Índice Case-Shiller

Los índices de precios de la vivienda Standard & Poor's Cotality Case-Shiller son índices de precios de viviendas basados ​​en ventas repetidas para los Estados Unidos . Existen varios índices de precios de la vivienda Case-Shiller: un índice nacional, un índice compuesto de 20 ciudades, un índice compuesto de 10 ciudades y veinte índices individuales de áreas metropolitanas. Estos índices fueron producidos comercialmente por primera vez por Case Shiller Weiss. Actualmente, Standard & Poor's los calcula y mantiene mensualmente, con datos calculados desde enero de 1987 hasta la actualidad. Los índices mantenidos por Standard & Poor's están normalizados a un valor de 100 en enero de 2000. Se basan en el trabajo original de los economistas Karl Case y Robert Shiller , cuyo equipo calculó el índice de precios de la vivienda desde 1890. El índice de Case y Shiller está normalizado a un valor de 100 en 1890. El índice Case-Shiller en el sitio web de Shiller se actualiza trimestralmente. ^{[ 1 ]} Los dos conjuntos de datos pueden diferir enormemente debido a los diferentes puntos de referencia y cálculos. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2013, el índice Standard and Poor 20 de ciudades se situó en los 160, mientras que el índice para el cuarto trimestre en los datos de Shiller se situó en los 130. Shiller afirma en su libro Irrational Exuberance que no parece haberse publicado una serie tan larga de precios de la vivienda para ningún país. ^{[ 2 ]}

Los índices se calculan a partir de datos sobre ventas repetidas de viviendas unifamiliares, un enfoque desarrollado por los economistas Case, Shiller y Allan Weiss, quien se desempeñó como CEO de Case Shiller Weiss desde la creación de la empresa en 1991 hasta su venta a Fiserv en 2002. ^{[ 3 ]} Case desarrolló un método para comparar ventas repetidas de las mismas viviendas en un esfuerzo por estudiar las tendencias de precios de las viviendas. ^{[ 3 ]} Estaba utilizando datos de ventas de casas en Boston a principios de la década de 1980, que estaba experimentando un auge de precios de la vivienda . Si bien Case argumentó que tal auge era en última instancia insostenible, no lo había considerado una burbuja , un término comúnmente utilizado para describir tendencias de mercado similares. ^{[ 3 ]} Case se reunió con Shiller, quien estaba investigando finanzas conductuales y burbujas económicas, y juntos formaron un índice de ventas repetidas utilizando datos de precios de venta de viviendas de otras ciudades del país. ^{[ 3 ]} En 1991, mientras Weiss estaba en la escuela de posgrado, formó una relación de trabajo informal con Shiller. Weiss propuso a Case y Shiller formar una empresa, Case Shiller Weiss, para producir el índice periódicamente con la intención de vender la información a los mercados. El gigante de la tecnología financiera Fiserv compró Case Shiller Weiss en 2002 y, junto con Standard & Poor's , desarrolló índices negociables basados ​​en los datos para los mercados, que ahora se conocen comúnmente como el índice Case-Shiller. ^{[ 3 ]} CoreLogic adquirió el negocio de Case Shiller Weiss a Fiserv en abril de 2013. ^{[ 4 ]}

Entre 2006 y 2012 se produjo la mayor caída de los mercados inmobiliarios mundiales de la historia reciente; si esto podría haberse predicho utilizando el índice Case-Shiller es un tema controvertido. Shiller sí percibió algunas señales tempranas. Publicó la segunda edición de su libro "Exuberancia Irracional" en 2005, cuando, según él, los datos parecían "un cohete despegando". ^{[ 2 ]} En su libro expresa escepticismo sobre "la estabilidad a largo plazo de los precios de la vivienda", ^{[ 2 ]} dado que el aumento de los precios de la vivienda fue mucho mayor que el aumento de los ingresos. Sin embargo, se abstiene de afirmar explícitamente que esto pueda ser una burbuja, ya que, después de todo, el período posterior a la Segunda Guerra Mundial había visto un aumento sustancial de los precios reales sin ninguna caída posterior, como se observa en el gráfico. Los precios alcanzaron su punto máximo en el primer trimestre de 2006, cuando el índice que manejaba Shiller registró un nivel de 198,01, pero cayeron rápidamente después hasta 113,89 en el primer trimestre de 2012.

Las opciones y los futuros basados ​​en el índice Case-Shiller se negocian en la Bolsa Mercantil de Chicago . ^{[ 5 ]}

El índice es una simplificación del valor de las viviendas y no tiene en cuenta la deducción por alquiler implícito ni por intereses hipotecarios , ambos incluidos en el cálculo de pérdidas y ganancias a efectos de inversión.

Shiller extrae algunas conclusiones clave de su análisis de los precios de la vivienda a largo plazo en su libro Exuberancia irracional . Contrariamente a la creencia popular, no ha habido una tendencia alcista continua en los precios de la vivienda en EE. UU., y estos muestran una fuerte tendencia a regresar a su nivel de 1890 en términos reales. Además, ilustra cómo el patrón de cambios en los precios de la vivienda no guarda relación con los cambios en los costos de construcción, las tasas de interés o la población. ^{[ 6 ]}

Shiller señala que existe una fuerte percepción a nivel mundial de que los precios de las viviendas aumentan continuamente, y que este tipo de sentimiento y paradigma podría estar alimentando burbujas en los mercados inmobiliarios. Menciona algunas heurísticas psicológicas que podrían ser responsables de crear esta percepción. Explica que, dado que las viviendas son compras relativamente poco frecuentes, las personas tienden a recordar el precio de compra de una vivienda de hace mucho tiempo y se sorprenden de la diferencia entre entonces y ahora. ^{[ 7 ]} Sin embargo, la mayor parte de la diferencia en los precios se puede explicar por la inflación. También analiza cómo las personas sobreestiman sistemáticamente la apreciación del valor de sus viviendas. El Censo de los Estados Unidos, desde 1940, ha pedido a los propietarios de viviendas que estimen el valor de sus propiedades. Las estimaciones de los propietarios reflejan una apreciación del 2% anual en términos reales, lo cual es significativamente mayor que el aumento real del 0,7% durante el mismo período, como se refleja en el índice Case-Shiller.

Shiller también ofrece algunas explicaciones sobre por qué no se observa una tendencia alcista continua en los precios reales de las viviendas:

• Movilidad: Shiller sostiene que "si los precios de las viviendas son lo suficientemente altos, las personas y las empresas se mudarán lejos, incluso abandonando completamente una zona". ^{[ 8 ]} Si bien la tierra puede ser escasa localmente, la superficie urbana representa solo el 2,6 % de la superficie total de Estados Unidos. ^{[ 8 ]}
• Flexibilización de las restricciones sobre la tierra: El aumento de los precios presiona al gobierno para que flexibilice las restricciones sobre la tierra en cuanto a la cantidad de terreno que se puede construir en una determinada superficie y también la cantidad de terreno disponible para el desarrollo.
• Mejoras tecnológicas: La tecnología de la construcción ha mejorado considerablemente, haciendo que la construcción de viviendas sea más barata y rápida, lo que ejerce presión a la baja sobre los precios de las viviendas. ^{[ 8 ]}

Por lo tanto, los precios reales de la vivienda carecen esencialmente de tendencia y no muestran ninguna tendencia alcista o bajista continua a largo plazo. Esto no se limita a Estados Unidos, ya que también se observa en los índices de precios reales de la vivienda de los Países Bajos y Noruega. ^{[ 9 ]}

La observación clave de Shiller, tal como se expone en su libro Exuberancia irracional , es que los precios reales de las viviendas muestran una notable tendencia a regresar a su nivel de 1890. Sin embargo, ha habido algunos períodos clave en los que los precios se han alejado de este nivel. Shiller ofrece algunas explicaciones para estos episodios en su libro:

• 1921–1942 : Este fue el único período en el que los precios se mantuvieron considerablemente por debajo de su nivel de 1890. El inicio del declive coincide aproximadamente con el comienzo de la Primera Guerra Mundial , a la que siguieron la Gran Pandemia de Gripe de 1918 , la Gran Depresión y, finalmente , la Segunda Guerra Mundial, todo lo cual, según Shiller, pudo haber afectado negativamente los precios de las viviendas. ^{[ 10 ]}
• 1953–1977: Los precios se mantuvieron consistentemente más altos que el nivel de 1890 durante este período, aunque disminuyeron gradualmente. Shiller cita el fin de la Segunda Guerra Mundial, el comienzo del baby boom y la Ley de Derechos de los Veteranos (1944), que subsidió la compra de viviendas. ^{[ 11 ]} También afirma que las secuelas de la Gran Depresión desviaron cualquier tendencia especulativa.
• 1976–1982 : Refleja la burbuja regional en California. ^{[ 10 ]}
• 1985–1989 : Refleja burbujas regionales tanto en la Costa Oeste como en la Costa Este. ^{[ 10 ]}
• 1997–2012 : Auge y caída global del mercado inmobiliario.

El índice nacional de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller es un índice compuesto de los precios de las viviendas unifamiliares en las nueve divisiones censales de Estados Unidos . Se calcula mensualmente utilizando una media móvil de tres meses. El índice nacional de S&P se normaliza para que tenga un valor de 100 en enero de 2000.

El índice que mantiene Shiller (disponible en su sitio web en http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ) se actualiza trimestralmente y está normalizado para tener un valor de 100 en 1890.

La familia de índices S&P incluye 20 índices de áreas metropolitanas y dos índices compuestos que representan la agregación de dichas áreas. Estos índices son promedios móviles de tres meses. Los índices compuestos y de ciudades se normalizan para que su valor sea 100 en enero de 2000.

Macromarkets.com informa que el índice estadounidense tiene una correlación ligeramente negativa con las acciones y los bonos , pero una correlación ligeramente positiva con las materias primas y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) . ^{[ 12 ]} Los REIT siguen de cerca el comportamiento de los bienes raíces comerciales, en lugar de los precios de las viviendas, lo que explica la baja correlación. ^{[ 13 ]}

Utilizando los métodos originales de Case y Shiller, el índice nacional alcanzó su máximo histórico de 198,01 en el primer trimestre de 2006. El índice S&P alcanzó un máximo histórico en julio de 2006, con un valor de 206,52. El 30 de diciembre de 2008, el índice registró su mayor caída interanual. Desde la Segunda Guerra Mundial, el índice original ha fluctuado principalmente entre 100 y 120, con picos (seguidos de caídas precipitadas) en el primer trimestre de 1979 (que alcanzó un máximo de 122), el tercer trimestre de 1989 (126) y el primer trimestre de 2006 (198). Tras la burbuja inmobiliaria de la década de 2000, el punto más bajo del índice se registró en el primer trimestre de 2012, con 114 puntos. Para el cuarto trimestre de 2013, el índice se había recuperado hasta alcanzar los 134 puntos. En diciembre de 2019 (según fred.stlouisfed.org), el índice nacional de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller de EE. UU. se situaba en 213,789.

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  Índice de precios de la vivienda Case-Shiller desde 1890 hasta 2012
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  Comparación del cambio porcentual para la corrección de la vivienda que comenzó en 2006 ( rojo ) y la corrección ( azul ) que comenzó en 1989.

Los índices Case-Shiller están disponibles para su negociación como futuros y opciones sobre futuros. Las cotizaciones están disponibles en la CME . Según Shiller, uno de los principales objetivos de la negociación de futuros y opciones en los índices Case-Shiller es permitir a las personas cubrirse en el mercado inmobiliario. ^{[ 14 ]} El problema, sin embargo, es que el volumen de negociación en estos mercados es lo suficientemente pequeño como para que sean relativamente ilíquidos, lo que crea un riesgo para el inversor en estos valores. El propio Shiller ha dicho que “ha habido un volumen de negociación decepcionante en estos mercados de futuros”. ^{[ 14 ]} El volumen negociado en el índice CME S&P Case-Shiller durante todo el año 2007 fue de 2995 contratos. Esa cifra disminuyó en los años siguientes, y a lo largo de 2017 solo se negociaron 136 contratos. ^{[ 15 ]}

• Índice de precios de la vivienda
• tasación de bienes inmuebles
• Precios de bienes raíces

• Mantell, Ruth (30 de diciembre de 2008). "Los precios de las viviendas cayeron un 18% respecto al récord del año pasado, según Case-Shiller" . MarketWatch . Consultado el 2 de diciembre de 2012 .

• Índices de precios de la vivienda S&P Cotity Case-Shiller
• Adquisición de CoreLogic y descripción general de los índices Case-Shiller
• Blog de S&P sobre el mercado inmobiliario
• Sitio web de datos en línea de Shiller