Orilla sur de Staiths

54°57′27″N 1°37′41″O / 54.95750°N 1.62806°O / 54.95750; -1.62806

Staiths South Bank es un complejo residencial en Gateshead , Inglaterra, diseñado en colaboración con los diseñadores de moda Wayne y Gerardine Hemingway (conocidos por su marca Red or Dead ). Ha sido citado como un ejemplo de diseño "más experimental" para grandes complejos residenciales ^{[ 1 ]} y criticado por excluir los automóviles en un sitio con escaso servicio de transporte público. ^{[ 2 ]}

Este terreno se encuentra junto a los muelles de Dunston, en la orilla sur del río Tyne , en Gateshead.

El Staiths es una gran estructura de madera de varios niveles construida sobre el río, sobre una plataforma curva, originalmente construida para cargar materiales a granel (en particular carbón) desde vagones de ferrocarril en las vías férreas hasta buques mercantes amarrados a lo largo del río.

La forma curva de los Staiths encierra parte del río, creando una cuenca protegida. Este tramo del río está sujeto a la influencia de las mareas, por lo que la superficie útil de la cuenca varía con la marea. El lodo que queda al descubierto durante la bajamar constituye una importante zona de vadeo para las aves costeras.

Tras un largo periodo de uso industrial durante los siglos XIX y XX, que incluyó el desarrollo de una gran planta de gas para la producción de gas ciudad a partir de carbón, el terreno quedó en desuso. Con el fin de revitalizar la zona, el Ayuntamiento de Gateshead incluyó el lugar en el Festival de Jardines de Gateshead , que se celebró entre mayo y octubre de 1990.

Las labores de saneamiento para el Festival de Jardinería se limitaron a nivelar y cubrir el terreno para crear un sustrato adecuado para la plantación. Esto incluyó el uso de montículos de tierra para cubrir las estructuras enterradas restantes, como las bases de los gasómetros.

Tras el Festival de Jardines, el terreno se vendió a una filial de la empresa de ingeniería civil Sir Robert McAlpine . Parte del terreno se designó como Zona de Empresas para fomentar la creación de empleo, pero las reiteradas campañas de marketing durante casi una década no lograron atraer a ningún comprador comercial o industrial. La intención original del Ayuntamiento de Gateshead era que el terreno se destinara a un importante sector industrial. El fabricante japonés de maquinaria de construcción Komatsu había patrocinado el Jardín Japonés en el terreno para el Festival y habría encajado con esta expectativa, pero optó por concentrar su capacidad de producción en la cercana Birtley.

Tras años de permanecer vacío a la espera de un uso, en 1999 los agentes inmobiliarios locales llevaron a cabo una última campaña de comercialización. Esta campaña invitó a presentar ofertas para cualquier uso, con la intención de modificar las expectativas del Ayuntamiento respecto a un uso industrial o comercial del terreno. Como resultado de este proceso, la filial de Wimpey Homes en el noreste de Inglaterra presentó una oferta económica aceptable basada en la reurbanización del terreno para la construcción de viviendas.

Inicialmente, los organismos públicos locales consideraron indeseable el uso del terreno para la construcción de viviendas por dos razones: el deseo constante del Ayuntamiento de proteger el emplazamiento para la generación de empleo muy necesario en la zona y la preocupación de la Agencia de Medio Ambiente con respecto al alcance y la naturaleza de la contaminación restante.

En cuanto a la protección del terreno para una gran empresa, tras casi una década de comercialización y comienzos fallidos, no se vislumbraba ningún uso para la creación de empleo, lo que estaba bloqueando innecesariamente la reurbanización de un importante terreno industrial abandonado en la zona. El Ayuntamiento de Gateshead se había preocupado especialmente por mantener terrenos en su área que fueran lo suficientemente grandes como para atraer una gran planta de fabricación. Con el paso del tiempo, la probabilidad de que una empresa de este tipo quisiera establecerse en la zona disminuyó cada vez más, por lo que al Ayuntamiento le resultó más difícil justificar la inmovilización del terreno con un uso previsto poco realista.

En cuanto a las preocupaciones de la EA, era necesario abordarlas mediante un programa integral de muestreo, análisis y evaluación de riesgos antes de diseñar un plan de recuperación de terrenos. Wimpey Homes puso en marcha este programa y formó un equipo para llevar a cabo la debida diligencia previa a la adquisición y la consulta previa a la planificación. Esto se llevó a cabo a pesar de las continuas preocupaciones del Ayuntamiento de Gateshead sobre la pérdida de terrenos destinados a actividades económicas, hasta que el diseñador de moda Wayne Hemingway se unió al equipo del proyecto . Hemingway aportó su pasión por la innovación y su capacidad de persuasión a miembros clave y funcionarios del Ayuntamiento.

Como resultado de una reorganización interna, el interés de Wimpey en el sitio se transfirió a su recién creada empresa especializada en el desarrollo del centro de la ciudad, George Wimpey City. Mientras el trabajo de diseño conceptual con los Hemingway continuaba a buen ritmo, AIG y Arup abordaron los considerables desafíos de lograr un plan de remediación viable en negociación con la Agencia de Medio Ambiente . La cuestión central era si se podía llevar a cabo el desarrollo residencial sin la eliminación de todo el material contaminado subyacente. Después de una extensa investigación y análisis del terreno existente, se preparó un plan de remediación que eliminó los focos aislados de contaminación y cortó las vías de paso de la contaminación restante de nivel inferior hacia la superficie y el río adyacente, lo que implicó un nuevo ejercicio de nivelación y recubrimiento utilizando material limpio importado al sitio.

AIG se comprometió a llevar a cabo la remediación, con Arup a cargo de la verificación de los trabajos realizados. Las labores de AIG también incluyeron la eliminación de muchas de las grandes obstrucciones enterradas que aún quedaban de los usos industriales anteriores, y las pruebas de finalización de Arup consistieron en asegurar que la capacidad portante del sitio remediado fuera adecuada para el uso previsto. Lo más importante era medir el espesor del material de recubrimiento limpio propuesto después de su colocación para garantizar a George Wimpey y al Ayuntamiento de Gateshead que el trabajo cumplía con el diseño de remediación.

Los dos obstáculos principales para el desarrollo urbanístico, la planificación urbanística y la contaminación, no son problemas inusuales que deban superarse para que se lleve a cabo un proyecto de construcción; sin embargo, en este emplazamiento en particular presentaban una complejidad notable y solo pudieron resolverse con un esfuerzo considerable por parte del equipo de profesionales implicado.

Sin embargo, ninguna de estas cuestiones resultó ser el obstáculo más polémico para la obtención del permiso de construcción o la puesta en marcha del proyecto, tal como se puso de manifiesto cuando el diseño del proyecto pasó a la fase de consulta detallada con el Ayuntamiento.

Wayne y su esposa, Gerardine, complementaron al equipo profesional existente en lugar de reemplazar a ninguno de sus miembros, aunque sí hubo un cambio de arquitecto para romper definitivamente con los estudios de diseño anteriores. Seguía siendo necesario un equipo de profesionales en diseño de desarrollos de vivienda, ya que los Hemingway se centraban en el concepto y no afirmaban poder proporcionar la información técnica detallada que aún se requeriría para la aprobación regulatoria y la construcción.

El equipo del proyecto estaba compuesto por:

Diseño de Hemingway

IDP Partnership, Newcastle upon Tyne (Arquitectos)

Glen Kemp, Gateshead (Arquitectos paisajistas): cabe señalar que, con el fin de lograr la Homezone deseada, a Glen Kemp se le otorgó la responsabilidad del diseño del espacio público en su totalidad, reemplazando gran parte del rol convencional de diseño de carreteras.

Arup , Newcastle (Ingenieros Civiles y Estructurales)

Hall & Partners , Newcastle upon Tyne (Consultores de costes)

Como se mencionó anteriormente, el muestreo, el análisis y el diseño para la remediación del sitio fueron realizados por el subcontratista especializado AIG Remediation, mientras que Arup desempeñó un papel paralelo en el monitoreo de la contaminación posterior a la recuperación y la información de ingeniería geotécnica.

Además del equipo de diseño, los promotores contrataron a Cool Blue PR, una empresa de relaciones públicas del noreste de Inglaterra, para que les ayudara a gestionar el interés de los medios de comunicación y la producción de material de marketing.

El enfoque de los Hemingway fue seguir los modelos europeos de viviendas a gran escala, en particular la estética del diseño moderno de las viviendas de nueva construcción en Malmö y el uso de rutas de circulación compartida Homezone que mezclaban peatones y vehículos, como se practicaba en el Woonerf holandés . En aquel momento, el desarrollo era el Homezone de nueva construcción más grande del Reino Unido. Esto supuso un giro irónico en el desarrollo de este estilo de espacio de circulación exterior compartido, ya que se experimentó con él en Warrington y otras viviendas de nueva construcción inglesas a principios de la década de 1970, antes de que se adoptara en Europa continental y se convirtiera en la forma predominante de calle residencial en los Países Bajos .

Las ideas conceptuales, estéticas y funcionales de los Hemingway se plasmaron en un diseño de circulación en cuadrícula, creando conjuntos de aproximadamente 20 viviendas adosadas que dan a un jardín compartido, cercado y con verja para garantizar privacidad y seguridad. Estas agrupaciones alrededor de los jardines compartidos buscaban crear una palpable sensación de vecindario, siendo cada conjunto y jardín diferente del siguiente.

La consulta inicial previa a la planificación con la Comisión de Arquitectura y Entorno Construido (el organismo asesor del Gobierno en materia de arquitectura, diseño urbano y espacio público) generó algunos comentarios adversos sobre el trazado de calles en forma de cuadrícula resultante de la creación de estos grupos de viviendas. Se dedicó mucho tiempo a considerar si dicho trazado sería perceptible a nivel de calle, dado que muchas de las vistas panorámicas se veían interrumpidas por los cambios de dirección en las intersecciones. En definitiva, esta combinación de vistas panorámicas deliberadamente bloqueadas y un diseño del espacio público recargado limitó la percepción del conjunto para cualquier persona que se encontrara dentro de la zona residencial o las áreas ajardinadas.

Si bien la influencia de los Hemingway se extendió a todos los aspectos del proyecto, Gerardine fue particularmente eficaz en la selección de materiales exteriores, que resultaban interesantes tanto por su color como por su textura. La investigación sobre la durabilidad y el coste de los materiales propuestos a menudo resultaba inconclusa, ya que no solo no se utilizaban habitualmente en la construcción de viviendas, sino que con frecuencia ni siquiera estaban disponibles en el Reino Unido.

A pesar de que los tratamientos de elevación eran poco convencionales, el Ayuntamiento de Gateshead tuvo relativamente poca influencia en ellos y, en cambio, centró sus comentarios y preocupaciones en el diseño del espacio público, sobre todo en las zonas residenciales. Estas zonas residenciales se convirtieron en el aspecto más polémico del proyecto, lo que dio lugar a frecuentes reuniones de entre 12 y 15 personas (con representantes del Ayuntamiento, la ciudad de George Wimpey y el equipo profesional) exclusivamente para debatir cómo podrían funcionar sin comprometer la seguridad.

El concepto de Homezone, a pesar de haber sido prototipado en el Reino Unido a finales de la década de 1960 y principios de la de 1970, era en aquel entonces ajeno a la mayoría de las prácticas establecidas en el diseño de carreteras en el Reino Unido. La versión holandesa, Woonerf, mucho más evolucionada y perfeccionada, cuenta con el respaldo de una legislación que otorga prioridad a los peatones sobre los vehículos en estas calles compartidas. Esto invierte la expectativa de los automovilistas británicos, quienes esperarían que un peatón en la calzada ceda el paso a un vehículo.

La resolución de estas diferencias legislativas requirió la participación de funcionarios del gobierno central, quienes ya estaban al tanto de otros proyectos de Homezone en todo el Reino Unido. Todos estos proyectos (ya fueran de nueva construcción o de remodelación de calles existentes) adolecían de una discrepancia entre su intención de diseño de crear un espacio público de mayor calidad que pudiera ser utilizado activamente por los residentes y la legislación vigente, que presumía que cualquier persona que se encontrara en la calzada estaba provocando un accidente.

El apoyo del Gobierno central incluyó la concesión de una subvención del programa Homezone para sufragar los costes adicionales derivados de la creación de un espacio público más complejo. Esta subvención se destinó específicamente a los costes de las obras exteriores en la primera fase del proyecto, por lo que proporcionaría un apoyo inicial a los principios de diseño que se estaban estableciendo para el proyecto en su conjunto.

Solo después de muchos meses de negociación y concesiones se logró un diseño viable para el espacio público. La clave para obtener finalmente la aprobación del Ayuntamiento fue la combinación de una sofisticada solución de diseño, elaborada conjuntamente por Glen Kemp y Arup, con un plan de gestión preparado por George Wimpey Citynd CPM, los administradores que actuarían en nombre de los residentes para mantener los elementos del complejo que no habían sido adoptados y que eran de propiedad comunal.

Una vez obtenida la autorización urbanística, se adjudicó el contrato de saneamiento a AIG y comenzaron las obras. El plan maestro del proyecto se dividió en fases, y la construcción inicial se preveía a ambos lados del nuevo acceso principal desde Team Street, hacia el extremo este del terreno. Este acceso incluía la previsión para la ruta exclusiva del nuevo enlace de autobús de alta velocidad entre el centro de Gateshead y el MetroCentre .

A medida que las obras de AIG avanzaban hacia el oeste a través del emplazamiento, su área de trabajo fue redefinida y vallada para permitir el inicio de la construcción de la fase inicial de viviendas.

El proyecto recibió mucha publicidad local durante la fase de planificación gracias a la participación de la familia Hemingway. Este interés inicial por parte de potenciales compradores permitió un lanzamiento comercial anticipado de la primera fase del proyecto, es decir, la venta sobre plano. Si bien este proceso de venta temprana se estaba convirtiendo en la norma para grandes proyectos que requerían una gran inversión de capital y que resultaban atractivos para los inversores, como los apartamentos en el centro de la ciudad, no era una práctica común para la venta de viviendas unifamiliares o en urbanizaciones. Esto se debía en parte a la reticencia de los promotores a fijar precios de venta demasiado pronto en el programa de desarrollo, perdiendo así posibles aumentos, ya sea por inflación o por la demostración del producto real mediante una vivienda piloto en el lugar.

El lanzamiento inicial de las propiedades tuvo lugar en el Hotel Marriott de Gateshead. El interés generado, principalmente gracias a la cobertura mediática sobre la participación de los Hemingway, fue tal que los potenciales compradores hicieron cola durante horas antes del lanzamiento vespertino, y la mayoría de las propiedades de la primera tanda se agotaron en pocas horas. El personal de ventas trabajó hasta altas horas de la madrugada con los compradores para completar la documentación de las reservas. Para limitar la influencia de los especuladores, cada comprador podía adquirir un máximo de dos propiedades. El éxito de este lanzamiento inicial impulsó una revisión temprana de los precios de venta, que se incrementaron para la segunda tanda.

El proyecto ha ganado varios premios nacionales y regionales, entre los que se incluyen:

• Premio RIBA de Diseño de Vivienda 2005 - Mejor proyecto de gran envergadura ^{[ 1 ]}
• CABE Building for Life 2005 - Premio de Plata ^{[ 3 ]} y Mejor Proyecto Residencial
• Revista Building - Mejor proyecto de regeneración urbana centrado en la vivienda
• Northumbria in Bloom - Ganador del premio Silver Goldt y de la categoría de regeneración urbana
• Premios RICS North East Renaissance 2006 - Ganador en la categoría residencial

En una reciente auditoría de CABE , Staiths South Bank obtuvo la calificación más alta de todos los proyectos de gran envergadura .

A pesar del reconocimiento que ha recibido el proyecto por parte de la comunidad de diseñadores, la complejidad del diseño y la gestión de los espacios públicos ha generado dificultades para los arrendatarios. Evidentemente, el mantenimiento de un entorno así es costoso, lo que ejerce una fuerte presión sobre los gastos de comunidad y ha creado tensiones entre los arrendatarios y los administradores. Se trata de propiedades relativamente asequibles, cuyos compradores quizás no estén dispuestos o no puedan asumir costes adicionales significativos para el mantenimiento de la urbanización en su conjunto.

Estos problemas de mantenimiento se suman a la dificultad de garantizar que los vehículos se estacionen en las áreas designadas para ello, en lugar de obstruir la circulación dentro de la zona residencial. Como suele ocurrir, la cantidad de automóviles supera la prevista por el equipo de diseño, por lo que hay más vehículos de los permitidos. El enfoque habitual de diseño y normativa consiste en restringir el estacionamiento para limitar el uso del automóvil; sin embargo, en la práctica, los residentes tienden a no aceptar esta restricción y buscan espacio para estacionar donde sea posible, preferiblemente lo más cerca posible de su puerta. Un buen ejemplo de cómo el diseño y la normativa no tienen en cuenta la realidad del comportamiento humano.

El reto para los futuros proyectos de Homezone es el siguiente:

1. Lograr un espacio público que sea utilizable para la circulación y el juego compartidos, a la vez que sea asequible en relación con la capacidad de pago de los residentes/arrendatarios.

2. Lograr un equilibrio viable entre el control del vehículo para mejorar el valor del espacio público para quienes no conducen y una provisión realista de estacionamiento.

• Simon Armstrong (16 de junio de 2016). Wayne Hemingway: ¿Ha frenado el diseñador la «wimpeyificación» de la vivienda?, BBC
• Ryan Borroff (1 de enero de 2003). Planes de vida. Interior Motives 1 (4): 58–60
• Wayne Hemingway (2007). Creación de lugares: marca cultural. Marca de lugares y diplomacia pública 3: 332–36 doi : 10.1057/palgrave.pb.6000075
• Mark Massey, Jane Massey (2015). Staiths South Bank: Una retrospectiva , IDPartnership/Ayuntamiento de Gateshead
• Ruth Mortimer (noviembre de 2004). Nuevas construcciones: ¿algo digno de mención? Estrategia de marca . (187), págs. 12-13
• Steve Rose (15 de agosto de 2005). El mundo de Wayne . The Guardian