Hispanopedia WikiLa zonificación por contrato en los Estados Unidos , también conocida como "zonificación por contrato", "rezonificación por contrato" o "rezonificación sujeta a condiciones" [ 1 ] , es una forma de regulación del uso del suelo en la que una autoridad de zonificación local satisface un interés privado mediante la rezonificación de un distrito o una parcela de terreno dentro de ese distrito a una clasificación de zonificación con menos restricciones, basándose en un acuerdo por el cual el propietario de la propiedad cumple con ciertas condiciones o limitaciones impuestas por la autoridad de zonificación para esa parcela. [ 1 ]
La zonificación por contrato es una práctica controvertida, ya que, por definición, implica que funcionarios públicos, concretamente urbanistas , trabajen al margen del plan general de la localidad . Los detractores de la zonificación por contrato desconfían de esta práctica, pues podría conducir a la arbitrariedad y a la toma de decisiones aleatorias [ 2 ] en la planificación del uso del suelo y, por ende, en el diseño general de la localidad. Quienes la defienden argumentan que es una herramienta útil para lograr un desarrollo dinámico, especialmente en áreas urbanas en crecimiento donde se observa un énfasis creciente en el desarrollo de uso mixto y de mayor densidad [ 2 ] .
Legalidad de la práctica
No existe una ley federal explícita que prohíba o permita la zonificación por contrato. En cambio, la legalidad de esta práctica se ha regulado principalmente caso por caso en los tribunales estatales. En el pasado, muchas de las decisiones en estas audiencias judiciales estatales han considerado ilegal la práctica basándose en interpretaciones que la identificaban como una “negociación ilegal”, “incompatible con los requisitos de uniformidad” o que tenía el potencial de generar corrupción. [ 3 ] Sin embargo, en decisiones recientes, los tribunales estatales han tendido a aceptar más la zonificación por contrato, siempre y cuando la rezonificación para dar cabida al interés privado no impida la capacidad del municipio para ejercer su poder policial . [ 3 ]
Ejemplos de decisiones judiciales
Un ejemplo de una decisión temprana, a menudo citada [ 2 ] , sobre la zonificación contractual es Church vs. Town of Islip (Nueva York, 1960), en la que el tribunal consideró ilegal la práctica, declarando:
"La zonificación de propiedades por parte de un municipio, al ser de carácter legislativo, no puede ser negociada ni vendida. La rezonificación de una parcela por parte de un municipio basada de cualquier forma en una oferta o acuerdo por parte de un propietario es incompatible con, y perturba, un plan de zonificación integral." [ 4 ]
Un ejemplo de un fallo más reciente sobre zonificación contractual es Chrismon v. Guilford County (Carolina del Norte, 1988), en el que el tribunal supremo estatal hizo una distinción entre la zonificación contractual ilegal, definida de la siguiente manera :
“La zonificación contractual ilegal connota propiamente una transacción en la que tanto el propietario del terreno que busca una determinada acción de zonificación como la propia autoridad de zonificación asumen obligaciones recíprocas en el contexto de un contrato bilateral. . . .” [ 5 ]
Y la zonificación condicional legal es la siguiente:
“La práctica de la zonificación de uso condicional… es uno de los diversos mecanismos mediante los cuales las autoridades de zonificación pueden adquirir, y de hecho han adquirido, una mayor flexibilidad en materia de zonificación. La zonificación de uso condicional prevé que, cuando la rezonificación de ciertas propiedades dentro del marco general de zonificación descrito anteriormente constituiría un cambio inaceptablemente drástico, dicha rezonificación aún podría llevarse a cabo mediante la adición de ciertas condiciones o limitaciones de uso. Específicamente, la zonificación de uso condicional se produce cuando un organismo gubernamental, sin comprometer su propia autoridad, obtiene el consentimiento del propietario de una propiedad para limitar el uso de su propiedad a un uso particular o para someter su terreno a ciertas restricciones como condición previa para cualquier rezonificación…” [ 5 ]
La distinción clave entre la zonificación contractual ilegal y la zonificación condicional permisible radica en la transparencia del proceso público y en el grado en que el órgano legislativo acepta los detalles escritos en la ordenanza de zonificación. También se debate a veces hasta qué punto las condiciones impuestas en el acuerdo de rezonificación se consideran de interés público o simplemente benefician el interés privado de la propiedad. Un tribunal de Florida afirmó lo siguiente: «Una norma que prohibiera a los propietarios anunciar concesiones al interés público en cualquier procedimiento ante una autoridad de zonificación no redundaría en el mejor interés del público». [ 6 ] Véase también, [ 7 ]
Véase también
Referencias
- 1 2 Trager, David G. (1963). "Zonificación contractual" . Maryland Law Review . 23 (2): 121.
- 1 2 3 Delogu, Orlando E. (2011). "Zonificación por contrato (Hagamos un trato)" (PDF) . Conferencia del Rocky Mountain Land Institute . 20.ª anual: 1–9 .
- 1 2 Fraietta, Philip L. (2013-03-01). "Contract & Conditional Zoning Without Romance: A Public Choice Analysis". Fordham Law Review : 1930– 1931. SSRN 2207482 .
- ↑ "IGLESIA CONTRA MUNICIPIO DE ISLIP" . casetext.com . Archivado del original el 28 de julio de 2020. Consultado el 4 de mayo de 2017 .
- 1 2 "Chrismon v. Guilford County" . Justia Law . Consultado el 4 de mayo de 2017 .
- ↑ [The Florida Bar Journal, febrero de 2007, volumen 81, n.° 2;
- ↑ [ZONIFICACIÓN: GUÍA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS, por Reid C. Wilson, Wilson, Cribbs & Goren, PC 2500 Fannin Street, Houston, Texas 77002, presentado el 8 de marzo de 2006 en Houston, TX "Copia archivada" (PDF) . Archivado del original (PDF) el 4 de octubre de 2013. Recuperado el 4 de octubre de 2013 .
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