Desarrollo de Brisbane Baylands

La propuesta de uso del suelo de UPC, una de varias presentadas al consejo municipal de Brisbane, contempla el desarrollo de un distrito de entretenimiento que podría incluir un estadio, un teatro de conciertos y un complejo de cines, 12.500.000 pies cuadrados (1.160.000 m² ⁾ de I+D, 1,5 millones de oficinas, 64.000 pies (20.000 m) de espacio cívico, 287.000 pies cuadrados (26.700 ^m² ) de locales comerciales, 4.434 viviendas, una escuela secundaria, mejoras en el transporte público y las carreteras, una granja solar de 25 acres y casi 200 acres de espacio abierto. ^{[ 18 ]} La vivienda se limitaría al terreno utilizado anteriormente como patio ferroviario.   

La Comisión de Planificación de Brisbane presentó un plan alternativo al Ayuntamiento en 2009. La principal diferencia en el uso del suelo radicaba en la ausencia de nuevas viviendas. ^{[ 8 ] [ 19 ]}

UPC presentó originalmente un borrador del plan a la ciudad en 2005. ^{[ 1 ]} El terreno de la fábrica de cerraduras Schlage , justo al norte de la antigua estación de ferrocarril, dentro de los límites de la ciudad de San Francisco, fue transferido a UPC en 2008 como parte de un acuerdo con el propietario anterior, Ingersoll-Rand . En ese momento, se planeó convertir el histórico edificio de oficinas de Schlage en un centro comunitario y agregar 1250 unidades de vivienda a la parcela combinada. ^{[ 20 ]}

En 2010, UPC revisó el plan y presentó un Plan Específico de Baylands actualizado ^{[ 21 ]} y un Apéndice. ^{[ 4 ] [ 22 ]}

En febrero de 2011, UPC presentó el borrador del Plan Específico de Brisbane Baylands y el Plan Maestro de Infraestructura asociado. ^{[ 7 ]} Se prevé que el proyecto cree entre 15.000 y 20.000 empleos permanentes y se construirá a lo largo de un plazo de 30 años.

Baylands es objeto de un informe de impacto ambiental (EIR) preparado y publicado por la ciudad de Brisbane el 11 de junio de 2013. ^{[ 12 ]} El DEIR analiza cuatro planes conceptuales: el Plan Patrocinado por el Desarrollador (DSP), el DSP con una variante de entretenimiento (DSP-V), el Plan Propuesto por la Comunidad (CPP) y un CPP con una expansión de Recology (CPP-V). ^{[ 11 ]} Una de las principales conclusiones del EIR es que "Brisbane es actualmente una ciudad con 'muchos empleos' [con] más de cuatro veces más empleos que residentes empleados [...] la proporción entre empleos y residentes empleados en Brisbane no está equilibrada [y] tal desequilibrio entre empleos y vivienda generalmente contribuye a precios de viviendas más altos debido a que la demanda supera la oferta, mayor congestión de tráfico en el área, mayor contaminación del aire y acústica, y tiempos de viaje más largos para los trabajadores". ^{[ 23 ] : 4.K-8} El EIR encontró que al proporcionar viviendas adyacentes a las mejoras propuestas para oficinas y transporte, los viajes en automóvil y los gases de efecto invernadero asociados se reducirían significativamente bajo los conceptos DSP; dado que los conceptos CPP solo proporcionaron nuevos empleos sin vivienda, las emisiones de gases de efecto invernadero aumentarían. ^{[ 24 ] : 4.F-19 [ 25 ]}

Además de los dos Planes Conceptuales propuestos por UPC (DSP y DSP-V), el EIR analiza los dos Planes Propuestos por la Comunidad ^{[ 8 ]} que el Ayuntamiento de Brisbane aprobó para su estudio en julio de 2009, ^{[ 12 ] [ 26 ]} así como un quinto, el plan Alternativo de Energía Renovable (REA) ^{[ 9 ]} presentado por Citizens for Renewable Energy on the Bay Lands (CREBL), que incluía terrenos para una granja de energía solar. ^{[ 13 ]}

Los líderes cívicos que aspiraban a albergar los Juegos Olímpicos de Verano de 2024 en San Francisco presentaron una propuesta en 2014 que incluía la construcción de un estadio temporal por 350  millones de dólares en Brisbane Baylands para albergar las ceremonias de apertura y clausura. ^{[ 27 ] [ 28 ]} El estadio de Brisbane se propuso como alternativa a un nuevo estadio que nunca se construyó para los Raiders en Oakland. ^{[ 29 ] [ 30 ]}

En 2016, la Comisión de Planificación de Brisbane recomendó descartar ambas alternativas del DSP. ^{[ 31 ] [ 32 ]} Posteriormente, en septiembre de 2016, el Ayuntamiento de Brisbane indicó que prefería el concepto CPP, que incluía una declaración de sostenibilidad que afirmaba que "[h]e habrá viviendas suficientes en los nuevos desarrollos planificados al otro lado de la frontera en San Francisco para quienes trabajen en Baylands y deseen vivir cerca", lo que generó críticas de funcionarios de San Francisco y del condado de San Mateo. Sin embargo, la votación para respaldar un concepto específico se pospuso y se trasladó a 2017. ^{[ 33 ]} En respuesta, la Junta de Supervisores de San Francisco deliberó una resolución en octubre de 2016 que, en su redacción original, ordenaba a San Francisco investigar la viabilidad de anexar Brisbane si se eliminaba la vivienda de la propuesta de Brisbane Baylands. ^{[ 31 ] [ 32 ]}

Los residentes y líderes de Brisbane se opusieron a los conceptos del DSP, creyendo que añadir tantas viviendas a la ciudad arruinaría su carácter de pueblo pequeño. La población de Brisbane en 2017 se estimaba en 4600 habitantes. Políticos estatales y organizaciones de fuera de Brisbane continuaron expresando su apoyo a la construcción de nuevas viviendas, con la esperanza de aliviar la crisis de vivienda local . ^{[ 34 ] [ 35 ]}

El Ayuntamiento de Brisbane certificó el EIR en julio de 2018, seleccionando una versión modificada del DSP con una reducción de 2200 viviendas, y pospuso la aprobación de Brisbane Baylands para las elecciones generales de noviembre de 2018. ^{[ 36 ] [ 37 ]} En ese momento, el alcalde de Brisbane, Clarke Conway, declaró: «Siempre tuve la esperanza de que nunca pusiéramos viviendas allí», una opinión compartida por varios residentes. Por otro lado, los partidarios del proyecto esperaban que las viviendas adicionales mantuvieran los alquileres asequibles. ^{[ 38 ]}

La Medida JJ fue aprobada, modificando el Plan General de Brisbane para permitir entre 1800 y 2200 viviendas y hasta 7  millones de pies cuadrados de desarrollo comercial en Brisbane Baylands. ^{[ 39 ]} Con la aprobación de la Medida JJ, UPC ahora puede presentar un plan de desarrollo final para su revisión por parte de la ciudad. ^{[ 40 ]} Aunque el Plan General ha sido modificado de acuerdo con la Medida JJ, la construcción real de los edificios de Brisbane Baylands podría comenzar tan tarde como en 2028, ^{[ 41 ]} ya que se requerirían más de cuatro años para desarrollar e implementar un plan de remediación de suelos requerido antes de que se pudiera agregar cualquier infraestructura básica. ^{[ 38 ]}

En 2018, los votantes de Brisbane aprobaron la Medida JJ, que modifica el plan general de la ciudad para permitir el desarrollo del sitio; a partir de 2026El plan específico para la implementación del proyecto seguía bajo revisión por parte de la ciudad.

Tras la aprobación de la Medida JJ, UPC, a través de su filial Baylands Development Inc., impulsó una actualización del Plan Específico de Baylands mediante el proceso de revisión de la ciudad. Brisbane adoptó su elemento de vivienda 2023-2031 el 18 de mayo de 2023, y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD) certificó su cumplimiento con la ley estatal de elementos de vivienda el 25 de mayo de 2023. Debido a que el centro de Brisbane tenía una capacidad de zonificación limitada, el elemento de vivienda dependía de Baylands para satisfacer la mayor parte de la obligación de vivienda de la ciudad, comprometiendo a la ciudad a adoptar el plan específico y completar la rezonificación asociada dentro de los tres años posteriores a la adopción, antes del 18 de mayo de 2026. ^{[ 42 ]} Grupos defensores de la vivienda, incluyendo Housing Action Coalition y YIMBY Law, solicitaron al HCD que declarara a la ciudad en incumplimiento, describiendo a Brisbane como repetidamente retrasada en sus compromisos con el proyecto. ^{[ 43 ]}

La ciudad publicó el Plan Específico de Baylands y su informe final de impacto ambiental para revisión pública el 14 de mayo de 2026, y la Comisión de Planificación comenzó las audiencias públicas en junio, pero la rezonificación no se completó dentro del plazo legal. ^{[ 42 ]} El 1 de julio de 2026, HCD notificó a la ciudad por carta que había revocado su certificación del elemento de vivienda de Brisbane. ^{[ 43 ]} A partir de julio de 2026 Brisbane no es elegible para ciertos fondos de subvención estatales, está sujeto al recurso del constructor —una disposición de la ley estatal de vivienda bajo la cual los proyectos de vivienda calificados que no se ajustan a la zonificación local pueden continuar— y, según la carta de HCD, puede enfrentar una remisión al fiscal general del estado y sanciones impuestas por el tribunal. ^{[ 42 ] [ 43 ]} La ciudad atribuyó la demora a la complejidad de la revisión ambiental, incluida la aprobación regulatoria estatal del cierre del vertedero y los planes de remediación del sitio entre 2021 y 2025 y la coordinación con la Autoridad Ferroviaria de Alta Velocidad de California sobre una instalación de mantenimiento planificada. Declaró que el Concejo Municipal comenzaría las audiencias sobre el plan específico el 3 de septiembre de 2026, y se espera que la certificación se restablezca una vez que se adopte un plan conforme y la rezonificación. ^{[ 42 ] [ 44 ]}