certeza con respecto al tratamiento fiscal que puede no estar disponible para otros tipos de MBS". [ 28 ]

Las limitaciones de los REMIC

Aunque los REMIC ofrecen alivio de la tributación a nivel de entidad, sus actividades permitidas son bastante limitadas "a mantener un conjunto fijo de hipotecas y distribuir pagos actualmente a los inversionistas". [ 29 ] Un REMIC tiene cierta libertad para sustituir hipotecas calificadas, declararse en quiebra, lidiar con ejecuciones hipotecarias e incumplimientos, deshacerse y sustituir hipotecas inactivas, prevenir incumplimientos en intereses regulares, pagar anticipadamente intereses regulares cuando los costos superan el valor de mantener esos intereses, [ 30 ] y someterse a una liquidación calificada, en la que el REMIC tiene 90 días para vender sus activos y distribuir efectivo a sus titulares. [ 31 ] Todas las demás transacciones se consideran actividades prohibidas y están sujetas a un impuesto penal del 100%, [ 32 ] al igual que todas las contribuciones no calificadas.

Para evitar el impuesto del 100% sobre las contribuciones, estas deben realizarse el día de su puesta en marcha. Sin embargo, las contribuciones en efectivo están exentas de este impuesto si se realizan tres meses después de la puesta en marcha, implican una llamada de saneamiento o una liquidación calificada, se realizan como garantía o son aportadas por un titular de un interés residual a un fondo de reserva calificado. [ 33 ] Además, los estados pueden gravar las REMIC según sus leyes tributarias estatales. [ 34 ] «Muchos estados han adoptado exenciones fiscales totales o parciales para las entidades que califican como REMIC según la ley federal». [ 35 ]

Los REMIC están sujetos a impuestos federales sobre la renta a la tasa corporativa más alta para los ingresos por ejecuciones hipotecarias y deben presentar declaraciones mediante el Formulario 1066. Los ingresos por ejecuciones hipotecarias sujetos a impuestos son los mismos que para un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y pueden incluir rentas condicionadas a la obtención de ganancias, rentas pagadas por una parte relacionada, rentas de propiedades a las que el REMIC presta servicios atípicos e ingresos de propiedades embargadas cuando el REMIC actúa como intermediario. [ 36 ]

Las normas REMIC, en cierto modo, exacerban los problemas de ingresos fantasma para los titulares de participaciones residuales, que se producen cuando se debe obtener una ganancia imponible sin una ganancia económica correspondiente con la que pagar el impuesto. [ 37 ] Los ingresos fantasma surgen debido a la forma en que están redactadas las normas tributarias. Existen sanciones por transferir ingresos a personas que no pagan impuestos, por lo que los titulares de participaciones REMIC deben pagar impuestos sobre ganancias que aún no poseen.

Principales emisores de REMIC

Entre los principales emisores de REMIC se encuentran la Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac ) y la Federal National Mortgage Association ( Fannie Mae ), los dos principales compradores en el mercado secundario de préstamos hipotecarios convencionales, así como los vehículos hipotecarios operados de forma privada, propiedad de bancos hipotecarios, compañías de seguros hipotecarios e instituciones de ahorro.

Historia

Los REMIC fueron autorizados por primera vez por la Ley de Reforma Tributaria de 1986 (la segunda ronda de los recortes de impuestos de Reagan ). Se introdujeron en 1987 como el vehículo típico para la titulización de hipotecas residenciales en los Estados Unidos. [ 38 ] [ 39 ]

Véase también

Referencias

  1. ↑ 26  U.S.C. § 860D  
  2. ↑ Guía maestra de impuestos de EE . UU. CCH . 2008. párr. 2343 en la pág. 685. ISBN 9780808019039.
  3. ↑ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , § 4:20 (Thomson West, ed. 2014).
  4. ↑ Brown, Ellen (15 de octubre de 2010). "Foreclosuregate: ¿Es hora de desmantelar los bancos demasiado grandes para quebrar?" . Revista YES! . Archivado del original el 19 de octubre de 2010. Recuperado el 19 de octubre de 2010 .
  5. ↑ SL Schwarcz, Securitization, Structured Finance and Capital Markets (LexisNexis, 2004), pág. 114.
  6. ↑ Peaslee, James M. y David Z. Nirenberg. Impuestos federales sobre la renta de las transacciones de titulización y temas relacionados. (5.ª edición, Tax Analysts Inc., 2018) (www.securitizationtax.com) en el capítulo 6, parte B.
  7. ↑ Peaslee y Nirenberg han denominado a estas pruebas prueba de intereses, prueba de activos y prueba de acuerdos. Peaslee y Nirenberg, Capítulo 6, Parte B.
  8. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.1.
  9. ↑ "Cómo encontrar acuerdos de agrupación y administración (PSA) para préstamos hipotecarios titulizados" (PDF) . Centro Nacional de Derecho del Consumidor . Consultado el 20 de marzo de 2018 .
  10. ↑ "Información de la SEC: Fideicomiso de titulización de activos residenciales 2007-A5: '8-K' para el 29/03/07" . www.secinfo.com . Consultado el 05/09/2015 .
  11. ↑ Peaslee y Nirenberg en el Capítulo 6, Parte B.2.a.
  12. ↑ Peaslee y Nirenberg en el Capítulo 6, Parte B.2.a.(i).
  13. ↑ Peaslee y Nirenberg en el Capítulo 6, Parte B.2.a.(iii).
  14. ↑ Levitin, Adam; Tromey, Tara (2011). "Servicio hipotecario, documento de investigación sobre derecho público y teoría jurídica de Georgetown n.° 11-09" (PDF) . The Scholarly Commons, Facultad de Derecho de Georgetown .
  15. ↑ "Código de Nueva York, Sucesiones, Poderes y Fideicomisos, § 7-2.4 Acto del fiduciario en contravención del fideicomiso" . Senado del Estado de Nueva York . Estado de Nueva York . Consultado el 20 de marzo de 2018 .
  16. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.2.b.(i).
  17. ↑ Peaslee y Nirenberg en el Capítulo 6, Parte B.2.b.(ii).
  18. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.2.b.(iii).
  19. ↑ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , § 4:20 (Thomson West, ed. 2014).
  20. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 8.
  21. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.1.
  22. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.1.a., texto que acompaña a la nota 15.
  23. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte B.1.c.
  24. ↑ Lemke, Lins y Picard, Valores respaldados por hipotecas , § 4:21 (Thomson West, ed. 2014).
  25. ↑ ¿ Realmente los inversores fueron doblemente engañados con las calificaciones Re-REMIC? , HousingWire, 19 de mayo de 2010
  26. ↑ Silverstein, Gary J. REMICs, Tax Management: FASITs y otros valores respaldados por hipotecas. Tax Management Inc.: Securities Law Series (2007): A-54.
  27. ↑ Silverstein en A-54, A-55.
  28. ↑ Silverstein en A-55.
  29. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 2, parte F, pág. 48.
  30. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte C.1.
  31. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte C.1.
  32. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte C. Lynn, Theodore S., Micah W. Bloomfield y David W. Lowden. Fideicomisos de inversión inmobiliaria. Serie de Derecho de Valores, vol. 29. Thomson West (2007): 6-22.
  33. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte C.2.
  34. ↑ Silverstein , A-48.
  35. ↑ Peaslee y Nirenberg en el Capítulo 1, Parte C, pág. 14.
  36. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 6, parte C.1.
  37. ↑ Peaslee y Nirenberg en el capítulo 9, parte E.
  38. ↑ Brown, Ellen (15 de octubre de 2010). "Foreclosuregate: ¿Es hora de desmantelar los bancos demasiado grandes para quebrar?" . Revista YES! . Archivado del original el 19 de octubre de 2010. Recuperado el 19 de octubre de 2010 .
  39. ↑ SL Schwarcz, Securitization, Structured Finance and Capital Markets (LexisNexis, 2004), pág. 114.
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