puntos de descuento

Los puntos de descuento , también llamados puntos hipotecarios o simplemente puntos , son una forma de interés prepagado disponible en Estados Unidos al contratar una hipoteca . Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo . Al cobrar puntos al prestatario, el prestamista aumenta efectivamente el rendimiento del préstamo por encima del monto de la tasa de interés establecida . Los prestatarios pueden ofrecer pagar puntos al prestamista como método para reducir la tasa de interés del préstamo, obteniendo así una cuota mensual más baja a cambio de este pago inicial. Por cada punto comprado, la tasa del préstamo generalmente se reduce entre 1/8% (0,125%) y 1/4% (0,25%). ^{[ 1 ] [ 2 ]}

Vender la propiedad o refinanciar antes de alcanzar este punto de equilibrio resultará en una pérdida financiera neta para el comprador, mientras que mantener el préstamo por más tiempo después de este punto de equilibrio resultará en un ahorro financiero neto para el comprador. Por lo tanto, si la intención es comprar y vender la propiedad o refinanciar, pagar puntos costará más que simplemente pagar la tasa de interés más alta. ^{[ 3 ] [ 4 ]}

También se pueden comprar puntos para reducir la cuota mensual y así poder optar a un préstamo. En ocasiones, la aprobación del préstamo, en función de los ingresos mensuales frente a la cuota mensual, solo se consigue reduciendo esta última mediante la compra de puntos para disminuir el tipo de interés y, por consiguiente, la cuota mensual.

Los puntos de descuento pueden ser diferentes de una comisión de originación , una comisión de gestión hipotecaria o una comisión de intermediación . Los puntos de descuento siempre se utilizan para reducir el tipo de interés, mientras que las comisiones de originación a veces son gastos administrativos que el prestamista cobra por el préstamo, o simplemente otro término para referirse a la reducción del tipo de interés. Tanto las comisiones de originación como los puntos de descuento figuran en la sección de cargos del prestamista de la Declaración de Cierre (que sustituyó al Formulario HUD-1 para la mayoría de las hipotecas estadounidenses en 2015).

La diferencia en los ahorros a lo largo de la vida del préstamo puede hacer que el pago de puntos resulte beneficioso para el prestatario. Cualquier cambio significativo en las comisiones debe ser divulgado nuevamente en una Estimación de Préstamo revisada (que reemplazó la estimación de buena fe o GFE en 2015).

También relacionado directamente con los puntos está el concepto de « préstamo sin gastos de cierre », en el que el consumidor acepta un tipo de interés más alto a cambio de que el prestamista pague los gastos de cierre del préstamo por adelantado. En algunos casos, el comprador puede negociar con el vendedor para que este pague los puntos del vendedor , los cuales pueden utilizarse para pagar los puntos de la hipoteca.

Una prima por liberación de servicio (SRP, por sus siglas en inglés) es el pago que recibe una institución crediticia , como un banco o un prestamista hipotecario minorista , por la venta de un préstamo hipotecario cerrado en el mercado secundario de hipotecas . El comprador en el mercado secundario de hipotecas suele ser un banco de inversión de Wall Street, Fannie Mae , Freddie Mac o Ginnie Mae , como primer paso en la creación de un valor respaldado por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés). Hoy en día, prácticamente todas las hipotecas cerradas son adquiridas por el gobierno de EE. UU. a través del Programa de Compra de Valores Respaldados por Hipotecas de las GSE .

El importe del SRP pagado se basa en el valor de mercado del pagaré hipotecario, influenciado por varias variables clave, como el tipo de interés , el tipo de préstamo, el margen (para préstamos de tasa ajustable) y la inclusión o exclusión de otros elementos, como las penalizaciones por pago anticipado . También se consideran la relación préstamo-valor (LTV) del préstamo, la calificación crediticia del prestatario , la existencia de un seguro hipotecario privado (PMI), el riesgo de pago anticipado del prestatario y otros factores que no se abordan en este artículo.

Desde que todos los prestamistas incluyeron la administración de préstamos en sus balances, se ha producido una consolidación en el mercado de administración de préstamos, ya que muchos administradores creían que podían ofrecer sus productos a través de sus carteras de préstamos administrados. Si bien esta estrategia no ha sido tan rentable como muchos esperaban, ha funcionado bien para algunos. Por lo tanto, estos administradores pagaron una prima por la administración de préstamos en comparación con su valor actual.

• irs.gov/publications/p936 – El formulario 936 del IRS define un punto para efectos de la deducción de intereses hipotecarios para impuestos sobre la renta en los Estados Unidos.