Bienes inmuebles de propiedad

Bienes inmuebles adjudicados (REO , por sus siglas en inglés ) es un término utilizado en Estados Unidos para describir una clase de propiedad que pertenece a un prestamista —generalmente un banco , una agencia gubernamental o una aseguradora de préstamos gubernamentales— después de una venta fallida en una subasta de ejecución hipotecaria . ^{[ 1 ]} Un beneficiario de la ejecución hipotecaria generalmente fijará la oferta inicial en dicha subasta por al menos el monto pendiente del préstamo. Si no hay postores interesados, el beneficiario recuperará legalmente la propiedad. Esto suele ocurrir cuando el monto adeudado por la vivienda es mayor que el valor de mercado actual de la propiedad embargada, como en el caso de un préstamo hipotecario otorgado con una alta relación préstamo-valor durante una burbuja inmobiliaria . Tan pronto como el beneficiario recupera la propiedad, esta se registra en sus libros como REO y se clasifica como un activo. (Véase activo improductivo ).

El término proviene de la expresión «otros bienes inmuebles en propiedad» (OREO, por sus siglas en inglés), que se utiliza en los estados financieros para contabilizar los activos inmobiliarios que pertenecen a una institución financiera pero que no están directamente relacionados con su actividad principal. Estas instituciones suelen ser prestamistas, cuya actividad principal es otorgar préstamos con la intención de que casi todos ellos se reembolsen íntegramente con intereses. La incautación, gestión y reventa de bienes inmuebles como garantía para recuperar los saldos impagados de los préstamos es una actividad secundaria para los prestamistas.

En términos de balance, los activos OREO se consideran activos no productivos a efectos de contabilidad regulatoria. ^{[ 2 ]} En el contexto de los bancos nacionales en los EE. UU., el término OREO está definido legalmente por la Oficina del Contralor de la Moneda en las regulaciones promulgadas de conformidad con 12  U.S.C. § 29 , específicamente en 12 CFR 34 y 12 CFR 160.30 . ^{[ 3 ]}    

En cuanto una propiedad entra en situación de dificultad financiera (el prestatario/propietario no realiza los pagos de la hipoteca), el beneficiario querrá determinar el valor neto de la propiedad. Un método común para determinarlo es obtener una Opinión de Valoración del Agente (BPO, por sus siglas en inglés) o solicitar una tasación . Con base en el valor neto determinado por la BPO, el banco decidirá si autoriza una venta corta (si el propietario lo solicita). Si el propietario no solicita una venta corta, el beneficiario continuará con el proceso de ejecución hipotecaria. Si el beneficiario no logra vender la propiedad mediante una venta corta o en una subasta de ejecución hipotecaria, esta se convertirá en una propiedad REO (propiedad adjudicada por el banco).

Tras la recuperación de un inmueble y su clasificación como REO (Propiedad Ejecutiva del Banco), el beneficiario intentará venderlo por su cuenta o contratar los servicios de un administrador de activos REO. El beneficiario eliminará los gravámenes y otras deudas sobre la vivienda y tratará de revenderla al público, ya sea mediante subastas, marketing directo a través de un agente inmobiliario o por su cuenta. El administrador de activos también puede contactar con agentes inmobiliarios especializados en REO en determinadas zonas postales para facilitar la venta de esta propiedad bancaria. Los inversores inmobiliarios suelen adquirir estas propiedades debido a los descuentos que se ofrecen para compensar su estado.

Muchos bancos grandes e instituciones gubernamentales cuentan con departamentos de gestión de activos inmobiliarios (REO , por sus siglas en inglés) que reciben ofertas, supervisan el mantenimiento y gestionan las ventas. Algunas propiedades REO en el mercado abierto se publican en el MLS por el agente inmobiliario que realizó la valoración.

Las propiedades REO bancarias generalmente se encuentran en mal estado y requieren reparaciones y mantenimiento, tanto para cumplir con las leyes de mantenimiento de propiedades como para preservarlas y prepararlas para la venta. El mantenimiento suele ser responsabilidad del administrador hipotecario ^{[ 4 ] [ 5 ]} y, a menudo, lo presta una empresa especializada en la preservación de propiedades . Estos servicios de preservación de propiedades incluyen: asegurar la propiedad (cambiar cerraduras, tapiar ventanas y puertas), retirar escombros, realizar el mantenimiento de la propiedad (prepararla para el invierno, cortar el césped, reparar o cubrir goteras en el techo) y rehabilitarla . ^{[ 4 ] [ 6 ]}

Además de prevenir daños a la propiedad, asegurarla sirve para evitar o disuadir el reingreso de antiguos ocupantes o de okupas , lo que puede dañar la propiedad y requerir procedimientos legales para su desalojo, complicando aún más la venta. Las piscinas también deben estar aseguradas para prevenir muertes o lesiones por ahogamiento y caídas.

Los prestamistas pueden adquirir seguros para bienes inmuebles propios para protegerse contra pérdidas y responsabilidades relacionadas con propiedades de su propiedad. El seguro para bienes inmuebles adjudicados (REO, por sus siglas en inglés) se diferencia del seguro de colocación obligatoria (también llamado seguro de colocación del prestamista), que un prestamista contrata para una propiedad del prestatario cuando este no la asegura. ^{[ 7 ]}

La compraventa masiva de bienes inmuebles adjudicados (REO, por sus siglas en inglés), desde la perspectiva de un inversor inmobiliario , equivale a invertir en propiedades inmobiliarias al por mayor . Por otro lado, los bancos o prestamistas venden o subastan sus activos en grupo a un precio muy bajo en comparación con su valor de mercado . ^{[ 8 ] : 51 [ 9 ] : 107}

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