acuerdo de beneficios comunitarios

En Estados Unidos, un acuerdo de beneficios comunitarios ( CBA , por sus siglas en inglés) es un contrato firmado entre grupos comunitarios y una empresa constructora que obliga a esta última a proporcionar servicios específicos o medidas de mitigación a la comunidad o vecindario local. A cambio, los grupos comunitarios se comprometen a apoyar públicamente el proyecto, o al menos a no oponerse a él. A menudo, la negociación de un CBA depende en gran medida de la formación de una coalición comunitaria amplia y multidisciplinaria que incluya organizaciones comunitarias, ambientales, religiosas y laborales.

En el Reino Unido, los acuerdos de la Sección 106 y en Canadá, los acuerdos de la Sección 37 ^{[ 1 ]} también requieren ciertos beneficios de los promotores, pero se diferencian de los CBA en que forman parte de acuerdos de desarrollo con gobiernos, no con comunidades. Los CBA son generalmente acuerdos contractuales privados, aunque en algunos casos pueden formar parte de un acuerdo de desarrollo con una ciudad. ^{[ 2 ] [ 3 ]}

Los proyectos de desarrollo económico suelen estar fuertemente subvencionados con fondos públicos, pero generalmente no hay garantía de que sus efectos indirectos beneficien a los residentes actuales. ^{[ 4 ]} Los proyectos pueden provocar gentrificación en los barrios marginales , desplazando a los residentes de bajos ingresos a medida que aumentan los precios de la vivienda, o bien, pueden generar únicamente empleos mal remunerados en el sector minorista y de servicios . Como resultado, muchas regiones metropolitanas siguen experimentando problemas relacionados con la pobreza y la vivienda , a pesar de las importantes inversiones en desarrollo económico.

Para abordar estos problemas, a finales de la década de 1990 se creó el modelo CBA como una forma de que las comunidades más afectadas por los proyectos de desarrollo económico participaran en el proceso de planificación y buscaran garantizar que los beneficios del desarrollo repercutieran en las comunidades existentes. ^{[ 5 ]} Para los promotores, negociar con los representantes de la comunidad puede ser una manera atractiva de obtener apoyo comunitario y ayudar a impulsar sus proyectos. Participar en las negociaciones del CBA puede eliminar sorpresas en el proceso de aprobación de proyectos y permitir a los promotores trabajar con una coalición unificada en lugar de tener que involucrar a las organizaciones comunitarias individualmente. ^{[ 6 ]}

Mientras los gobiernos locales lidiaban con su responsabilidad de moldear los patrones de desarrollo y uso del suelo , surgió el movimiento de beneficios comunitarios para desafiar el pensamiento convencional y ofrecer una visión más amplia. Vinculado al crecimiento inteligente y la justicia ambiental , el movimiento de beneficios comunitarios busca asegurar que el propósito principal del desarrollo económico sea brindar mejoras medibles y permanentes a la vida de los residentes afectados, particularmente aquellos en barrios de bajos ingresos y comunidades de color. Las organizaciones aliadas con el movimiento de beneficios comunitarios han presionado al sector público para que desempeñe un papel más estratégico en la planificación del uso del suelo y el crecimiento urbano, y para que aproveche los subsidios al desarrollo económico para la creación de buenos empleos, viviendas asequibles y servicios vecinales que mejoren la calidad de vida de todos los residentes. ^{[ 5 ]}

El movimiento de beneficios comunitarios comenzó en Los Ángeles, con una implementación exitosa en proyectos de uso mixto en Hollywood y Highland, ^{[ 7 ]} y Staples Center / LA Live. ^{[ 8 ]} Desde entonces se ha extendido rápidamente a otras ciudades, incluyendo Atlanta , Chicago , Denver , Milwaukee , Minneapolis , New Haven , Nueva York , Filadelfia , Pittsburgh , San Diego , San Francisco , San José , Seattle , Syracuse , Washington, DC y Wilmington . ^{[ 9 ]} Las organizaciones líderes incluyen National Community Reinvestment Coalition, ^{[ 10 ]} The Partnership for Working Families, ^{[ 11 ]} Los Angeles Alliance for a New Economy (LAANE), ^{[ 12 ]} Strategic Actions for a Just Economy (SAJE), ^{[ 13 ]} SCOPE Los Angeles, ^{[ 14 ]} y Pittsburgh UNITED. ^{[ 15 ]}

Los defensores del enfoque de beneficios comunitarios sostienen que este enfoque mejora el proceso de desarrollo para la comunidad, los desarrolladores y los funcionarios locales al crear un escenario general en el que todos ganan. ^{[ 16 ]} Algunos de los principios y objetivos que los defensores del enfoque de beneficios comunitarios buscan promover incluyen: ^{[ 3 ]}

• Inclusión: El proceso de negociación del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) puede proporcionar un mecanismo para garantizar que las inquietudes de la comunidad sean escuchadas y atendidas. Si bien algunas ciudades hacen un buen trabajo al recabar la opinión de la comunidad y responder a ella, muchas no lo hacen. Los barrios de bajos ingresos, las zonas donde no se habla inglés y las comunidades de color han sido históricamente excluidos del proceso de desarrollo. Las leyes relativas a la notificación y participación pública a menudo se aplican de forma deficiente, y las audiencias públicas oficiales se celebran con frecuencia en horarios y lugares poco convenientes para los vecinos. Contar con un proceso de negociación del CCT puede ayudar a solucionar estos problemas, proporcionando un foro para todos los sectores de la comunidad afectada.
• Exigibilidad: Un convenio colectivo de beneficio (CBA, por sus siglas en inglés) garantiza que las promesas de un promotor inmobiliario en materia de beneficios para la comunidad sean legalmente exigibles. Los promotores que presentan un proyecto suelen hacer promesas que nunca se plasman por escrito en los documentos de aprobación del proyecto, e incluso cuando se incluyen, es posible que las agencias gubernamentales pertinentes no las supervisen ni las hagan cumplir. Al crear un mecanismo de cumplimiento o ampliar el grupo de partes que pueden exigir el cumplimiento de estas promesas, los convenios colectivos de beneficio facilitan considerablemente su aplicación.
• Rendición de cuentas: Los acuerdos de beneficios comunitarios permiten a los ciudadanos exigir responsabilidades a los gobiernos por el uso de los fondos públicos, dándoles voz en la forma en que se distribuyen los subsidios para el desarrollo.

En el centro de la estrategia de beneficios comunitarios se encuentran la organización comunitaria y la formación de coaliciones. ^{[ 17 ] [ 18 ]} Organizar y mantener una coalición, facilitar el compromiso y elaborar una agenda compartida son esenciales para crear un CBA exitoso. Las coaliciones pueden incluir una variedad de grupos comunitarios, como grupos vecinales, organizaciones ambientales, organizaciones de buen gobierno, sindicatos y organizaciones religiosas. ^{[ 6 ]} Las coaliciones generalmente no están constituidas legalmente, pero los grupos comunitarios miembros pueden suscribir un acuerdo operativo para regular su relación dentro de la coalición. El Centro de Derecho Público de la Facultad de Derecho de la Universidad de Tulane ha creado un modelo de acuerdo operativo de coalición CBA . ^{[ 19 ]}

Los funcionarios electos y las agencias gubernamentales suelen desempeñar un papel activo en las negociaciones de los convenios de beneficio comunitario (CBA). En California y otras jurisdicciones donde se autorizan los acuerdos de desarrollo, los representantes del gobierno pueden ser firmantes formales de los CBA. En otros casos, los funcionarios gubernamentales pueden desempeñar un papel más informal al facilitar las negociaciones de los CBA y fomentar la cooperación. ^{[ 6 ]}

Por lo general, las negociaciones entre una coalición de CBA y un promotor inmobiliario comienzan después de que se anuncia un proyecto, pero antes de la aprobación gubernamental. Sin embargo, existen ejemplos de requisitos legislativos de CBA asociados a subsidios que imponen estándares de beneficio comunitario en terrenos dentro de distritos específicos. Por ejemplo, los promotores que participan en el proyecto Atlanta Beltline y que optan por utilizar financiación mediante incremento de impuestos deben incorporar beneficios comunitarios a través de un acuerdo de desarrollo o financiación. ^{[ 9 ]}

El modelo de contrato CBA permite que cada CBA se adapte a las necesidades de la comunidad, al tamaño y tipo del proyecto de desarrollo propuesto, y al poder de negociación relativo de los grupos comunitarios y el promotor. Los beneficios pueden ser proporcionados por el propio promotor, o bien, un CBA puede exigirle que imponga sus disposiciones a sus inquilinos, proveedores y contratistas. Por lo general, los CBA incluyen estándares de calidad laboral, programas de contratación local y requisitos de vivienda asequible. ^{[ 6 ]}

Otros beneficios incluyen, entre otras cosas:

• Requisitos de salario digno y salario vigente
• Objetivos de contratación local
• Programas de formación laboral
• Objetivos de contratación de minorías/mujeres/empresas locales
• Disposiciones que prohíben a los promotores inmobiliarios contratar a contratistas que hayan infringido las leyes laborales u otras leyes profesionales (conocidas como disposiciones sobre "contratistas responsables").
• requisitos de neutralidad sindical
• Espacios comerciales reservados para pequeñas empresas locales.
• Restricciones a las grandes superficies comerciales
• requisitos de construcción ecológica
• Espacios reservados para organizaciones vecinales, centros comunitarios, guarderías y otras organizaciones sin ánimo de lucro.
• Construcción de parques e instalaciones recreativas
• Disposiciones para la participación de la comunidad en la selección de inquilinos
• Financiación para organizaciones/programas comunitarios
• Medidas de mitigación que excedan las exigidas por la legislación estatal/local para abordar problemas como el estacionamiento, el tráfico, el aumento de la contaminación y otros impactos ambientales.
• Requisitos de vivienda asequible

La gama de beneficios que ofrece un CBA se ha explorado ampliamente en la literatura académica, ^{[ 20 ]} así como en conferencias, ^{[ 21 ]} en un esfuerzo por crear conciencia sobre los beneficios de los CBA para desarrolladores, gobiernos locales y comunidades en dificultades.

Los grupos comunitarios deben considerar cómo se supervisará y aplicará cada cláusula de un convenio colectivo de trabajo (CCT). Si bien los compromisos financieros y otros beneficios puntuales pueden ser relativamente fáciles de supervisar, otros compromisos de los promotores y arrendatarios, como el salario digno y los requisitos de contratación local, pueden estar vigentes durante décadas y requieren una supervisión a largo plazo. Para abordar este problema, los CCT han incluido requisitos de informes y divulgación periódicos, mecanismos de investigación de quejas y disposiciones que establecen comités de supervisión. Cuando un CCT se incorpora a un acuerdo de desarrollo, las agencias gubernamentales también pueden desempeñar un papel en la supervisión de su implementación. ^{[ 5 ]}

Como un CBA es un contrato legalmente vinculante, ^{[ 22 ]} solo puede ser ejecutado por las partes que lo firmaron. Los CBA incorporados a acuerdos de desarrollo pueden ser ejecutados tanto por el gobierno como por grupos comunitarios. ^{[ 6 ]} No existe jurisprudencia sobre la validez y la ejecutabilidad de los CBA. El contrato de Donald Trump de 1993, similar a un CBA, relacionado con el proyecto Riverside South de la ciudad de Nueva York , fue objeto de una opinión de la División de Apelaciones de Nueva York en 2008, pero el tribunal sostuvo que los términos del contrato habían expirado. ^{[ 23 ]}

Aunque numerosos acuerdos de beneficios comunitarios (ABC) han demostrado ser herramientas eficaces para mejorar el proceso de desarrollo económico, han surgido diversas críticas. Quizás la más significativa sea que los ABC no ofrecen ninguna garantía de que sean verdaderamente representativos de las necesidades y deseos de la comunidad. El ABC de Atlantic Yards , por ejemplo, ha sido criticado porque fue negociado por solo un puñado de grupos comunitarios, todos ellos beneficiarios de financiación del promotor, mientras que muchos otros grupos comunitarios fueron excluidos de las negociaciones. Un informe del Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York también ha cuestionado si los negociadores de los ABC lograrán acuerdos adecuados con los promotores y si los ABC interferirán en el proceso de planificación. Diversos problemas legales relacionados con las exacciones y la contraprestación también pueden debilitar la eficacia de los ABC. ^{[ 24 ]}

Se han negociado CBA para numerosos proyectos. El CBA más conocido es probablemente el del Staples Center de Los Ángeles , que generalmente se ha considerado un éxito. ^{[ 25 ]} Otros proyectos que han tenido CBA incluyen el proyecto Dearborn Street Goodwill en Seattle , el estadio Consol Energy Center (para el equipo de hockey Penguins ) en Pittsburgh , ^{[ 26 ]} el desarrollo residencial Bayview–Hunters Point de San Francisco , el proyecto de reurbanización Gates-Cherokee en Denver y el desarrollo Ballpark Village en San Diego , ^{[ 27 ]} y el Centro Presidencial Obama en Chicago ^{[ 28 ]} .

Los acuerdos de beneficios comunitarios (ABC) de algunos proyectos no han sido aceptados como tales por los defensores del movimiento de beneficios comunitarios. Por ejemplo, el ABC del nuevo Yankee Stadium no se ha considerado un verdadero ABC porque fue negociado por funcionarios electos, no por grupos comunitarios. ^{[ 3 ]} El acuerdo sí incluía importantes beneficios comunitarios, como 28.000.000 de dólares en subvenciones y entradas gratuitas para organizaciones locales. ^{[ 29 ]} Sin embargo, el ABC no se ha implementado sin problemas. En 2009, el administrador del fondo comunitario demandó a la organización benéfica comunitaria de los Yankees, alegando que el fondo había sido mal administrado. ^{[ 30 ]}

En preparación para los Juegos Olímpicos de Invierno de 2010 , la ciudad de Vancouver , Columbia Británica, Canadá, adjudicó un contrato a Millennium Development Corporation para construir su villa de atletas de 600,000 pies cuadrados (56,000 m ² ) , 600 unidades en el sureste de False Creek. Este desarrollo incluyó un CBA con objetivos para crear 100 empleos para residentes del centro de la ciudad de origen y capacitados localmente y para adquirir un objetivo de $15 millones en bienes y servicios del centro de la ciudad. También incluyó un fondo de legado de $750,000 para capacitar a los residentes del centro de la ciudad. ^{[ 31 ]} El CBA incluyó inversión y apoyo del Gobierno Federal de Canadá, el Gobierno Provincial de BC, la Ciudad de Vancouver y Building Opportunities with Business Inner-City Society Building Opportunities with Business (una organización sin fines de lucro de desarrollo económico comunitario también conocida como BOB) estas partes colectivamente están reconocidas bajo el Acuerdo de Vancouver . ^{[ 32 ]} El CBA también recibió apoyo de Bell, VanCity, la Corporación Canadiense de Vivienda e Hipotecas y la Asociación Regional de Construcción de Vancouver. Building Opportunities with Business supervisó el uso de los fondos heredados, consiguió mano de obra y apoyó a los residentes del centro de la ciudad con capacitación y ayuda, mientras que la VRCA supervisó la capacitación de los residentes. Aunque la Villa Olímpica fue ampliamente criticada por exceder el presupuesto, en un informe de 2008 para la ciudad preparado por BOB se cita la creación de 120 empleos con adquisiciones cercanas a los 50 millones de dólares. El informe también admite que el seguimiento de la actividad económica real del desarrollo fue difícil y que las adquisiciones no son exactas. Independientemente de la dificultad para rastrear las adquisiciones y del hecho de que el proyecto excedió el presupuesto, el CBA es ampliamente considerado un éxito. 

• Convenio laboral del proyecto

• Acuerdos de beneficios comunitarios: el poder, la práctica y la promesa de una herramienta de reurbanización responsable (Informe). Baltimore, MD: Fundación Annie E. Casey . OCLC 824794375 . 
• Gibson, Ginger; O'Faircheallaigh, Ciaran (2015) [2010]. IBA Community Toolkit: Negotiation and Implementation of Impact and Benefit Agreements . Toronto: Walter & Duncan Gordon Foundation. OCLC 1017056583. Recuperado el 20 de mayo de 2025 . 

• LaSalle, Daniel J. (mayo de 2011). "Resumen e índice de acuerdos de beneficio comunitario" (PDF) . law.tulane.edu . Facultad de Derecho de Tulane. Archivado del original (PDF) el 18 de julio de 2020.
• Blog sobre el Acuerdo de Beneficios Comunitarios de Amy Lavine (última actualización: 2010)