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Articulo de referencia

CityNorth

Coordinates : 33°41′00″N 112°00′00″W / 33.68333°N 112.00000°W / 33.68333; -112.00000 CityNorth is a planned urban mixed-use development in the Northeast Valley of Phoenix, Arizo...

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Coordinates: 33°41′00″N112°00′00″W / 33.68333°N 112.00000°W / 33.68333; -112.00000

CityNorth is a planned urban mixed-use development in the Northeast Valley of Phoenix, Arizona, US; featuring retail, restaurant, residential, hotel, office, cultural, civic and entertainment uses in a pedestrian-friendly environment. At completion, CityNorth will comprise more than 5,500,000 square feet (0.51 km2; 0.20 sq mi) of development on 144 acres (0.58 km2; 0.23 sq mi). Envisioned by Thomas J. Klutznick as the urban core of the Northeast Valley of Phoenix and the commercial core for the master-planned community of Desert Ridge, CityNorth is sited near the intersection of two major freeways—Loop 101 and State Route 51, making it accessible from throughout the Phoenix metropolitan area.[1] The development will open in phases starting with Phase One, High Street, which opened in November 2008.

CityNorth is being developed with the assistance of a $97.4 million tax incentive package that was at the heart of a lawsuit between Phoenix and the Goldwater Institute. Future phases for CityNorth have been put on hold due to economic conditions.

The development was originally supposed to have Bloomingdale's, Macy's and Nordstrom as anchor department stores, but they have been pulled out of the project as a result of the Great Recession in 2009.

Construction on the project began on June 25, 2019, with water and sewer infrastructure as a starting point. An official groundbreaking is planned for early October 2019.[2] In 2020, "early site improvements have included grading what eventually will be a four-lane road".[3]

Developers

CityNorth está siendo desarrollado por Thomas J. Klutznick Company. Las fases iniciales, denominadas CityCenter de CityNorth, están siendo desarrolladas conjuntamente por Thomas J. Klutznick Company y Related Companies. Algunos proyectos anteriores de estas compañías son Water Tower Place , ubicado en Chicago en 730 North Michigan Avenue, 340 on the Park y 333 West Wacker Drive ; la torre de oficinas Fox Plaza en Los Ángeles ; Copley Place en Boston ; Time Warner Center en Nueva York ; Reston Town Center en Reston, Virginia; CityPlace en West Palm Beach, California; The Inn & Links at Spanish Bay en Pebble Beach, California ; y el hotel The Little Nell en Aspen, Colorado .

Resumen del plan maestro de CityNorth

Fase 1 – Calle Principal

High Street abrió sus puertas en noviembre de 2008. Comprende restaurantes, tiendas, viviendas y oficinas en aproximadamente 20 acres (81.000 m 2 ) . 

El 1 de julio de 2010, High Street, mediante ejecución hipotecaria, volvió a manos de los prestamistas que proporcionaron la financiación para la construcción. [ 4 ]

Fase 2 - El Bulevar

Originalmente programada para abrir en noviembre de 2009, [ 4 ] la Fase 2 se ha retrasado, en parte debido a la recesión en la economía de Arizona y en parte debido a la demanda del Instituto Goldwater , Turken v. Gordon , contra el acuerdo de desarrollo económico de 97,4 millones de dólares con la ciudad de Phoenix para el proyecto.

Desacuerdo sobre el beneficio económico

Afirmaciones de la ciudad y del promotor

Las siguientes proyecciones se basan en estimaciones proporcionadas por la ciudad de Phoenix y la empresa Thomas J. Klutznick Company.

Ingresos fiscales municipales

  • Mil millones de dólares para la ciudad de Phoenix durante la vida útil de CityNorth [ 5 ]
  • Un promedio de 22 millones de dólares anuales durante los años 1 a 10.

Impuesto sobre las ventas de la construcción

  • Ciudad - $21.200.000
  • Estado - $57,300,000

Empleos creados

  • 16.000 durante la construcción
  • 19.000 durante la operación [ 5 ]

Otro

  • 6,5 millones de dólares en tasas de urbanización e impuestos sobre el comercio, los restaurantes, la construcción, el comercio minorista y los alquileres residenciales.
  • 75 subcontratistas y aproximadamente 600 puestos de trabajo para trabajadores de la construcción en la primera fase.
  • Numerosos aspectos intangibles para la ciudad de Phoenix. [ 6 ]

Posición del Instituto Goldwater

El Instituto Goldwater refuta estas afirmaciones, considerándolas exageraciones. [ 7 ] [ 8 ] Uno de los estudios encuentra dos errores en el impacto económico de CityNorth:

  • La ciudad de Phoenix parte de la base de que no se construirá ningún centro comercial sin la subvención, al tiempo que asume que cada dólar de impuestos sobre las ventas generado por CityNorth habría ido a parar a otra ciudad si no existiera el centro comercial.
  • La ciudad asume que los bienes y servicios en CityNorth no tienen costo porque no deduce los costos de venta de las ganancias. Por ejemplo, la ciudad asume que una tienda minorista en CityNorth también fabrica la ropa que vende.

Según el Dr. Dave Wells, «Los impactos económicos brutos sobreestiman los impactos reales, ya que presuponen que no se habría producido ninguna actividad económica de otro modo; por ejemplo, que si no se compraran zapatos en CityNorth, no se comprarían zapatos en absoluto. Y presuponen que no se construiría nada si CityNorth no se desarrollara según lo propuesto. Además, las estimaciones de Elliot Pollack and Company sobreestiman el impacto bruto en el comercio minorista en un 50 % en términos de empleos y en un 75 % en términos de producción económica». [ 7 ]

Según el Instituto Goldwater, el impacto económico es inferior a 500 millones de dólares al año, casi una cuarta parte del impacto estimado por la ciudad. [ 7 ]

Demanda judicial, Turken contra Gordon

Para desarrollar CityNorth, la empresa Thomas J. Klutznick firmó un acuerdo de incentivos fiscales con la ciudad de Phoenix , mediante el cual Klutznick conservará el 50% de todos los ingresos fiscales recaudados en CityNorth, hasta un máximo de 97,4 millones de dólares durante 11,3 años. Este incentivo fiscal puso a CityNorth en el centro de una demanda interpuesta por el Instituto Goldwater , que busca impugnar los subsidios corporativos en Arizona. A cambio de 97,4 millones de dólares, Klutznick permitirá a Phoenix arrendar 3.180 plazas de aparcamiento, 200 de las cuales estarán reservadas para usuarios del transporte público . El contrato de arrendamiento tendrá una duración de 45 años.

El 2 de abril de 2008, el juez Robert Miles del Tribunal Superior del Condado de Maricopa falló a favor de la ciudad de Phoenix y la empresa Thomas J. Klutznick. El juez Miles desestimó la alegación del Instituto Goldwater de que el acuerdo de la ciudad con CityNorth violaba la Constitución de Arizona . Dictaminó que la actividad económica generada por CityNorth es «indudablemente» de interés público. [ 9 ] El Instituto Goldwater ha respondido posteriormente apelando el fallo. [ 10 ]

El promotor de CityNorth y la ciudad de Phoenix presentaron demandas ante el Tribunal Superior del Condado de Maricopa el 22 de abril de 2008, solicitando que el tribunal ordenara al Instituto Goldwater el pago de los honorarios legales incurridos durante el litigio. [ 11 ] [ 12 ] La demanda de CityNorth argumenta que el Instituto “aumentó la duración y complejidad del litigio con ‘expertos’ irrelevantes que ni siquiera habían leído el acuerdo, y mostró una temeraria indiferencia hacia los enormes intereses fiscales y comerciales con los que estaba interfiriendo”. [ 13 ] Según la demanda de la ciudad de Phoenix, “el Instituto Goldwater no solo procedió con esta acción sabiendo que podría ser obligado a pagar los honorarios y costos de la ciudad, sino que litigó este caso de una manera que aumentó su alcance y costo mucho más allá de lo necesario para litigar completamente las cuestiones decisivas en el mismo”. [ 14 ] [ 15 ]

El Instituto Goldwater argumenta que la solicitud de honorarios de abogados viola las condiciones acordadas por todas las partes durante el juicio. Clint Bolick , abogado principal del Instituto Goldwater, afirma: «Los tribunales casi nunca han concedido honorarios de abogados a empresas que buscan defender los derechos públicos. El juez de la Corte Suprema de Arizona, Stanley Feldman, expuso las razones en el mismo caso, Wistuber v. Paradise Valley Unified School District, en el que todas las partes coinciden en que se establecen los parámetros legales para la Cláusula de Donación bajo la cual se litiga el caso CityNorth». [ 16 ]

El Sr. Bolick afirmó que los casos constitucionales, como Turken v. Gordon, rara vez se ganan en los tribunales inferiores, y esperaba que una victoria en el tribunal de apelaciones fuera más probable. [ 16 ] [ 17 ]

Puesto en la ciudad de Phoenix/CityNorth

El acuerdo entre la ciudad de Phoenix y el promotor de CityNorth permite que CityNorth se construya como un proyecto urbano de alta densidad diseñado para contrarrestar la expansión urbana y reducir el tráfico. Sin un incentivo para los estacionamientos subterráneos, es probable que más de la mitad del desarrollo se hubiera destinado a estacionamientos al aire libre, lo que limitaría el número de negocios que generan impuestos sobre las ventas. [ 18 ] Como se indica en la sentencia del juez Miles, «El acuerdo se diseñó para garantizar que el proyecto que se construya proporcione los beneficios previstos —en particular los importantes ingresos fiscales— en un plazo y a un nivel más ventajoso para el público que cualquier otro proyecto con una configuración diferente que pudiera construirse en el sitio». [ 9 ] [ 15 ]

No se adelantaron fondos de la ciudad y no hay riesgo para los ingresos fiscales de la ciudad. El desarrollador debe asumir la totalidad del costo estimado de $1.5 mil millones para desarrollar CityNorth y asumir todo el riesgo financiero. Se proyecta que CityNorth generará cientos de millones de dólares en ingresos fiscales para la ciudad y miles de empleos. [ 19 ] CityNorth se autofinanciará con los ingresos que genere. [ 18 ] El juez Miles afirma: “El valor monetario que se recibirá por el acuerdo se basa en los ingresos por impuestos sobre las ventas que generará el proyecto CityNorth a partir de los 1.2 millones de pies cuadrados de espacio comercial que el desarrollador debe construir antes de que pueda recibir cualquier pago de la ciudad... Según el acuerdo, se proyecta que la ciudad recibirá cientos de millones de dólares en impuestos sobre las ventas futuros para usarlos para cualquier propósito público que elija”. [ 9 ] [ 15 ]

Posición del Instituto Goldwater

El Instituto Goldwater afirma que el incentivo es un subsidio corporativo, lo cual es ilegal según la constitución de Arizona. [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ]

Según el Instituto Goldwater, Phoenix pagará más de $30,000 al año por el arrendamiento de 200 plazas de estacionamiento para vehículos compartidos durante los próximos 45 años. [ 25 ] La ciudad, que afirma que el incentivo no es un subsidio sino un incentivo basado en el mercado, podría haber comprado y sido propietaria de 6,950 plazas de estacionamiento en un garaje por el mismo precio que pagó por arrendar 200. [ 26 ] El Instituto Goldwater también obtuvo registros sobre los honorarios de los abogados de la ciudad, alegando que Phoenix gasta más de $10,000 por semana para defender el subsidio. [ 27 ]

El Instituto Goldwater también cree que la ciudad ha sobreestimado los beneficios del proyecto. La ciudad estima un impacto de $1.9 mil millones mientras que un estudio del Instituto Goldwater argumenta que el impacto real será menos de $500 millones. [ 7 ] El Instituto Goldwater también argumenta que no se obtendrá ningún beneficio neto del subsidio porque el centro comercial se habría construido de todos modos debido a la alta demanda de compras en una sección de Phoenix de rápido crecimiento y próspera. [ 25 ] El Dr. Wells también cuestiona el beneficio público del proyecto CityNorth, encontrando que el área en la que se está construyendo CityNorth tiene un ingreso promedio per cápita que es $21,000 más alto que el resto de Phoenix y la población demográfica alrededor de CityNorth tiene 3 veces más probabilidades de ser blanca que el resto de Phoenix.

Según el Instituto Goldwater, el subsidio viola tres disposiciones de la constitución del estado de Arizona: la Cláusula de Donaciones, la Cláusula de Privilegios e Inmunidades y la Cláusula de Leyes Especiales. [ 28 ] El Instituto Goldwater considera que el incentivo no es más que un subsidio corporativo destinado a recompensar a quienes tienen buenas conexiones políticas. [ 26 ]

Decisión del Tribunal Supremo de Arizona

El 25 de enero de 2010, la Corte Suprema de Arizona anuló el fallo de la Corte de Apelaciones y permitió que el acuerdo de CityNorth se mantuviera vigente. [ 29 ] La Corte confirmó que la Ciudad de Phoenix y Klutznick Company actuaron de buena fe, basándose en más de 25 años de jurisprudencia. El fallo de la Corte dejó claro que los acuerdos entre el gobierno y desarrolladores privados como CityNorth deben tener un beneficio directo para el gobierno. Por lo tanto, cualquier beneficio indirecto, como empleos y aumentos en los impuestos sobre las ventas, no puede aplicarse al acuerdo. [ 30 ] En consecuencia, los acuerdos futuros deben cumplir dos requisitos: especificar qué recibirá el gobierno a cambio y asegurar que los beneficios que reciba el gobierno a cambio satisfagan la inversión del gobierno en el acuerdo. [ 31 ]

Referencias

  1. ↑ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/stories/2006/05/08/story6.html . Consultado el 18 de febrero de 2021 .{{cite web}}: Falta o está vacío |title=( ayuda )
  2. ↑ "Comienzan las obras de City North en el noreste de Phoenix" . yourvalley.net. 25 de junio de 2019. Consultado el 17 de septiembre de 2019 .
  3. ↑ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/news/2020/02/14/developers-aim-for-city-in-the-city-at-desert.html . Consultado el 18 de febrero de 2021 .{{cite web}}: Falta o está vacío |title=( ayuda )
  4. 1 2 Clancy, Michael (2 de julio de 2010). "La calle principal de CityNorth es tomada por los prestamistas originales" . The Arizona Republic . Recuperado el 21 de julio de 2020 .
  5. 1 2 Gordon, Phil y Peggy Neely. "El proyecto CityNorth, una gran victoria para Phoenix" , The Arizona Republic , 7 de abril de 2008.
  6. ↑ Fairbanks, Frank (26 de julio de 2009). "Luchados para el futuro" . The Arizona Republic . Recuperado el 21 de julio de 2020 .
  7. 1 2 3 4 Wells, Dave. "Análisis económico del comercio minorista de CityNorth" Archivado el 14 de abril de 2012 en Wayback Machine el 30 de octubre de 2007
  8. ↑ Pavlov, Andrey. "Revisión del proyecto CityNorth". Archivado el 14 de abril de 2012 en Wayback Machine el 30 de octubre de 2007.
  9. 1 2 3 Miles, Juez Robert. "Sentencia Turken v. Gordon". Archivado el 14 de abril de 2012 en Wayback Machine . Tribunal Superior de Arizona , Condado de Maricopa . 2 de abril de 2008.
  10. ↑ "El Instituto Goldwater apelará de inmediato el fallo sobre el subsidio de CityNorth" Instituto Goldwater , 2 de abril de 2008
  11. ↑ Buccholtz, Jan. "El promotor de CityNorth y la ciudad de Phoenix demandan al Instituto Goldwater por honorarios legales" , The Business Journal of Phoenix, 23 de abril de 2008.
  12. ↑ “Promotor inmobiliario y la ciudad de Phoenix presentan demandas por honorarios de abogados” , 22 de abril de 2008.
  13. ↑ “Solicitud del promotor para el pago de honorarios de abogados” , Tribunal Superior de Arizona, Condado de Maricopa, N.º CV2007-013766, 22 de abril de 2008.
  14. ↑ “Petición de la ciudad de Phoenix para el pago de honorarios de abogados” , Tribunal Superior de Arizona, Condado de Maricopa, No. CV2007-013766, 22 de abril de 2008.
  15. 1 2 3 Buccholtz, Jan. "El promotor de CityNorth y la ciudad de Phoenix demandan al Instituto Goldwater por honorarios legales" , The Business Journal of Phoenix, 23 de abril de 2008
  16. 1 2 Bolick, Clint. "El Imperio contraataca con una solicitud masiva de honorarios de abogados en el caso CityNorth". Archivado el 6 de octubre de 2014 en Wayback Machine . Instituto Goldwater , 24 de abril de 2008.
  17. ↑ Clancy, Michael. "El instituto espera bloquear el acuerdo de CityNorth en apelación". The Arizona Republic , 16 de abril de 2008.
  18. 1 2 "Hoja informativa del acuerdo de incentivos de CityNorth" (PDF) . 0162f72.netsolhost.com . 14 de julio de 2011. Archivado (PDF) del original el 14 de julio de 2011. Recuperado el 21 de julio de 2020 .
  19. ↑ Keuth, Don. "El acuerdo de CityNorth es un incentivo, no un subsidio". Archivado el 14 de julio de 2011 en Wayback Machine , The Tribune, 20 de mayo de 2008.
  20. ↑ Fenske, Sarah. "Desarrollo repugnante" , New Times, 9 de septiembre de 2008.
  21. ↑ Boyd, Lindsay. "Actualización sobre la demanda del Instituto Goldwater contra la ciudad de Phoenix". Townhall.com , 5 de marzo de 2008.
  22. ↑ Ducey, Lynn (15 de febrero de 2008). "Bloomingdale's se suma a la oferta de CityNorth mientras continúa la demanda por los acuerdos fiscales del proyecto" . Phoenix Business Journal . Archivado del original el 21 de febrero de 2008. Consultado el 21 de julio de 2020 .
  23. ↑ Will, George F. (16 de marzo de 2008). "Lo que los contribuyentes no saben que están pagando" . seattlepi.com . Archivado del original el 12 de octubre de 2012. Consultado el 21 de julio de 2020 .
  24. ↑ Clancy, Michael. "El juez escucha los argumentos en el caso CityNorth" , Arizona Republic , 12 de febrero de 2008.
  25. 1 2 Schlomach, Byron. "El factor decisivo: una crítica al subsidio de Phoenix a CityNorth" Instituto Goldwater , 8 de agosto de 2007
  26. 1 2 Gibbons, Patrick. "Estacionamiento problemático" Instituto Goldwater , 4 de marzo de 2008
  27. ↑ "La ciudad de Phoenix gasta 10.000 dólares semanales en abogados para defender el subsidio CityNorth" Instituto Goldwater , 8 de enero de 2008
  28. ↑ "La constitución de Arizona prohíbe los subsidios corporativos" Instituto Goldwater , 9 de agosto de 2007
  29. ↑ Clancy, Michael (26 de enero de 2010). "El acuerdo de CityNorth se mantiene por ahora, pero el tribunal aclara su postura sobre casos futuros" . The Arizona Republic . Consultado el 21 de julio de 2020 .
  30. ↑ Clancy, Michael. "El acuerdo de CityNorth se mantiene por ahora" , The Arizona Republic, 25 de enero de 2010.
  31. ↑ Clancy, Michael. "La decisión de CityNorth tendrá un impacto en futuros acuerdos de desarrollo" , The Arizona Republic, 1 de febrero de 2010.
  • www.CityNorthAZ.com

33°41′00″N 112°00′00″W / 33.68333°N 112.00000°W / 33.68333; -112.00000