Banco de Tierras de Vilna

El banco ofrecía préstamos a propietarios de mansiones que generaban ingresos (alrededor del 70-80% del total de préstamos) o a propietarios de propiedades en ciudades. ^{[ 5 ]} Los préstamos a largo plazo no se pagaban en efectivo, sino en bonos hipotecarios que proporcionaban un interés anual fijo a sus tenedores. Inicialmente, ese interés era del 6%. Dos veces al año, ^{[ 4 ]} los prestatarios debían pagar los intereses a los tenedores de bonos hipotecarios más una comisión administrativa del 1% al banco. Esta comisión se redujo varias veces y en la década de 1900 era del 0,25% para los propietarios de mansiones y del 0,5% para los residentes de la ciudad. ^{[ 5 ]} Los préstamos se otorgaban solo hasta el 60% del valor tasado del inmueble hipotecado. ^{[ 4 ]} Los plazos de los préstamos a largo plazo variaron a lo largo de los años. Inicialmente, los préstamos para propietarios de mansiones se ofrecían a 43,5, 48,67 o 54,5 años. Posteriormente se añadieron más plazos, siendo el más largo de 66,17 años. Los plazos de los préstamos para los residentes de la ciudad eran más cortos: inicialmente hasta 27,5 años y posteriormente hasta 38,33 años. La mayoría de los prestatarios (más del 80 % entre 1912 y 1914) optaron por los préstamos a más largo plazo. ^{[ 5 ]} Los préstamos a corto plazo, de uno a tres años, solo estaban disponibles hasta por un 10 % del valor tasado del inmueble. ^{[ 4 ]}

Los préstamos pendientes aumentaron de 5 millones de rublos en 1874 a 148,8 millones en 1912. Correspondientemente, las propiedades hipotecadas aumentaron de 148 señoríos (aproximadamente 192.700 dessiatins de tierra) en 1874 a 12.480 señoríos (aproximadamente 4.135.200 dessiatins o aproximadamente 45.000 km² (17.000 millas cuadradas ⁾ ) en 1914. ^{[ 5 ]} Ya en 1895, el 15% de todas las tierras de propiedad privada en el Imperio ruso estaban hipotecadas a bancos de tierras y el Banco de Tierras de Vilnius controlaba una participación del 4%. ^{[ 4 ]} El tamaño promedio de los señoríos disminuyó, lo que muestra que los préstamos fueron tomados por pequeños nobles y, en algunos casos, por campesinos acomodados. ^{[ 5 ]} El banco era muy conservador en sus prácticas crediticias, utilizando a menudo valoraciones muy bajas de las propiedades hipotecadas, por lo que recibió críticas y presiones tanto de los accionistas como de los clientes. El préstamo promedio por dessiatin aumentó de 12,4 rublos en 1874 a 28,6 rublos en 1913. ^{[ 5 ]}   

La tasa de impago era baja (solo 0,8% o 434.000 rublos en 1890), pero aumentó drásticamente durante las recesiones económicas. A principios de la década de 1890, debido a una crisis agrícola (causada por tendencias internacionales así como por la hambruna rusa de 1891-92 ) y una guerra arancelaria con Alemania, ^{[ 11 ]} la tasa de impago aumentó a 1,9 millones de rublos en 1895 y a 2,9 millones de rublos o 3,8% en 1898. ^{[ 5 ]} Los impagos aumentaron durante la Revolución rusa de 1905 y fueron 4,1 millones de rublos en 1907. El banco ofreció muchas formas de alivio a los nobles en apuros, protegiendo a la nobleza terrateniente polaca local y atrayendo la ira de los reguladores rusos. ^{[ 4 ] [ 5 ]} Las políticas de rusificación exigían que dos tercios de la propiedad de la tierra fueran propiedad de los rusos ^{[ 5 ]} y prohibían a la aristocracia católica y a los judíos comprar tierras. ^{[ 12 ]} Por lo tanto, hubo muy pocas ventas de tierras (ya que los nobles no podían recomprar la tierra posteriormente) ^{[ 12 ]} y la subasta de tierras embargadas fue una de las pocas maneras que tenían los rusos de adquirirlas. ^{[ 4 ] [ 5 ]} En 1905-1906, el banco embargó y vendió un récord de 55 mansiones en subastas. ^{[ 5 ]}

La proporción de prestatarios urbanos siguió aumentando lentamente hasta aproximadamente el 30% de todos los préstamos, pero estos eran préstamos más riesgosos. ^{[ 5 ]} La proporción de préstamos a comerciantes, que eran mayoritariamente judíos, era particularmente baja: solo el 2,2% en 1889 cuando el promedio de otros bancos era del 13,5%. ^{[ 4 ]} Se observó un gran aumento en los préstamos urbanos en 1892 debido a la crisis agrícola (de 8 millones a 13,4 millones). ^{[ 5 ]} Estos préstamos ayudaron a la industrialización , pero se les culpó de un auge de la construcción que luego resultó en una crisis. De 1901 a 1907, el banco subastó 659 propiedades urbanas pero logró vender solo 452 y sufrió pérdidas de 2 millones de rublos. ^{[ 5 ]} No había restricciones para los nobles católicos o judíos en la adquisición de propiedades urbanas. ^{[ 12 ]} En 1902, para controlar los abusos percibidos, el gobierno limitó los préstamos urbanos al 30% de los préstamos pendientes. ^{[ 4 ]} A pesar de las pérdidas y las regulaciones, el banco continuó otorgando préstamos a los residentes de la ciudad y los préstamos pendientes ascendieron a 35,9 millones y representaron 2.891 propiedades en 1915. ^{[ 5 ]}

Los bonos hipotecarios eran una forma para que el banco obtuviera fondos. ^{[ 5 ]} Los bonos, con un valor nominal de 100 rublos, eran vendidos al público por el prestatario o el banco. El banco garantizaba el reembolso de los bonos con su capital y la propiedad hipotecada. Se desarrolló un mercado para estos bonos. Inicialmente, el precio de mercado fluctuó entre 81 y 93,25 rublos. Debido a la guerra ruso-turca (1877-1878) , el precio cayó a 78 rublos. ^{[ 5 ]} Cuando los precios repuntaron y se estabilizaron en 92-96 rublos, el gobierno ruso ordenó bajar la tasa de interés al 5% en 1886. En 1895, los bonos se negociaban a 99-102 rublos y el gobierno bajó el interés al 4,5%. En 1900, entre los bancos de tierras rusos, solo el Banco de Tierras de Moscú tenía más bonos hipotecarios en circulación. Durante la Revolución Rusa de 1905 , el precio del bono cayó a 68 rublos. Tras la revolución, el mercado se recuperó y a principios de 1913 el Banco de Tierras de Vilna tenía bonos hipotecarios en circulación por valor de 146,5 millones de rublos. ^{[ 5 ]} En 1913 se negociaban a un promedio de 86 rublos. ^{[ 13 ]}

Según las regulaciones bancarias, el banco no podía prestar más de 10 veces su capital. ^{[ 5 ]} Por lo tanto, como los préstamos aumentaban cada año, se debían emitir nuevas acciones casi anualmente. Hasta 1902, el banco emitió 33.700 acciones adicionales (valor nominal 250 rublos). Las acciones se ofrecieron primero a los accionistas existentes, quienes a menudo compraban la mayoría de las nuevas acciones utilizando sus dividendos anuales. En 1896, el Vilnius Land Bank tenía el tercer capital más grande entre los bancos de tierras después de los bancos de Moscú y Járkov . ^{[ 5 ]} En 1898, el Vilnius Land Bank tuvo una ganancia de 1,6 millones de rublos, la segunda más grande después del Moscow Land Bank (1,9 millones). ^{[ 14 ]} En 1912–1914, el Vilnius Land Bank fue el segundo más grande, después del Bank Handlowy w Warszawie , entre los bancos polacos en términos de capital. ^{[ 6 ]} El dividendo anual creció del 4,35% en 1873, 8% en 1874 y 14,0–14,9% en 1878–1885, al 16% en 1896–1900. ^{[ 5 ]} Los dividendos cayeron al 13,12% en 1904. El banco tuvo mucho cuidado en mantener el dividendo alto y constante, recortando las bonificaciones para los miembros del consejo e incluso reduciendo el capital del banco en un mal año. El capital creció a 10,6 millones de rublos en 1913–1914. Este capital se utilizó para proporcionar préstamos a corto plazo y cualquier excedente debía invertirse en bonos del gobierno ruso. ^{[ 5 ]}

El banco también estaba obligado a tener un capital de reserva que pudiera utilizarse para cubrir pérdidas, garantizar un dividendo anual del 8% o el pago puntual de intereses sobre bonos hipotecarios en caso de impago por parte de un prestatario. ^{[ 5 ]} El capital de reserva debía ser al menos un tercio (posteriormente la mitad) de su capital social y al menos un tercio del mismo debía estar invertido en bonos del gobierno ruso o depositado en el Banco Estatal del Imperio ruso. Los ingresos por inversiones de bonos del gobierno ruso y el 5% de las ganancias anuales se transferían a este capital de reserva. ^{[ 5 ]} A partir de 1883, las acciones de nueva emisión debían venderse con una prima sobre el valor nominal para acumular la reserva. El banco alcanzó el nivel de reserva requerido (4,8 millones de rublos) en 1904. Desde 1899, el banco contaba con una segunda reserva especial para cubrir pérdidas de inversión. Debido a la obligación de mantener el capital invertido (principalmente acciones de compañías ferroviarias y bonos del gobierno ruso), el banco sufrió pérdidas significativas (10,4 millones de rublos) entre 1900 y 1905. ^{[ 5 ]}