Arrendamiento garantizado

Un arrendamiento garantizado es una categoría legal de arrendamiento residencial a una persona (o personas conjuntamente) en el derecho inmobiliario inglés . La ley otorga a un inquilino bajo un arrendamiento garantizado un grado de seguridad de tenencia. Un inquilino bajo un arrendamiento garantizado no puede ser desalojado sin una causa razonable en la Ley de Vivienda de 1988 y, cuando los cambios periódicos ^{[ n 1 ]} en el alquiler están potencialmente sujetos a una impugnación ante un comité de evaluación de alquileres .

Los arrendamientos garantizados fueron introducidos por la Ley de Vivienda de 1988, que se aplica a los arrendamientos celebrados a partir de su fecha de entrada en vigor o a aquellos arrendamientos garantizados que convirtió de la Ley de Vivienda de 1980. La Ley sustituyó la mayor parte de la mayor protección de renta prevista en la Ley de Alquiler de 1977 y, en casos más excepcionales, en otras Leyes de Alquiler . ^{[ n 2 ]} Sin embargo, desde el 28 de febrero de 1997, todos los nuevos arrendamientos residenciales, con tres excepciones, se consideran arrendamientos garantizados de corta duración . ^{[ 2 ]}^{: 209} Estas excepciones son aquellos excluidos por notificación antes o después del arrendamiento, aquellos que especifican que no es de corta duración y los arrendamientos a inquilinos garantizados existentes. ^{[ 3 ]}

El contrato de arrendamiento garantizado reemplazó al contrato de arrendamiento seguro , con mayores protecciones para los inquilinos, introducido por la Ley de Vivienda de 1980. ^{[ 4 ]}

Arrendamientos no garantizados (o de corta duración garantizados)

Arrendamientos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de 1988, el 15 de enero de 1989.

Una excepción a esto son los arrendamientos garantizados que se convierten de estar regulados por la Ley de Vivienda de 1980 (excepto si fueron otorgados por organismos aprobados bajo las secciones 56-68 de la Ley de Vivienda de 1980 antes del 15 de enero de 1989, y antes de esa fecha el inquilino presentó una solicitud ante el tribunal bajo la sección 24 de la Ley de Arrendador y Arrendatario de 1954 (para la concesión de un nuevo arrendamiento), y el 15 de enero de 1989 el arrendamiento de la Ley de 1980 continúa en virtud de esa sección o de cualquier disposición de la Parte IV de dicha Ley de 1954). ^{[ 5 ]}

Arrendamientos que no corresponden a una vivienda independiente

El término que aparentemente denota "hogar", vivienda, ha sido interpretado por los tribunales con un amplio alcance, excluyendo únicamente los negocios y las disposiciones fácticas muy imprecisas de alojamiento dentro de una casa o un piso (donde la vivienda se comparte de manera esotérica y no se puede decir que ningún inquilino o grupo de inquilinos en particular tenga derecho exclusivo a la totalidad de ninguna parte y la jurisprudencia antiexclusión no se aplica); los pisos y las habitaciones individuales se incluyen en la definición de vivienda independiente, al igual que los graneros reconvertidos, los molinos de viento, etc. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Propiedades de alto valor

Debido a la abolición de los impuestos sobre la vivienda, existe una distinción entre los arrendamientos otorgados antes del 1 de abril de 1990 y los otorgados a partir de esa fecha. Antes de esta fecha, un arrendamiento de vivienda (véase más arriba) con un valor catastral de 750 £ (1500 £ en el Gran Londres) (pagaderos anualmente) no puede ser un arrendamiento garantizado. A partir de esta fecha, si el alquiler supera las 100 000 £ anuales (8333,33 £ mensuales), no puede ser un arrendamiento garantizado. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}^{[ 6 ]}^{[ 7 ]}

Alquileres a precios bajos

De igual modo, para los arrendamientos anteriores a esa fecha, si el alquiler es inferior a dos tercios del valor catastral, o si después de esa fecha no supera las 250 libras esterlinas anuales (1000 libras esterlinas anuales en el Gran Londres), no puede considerarse un arrendamiento garantizado. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Arrendamientos agrícolas, explotaciones agrícolas, personas con protección temporal, en virtud de acuerdos establecidos para solicitantes de asilo y sus dependientes, y arrendamientos de intervención familiar.

Estas áreas detalladas incluyen un contrato de arrendamiento en virtud del cual se alquila tierra agrícola, que excede las dos hectáreas, junto con la vivienda. ^{[ 6 ]}^{[ 8 ]}

Arrendamientos comerciales

Para ser exactos, esto excluye los arrendamientos a los que se aplica la Parte II de la Ley de Arrendamiento de 1954. Los arrendamientos que pueden considerarse arrendamientos comerciales protegidos (arrendamientos comerciales excluidos por contrato) o parcialmente arrendados para uso comercial no pueden considerarse arrendamientos garantizados. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

El organismo educativo alquila plazas a los estudiantes.

Esto no se aplica a los arrendamientos que involucren a propietarios distintos de las universidades y facultades especificadas. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Alquileres vacacionales

No se puede garantizar un arrendamiento para este fin. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Por propietarios que viven en la vivienda

Esto se aplica cuando el propietario reside en otra parte del mismo edificio donde se encuentra la vivienda arrendada. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Alquileres de la Corona, las autoridades locales y las asociaciones de vivienda.

Aunque estos casos quedan excluidos, los arrendamientos realizados por las autoridades locales y las asociaciones de vivienda pueden contar con otras protecciones, como los arrendamientos seguros en virtud de la Ley de Vivienda de 1985. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Ocupada como vivienda principal del inquilino.

Es posible que una persona tenga más de un «hogar», en cuyo caso se trata de una cuestión legal de hecho determinar si un hogar es el principal. Si bien esta disposición estipula la «ocupación», esta no tiene por qué ser continua; una mera ausencia temporal aún puede constituir un arrendamiento garantizado. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Si y siempre que

La garantía de un contrato de arrendamiento puede variar según las circunstancias posteriores a su inicio. Puede darse el caso de que el inquilino no haya dejado de vivir en la vivienda arrendada por desahucio, en cuyo caso ya no la ocupa como su residencia principal. En tal caso, el inquilino pierde la seguridad de la tenencia. ^{[ 2 ]}^{: 300–301}

Seguridad en la tenencia

Los contratos de arrendamiento "garantizados" son de duración indefinida y no tienen un plazo fijo. Los contratos de arrendamiento "garantizados a corto plazo", a diferencia de los contratos "garantizados", tienen una duración determinada. Los propietarios privados de viviendas rara vez utilizan contratos de arrendamiento garantizados, pero son de uso común entre los ayuntamientos y las asociaciones de vivienda.

Si el contrato de arrendamiento es periódico, solo finalizará por orden judicial o por renuncia del inquilino.

Si el arrendamiento es de plazo fijo, puede terminarse por vencimiento automático del plazo ^{[ n 3 ]} , sin necesidad de notificar, al final del plazo fijo ^{[ 9 ]} o, si el contrato de arrendamiento otorga al arrendador la facultad de terminarlo, por el ejercicio de dicha facultad. Si un arrendamiento garantizado de plazo fijo termina de alguna de estas maneras, pero la ocupación continúa, lo que se conoce como ocupación prolongada , se creará a partir de ese evento un arrendamiento garantizado periódico, conocido como arrendamiento periódico legal . La seguridad de la tenencia se mantiene.

Para recuperar la posesión, el arrendador solo puede hacerlo por uno de una serie de motivos legales, que se establecen en el Anexo 2 de la Ley de Vivienda de 1988. ^{[ n 4 ]}^{[ 10 ]} Para obtener una orden de posesión, el arrendador debe notificar al inquilino un aviso de la sección 8 , estableciendo el motivo o motivos en los que se basa y luego, después de un período de tiempo que varía según los motivos elegidos, solicitar al tribunal la posesión.

El desalojo ilegal de un inquilino es un delito penal (según el artículo 1 de la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 ) a menos que el arrendador creyera razonablemente que el inquilino ya no se encontraba en la propiedad, compartía vivienda con él o alquilaba la propiedad con fines vacacionales. ^{[ 11 ]}

Aumentos de alquiler

El alquiler sin una disposición específica en un arrendamiento periódico garantizado no puede aumentarse dentro de las 52 semanas posteriores al inicio, y a menos que sea un arrendamiento periódico legal (implícito), este solo puede aumentarse mediante la notificación de una notificación de la sección 13 ^{[ 12 ]} en la forma apropiada para Inglaterra o para Gales, sin embargo, como con el derecho contractual general, una modificación histórica del contrato de arrendamiento o un nuevo contrato de arrendamiento que omita dicha notificación antes de que el inquilino acepte dicho aumento se considerará sobrevenido, lo que impide que el inquilino se base en un contrato anterior para no notificar una notificación de la sección 13.

Naturalmente, cuando se trata de un contrato de duración determinada y no de un contrato periódico, y cuando existe una cláusula de revisión de renta en el contrato de arrendamiento periódico, los acuerdos contractuales también evitan la necesidad del aviso del artículo 13. ^{[ 12 ]} El aviso del artículo 13 otorga al inquilino el derecho a impugnar la renta fijada en virtud del artículo 14 ante un comité de evaluación de rentas cuando sea irrazonable que el mercado cobre dicha renta, sin tener en cuenta las mejoras realizadas por el inquilino en la propiedad cuando no estaba obligado a realizarlas. ^{[ 13 ]}

Comparación con arrendamientos de corta duración garantizados

A partir del 28 de febrero de 1997, la mayoría de los contratos de arrendamiento se consideran contratos de arrendamiento de corta duración garantizados (AST, por sus siglas en inglés), en virtud de los cuales el arrendador tiene derecho absoluto a la posesión, siempre que, tras haber notificado al inquilino, antes de esta fecha la notificación debía ir acompañada de una advertencia reglamentaria, un plazo fijo y una duración mínima de seis meses.

El único aspecto de un contrato de arrendamiento a corto plazo que permite al inquilino cierto control sobre el mismo es el derecho a someter el alquiler inicialmente pagadero a un comité de tasación de alquileres ; sin embargo, este solo puede reducir el alquiler si es "significativamente superior" a los alquileres de otros contratos de arrendamiento a corto plazo comparables. En este caso excepcional, el arrendador puede notificar, antes o después del inicio del contrato, que no se tratará de un contrato de arrendamiento a corto plazo, cuando no se haya presentado ninguna solicitud de tasación de alquileres. ^{[ 2 ]}^{: 309–311} En otros aspectos, salvo la seguridad de la tenencia, como subconjunto de los contratos de arrendamiento garantizados, estos cumplen con los requisitos de definición de dichos contratos. ^{[ 2 ]}^{: 310}

Véase también

Notas

↑ A diferencia de un plazo fijo; y sin fecha de finalización especificada, pero no un arrendamiento periódico legal que es la relación imputada (implícita) después de que un arrendamiento de plazo fijo haya terminado (ver arrendamiento a voluntad ).
↑ La Ley de Alquileres de 1977 fue promulgada bajo el Gobierno Laborista de 1974-1979 y estableció evaluaciones de alquiler más extensas y administrativamente engorrosas.
↑ Contrasta con los arrendamientos comerciales de duración determinada sin cláusula de exclusión contractual (sin notificación y con acuse de recibo por parte del arrendatario) según la Parte II de la Ley de Arrendamiento de Tierras de 1954.
↑ art. 7(1)

Referencias

↑ Ley de Vivienda de 1988, art. 7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Propiedad comercial : Parte III - Arrendamientos residenciales, P. Butt, College of Law Publishing (Guildford), 2008 ISBN 978 1905391448
↑ Ley de Vivienda de 1996, art. 96 y, en general, arts. 96-102 (es decir, el Capítulo 2)
↑ "Ficha informativa 68 - Derechos de los inquilinos: seguridad de la tenencia" (PDF) . Age UK. Junio de 2017.Documento que explica los diferentes tipos de arrendamiento en Inglaterra y Gales, y sus condiciones.
↑ Ley de Vivienda de 1988, art. 37
1 2 Ley de Vivienda de 1988 Anexo 1
↑ Orden de 2010 sobre la modificación de los arrendamientos garantizados (Inglaterra)
↑ Anexo 1. Párrafo 6(1)
↑ Derecho y práctica de la propiedad , P. Butt y N. Duckworth, College of Law Publishing, Guildford ( ISBN) 978 1 905391387(2007) Capítulo 3.8
↑ Ley de Vivienda de 1988
↑ Ley de Protección contra el Desalojo de 1977
1 2 Ley de Vivienda de 1988, art. 13
↑ Ley de Vivienda de 1988, art. 14

[2] A diferencia de un plazo fijo; y sin fecha de finalización especificada, pero no un arrendamiento periódico legal que es la relación imputada (implícita) después de que un arrendamiento de plazo fijo haya terminado (ver arrendamiento a voluntad ).

[3] La Ley de Alquileres de 1977 fue promulgada bajo el Gobierno Laborista de 1974-1979 y estableció evaluaciones de alquiler más extensas y administrativamente engorrosas.

[11] Contrasta con los arrendamientos comerciales de duración determinada sin cláusula de exclusión contractual (sin notificación y con acuse de recibo por parte del arrendatario) según la Parte II de la Ley de Arrendamiento de Tierras de 1954.

[13] rt. 7(1)

[1] Ley de Vivienda de 1988, art. 7

[cprt-4] 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Propiedad comercial : Parte III - Arrendamientos residenciales, P. Butt, College of Law Publishing (Guildford), 2008 ISBN 978 1905391448

[5] Ley de Vivienda de 1996, art. 96 y, en general, arts. 96-102 (es decir, el Capítulo 2)

[6] "Ficha informativa 68 - Derechos de los inquilinos: seguridad de la tenencia" (PDF) . Age UK. Junio de 2017.Documento que explica los diferentes tipos de arrendamiento en Inglaterra y Gales, y sus condiciones.

[7] Ley de Vivienda de 1988, art. 37

[schedule-8] 1 2 Ley de Vivienda de 1988 Anexo 1

[9] Orden de 2010 sobre la modificación de los arrendamientos garantizados (Inglaterra)

[10] Anexo 1. Párrafo 6(1)

[12] Derecho y práctica de la propiedad , P. Butt y N. Duckworth, College of Law Publishing, Guildford ( ISBN) 978 1 905391387(2007) Capítulo 3.8

[ha-14] Ley de Vivienda de 1988

[15] Ley de Protección contra el Desalojo de 1977

[thirteen-16] 1 2 Ley de Vivienda de 1988, art. 13

[17] Ley de Vivienda de 1988, art. 14

[ 1 ]

[ n 1 ]

[ n 2 ]

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[ n 3 ]

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