Fondo de riqueza urbana

Un  fondo de riqueza urbana (UWF), fondo de riqueza local o fondo de inversión comunitaria ^[1] es un fondo de riqueza pública propiedad del gobierno local , una  sociedad de cartera  que posee, administra y desarrolla activos operativos e inmobiliarios, principalmente dentro de su jurisdicción a nivel de administración pública de ciudad, condado o región. Los excedentes del gobierno también podrían invertirse en bonos , acciones como la bolsa de valores o capital privado .

Los activos operativos a menudo incluyen servicios públicos como agua y electricidad, activos de transporte como aeropuertos, puertos, subterráneos y otras operaciones de transporte local. ^{[2] [3]}

El segmento inmobiliario es a menudo el más importante en términos de valor, ya que se ha descubierto que los gobiernos poseen al menos la mitad del mercado inmobiliario, en términos de valor y no pocas veces superan la producción económica de la entidad local. Debido a la falta de registros de activos adecuados y de contabilidad del sector público, el segmento inmobiliario es el menos comprendido, ya que se oculta un valor considerable al momento de formular el presupuesto. ^[4]

El término fue acuñado por Detter y Fölster en su libro “ La riqueza pública de las ciudades ”. En su idea general, se trata de un compromiso entre el control gubernamental y la privatización, creado para gestionar los activos de una ciudad, a menudo con el objetivo de maximizar el rendimiento de los activos como un medio para generar ingresos para el gobierno de la ciudad. Como resultado, esto permitirá a las ciudades aumentar sus inversiones (por ejemplo, para proyectos de infraestructura) sin aumentar los impuestos. ^[5]

Su funcionamiento es similar al de un fondo soberano de inversión (SWF, por sus siglas en inglés), pero a menor escala. Un UWF tiene un administrador de activos encargado de gestionar una cartera de activos operativos. ^[6] Los activos son propiedad pública de la ciudad, pero están administrados por una estructura de gestión independiente que está libre de influencia política y se concentra en la maximización del valor, lo que resulta útil cuando los activos no son bienes raíces "de rutina", como zonas portuarias o antiguos estadios deportivos. El valor justo de mercado de los activos puede ser difícil de determinar, ya que es posible que no exista un mercado activo cuyos precios puedan proporcionar una guía eficaz para la valoración de la propiedad. ^[7] Además de la gestión profesional de los activos, estos fondos protegen a las ciudades de medidas miopes de inspiración política, como la venta de propiedades para resolver problemas de liquidez. ^[8]

Para Detter y Fölster, la idea central del Fondo de Riqueza Urbana se puede resumir en cinco puntos clave, que son simples en su diseño pero pueden ser difíciles de ejecutar: ^[8]

• Valor : Los gobiernos locales siguen siendo los mayores poseedores de riqueza dentro de los límites de la ciudad (por ejemplo, bienes raíces , sistemas de transporte, servicios públicos y empresas estatales ).
• Transparencia : Debido a las deficientes técnicas de contabilidad, muchas ciudades no pueden presentar una lista completa de todos sus activos. Como resultado, las ciudades no pueden gestionarlos de manera eficaz ni optimizarlos.
• Oportunidad de retorno : Incluso un pequeño aumento del rendimiento de los activos públicos contribuiría significativamente al presupuesto de la ciudad y, por lo tanto, disminuiría la necesidad de aumentar los impuestos, al tiempo que permitiría mayores inversiones en, por ejemplo, infraestructura.
• Políticos versus gestión pública : La clara distinción entre políticos y gestión de activos puede tener un efecto beneficioso para la democracia, ya que elimina a los políticos de su posición de guardianes de los activos y los convierte en defensores ciudadanos en nombre de la productividad y la calidad de los activos públicos.
• Mecanismos : La gestión profesional de activos está vinculada a un mejor desempeño económico

Algunos economistas ^{[9] [10]} y políticos ^[11] abogan por la creación de fondos de uso público como medio para hacer un uso más eficiente de los activos de propiedad municipal, como la tierra, con el fin de generar ingresos sin recurrir necesariamente a aumentos de impuestos o endeudamiento. Los ejemplos positivos de Copenhague y Hamburgo sugieren que el concepto puede tener éxito a pesar de las numerosas diferencias entre las estructuras de los fondos de uso público. ^[10] Sin embargo, McNickle señala que hay una escasez de literatura académica que eche algún tipo de mirada crítica sobre los fondos de uso público. ^[12]

Se pueden encontrar ejemplos de creación de UWF en todo el mundo, entre ellos HafenCity GmbH en Hamburgo , Alemania , City & Port Development Corporation en Copenhague , Dinamarca , MTR Corporation Limited en Hong Kong , Philadelphia Industrial Development Corporation, Filadelfia , Estados Unidos y Temasek Holdings , Singapur . ^[13] Las características y responsabilidades individuales de estas UWF difieren significativamente. ^[10]

La Corporación de Desarrollo de la Ciudad y el Puerto de Copenhague, propiedad exclusiva de la ciudad de Copenhague y del estado de Dinamarca, se creó en 2007 cuando se consolidaron varias áreas de desarrollo alrededor de Copenhague (principalmente el puerto y Ørestad ) bajo una sola entidad. La Corporación de Desarrollo de la Ciudad y el Puerto de Copenhague se estableció con el propósito explícito de utilizar los ingresos de la reurbanización para financiar la construcción de infraestructura (especialmente la línea de metro de la CPH). ^[10] Logra esta tarea mediante el uso de técnicas de valoración inteligentes y financiación de bajo costo utilizando los activos como garantía. Por ejemplo, la reevaluación de uno de los activos más grandes, el terreno de North Harbor, aumentó su valor en 450 millones de euros. En total, la reurbanización de North Harbor generó inversiones de 15 mil millones de euros. ^[14]

Katz y Noring analizaron las características políticas, institucionales y financieras del modelo de Copenhague: ^[14]

• Compromiso y colaboración: Dinamarca, debido a su pequeño tamaño y población, tiene una tradición colaborativa con una jerarquía de poder muy plana. Existe un amplio entendimiento de que si se quiere desarrollar algo, es necesario colaborar.
• Gobierno descentralizado: el sistema danés de gobierno descentralizado permite a los municipios operar independientemente del gobierno nacional. Dinamarca es el país de la OCDE más descentralizado, ya que el 60 % del gasto público corresponde a los gobiernos locales. Lema: quien decide sobre una inversión debe financiarla.
• Composición del consejo: los miembros del consejo son elegidos por el gobierno nacional (2), la ciudad de Copenhague (4) y sus empleados (2)

• Agrupación de activos mediante la fusión de empresas públicas: CPH City & Port Development se creó mediante la consolidación de corporaciones públicas preexistentes. Con la fragmentación, los gobiernos locales pierden de vista sus activos y se ven obligados a tomar decisiones de manera fragmentada.
• Maximizar los beneficios de la propiedad pública y la gestión privada: combina la eficiencia de la disciplina de mercado con los beneficios de la dirección y la legitimidad públicas. Este modelo permite que ambos sectores se concentren en sus competencias básicas. Como resultado, las operaciones se realizan con mayor rapidez y eficiencia y permiten a la ciudad establecer objetivos ambiciosos.
• Aislamiento frente a interferencias políticas: Su estructura garantiza que el fondo pueda funcionar independientemente de interferencias políticas. Se rige por la legislación nacional y opera con el mandato de optimizar las ganancias comerciales para generar beneficios para la ciudad de Copenhague.
• Estructura organizativa y joint ventures: La estructura organizativa plana permite una rápida toma de decisiones. Los departamentos pueden trabajar de forma independiente y solo rendir cuentas a un director general. Cuando se crean joint ventures, el poder de las operaciones se delega aún más lejos del consejo de administración.

• Acceso a financiación barata: Gracias a las altas calificaciones crediticias de sus propietarios, CPH tiene fácil acceso a financiación barata. “El acceso a préstamos baratos y la capacidad de seguir operando a pesar de las enormes deudas es la característica más importante de CPH City & Port Development”, dijo Koch. “Sin eso, habríamos compartido el destino de otros promotores inmobiliarios durante la reciente recesión, ya que somos tan vulnerables a la dinámica del mercado como otros promotores inmobiliarios”.
• Pensamiento a largo plazo: al actuar como una empresa privada, tienen que pensar a largo plazo. Esto evita la falacia de la agencia pública de vender activos cuando la agencia pública carece de liquidez.
• Colaboración con fondos de pensiones: Los grandes fondos de pensiones daneses son socios importantes de CPH y comparten la visión a largo plazo y el horizonte de inversión de la empresa.

Desde 2004, HafenCity Hamburg GmbH es la corporación operativa encargada de gestionar todos los activos y supervisar la renovación urbana de HafenCity. El UWF se llama 'Fondo Especial para la Ciudad y el Puerto', y está formado por terrenos propiedad de la ciudad de Hamburgo ubicados en el área de HafenCity (el 97% de todas las propiedades en el área de HafenCity). ^[15] La renovación de HafenCity depende completamente de HafenCity Hamburg GmbH, que vende propiedades o solicita préstamos a bancos comerciales utilizando los activos de HafenCity como garantía. ^[10] El capital se utiliza principalmente para infraestructura y servicios básicos, en particular carreteras, puentes, plazas, parques, muelles y paseos. ^[16] Además de sus tareas financieras, HafenCity Hamburg GmbH limpia y prepara terrenos, adquiere promotores inmobiliarios y es responsable de las relaciones públicas y las comunicaciones. ^[16]

Al igual que el CPH, HafenCity Hamburg GmbH se beneficia de la alta calificación crediticia de la ciudad de Hamburgo. Por ello, es uno de los pocos megaproyectos europeos que no recibe fondos de la UE y casi ningún apoyo presupuestario federal. ^[17] Una vez finalizadas, las áreas de desarrollo de HafenCity albergarán a unas 23.000 personas y crearán unos 71.000 puestos de trabajo. ^[16]

En comparación con CPH, HafenCity Hamburg GmbH tiene menos responsabilidades y tareas. Mientras que CPH es responsable de la construcción de todo el sistema de metro de Copenhague, HafenCity Hamburg GmbH solo financia la regeneración urbana dentro del área de HafenCity. ^[10] Además, HafenCity Hamburg GmbH requiere la aprobación presupuestaria anual de la ciudad de Hamburgo y no se le permite participar en empresas conjuntas con promotores e inversores privados. ^[10] No obstante, ambos proyectos comparten una característica crucial: la agrupación de activos públicos y la gestión de dichos activos a través de una organización a la que se le otorga una importante libertad de operación en la economía de mercado. ^[18] Esto garantiza que los planes a largo plazo no se vean amenazados por cambios políticos en el gobierno local y que la corporación tenga la agilidad necesaria para operar en economías de mercado. ^[10]

MTR Corporation Limited (originalmente Mass Transit Railway Corporation) fue fundada en 1975 y se le encargó la gestión y operación del sistema de tránsito ferroviario, los terrenos adyacentes y la mayor parte de los bienes inmuebles adyacentes. En 2000, MTR fue privatizada parcialmente. Si bien el sistema ferroviario en sí es rentable, la mayor parte de las ganancias de MTR se derivan del desarrollo inmobiliario y otras actividades comerciales, como el arrendamiento de locales comerciales o servicios de telecomunicaciones personales. ^[18] Como resultado, MTR paga un dividendo sustancial a la ciudad, que se ha utilizado para pagar la deuda existente y desarrollar otros activos. ^[19] Al igual que CPH en Copenhague, el UWF se utiliza para garantizar un transporte público de alta calidad, al mismo tiempo que aumenta el nivel de vida en Hong Kong. ^[18]

Como el concepto de UWF es relativamente nuevo, McNickle señala que hay una escasez de literatura académica que eche algún tipo de mirada crítica sobre las UWF. ^[12] Sostiene que la estructura de las UWF es demasiado complicada y que los gobiernos locales están en mejor situación si venden activos y externalizan servicios, manteniendo el gobierno lo más pequeño posible.

• Fondo de riqueza soberana
• Asociación público-privada
• Gestión de activos de infraestructura