Hispanopedia WikiLa zonificación puntual consiste en la aplicación de la zonificación a una o varias parcelas específicas dentro de un área zonificada más amplia, cuando la rezonificación suele estar en conflicto con el plan maestro de la ciudad y las restricciones de zonificación vigentes. La zonificación puntual puede ser declarada inválida por una ordenanza de zonificación local como un "trato arbitrario, caprichoso e irrazonable" de una parcela limitada. [ 1 ] Mientras que la zonificación regula el uso del suelo en distritos completos, la zonificación puntual crea excepciones injustificadas para una o varias parcelas dentro de un distrito. [ 2 ]
El tamaño reducido de la parcela no es la única característica que define una zona de uso específico. Más bien, la característica definitoria es la estrechez y la naturaleza injustificada del beneficio para el propietario en cuestión, en detrimento del plan general de uso del suelo o de los objetivos públicos. La rezonificación puede proporcionar un trato especial injustificado que beneficia a un propietario en particular, al tiempo que menoscaba los derechos y usos preexistentes de los propietarios colindantes. Esto se denominaría un caso de zonificación específica. Por otro lado, un cambio de zonificación para una pequeña superficie de terreno puede no constituir una zona de uso específico si es coherente con el plan general de la zona y contribuye a su consecución.
Por ejemplo, una pequeña zona que permita usos comerciales limitados, como una tienda de barrio dentro de un área residencial, podría no considerarse una zona de uso específico, pero una reserva para uso industrial o un club nocturno sí podría considerarse un caso de zonificación específica. En el primer caso, los diferentes usos del suelo son compatibles y se complementan entre sí. En el segundo caso, el carácter residencial de la zona se vería perjudicado por un uso del suelo incompatible.
Cuando el cambio de zonificación no promueve un propósito público general en el uso del suelo, los tribunales pueden declarar ilegales ciertos casos de zonificación puntual. La Ley Habilitante de Zonificación Estatal Estándar establece que "todas dichas regulaciones deberán ser uniformes para cada clase o tipo de edificio en todo cada distrito". [ 3 ] También puede ser un ejercicio inválido de autoridad, si la zonificación puntual no es un derecho conferido al organismo por la ley habilitante de zonificación del estado, porque se desvía del plan establecido por dicha ley. [ 1 ]
Sin embargo, un tratamiento de zonificación especial puede tener un uso legítimo, como cuando una comunidad desea tener mayor control local sobre el uso del suelo . Esto puede ocurrir en un condado rural que no tiene zonificación alguna, donde un pueblo o aldea puede querer mantener su carácter distintivo y atractivo histórico (a menudo para proteger el turismo ), sin añadir otra capa de gobierno local e impuestos mediante la creación de un municipio . El condado designa los límites (a menudo los de un lugar ya designado por el censo ) y mantiene las regulaciones a través de la comisión del condado en lugar de un consejo municipal independiente .
Autoridad
En general, la zonificación es un ejercicio constitucional del poder policial del estado [ 4 ] para proteger la salud, la seguridad y el bienestar públicos. Por lo tanto, la zonificación puntual (o cualquier ley de zonificación) sería inconstitucional en la medida en que contradiga o no promueva un propósito público legítimo, como la promoción del bienestar comunitario o la protección de otras propiedades.
La zonificación puntual constituiría un ejercicio constitucional del poder de zonificación por parte de una autoridad local si la ley estatal que habilita la zonificación lo permite. Por el contrario, la zonificación puntual podría ser un ejercicio inválido del poder de zonificación de una autoridad local si la ley estatal que habilita la zonificación lo prohíbe.
Situaciones en las que puede surgir la zonificación puntual.
Diferencia
Una excepción es la autorización para apartarse de las restricciones de uso del suelo impuestas por la ordenanza de zonificación. Generalmente, para obtener una excepción, el propietario debe sufrir una dificultad sustancial que solo la concesión de dicha excepción puede remediar. Si una autoridad de zonificación local decide otorgar una excepción a un propietario que no sufre una dificultad sustancial, su legalidad (en lo que respecta a la igualdad ante la ley ) podría ser cuestionada.
permiso de uso especial
Un permiso de uso especial se produce cuando una normativa urbanística permite una excepción específica a sus reglas, siempre que el propietario obtenga dicho permiso de la autoridad urbanística local. Un ejemplo de excepción específica es una iglesia en un barrio residencial. Si el permiso de uso especial contraviene la ordenanza urbanística o la ley aplicable, se produce un caso de zonificación puntual.
Enmienda a la ordenanza
Una autoridad de zonificación local, como una ciudad, puede intentar modificar su ordenanza de zonificación . Si modifica dicha ordenanza, pero solo para una parcela dentro de un distrito, y esta parcela tiene una clasificación de uso del suelo diferente a la del distrito circundante, entonces se produce un caso de zonificación puntual.
Zonificación contractual
La zonificación por contrato se produce cuando una autoridad de zonificación local accede a un interés privado mediante la rezonificación de un distrito o una parcela de terreno dentro de dicho distrito. Posteriormente, se le puede permitir al interés privado desarrollar el terreno, donde anteriormente las regulaciones de zonificación prohibían tal uso. La zonificación por contrato suele ser ilegal, a diferencia de la zonificación de uso condicional (también conocida como zonificación de uso especial), que sí está permitida.
Véase también
Referencias
- 1 2 Eves contra la Junta de Zonificación
- ↑ Evas
- ↑ "Ley estatal estándar que habilita la zonificación" .
- ↑ Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. , 272 US 365 (1926)
Enlaces externos
- Carolina del Norte, un enfoque diferente
- Bienes raíces en los Estados Unidos
- Derecho inmobiliario
- Zonificación