St. George Place, Houston

En 1982, las empresas fachada del ciudadano saudí Adnan Khashoggi comenzaron a comprar casas en Lamar Terrace. Entre 1982 y 1985, las empresas controladas por Khashoggi adquirieron 75 casas. Mainland Savings Association y Summit Savings Association de Dallas proporcionaron la financiación. Triad America, una empresa con sede en Utah propiedad de la familia Khashoggi, tenía planes para construir un complejo que incluía un rascacielos y un hotel de 1000 habitaciones en una franja de terreno de 8,5 hectáreas (21 acres) al este de Lamar Terrace. ^{[ 3 ]} Triad había adquirido el terreno a mediados de la década de 1970. ^{[ 4 ]} En 1983, la empresa declaró que había suspendido el proyecto. En 1985, Triad vendió el terreno del hotel a Mainland y obtuvo una línea de crédito. En 1986, Summit, que había prestado 5 millones de dólares ( equivalentes a 14.685.792,35 dólares actuales) a Triad Properties Corp., una subsidiaria de Triad America, inició un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar 47 de las casas. ^{[ 3 ]} En 1986, Summit se negó a ejecutar la hipoteca de las casas. ^{[ 5 ]} Más tarde, en 1986, se ejecutó la hipoteca de las casas. ^{[ 4 ]} 

A finales de la década de 1980, la decadencia urbana había estado afectando a Lamar Terrace. ^{[ 1 ]} En 1989, Ralph Bivins del Houston Chronicle dijo que algunas casas del área de Lamar Terrace "son propiedades de alquiler en ruinas con basura, neumáticos y autos viejos esparcidos por los jardines". ^{[ 6 ]} A principios de la década de 1990, Lamar Terrace había sido denominada el " Gueto de la Galleria ". Cindy Gabriel del Houston Chronicle dijo que Lamar Terrace "contrastaba marcadamente con su vecino Galleria con casas en ruinas de la posguerra, autos abandonados, animales callejeros y alta criminalidad". ^{[ 7 ]} En 1987, Robert L. Silvers, un inversionista, visitó el área de Lamar Terrace después de haber estado fuera de Houston por un largo período de tiempo; expresó su asombro al ver el estado de Lamar Terrace. Silvers dijo que la comunidad era un "desastre". ^{[ 8 ]} En 1989, Silvers dijo: "Estás entre Tanglewood y la Galleria y estás sentado en un barrio marginal". ^{[ 6 ]} En 1987, Chris Chandler, candidato político al Distrito G del Consejo Municipal de Houston , dijo, según lo parafraseado por Kim Cobb del Houston Chronicle , que Lamar Terrace era el "sector más problemático" del Distrito G "y que podría beneficiarse de una limpieza exhaustiva por parte del Departamento de Gestión de Residuos Sólidos". ^{[ 9 ]}

Debido a que los residentes esperaban que The Galleria se expandiera hacia el oeste y creara un poderoso mercado inmobiliario comercial, habían rechazado las restricciones de escritura de Lamar Terrace. ^{[ 1 ]} En 1989, Lamar Terrace tenía casas más pequeñas y antiguas en relación con su área. En ese período, muchos inversionistas habían considerado comprar propiedades en el área, porque Lamar Terrace estaba cerca de Uptown. ^{[ 6 ]} Silvers comenzó a comprar propiedades en Lamar Terrace a finales de la década de 1980. ^{[ 1 ]} Finalizó la compra de 50 lotes de Lamar Terrace que anteriormente pertenecían a Adnan Khashoggi el martes 10 de noviembre de 1989. La mayoría de los lotes de Khashoggi estaban vacíos. ^{[ 6 ]} Posteriormente compró 47 lotes más de la misma agencia. ^{[ 10 ]} Silvers finalmente compró un total de 107 lotes, todos de la Federal Savings & Loan Insurance Corporation. Silvers derribó varias casas de alquiler que habían sido mal mantenidas. ^{[ 11 ]}

Silvers mantuvo reuniones periódicas con los propietarios de Lamar Terrace. Patricia Knudsen, la directora de planificación interina de la ciudad en ese momento, le dijo a Silvers que considerara establecer un distrito de mejora pública. ^{[ 8 ]} Un abogado le dijo a Silvers que podía establecer una zona de reinversión de incremento de impuestos (TIRZ). ^{[ 1 ]} Cuando se implementa una TIRZ, los ingresos fiscales se congelan inmediatamente. ^{[ 7 ]} Se coloca un valor catastral de "año base" en las propiedades propiedad de las entidades tributarias que participan en la TIRZ. ^{[ 8 ]} A medida que avanza el desarrollo, los ingresos fiscales pueden aumentar debido a un incremento en el valor de las propiedades. Los impuestos adicionales se reinvierten en la zona TIRZ. ^{[ 7 ]} El abogado también le dijo a Silvers que el Estado de Texas permitía a las TIRZ solicitar el establecimiento de ordenanzas de zonificación. ^{[ 1 ]}

El 12 de diciembre de 1990, ^{[ 11 ]} la Zona de Reinversión de Incremento Fiscal No. 1 de Houston, que presta servicios a St. George Place, ^{[ 8 ]} se convirtió en la primera TIRZ en Houston. Silvers había solicitado al Ayuntamiento de Houston veinte años de ingresos futuros por impuestos a la propiedad para poder reconstruir Lamar Terrace. ^{[ 11 ]} Las entidades tributarias que participaban en la TIRZ #1 incluían la ciudad de Houston, el condado de Harris y el Distrito Escolar Independiente de Houston . ^{[ 8 ]} La TIRZ tenía una base impositiva de $12 millones en 1992. En 1993, el Ayuntamiento de Houston aprobó una ordenanza de zonificación para St. George Place. ^{[ 1 ]} Los límites de St. George Place se ampliaron en 1993 para incluir sus límites actuales. ^{[ 2 ]}

La construcción de viviendas nuevas era lenta en St. George Place. Para fomentar la construcción de viviendas, Silvers fundó Ironwood Homes, y esa empresa comenzó a construir casas. La actividad de Ironwood Homes atrajo a otros constructores. Silvers afirmó que no había planeado ni deseado convertirse en promotor inmobiliario. ^{[ 12 ]}

En agosto de 1999, la Asociación Cívica de St. George Place se constituyó, lo que permitió a los residentes interactuar más fácilmente con la junta de la TIRZ. ^{[ 7 ]} En 1999, Silver dijo que, si bien se alegraba de que St. George Place hubiera mejorado, le frustraba el lento ritmo de desarrollo. Dijo que deseaba no haber establecido nunca la TIRZ, ya que al hacerlo, no estaba ganando tanto dinero como si hubiera vendido inmediatamente las propiedades que había comprado a finales de la década de 1980. ^{[ 12 ]}

Alrededor del año 2000 se estaba instalando nueva infraestructura, como instalaciones de alcantarillado y agua, para dar servicio a las casas recién construidas, porque la infraestructura construida para servir a Lamar Terrace no era adecuada para dar servicio a las nuevas casas. ^{[ 2 ]} En 2002, Silvers, según lo parafraseado por Thom Marshall del Houston Chronicle , dijo que había "planeado que el desarrollo de la zona estuviera terminado para estas fechas", pero que "solo se ha llegado a la mitad [...] porque la ciudad no presentará demandas de expropiación para quitar propiedades a los inversionistas que no las están desarrollando". ^{[ 10 ]}

En 2006, la TIRZ tenía una base impositiva de más de 160 millones de dólares ( equivalente a 255.529.877,85 dólares actuales). Durante ese año, Mike Snyder del Houston Chronicle afirmó que los residentes de St. George Place "disfrutan principalmente de viviendas nuevas y de alta gama, calles bien mantenidas y fácil acceso a tiendas, entretenimiento y los principales centros de empleo". ^{[ 1 ]}

St. George Place pertenece al Distrito Escolar Independiente de Houston . St. George Place está zonificado para la Escuela Primaria St. George Place ^{[ 24 ]} y la Escuela Secundaria Tanglewood (anteriormente Escuela Secundaria Grady ). ^{[ 25 ]} Los estudiantes de St. George Place están zonificados para la Escuela Preparatoria Margaret Long Wisdom (anteriormente Escuela Preparatoria Lee) ^{[ 26 ]} y pueden optar por asistir a la Escuela Preparatoria Lamar o a la Escuela Preparatoria Westside . ^{[ 27 ]}

La escuela primaria St. George Place, una instalación de 86,000 pies cuadrados (8,000 m² ⁾ , tiene una capacidad para 750 estudiantes. ^{[ 28 ]} Sirve a las áreas al este y al oeste del Loop 610 ; la mayor parte de su límite está al sur de Westheimer Road , al norte de Westpark Drive, al este de Fountainview y al oeste de Weslayan; también hay una sección delimitada por Westheimer, el Loop 610 , Buffalo Bayou y un conjunto de vías de ferrocarril. Además de St. George Place, la escuela también sirve a Afton Oaks , Larchmont y el área de Weslayan. El edificio tiene varios "módulos" codificados por colores en los que se concentran las clases; el esquema de colores se usó para ayudar a los niños pequeños. Tiene aulas de ciencias, un salón de usos múltiples con un escenario, aulas de bellas artes y un centro multimedia y biblioteca combinados. ^{[ 29 ]} Molina Walker Architects Inc. diseñó las instalaciones, mientras que Heery International Inc. las construyó por un costo de $14 millones. ^{[ 28 ]} 

El nuevo campus de la Escuela Magnet de Inmersión Lingüística en Chino Mandarín (MCLIMS) está ubicado junto a la Escuela Primaria St. George Place. Las instalaciones, de 118 000 pies cuadrados (11 000 m² ^{) y con un costo de $32 millones, tienen una temática} de sol y luna. La construcción fue financiada por el bono HISD de 2012. La colocación de la primera piedra tuvo lugar en diciembre de 2014. ^{[ 30 ]} 

La biblioteca más cercana es la sucursal Jungman de la Biblioteca Pública de Houston .