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Bienes raíces concurrentes

En derecho inmobiliario , la copropiedad o tenencia conjunta se refiere a cualquier forma en que una propiedad sea propiedad de más de una persona simultáneamente. Si varias per...

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En derecho inmobiliario , la copropiedad o tenencia conjunta se refiere a cualquier forma en que una propiedad sea propiedad de más de una persona simultáneamente. Si varias personas poseen la misma propiedad, se les suele denominar copropietarios. La terminología legal para los copropietarios de bienes inmuebles es copropietarios o titulares conjuntos, indicando este último término un derecho de supervivencia. La mayoría de las jurisdicciones de derecho anglosajón reconocen la tenencia en común y la tenencia conjunta.

Muchas jurisdicciones también reconocen la copropiedad con derecho de supervivencia, que en la práctica es una propiedad conjunta entre personas casadas. Si bien muchas jurisdicciones se refieren a la copropiedad conjunta como copropiedad conjunta con derecho de supervivencia, en realidad son lo mismo, ya que toda copropiedad conjunta incluye dicho derecho. Por el contrario, la copropiedad ordinaria no incluye el derecho de supervivencia.

El tipo de copropiedad no afecta el derecho de los copropietarios a vender su participación en la propiedad a terceros durante su vida, pero sí afecta su facultad para legar la propiedad a sus beneficiarios tras su fallecimiento, en el caso de copropiedad conjunta. Sin embargo, cualquier copropietario puede modificar esta situación disolviendo la copropiedad conjunta. Esto ocurre cuando un copropietario transfiere su participación en la propiedad.

Las leyes pueden variar de un lugar a otro, y la siguiente información general no será aplicable en su totalidad a todas las jurisdicciones.

Derechos y obligaciones de los copropietarios (general)

Según el derecho consuetudinario, los copropietarios comparten una serie de derechos por defecto:

  1. Cada propietario tiene derecho de acceso irrestricto a la propiedad. Cuando un copropietario excluye injustamente a otro del uso de la propiedad compartida, el copropietario excluido puede interponer una demanda por desalojo . Como compensación, el tribunal puede otorgar al copropietario perjudicado el valor justo del alquiler de la propiedad durante el tiempo que estuvo excluido.
  2. Cada propietario tiene derecho a recibir un informe de las ganancias obtenidas de la propiedad. Si la propiedad genera algún ingreso (por ejemplo, alquiler, explotación agrícola, etc.), cada propietario tiene derecho a una parte proporcional de dicho ingreso.
  3. Cada propietario tiene derecho a contribuir a los gastos de la propiedad. Los copropietarios pueden verse obligados a contribuir al pago de gastos como impuestos sobre la propiedad, mantenimiento y reparaciones necesarias, o hipotecas sobre la totalidad del inmueble.

Contribución y mejoras

Por lo general, los copropietarios no tienen obligación de contribuir a los costos de mejora de la propiedad. Si un copropietario añade una característica que incrementa el valor de la propiedad, no tiene derecho a exigir que los demás compartan el costo de dicha adición , incluso si otros copropietarios obtienen mayores ganancias de la propiedad gracias a ella. Sin embargo, en la partición, un copropietario tiene derecho a recuperar el valor añadido por sus mejoras en la propiedad si estas resultaron en un aumento del valor de la misma. Por el contrario, si las mejoras del copropietario disminuyen el valor de la propiedad, el copropietario es responsable de dicha disminución. En un caso australiano , [ 1 ] el Tribunal Superior dictaminó que los costos de reparación realizados por un copropietario deben tenerse en cuenta en la partición o distribución final (es decir, la venta) de la propiedad. 

Hipotecas

Cada copropietario puede gravar de forma independiente su parte de la propiedad mediante una hipoteca con financiación fraccionada (aunque esto podría convertir una copropiedad conjunta en una copropiedad ordinaria, como se describe más adelante); los demás copropietarios no tienen obligación de contribuir al pago de una hipoteca que solo recaiga sobre la parte de otro propietario, y el acreedor hipotecario solo puede ejecutar la hipoteca sobre la parte de ese deudor. Los préstamos bancarios garantizados por hipotecas sobre participaciones individuales en propiedades en copropiedad constituyen uno de los sectores de mayor crecimiento en el mercado hipotecario.

Copropiedad

La copropiedad es una forma de propiedad conjunta en la que cada propietario, denominado copropietario, es considerado por la ley como propietario de participaciones separadas y distintas de la misma propiedad. Por defecto, todos los copropietarios poseen participaciones iguales, pero sus intereses pueden diferir en tamaño. [ 2 ]

Los propietarios de TIC poseen porcentajes de una propiedad indivisa en lugar de unidades o apartamentos específicos, y sus escrituras solo muestran sus porcentajes de propiedad. El derecho de un propietario de TIC a usar una vivienda específica proviene de un contrato escrito firmado por todos los copropietarios (a menudo llamado "Acuerdo de Copropiedad"), no de una escritura, plano u otro documento registrado en los archivos del condado. [ 3 ] Esta forma de propiedad es más común cuando los copropietarios no están casados ​​o han aportado cantidades diferentes a la compra de la propiedad. Los activos de una sociedad comercial conjunta podrían mantenerse como copropiedad. [ 2 ]

Los copropietarios no tienen derecho de supervivencia, lo que significa que si uno de ellos fallece, su participación en la propiedad formará parte de su patrimonio y pasará por herencia a los legatarios o herederos del propietario, ya sea por testamento o por sucesión intestada . [ 2 ] Asimismo, dado que cada copropietario tiene una participación en la propiedad, puede, a falta de cualquier restricción acordada entre todos los copropietarios, vender o disponer de su participación en la propiedad (por ejemplo, hipotecarla) durante su vida, como cualquier otro derecho de propiedad. [ 2 ]

Destrucción de la copropiedad

Cuando una de las partes de una copropiedad desea disolver (generalmente denominada "extinguir") la propiedad conjunta, puede solicitar la partición del terreno . Esta división consiste en la separación de la propiedad en lotes independientes, siempre que dicha división esté permitida por la normativa urbanística y demás restricciones locales de uso del suelo. En caso contrario, la única alternativa es la venta forzosa de la propiedad, seguida del reparto de las ganancias.

Si las partes no logran ponerse de acuerdo en la división, cualquiera de ellas o todas pueden solicitar la intervención de un tribunal para determinar cómo se debe dividir el terreno : división física entre los copropietarios (división en especie), de modo que cada uno conserve la propiedad de una porción que represente su cuota. Los tribunales también pueden ordenar una división mediante venta, en la que se vende la propiedad y el producto de la venta se distribuye entre los propietarios. Cuando la legislación local no permite la división física, el tribunal debe ordenar una división mediante venta. 

Cada copropietario tiene derecho a la partición, lo que significa que el tribunal ordenará la partición a solicitud de cualquiera de ellos. La única excepción a esta regla general se da cuando los copropietarios han acordado, expresa o implícitamente, renunciar al derecho de partición. La renuncia a este derecho puede ser permanente, por un período determinado o bajo ciertas condiciones. Sin embargo, es probable que el tribunal no haga cumplir esta renuncia, ya que constituye una restricción a la enajenación de la propiedad. [ 4 ]

Copropiedad

La copropiedad o la copropiedad con derecho de supervivencia (JTWROS) es un tipo de propiedad conjunta en la que los copropietarios tienen derecho de supervivencia , lo que significa que si uno de los propietarios fallece, su participación en la propiedad pasa automáticamente al propietario o propietarios supervivientes , evitando así el proceso sucesorio . La participación del propietario fallecido simplemente se extingue y no puede ser heredada por sus herederos. En este tipo de propiedad, el último propietario vivo es dueño de la totalidad del inmueble, y a su fallecimiento, este formará parte de su patrimonio . A diferencia de la copropiedad ordinaria, donde los copropietarios pueden tener participaciones desiguales, en la copropiedad conjunta los copropietarios tienen una participación igualitaria. [ 5 ]

En determinadas circunstancias, las reclamaciones de los acreedores contra la herencia del propietario fallecido pueden satisfacerse con la parte de la propiedad que pertenecía al difunto, pero que ahora es propiedad del o los supervivientes. En otras palabras, las deudas del fallecido a veces pueden permanecer vinculadas a la propiedad.

Esta forma de titularidad es común entre cónyuges, padres e hijos, y en cualquier otra situación en la que las partes deseen que la propiedad pase de forma inmediata y automática al cónyuge sobreviviente. En el caso de cuentas bancarias y de inversión gestionadas de esta manera, se suele añadir el acrónimo JTWROS al nombre de la cuenta como prueba de la intención de los titulares.

Para constituir una copropiedad conjunta, debe utilizarse un lenguaje claro que indique la intención, por ejemplo : «a AB y CD como copropietarios conjuntos con derecho de supervivencia, y no como copropietarios en común». Esta formulación más extensa puede ser especialmente apropiada en aquellas jurisdicciones que utilizan la expresión «copropiedad conjunta» como sinónimo de copropiedad en común. En la mayoría de las jurisdicciones, se pueden utilizar formas más breves como «a AB y CD como copropietarios conjuntos» o «a AB y CD conjuntamente». Las partes pueden utilizar expresiones similares en la escritura de transmisión u otro instrumento de transferencia de título, o bien el testador en un testamento o en un contrato de fideicomiso inter vivos . 

Si un testador deja bienes en su testamento a varios beneficiarios de forma conjunta y uno o más de ellos fallecen antes de que el testamento entre en vigor, los supervivientes heredarán la totalidad de los bienes en copropiedad. Sin embargo, si a estos beneficiarios se les hubiera legado la propiedad en común, pero fallecieran antes de que el testamento entrara en vigor, sus herederos heredarían su parte inmediatamente (dado el fallecimiento del beneficiario).

Cuatro unidades de una copropiedad

Para crear una copropiedad, los copropietarios deben compartir " cuatro unidades ":

  • Tiempo: los copropietarios deben adquirir la propiedad al mismo tiempo. [ 6 ] Por ejemplo, si un terreno fue transferido a ABCD como copropietarios el 1 de enero de 2018 y 'A' falleció antes de esa fecha, dejando a 'K' como sucesor, ya que entre K y BCD no existe unidad de tiempo. K se convierte en copropietario, mientras que BCD son copropietarios conjuntos.
  • Título: los copropietarios deben tener el mismo título sobre la propiedad. [ 6 ] Si una condición se aplica a un propietario y no a otro, no hay unidad de título. Además, debe haber unidad en el sentido de que el título debe emanar del mismo otorgante. Por lo tanto, en el ejemplo hipotético anterior, no hay unidad de título entre 'K' por un lado y 'BCD' por el otro porque K deriva su título de un individuo distinto, es decir, A.
  • Interés: cada copropietario posee una parte igual de la propiedad; [ 6 ] por ejemplo, si hay tres copropietarios en la escritura, entonces cada copropietario posee un tercio de la propiedad independientemente de la cantidad que cada copropietario haya aportado al precio de compra.
  • Posesión: los copropietarios deben tener el mismo derecho a poseer la totalidad de la propiedad. [ 6 ]

Si falta alguno de estos elementos, la copropiedad es ineficaz y se considerará una copropiedad en común a partes iguales.

Romper un contrato de copropiedad

Si algún copropietario realiza alguna transacción con la propiedad que no se ajuste a la copropiedad, se considerará que ha rescindido (o "roto") dicha copropiedad. Los demás copropietarios conservan la copropiedad de la parte restante. Dicha transacción puede consistir en la transmisión o venta de la participación del copropietario en la propiedad. La situación en relación con una hipoteca es más compleja (véase más adelante). Por ejemplo, si uno de los tres copropietarios transmite su participación a un tercero, este último adquiere una participación de 1/3 en régimen de copropiedad ordinaria, mientras que los otros dos copropietarios originales conservan las 2/3 restantes en régimen de copropiedad ordinaria. Este resultado se debe a la ruptura de la "unidad temporal": es decir, a que, en el momento de la transmisión, la adquisición de la nueva participación difiere de la original. Si se desea mantener la copropiedad, los tres copropietarios originales deberán transferir, en un mismo documento, la participación conjunta a los dos copropietarios restantes y al nuevo copropietario.

Un copropietario puede disolver la copropiedad conjunta y conservar su participación en la propiedad. La mayoría de las jurisdicciones permiten que un copropietario disuelva la copropiedad conjunta mediante la firma de un documento a tal efecto. Sin embargo, en las jurisdicciones que mantienen los requisitos del derecho consuetudinario, se requiere un intercambio con un testaferro . Esto implica que otra persona "compre" la propiedad al copropietario conjunto por un precio simbólico, seguido inmediatamente de una reventa al mismo copropietario por el mismo precio. En ambos casos, la copropiedad conjunta se convertirá en una copropiedad ordinaria respecto a la participación de dicho copropietario en la propiedad.

El método de ejecución de documentos simples puede presentar un problema importante. En el método del testaferro , existen testigos de la transferencia. Con el documento, es posible que no los haya. En ambos casos, una vez que se produce la ruptura, la situación se complica para ambas partes. Dado que podría no haber testigos, la parte que posee el documento podría aprovecharse de esta circunstancia y ocultarlo cuando la otra parte fallezca.

Hipotecas para disolver la copropiedad

Si uno de los copropietarios constituye una hipoteca sobre la propiedad en copropiedad, en algunas jurisdicciones esto puede extinguir la copropiedad. Las jurisdicciones que aplican la teoría del título en esta situación consideran la hipoteca como una transmisión efectiva de la propiedad hasta que se liquide por completo, si no de forma definitiva. En dichas jurisdicciones, la constitución de una hipoteca por parte de uno de los propietarios extingue la copropiedad respecto de ese copropietario.

En las jurisdicciones que utilizan la teoría del gravamen , la hipoteca simplemente impone un gravamen sobre la propiedad, sin afectar la copropiedad. Dado que un gravamen no es suficiente para disolver una copropiedad, si el deudor fallece antes de que el acreedor presente la demanda, este último se queda sin derecho a reclamar la propiedad, ya que el interés del deudor en la misma se extingue y pasa automáticamente a los demás copropietarios sobrevivientes.

Petición de partición para disolver una copropiedad.

Un copropietario de una copropiedad con derecho de supervivencia puede disolverla mediante una solicitud de partición. Esta solicitud es un derecho legal, por lo que generalmente no hay forma de impedirla. Cuando un tribunal concede la partición de una copropiedad con derecho de supervivencia, la propiedad se divide físicamente en partes, asignando a cada propietario una parte de igual valor, o bien se vende y el producto se distribuye equitativamente entre los copropietarios, independientemente de su contribución al precio de compra. No se otorgará ningún crédito a ningún copropietario que haya realizado una contribución mayor al precio de compra.

Algunos estados permiten que un copropietario compre la parte de los demás para evitar la venta pública de la propiedad. Otros permiten que varios copropietarios unan sus participaciones para reclamar la propiedad mayoritaria y así evitar la venta pública, adjudicándose la propiedad a los propietarios mayoritarios. Si la propiedad se vende públicamente, el método habitual es la subasta pública.

Durante un proceso de división de bienes, se pueden otorgar créditos a los copropietarios que hayan pagado gastos de la propiedad que excedan su parte, como servicios públicos y mantenimiento. También se pueden otorgar créditos por mejoras realizadas a la propiedad si estas han incrementado su valor. No se otorgará ningún crédito por contribuciones excesivas al precio de compra, ya que, por ley, la copropiedad con derecho de supervivencia se adquiere en partes iguales.

Propiedad conjunta conyugal

La copropiedad con derecho de supervivencia (a veces llamada copropiedad con derecho de supervivencia) es un tipo de propiedad conjunta anteriormente disponible solo para matrimonios , donde la propiedad se trata como si la pareja fuera una sola persona jurídica . [ 7 ] Se basa en una antigua concepción del derecho consuetudinario inglés según la cual un matrimonio es una sola persona jurídica a efectos de la propiedad. [ 8 ] [ 9 ] (En el estado de Hawái, la opción de propiedad en copropiedad con derecho de supervivencia también está disponible para parejas de hecho registradas en una "Relación de Beneficiario Recíproco"; la ley de unión civil de Vermont habilita a las partes de una unión civil para la copropiedad con derecho de supervivencia). [ 10 ]

Al igual que la copropiedad con derecho de supervivencia, la propiedad conjunta conyugal también incluye un derecho de supervivencia, por lo que si uno de los cónyuges fallece, se dice que la totalidad del interés en la propiedad "madura" en el superviviente, de modo que el control exclusivo de la propiedad madura, o pasa en el sentido ordinario, al cónyuge superviviente sin pasar por el proceso sucesorio .

En algunas jurisdicciones, para crear una copropiedad con derecho de supervivencia, las partes deben especificar en la escritura que la propiedad se transmite a la pareja "como copropietarios con derecho de supervivencia", mientras que en otras, se presume que una transmisión a un matrimonio crea una copropiedad con derecho de supervivencia a menos que la escritura especifique lo contrario. [ 11 ] ( véase también Sociedad de Ganancias.) [ 12 ] Además, aparte de compartir las cuatro unidades necesarias para crear una copropiedad con derecho de supervivencia ( tiempo, título, interés y posesión ), también debe existir la quinta unidad del matrimonio. [ 13 ] Sin embargo, a diferencia de una copropiedad con derecho de supervivencia, ninguna de las partes en una copropiedad con derecho de supervivencia tiene derecho unilateral a disolverla. La terminación de la copropiedad o cualquier transacción con cualquier parte de la propiedad requiere el consentimiento de ambos cónyuges. [ 14 ]  

Un divorcio de los cónyuges que poseen una propiedad en régimen de copropiedad con derecho de supervivencia rompe automáticamente la unidad matrimonial, dejando la copropiedad por defecto. [ 15 ] En caso de fallecimiento o divorcio, el cónyuge restante tiene derecho de supervivencia. [ 15 ] En las cooperativas del estado de Nueva York , donde la propiedad en régimen de copropiedad con derecho de supervivencia ha sido una opción para las parejas casadas desde 1995, en caso de divorcio: a) si uno de los cónyuges solicita que sus acciones en la cooperativa no estén a su nombre, sino únicamente a nombre del otro cónyuge, esto entrará en vigor automáticamente y de inmediato por ley y deberá ser reflejado así por el registrador y agente de transferencia de la corporación; o b) si ninguno de los cónyuges realiza dicha solicitud, el divorcio convertirá automáticamente este tipo de propiedad en acciones de la cooperativa en una copropiedad conjunta. [ 16 ] [ 17 ]

Algunas jurisdicciones de EE. UU. ya no reconocen la copropiedad con derecho de supervivencia. [ 18 ] [ 19 ] Donde se reconoce, los beneficios pueden incluir la capacidad de proteger la propiedad de los acreedores de solo uno de los cónyuges, así como la capacidad de proteger parcialmente la propiedad cuando solo uno de los cónyuges presenta una solicitud de alivio por bancarrota . [ 19 ] Si un cónyuge no deudor en una copropiedad con derecho de supervivencia sobrevive a un cónyuge deudor, el gravamen nunca podrá ejecutarse contra la propiedad. Por otro lado, si un cónyuge deudor sobrevive a un cónyuge no deudor, el gravamen puede ejecutarse contra la totalidad de la propiedad, no solo contra la mitad original del cónyuge deudor.

En muchos estados, la copropiedad con derecho de supervivencia se reconoce como una forma válida de propiedad para cuentas bancarias y activos financieros.

Véase también

Referencias

  1. ↑ Brickwood v Young , (1905) 2 CLR 387; 11 ALR 154.
  2. 1 2 3 4 Sprankling, John G. (2018). Propiedad  : un enfoque contemporáneo . Raymond R. Coletta (4.ª  ed.). St. Paul, MN. págs. 378–439 . ISBN  978-1-63460-650-9OCLC 1051777575​​ {{cite book}}: CS1 mantenimiento: falta el editor de ubicación ( enlace )
  3. ↑ "Respuestas y explicaciones claras sobre la copropiedad (TIC)" . andysirkin.com . Consultado el 7 de abril de 2018 .
  4. ↑ Destrucción de la tenencia en común . Diccionario jurídico Lawyerment. Consultado el 29 de diciembre de 2016.
  5. ↑ Copropietarios conjuntos vs. copropietarios en común . Abogados de ABKJ. Consultado el 7 de octubre de 2014.
  6. 1 2 3 4 Todd, Trevor (23 de agosto de 2019). "La naturaleza de una copropiedad" . Desheredado . Recuperado el 27 de julio de 2023 .
  7. ↑ Fundamentos del Derecho Inmobiliario Práctico – Daniel F. Hinkel – Google Libros
  8. ↑ Práctica inmobiliaria moderna en Pensilvania – Herbert J. Bellairs, Thomas J. Bellairs, James L. Helsel, James L. Goldsmith, Jim Skindzier – Google Books
  9. ↑ Jurisprudencia de Michie de Virginia y Virginia Occidental , Marido y Mujer § 29.
  10. ↑ Curso de prelicencia de bienes raíces de Florida para agentes de ventas – Cutting Edge Real Estate Academy – Google Books
  11. ↑ «Código Civil de Puerto Rico de 1930, Artículo 1295, Sociedad de Gananciales» . lexjuris.com . LexJuris . Consultado el 7 de octubre de 2014 .
  12. ↑ es:Sociedad de gananciales
  13. ↑ Sucesiones en Kentucky – William Allen Schmitt, Glen S. Bagby, J. Robert Lyons, Jr. – Google Books
  14. ↑ El lenguaje del sector inmobiliario – John W. Reilly – Google Books
  15. 1 2 Prácticas inmobiliarias modernas en Illinois – Fillmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle – Google Books
  16. ↑ "Nueva ley brinda protección a los propietarios de cooperativas casados: copropiedad con derecho de supervivencia" – The New York Cooperator , The Co-op & Condo Monthly
  17. ↑ Informes de casos resueltos en la División de Apelaciones de la Corte Suprema del Estado de Nueva York , Volumen 3; Volumen 72 - Marcus Tullius Hun, Jerome B. Fisher, Austin B. Griffin, Edward Jordan Dimock, Louis J. Rezzemini...
  18. ↑ Denis Clifford, Planifique su patrimonio , Nolo, 9.ª ed. (abril de 2008), pág. 168.
  19. 1 2 Estrategias de planificación patrimonial: Guía legal para la jubilación y la planificación de por vida – Jay A. Soled – Google Books
  • El Procedimiento de Ingresos 2002-20 del IRS abarca los detalles más específicos que rigen lo que constituye un copropietario a efectos fiscales federales.
  • Asociación de Copropietarios TICA