Orden de reembolso de alquiler

Una Orden de Reembolso de Alquiler (RRO) ^{[ 1 ]} es una orden en el Reino Unido que permite a un inquilino o autoridad local ^{[ 2 ]} reclamar el alquiler o el subsidio de vivienda ^{[ 2 ]} cuando un arrendador alquila una propiedad sin licencia ^{[ 3 ]} como una Casa de Ocupación Múltiple (HMO). ^{[ 4 ]}

Las órdenes de reembolso de alquiler no se obtienen a través del sistema judicial, sino a través de un Tribunal de Propiedad Residencial. El académico de vivienda David Cowan, en Housing Law and Policy, cita el caso Newham London Borough Council v Ring para demostrar que una autoridad local puede utilizar una orden de reembolso de alquiler para reclamar el subsidio de vivienda. ^{[ 5 ]} Las autoridades locales solo pueden solicitar una orden de reembolso de alquiler cuando los ocupantes pagan su alquiler con la ayuda del subsidio de vivienda o del componente de vivienda del Crédito Universal . ^{[ 6 ]}

La Ley de Vivienda y Planificación de 2016 ^{[ 7 ]} modificó las circunstancias en las que se pueden otorgar Órdenes de Reembolso de Alquiler para incluir las siguientes situaciones:

• Incumplimientos de las órdenes de mejora y las notificaciones de prohibición y de los requisitos de licencia en virtud de la Ley de Vivienda de 2004. ^{[ 8 ]}
• Entrada violenta según la Ley de Derecho Penal de 1977. ^{[ 8 ]}
• Desalojo ilegal según la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977. ^{[ 8 ]}
• Incumplimiento de las órdenes de prohibición (novedad en esta Ley).

Además, en virtud de la nueva Ley, los inquilinos pueden solicitar una Orden de Restricción de Alquiler (RRO) directamente, sin necesidad de una condena previa del arrendador, mediante un proceso judicial iniciado por la Autoridad Local (AL). Antes de la Ley de 2016, las AL procesaban, en promedio, solo a un arrendador por año por este tipo de infracciones. ^{[ 9 ]} Las AL tienen la facultad de imponer multas ilimitadas o presentar cargos penales. Las multas por las infracciones mencionadas pueden ser retenidas por la AL para financiar la aplicación de la ley en estas áreas.

Ha habido una variación considerable en las indemnizaciones recibidas por los inquilinos que presentaron solicitudes RRO en virtud de la Ley de Vivienda y Planificación de 2016 y existe cierto debate sobre el uso de las directrices proporcionadas por el Tribunal Superior en virtud de la Ley de Vivienda de 2004 para emitir sentencias en virtud de la nueva Ley. ^{[ 10 ]}

Aquí se puede encontrar un análisis de casos recientes de solicitudes de RRO iniciadas por inquilinos en el área de Londres . ^{[ 11 ]}

Artículos recientes sugieren que las RRO se están convirtiendo en una herramienta poderosa para que los inquilinos obtengan compensación por alojamientos deficientes. ^{[ 12 ] [ 13 ]}

El proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos (RRB, por sus siglas en inglés) prevé realizar cambios significativos en el uso y las facultades de las organizaciones de derechos de los inquilinos (RRO, por sus siglas en inglés). Los cambios más importantes son los siguientes:

• Los RRO pueden ser por DOS AÑOS de alquiler (el doble)
• Los inquilinos tienen DOS AÑOS para presentar una solicitud (el doble).
• Los propietarios SUPERIOR son responsables de las solicitudes RRO
• Los directivos de las sociedades limitadas propietarias de inmuebles pueden ser personalmente responsables de las solicitudes de RRO.
• Los reincidentes en delitos de RRO se enfrentan a indemnizaciones del 100%.

La inclusión de arrendadores superiores como posibles demandados en una RRO es uno de los cambios más significativos y tiene como objetivo detener el uso de empresas de "alquiler a alquiler" (R2R) para proteger a arrendadores deshonestos. ^{[ 14 ]}

Varias autoridades locales han publicado guías para ayudar a los inquilinos a solicitar la devolución del alquiler, pero algunas contienen errores importantes (por ejemplo, Camden y Bristol). La guía más completa es la que ofrece Flat Justice, una empresa de interés comunitario sin ánimo de lucro , en su sitio web: https://www.GetRentBack.org . Se actualiza continuamente a medida que evolucionan la legislación y la jurisprudencia , y ofrece plantillas y consejos para ayudar a los inquilinos a presentar sus solicitudes de devolución del alquiler sin necesidad de un abogado.

Jurisprudencia

Taylor v Mina An Ltd (2019) ^{[ 15 ]}

El Tribunal Superior (Sala de Tierras) (UT) ha revocado una decisión del Tribunal de Primera Instancia (FtT) que habría permitido que la licencia de una propiedad vendida siguiera vigente bajo el nuevo propietario, a pesar de que la Ley de Vivienda de 2004 (HA 2004) establece claramente que una licencia no es transferible. De haberse mantenido dicha decisión, no habría sido posible obtener permisos de residencia para este tipo de propiedades.

Sharma y Subramani contra Chun Kwok Lau (2019) ^{[ 16 ]}

Este caso, revisado en apelación por el Tribunal de Primera Instancia, confirma que puede presentar su solicitud dentro de los 12 meses posteriores a la infracción y que el monto del alquiler que puede solicitar no se reduce por ningún retraso (véase la corrección del formulario RRO1 más arriba). Además, no es necesario especificar el período exacto de alquiler que solicita.

Goldsbrough & Swart contra CA Property Management Ltd. (2019) ^{[ 17 ]}

Los solicitantes pueden elegir quién es su arrendador/demandado en casos donde exista ambigüedad, por ejemplo, en esquemas de alquiler con opción a compra.

Los tutores pueden recuperar el alquiler Una decisión reciente del Tribunal de Propiedad de Londres determinó que los tutores podían utilizar la legislación sobre la Orden de Reembolso de Alquiler (RRO, por sus siglas en inglés) para solicitar el reembolso de su alquiler cuando la propiedad no estaba autorizada como Casa de Ocupación Múltiple (HMO, por sus siglas en inglés). ^{[ 18 ]}

Opara contra Olasemo (2020) ^{[ 19 ]}

Refinamiento de la definición de "más allá de toda duda razonable". Este es el nivel de evidencia "penal" requerido para asegurar la posibilidad de una orden de desestimación por parte del Tribunal de Primera Instancia (FtT), y esta apelación impugnó la conclusión de que cualquier duda implicaba el rechazo de la solicitud. El Tribunal Superior (UT) consideró que el FtT había sido "irracional" al concluir que la existencia de cualquier posibilidad de duda impedía una orden de desestimación.

Mohamed y Lahrie contra Waltham Forest (2020) ^{[ 20 ]}

La obtención de licencias para propiedades es un delito de responsabilidad objetiva : no hay excusa para que un propietario alegue que desconocía el requisito de licencia.

Vadamalayan contra Stewart y otros (2020) ^{[ 21 ]}

El caso histórico que deja sin efecto en gran medida Parker v Waller (2012) y asume que las adjudicaciones RRO deben ser del 100% del alquiler pagado, ajustadas únicamente por el artículo 44(4).