Derecho a comprar

El programa Derecho a Comprar es una política en el Reino Unido , con la excepción de Escocia desde el 1 de agosto de 2016 y Gales desde el 26 de enero de 2019, que otorga a los inquilinos con contrato seguro de los ayuntamientos y algunas asociaciones de vivienda el derecho legal a comprar, con un gran descuento, la vivienda social en la que viven. ^{[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ]} También existe un Derecho a Adquirir para los inquilinos con contrato garantizado de viviendas de asociaciones de vivienda construidas con subvención pública después de 1997, con un descuento menor. Para 1997, se habían vendido más de 1.700.000 viviendas en el Reino Unido bajo el esquema desde su introducción en 1980, siendo citado el esquema como uno de los principales factores en la drástica reducción de la cantidad de vivienda social en el Reino Unido , que ha caído de casi 6,5 millones de unidades en 1979 a aproximadamente 2 millones de unidades en 2017, al tiempo que se le atribuye como el principal impulsor del aumento del 15% en la propiedad de vivienda, que pasó del 55% de los hogares en 1979 a un máximo del 71% en 2003; esta cifra ha disminuido en Inglaterra desde finales de la década de 2000 hasta el 63% en 2017. ^{[ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ]}

El derecho a comprar es competencia del Ministro de Estado de Vivienda . ^{[ 8 ]} Los críticos afirman que la política agravó la escasez de vivienda para las personas de bajos ingresos, inició una burbuja inmobiliaria a nivel nacional y, en última instancia, condujo a lo que comúnmente se reconoce como el desplazamiento y la gentrificación de las comunidades tradicionales. ^{[ 9 ]}

Las autoridades locales han tenido la facultad de vender viviendas sociales a sus inquilinos desde la Ley de Vivienda de 1936, pero hasta principios de la década de 1970 dichas ventas estaban limitadas: entre 1957 y 1964, se vendieron unas 16.000 viviendas sociales en Inglaterra. El Partido Laborista propuso inicialmente la idea del derecho de los inquilinos a ser propietarios de la vivienda en la que viven, en su manifiesto para las elecciones generales de 1959 , que perdieron. ^{[ 10 ]} En 1968, se emitió una circular que limitaba las ventas en las ciudades, pero fue retirada por el gobierno conservador entrante en 1970. ^{[ 7 ]}

Mientras tanto, las ventas de viviendas sociales a inquilinos comenzaron a aumentar. Unas 7.000 se vendieron a sus inquilinos durante 1970; esta cifra se disparó a más de 45.000 en 1972. ^{[ 11 ]}

Las normas del Derecho a Compra se modificaron en 2005. A partir de entonces, se requería un contrato de arrendamiento de cinco años para que los nuevos inquilinos pudieran optar a este derecho, y las propiedades adquiridas después de enero de 2005 ya no podían ponerse inmediatamente a la venta en el mercado libre si el propietario decidía venderlas. Dichos propietarios debían entonces contactar con su anterior arrendador (ayuntamiento o asociación de vivienda) y ofrecerle el derecho de tanteo. Si el anterior arrendador ya no existía, por ejemplo, en los casos en que se trataba de una entidad de vivienda social registrada que había cesado su actividad, la propiedad debía ofrecerse primero a la autoridad local de vivienda.

El plazo para formalizar una compraventa de una vivienda en virtud del Derecho a Compra se redujo de 12 meses a 3 meses. La Autoridad de Conducta Financiera (FCA) ahora regula la mayoría de los tipos de venta de hipotecas.

La regulación de la FCA sobre las compras con derecho a compra tenía como objetivo, en parte, solucionar el problema generalizado de la venta indebida de este derecho por parte de intermediarios y abogados. Todos tenían sus propios intereses, y muchos cobraban comisiones excesivas que luego se descontaban del descuento de sus clientes. Las medidas adoptadas, junto con el fin del auge económico, parecen haber controlado este problema.

En 2009, el grupo de expertos Localis sugirió, como parte de una revisión de los principios para la reforma de la vivienda social, que el derecho a compra debería extenderse a participaciones de capital, que podrían ganarse parcialmente siendo un buen inquilino. ^{[ 23 ]}

El período de calificación se redujo de 5 años a 3 años en 2018.

En la Conferencia del Partido Conservador de 2011 , David Cameron propuso aumentar los descuentos del programa Derecho a Comprar para revitalizar el mercado inmobiliario y generar ingresos que pudieran destinarse a la construcción de nuevas viviendas. Los profesionales de la vivienda social expresaron su preocupación por la propuesta. ^{[ 24 ]}

A partir del 2 de abril de 2012, el descuento del Derecho a Comprar se incrementó hasta un máximo de 75 000 £ o el 60 % del valor de la vivienda (70 % para un piso), según cuál sea el menor. En marzo de 2013, el descuento máximo en Londres se incrementó a 100 000 £. ^{[ 25 ]} El descuento máximo del Derecho a Comprar aumenta cada año fiscal en función del IPC vigente en septiembre del año anterior.

El objetivo del programa es que, por cada vivienda adicional vendida, se construya una nueva vivienda de alquiler asequible ^{[ 26 ]} a un precio de hasta el 80 % del precio de mercado, con el fin de mantener el nivel de vivienda asequible y, al mismo tiempo, aumentar el número de propiedades disponibles para quienes se encuentran en la lista de espera. Se mantendrá el requisito de cinco años de permanencia en el contrato de arrendamiento, y si la propiedad se vende dentro de los primeros cinco años posteriores a la venta original, se deberá reembolsar total o parcialmente el descuento.

La Ley de Vivienda y Planificación de 2016 extendió el derecho a compra a los inquilinos de asociaciones de vivienda. ^{[ 27 ]}

Desde el 21 de noviembre de 2024, el descuento máximo disponible se ha reducido significativamente. Varía según la región, y algunas autoridades locales también están sujetas a normas específicas, pero el descuento máximo para las solicitudes posteriores al 21 de noviembre de 2024 es el menor entre el 70 % del valor de la propiedad o 38 000 libras esterlinas. Este máximo se aplica a dos autoridades locales de Londres, LB Barking & Dagenham y LB Havering, y a varias autoridades locales de la región sureste, pero en el resto de Londres el descuento máximo es de 16 000 libras esterlinas. ^{[ 28 ]}

En 2024-25, las ventas de viviendas sociales en Inglaterra, amparadas por el derecho a compra, totalizaron más de 4.000, lo que continuó reduciendo el parque de viviendas sociales a pesar de la presión sobre los ayuntamientos para que mantuvieran viviendas asequibles para quienes se encontraban en listas de espera. ^{[ 29 ]}

El programa Derecho a Comprar ha sido criticado por las siguientes razones:

• Los inversores especuladores pudieron adquirir propiedades municipales mediante acuerdos de transacción diferida, acelerando así el aumento de los precios de los inmuebles;
• Los activos municipales, valiosos tanto comercial como socialmente, se vendieron por debajo de su valor de mercado o coste de reposición, lo que puede considerarse un despilfarro imprudente de dinero público;
• El parque de viviendas sociales restante se concentraba en zonas poco deseables con escasas oportunidades de empleo, lo que aislaba y estigmatizaba aún más a los inquilinos. ^{[ 34 ]}

Un informe publicado en enero de 2013 por Tom Copley , miembro de la Asamblea de Londres , titulado "Del derecho a comprar al alquiler", ^{[ 35 ]} mostró que el 36% de las viviendas vendidas bajo el programa "Derecho a comprar" en Londres (52.000 viviendas) estaban siendo alquiladas por los ayuntamientos a propietarios privados, lo que generó críticas de que el programa "representa una relación calidad-precio increíblemente mala para los contribuyentes", ya que "contribuyó a alimentar el aumento del gasto en subsidios de vivienda, aumentó la presión sobre las listas de espera de las autoridades locales y provocó que más londinenses se vieran obligados a recurrir al sector de alquiler privado, que carece de regulación". ^{[ 36 ]} Una encuesta de 2013 mostró que alrededor de un tercio de las viviendas del programa "Derecho a comprar" eran ahora propiedad de propietarios privados, mientras que el hijo del difunto Ian Gow (ministro de Vivienda de Thatcher) poseía unas 40 viviendas. ^{[ 37 ]}

En 2015, Alan Murie concluyó que "la propuesta de extensión del derecho a compra no podía conciliarse fácilmente con la independencia y el estatus de organización benéfica de las asociaciones de vivienda" y que "extender el derecho a compra a los inquilinos de las asociaciones de vivienda reavivó un debate parlamentario anterior y planteó interrogantes sobre la posición jurídica de las organizaciones benéficas y los riesgos que enfrentan las asociaciones de vivienda y sus financiadores". ^{[ 38 ]}

Una encuesta de la BBC de 2017 sobre las zonas municipales donde aumentaban las listas de espera mostró que los ayuntamientos habían recomprado viviendas que se habían visto obligados a vender, a veces a precios muy superiores a los originales. Las organizaciones benéficas de vivienda criticaron la falta de inversión en viviendas asequibles. ^{[ 39 ]}

• Ayuda para comprar
• La cuestión de la vivienda

• Murie, Alan. "Vivienda y medio ambiente", en Dennis Kavanagh y Anthony Seldon, eds., El efecto Thatcher (1989), págs. 213-225.
• Jones, Colin y Murie, Alan. El derecho a comprar: análisis y evaluación de una política de vivienda (Blackwell Publishing Ltd., 2006).
• Forrest R y Murie A (1990) Vendiendo el Estado de Bienestar, segunda edición, Londres, Routledge.
• Wilson W y Bate A (2015) Ampliación del derecho a compra (Inglaterra) , Documento informativo n.º 07224, 9 de junio de 2015, Biblioteca de la Cámara de los Comunes
• Blow E (2015) Comparación del derecho a compra en Inglaterra, Escocia, Gales e Irlanda del Norte. Documento informativo número 07174, 12 de junio de 2015, Biblioteca de la Cámara de los Comunes.

• Derecho a comprar: compra tu vivienda social en el sitio web GOV.UK
• Derecho a comprar en Wayback Machine (archivado el 21 de noviembre de 2005) ( Oficina del Viceprimer Ministro )