Condominio

En Australia, los condominios se conocen como " esquemas de propiedad horizontal " ^{[ 12 ]} o "esquemas de propiedad comunitaria". ^{[ 13 ]}

La Encuesta Nacional de Hogares (ENH) de 2011 mostró que uno de cada ocho hogares canadienses vivía en condominios, conocidos coloquialmente como "condominios", ubicados principalmente en algunas áreas metropolitanas censales, según Statistics Canada . ^{[ 14 ]} Los condominios existen en la mayor parte de Canadá, aunque son más comunes en las ciudades más grandes. Están regulados por la legislación provincial o territorial, y los detalles legales específicos varían de una jurisdicción a otra. En la mayor parte de Canadá, se les denomina condominios, excepto en Columbia Británica , donde se les llama estratos , y en Quebec , donde se les llama sindicatos de copropiedad . ^{[ 15 ]}

El complejo de casas adosadas de Brentwood Village en Edmonton , Alberta , fue el primer desarrollo de condominios en Canadá (registrado en 1967). En los condominios regulares, el propietario de la unidad generalmente posee el espacio interior de la unidad y una parte de la corporación; la corporación posee el exterior del terreno del edificio y el área común; en el caso de un condominio de propiedad absoluta, el propietario posee el terreno y el edificio, y la corporación posee las vías comunes compartidas y las comodidades. ^{[ 15 ]} El Instituto Canadiense de Condominios es una asociación sin fines de lucro de propietarios y corporaciones de condominios con capítulos en cada provincia y territorio. ^{[ 15 ]} La Asociación de Propietarios de Condominios COA Ontario es una asociación sin fines de lucro que representa a los propietarios de condominios con divisiones en toda la provincia y distritos dentro de los diversos municipios. ^{[ 16 ]}

Los apartamentos (en danés ejerlejlighed , literalmente «apartamento de propietario») representan aproximadamente el 5 % de las viviendas danesas. ^{[ 17 ]} Se compran y se hipotecan en los mismos mercados que las casas independientes, y legalmente se tratan de forma muy similar a otros tipos de bienes inmuebles. Cada propietario-inquilino es dueño directo de su propio apartamento; el resto del edificio y el terreno sobre el que se asienta son propiedad conjunta de los propietarios de los apartamentos, quienes ejercen su propiedad conjunta a través de una comunidad de propietarios . Los gastos de mantenimiento de la propiedad común se comparten a prorrata entre los propietarios.

Otro 5% de las viviendas danesas se encuentran en cooperativas de vivienda (en danés , andelsbolig ), que ocupan una posición jurídica intermedia entre los condominios y las asociaciones de vivienda . La totalidad de la propiedad pertenece legalmente a una corporación sin ánimo de lucro, en la que los inquilinos poseen acciones; cada acción conlleva el derecho y la obligación de alquilar un apartamento a la cooperativa. Las acciones se pueden comprar y vender, pero a menudo las normas de la cooperativa limitan estrictamente el precio al que se pueden intercambiar. (En cambio, los condominios se negocian en un mercado libre). Dado que los precios oficiales de las acciones suelen ser inferiores al valor de mercado y los vendedores a menudo conservan la libertad de elegir a quién vender, se producen pagos en negro. ^{[ 17 ]}

Las políticas públicas actuales favorecen los condominios sobre las cooperativas de vivienda, y la legislación reciente busca que estas últimas se asemejen más a los condominios. Por ejemplo, desde 2005, las acciones de las cooperativas pueden utilizarse como garantía para préstamos bancarios. (Sin embargo, los bancos hipotecarios daneses aún no pueden hipotecar apartamentos individuales de cooperativas de vivienda).

En Inglaterra y Gales , una de las estructuras legales equivalentes a un condominio es la propiedad común , una forma de propiedad introducida en septiembre de 2004. Al 3 de junio de 2009, había 12 urbanizaciones residenciales de propiedad común que comprendían 97 unidades en Inglaterra y una urbanización residencial de propiedad común, que comprendía 30 unidades, en Gales. ^{[ 18 ]} El término "condominio" no es de uso común en Inglaterra y Gales. La propiedad común es una figura jurídica creada por ley y relativamente rara, y es más probable encontrar condominios en forma de arrendamiento debido a las diferencias legales de larga data entre la tenencia en arrendamiento y la propiedad plena.

En virtud del caso histórico de Tulk v Moxhay , en el derecho inglés solo se pueden hacer cumplir los pactos restrictivos sobre terrenos de propiedad absoluta. Esto significa que no es posible hacer cumplir un pacto positivo a los sucesivos propietarios de terrenos de propiedad absoluta, salvo el mantenimiento de una cerca perimetral, sin crear un fideicomiso complejo. Un pacto positivo es, en términos generales, aquel que implica un gasto de dinero para su cumplimiento. ^{[ 19 ]}

Esto no supuso un problema significativo hasta la década de 1950, cuando los pisos (donde la propiedad se divide horizontalmente) comenzaron a aparecer en el mercado como una opción más asequible, especialmente para quienes compraban su primera vivienda. Hasta entonces, los pisos se habían limitado a contratos de arrendamiento a corto plazo no vendibles, con distintos grados de protección legal del alquiler y seguridad de la tenencia.

Pronto se comprendió que los pisos en propiedad absoluta eran una forma de propiedad insatisfactoria, ya que no era posible imponer requisitos esenciales de mantenimiento. Por ello, los pisos se volvieron prácticamente invendibles, pues constituían una garantía inaceptable para los prestamistas. Así, los abogados, los principales especialistas en derecho inmobiliario de Inglaterra y Gales en aquella época, comenzaron a utilizar contratos de arrendamiento, donde no se aplicaban tales limitaciones.

El progreso fue irregular y fragmentario, pero con el tiempo las cosas se estandarizaron. Las mejoras se generalizaron, ya que las entidades financieras se negaban a conceder préstamos con garantía hipotecaria a menos que se incluyeran ciertas cláusulas básicas. Esto beneficiaba a los propietarios, independientemente de si solicitaban un préstamo o no, puesto que la compra se realizaba invariablemente a través de un abogado o notario especializado en transacciones inmobiliarias , capacitado para rechazar contratos de arrendamiento que no cumplieran con los requisitos necesarios.

A pesar de estas normas, la forma real de los sistemas de arrendamiento es variable. Son muy comunes los acuerdos en los que los arrendamientos se otorgan sobre un terreno propiedad de una corporación, que a su vez pertenece a los arrendatarios individuales. Esto les brinda la oportunidad de participar en la gestión adecuada del edificio. Sin embargo, la calidad de la gestión también es muy variable.

La ley que creó la propiedad horizontal surgió del deseo de eliminar algunos problemas e injusticias percibidas, como la explotación comercial de los arrendatarios por parte de los propietarios cuando sus contratos de arrendamiento se acercaban a su fin para satisfacer a los acreedores. Dado que la mayoría de los proyectos de arrendamiento son llevados a cabo por entidades comerciales, la propiedad horizontal no se generalizó. Sin embargo, existen otras leyes que brindan cierto grado de protección a los arrendatarios. No obstante, es fundamental contar con asesoramiento legal adecuado al comprar un piso, ya que los requisitos para que un piso sea plenamente comercializable siguen siendo complejos.

El artículo 153 de la Ley de Propiedad de 1925  contiene disposiciones para la "extensión" de los arrendamientos a la propiedad plena, uno de cuyos efectos es preservar la exigibilidad de las cláusulas restrictivas contenidas en el arrendamiento frente a la propiedad plena resultante. Existen requisitos claros, pero estrictos. En ocasiones se barajaron estrategias artificiales que utilizaban estas disposiciones para crear cláusulas restrictivas exigibles en bloques de apartamentos de propiedad plena, pero nunca llegaron a consolidarse.

El 21 de julio de 2020, la Comisión de Derecho del Reino Unido informó sobre las dificultades existentes ^{[ 20 ]} y formuló propuestas para mejorar la ley y fomentar la aceptación de la propiedad común como la forma de tenencia preferida.

En Finlandia, un sistema similar al de un condominio, en el que la propiedad del inmueble se asigna a apartamentos específicos ( en finés : hallinnanjakosopimus , en sueco : avtal om delning av besittningen ), se suele utilizar únicamente con casas unifamiliares o adosadas .

En Finlandia, la propiedad de una vivienda en una cooperativa es una forma común de propiedad. Poseer acciones que corresponden a un apartamento en una cooperativa se considera, en general, tan importante como ser propietario de una vivienda unifamiliar. Sin embargo, las acciones no se consideran bienes inmuebles , sino bienes muebles , y la cooperativa puede tomar posesión del apartamento durante un tiempo determinado y desalojar al inquilino o al propietario por molestias o impago de las cuotas de mantenimiento.

Las cooperativas de vivienda finlandesas están constituidas como sociedades de responsabilidad limitada (sin ánimo de lucro) ( en finés : asunto- osakeyhtiö , en sueco : bostadsaktiebolag ), donde una acción suele representar un metro cuadrado (a veces diez) del apartamento.

La membresía en un condominio se obtiene mediante la compra de acciones en el mercado abierto, generalmente a través de un agente inmobiliario. No se requiere la aprobación de la junta directiva para comprar acciones, pero en algunos casos, otros accionistas o la propia cooperativa de vivienda tienen derecho a reclamar las acciones vendidas. Por lo general, no es requisito que el/los propietario/s residan en el condominio. Ser propietario de apartamentos para alquilar es una forma común de ahorro e inversión privada en Finlandia.

En Alemania, los condominios se conocen como Eigentumswohnungen ( literalmente, « viviendas en propiedad » ) y la ley más importante en materia de condominios es la Wohnungseigentumsgesetz (abreviada WoEigG). ^{[ 21 ]} Esta ley constituye la base de todas las regulaciones legales relativas a la propiedad individual, los derechos y deberes de las comunidades de propietarios y la administración de los condominios.

La WoEigG data de 1951, pero fue promulgada nuevamente en 2007. Ahora, los propietarios de viviendas están investidos con capacidad jurídica parcial, lo que significa que la asociación de propietarios representa una entidad con derechos y obligaciones que pueden incluir contratos. El derecho de propiedad se divide en el primer artículo de la WoEigG en propiedad de vivienda, propiedad individual plena, propiedad parcial y propiedad comunal. ^{[ 22 ]}

En Grecia, los condominios se hicieron muy populares en la década de 1960. Es un tipo de construcción que se ve por todas partes en Grecia, ya que la mayor parte de su población vive en grandes ciudades. ^{[ 23 ]} Se les conoce como πολυκατοικίες ( polykatoikíes ), literalmente "multirresidencias".

En Hong Kong, el equivalente a un condominio es un "edificio de propiedad múltiple" o "edificio de propiedad múltiple". Estos a veces forman parte de un conjunto residencial privado que comprende varios edificios, pero a menudo consisten en un solo edificio de propiedad común. Las relaciones entre las partes, incluidos los derechos de ocupación exclusiva de los pisos y las plazas de aparcamiento, se definen mediante la escritura de pacto mutuo ("DMC", análoga a la escritura maestra descrita anteriormente) y la Ordenanza de Gestión de Edificios, Cap. 344. ^{[ 24 ]}

Los condominios son una forma muy común de propiedad inmobiliaria en la Hungría contemporánea, ya que la mayoría de los apartamentos de propiedad estatal o municipal fueron privatizados tras el fin del comunismo en Hungría en 1989. Históricamente, los condominios ( en húngaro : társasház ) se formalizaron como una estructura legal de propiedad ya en 1924.

En Hungría, los condominios se compran y se hipotecan en el mismo mercado que cualquier vivienda unifamiliar independiente ( en húngaro : kertesház ; "casa con jardín"), y se tratan de forma muy similar a otros tipos de bienes inmuebles. El condominio actúa como una entidad jurídica sin ánimo de lucro que mantiene las zonas comunes de la propiedad y está gestionado por un representante ( en húngaro : közös képviselő ) elegido por la asamblea de propietarios.

Históricamente, este representante era uno de los propios propietarios; sin embargo, en el siglo XXI, la asamblea de propietarios suele contratar a un administrador de edificios profesional que no reside personalmente en el edificio. No obstante, las decisiones que implican cambios en los términos y condiciones, o mayores gastos comunes, aún deben ser aprobadas por la asamblea. El poder de voto se basa en el porcentaje de propiedad que se posee. ^{[ 25 ]}

En India, los condominios se conocen como "Apartamentos", "Edificios/Complejos de Apartamentos", "Sociedades" o "Piso". Cada edificio consta de varios pisos y pisos/unidades de vivienda con diferentes configuraciones. Las configuraciones más comunes son "1-BHK", "2-BHK" y "3-BHK" (BHK significa dormitorio-sala-cocina). ^{[ 26 ]}

La asociación de propietarios de viviendas tiene muchos nombres; dos nombres comunes son Asociación de Bienestar de Residentes (RWA) y el otro es Sociedad Cooperativa de Vivienda (CHS) o Sociedad Cooperativa de Vivienda Grupal (CGHS), que debe registrarse ante las autoridades municipales. ^{[ 27 ]}

El gobierno iraní ha comenzado a apoyar la construcción de villas y a oponerse a la construcción de apartamentos, preocupado por el comportamiento de la gente. ^{[ 28 ]}

En Israel, los condominios (conocidos como "בתים משותפים" , "casas compartidas" o "casas cooperativas") son una forma común de propiedad de vivienda. Históricamente, la vivienda pública se ha organizado mediante compras y hipotecas subvencionadas en condominios construidos por el gobierno. ^{[ 29 ]}

En Italia, el condominio se rige por ley, cuya última reforma data de 2012. La copropiedad de las zonas comunes de los edificios (como escaleras, muros principales, fachadas, tejado y patios) es obligatoria: el propietario no puede renunciar al derecho sobre las zonas comunes por falta de pago de los gastos. La cuota de cada propietario en el condominio se expresa en milésimas del total ; estas se utilizan para determinar las mayorías en las asambleas de propietarios . ^{[ 30 ]}

Consulte la sección de cooperativas de vivienda en la asociación de propietarios .

Los condominios (en noruego Eierseksjon ) se introdujeron formalmente en 1983. Aproximadamente el 19% de las viviendas noruegas son condominios, ya que aproximadamente el 50% de los pisos y dúplex ocupados por sus propietarios, aproximadamente el 30% de las casas adosadas y el 2,5% de las casas unifamiliares están organizados como condominios.

En Pakistán, no se utiliza el término "condominios"; en su lugar, se denominan "pisos" a los edificios de estilo medio y "complejos" a los edificios más grandes y sofisticados. Un edificio de cuatro pisos debe tener como mínimo cuatro, y los de más de cuatro pisos deben contar con al menos un ascensor. Casi todos tienen una sala independiente llamada "sala de estar", utilizada para recibir visitas. Sin embargo, también es común que se utilice como sala de televisión y comedor. Otra característica distintiva es el balcón o terraza, que es estándar en todos los pisos.

En Filipinas, los condominios se clasifican en tres tipos: de baja altura, de altura media y de gran altura. Los condominios tienen un título de propiedad especial llamado CCT (certificado de título de condominio). Generalmente, los condominios cuentan con servicios como piscinas, estacionamiento propio, casa club y un edificio administrativo. ^{[ 31 ]}

Inicialmente, el concepto de condominio fue introducido por la Ley Federal "Sobre los Fundamentos de la Política Federal de Vivienda" N° 4218-1, de fecha 24 de diciembre de 1992: "Un condominio es una asociación de propietarios de viviendas en edificios de apartamentos con el establecimiento de condiciones para la propiedad conjunta y el uso de escaleras, ascensores, pasillos, azoteas, sótanos técnicos, equipos de ingeniería no pertenecientes a los apartamentos, terrenos adyacentes y otras áreas comunes.

En Singapur , los términos «condominio» o «condominium» se utilizan para referirse a edificios de apartamentos privados, que generalmente cuentan con servicios como guardias de seguridad e instalaciones deportivas comunitarias. ^{[ 32 ]} Esto los diferencia de los edificios de viviendas públicas construidos por la Junta de Vivienda y Desarrollo (conocidos como «apartamentos HDB»), que suelen tener instalaciones menos extensas. ^{[ 33 ]}

Los condominios y los pisos de HDB constituyen la inmensa mayoría de las viviendas residenciales disponibles en el país. En 2024, el 77,4% de los hogares vivían en pisos de HDB, mientras que el 17,7% vivían en condominios. ^{[ 34 ]}

En Sudáfrica, los condominios se conocen como propiedades de "Propiedad Horizontal" y se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal n.° 95 de 1986. ^{[ 35 ]} Los complejos de casas adosadas y muchos bloques de apartamentos suelen tener esta forma de propiedad. Los propietarios del complejo constituyen la Junta de Propietarios, y esta elige a un grupo de Fideicomisarios para administrar el día a día del complejo, quienes a menudo contratan a una empresa especializada en la administración de complejos, conocida como Administrador.

En España, los condominios se conocen como "comunidad de propietarios" (término legal) y "comunidad de vecinos" (término popular), y se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que amplía significativamente el Código Civil español. ^{[ 36 ]} La LPH entró en vigor en 1960 y más de la mitad de la población española vive en condominios. ^{[ 37 ] [ 38 ]} Según el INE , existen casi 840.000 condominios en España, que comprenden alrededor de 9 millones de viviendas. ^{[ 39 ]}

El 1 de mayo de 2009, los condominios ( ägarlägenheter ) estuvieron disponibles por primera vez bajo la ley sueca. ^{[ 40 ]} De los 14.447 apartamentos de nueva construcción terminados en 2009, solo seis eran condominios. La mayoría de la producción, 7.723 unidades, fueron apartamentos en cooperativas de vivienda ( bostadsrättslägenheter ), la forma tradicional de vivienda en apartamentos ocupados por sus propietarios. ^{[ 41 ]} A finales de 2014, había un total de 955 condominios en toda Suecia. ^{[ 42 ]}

A nivel nacional, en febrero de 2018, Bangkok representaba el 58% del mercado de condominios de nueva construcción de Tailandia, mientras que las demás provincias representaban el 42% restante. ^{[ 43 ]} Este tipo de unidad ha experimentado un crecimiento constante en el mercado tailandés durante las últimas décadas, en contraste con el porcentaje decreciente de la casa unifamiliar tradicional. ^{[ 44 ]} La tendencia de desarrollo de condominios continúa a nivel nacional, ya que docenas de proyectos están en marcha en Bangkok, ^{[ 45 ]} varios otros están en desarrollo en las provincias del Corredor Económico Oriental de Chon Buri y Rayong, y al oeste en Phetchaburi y Prachuap Khiri Khan.

En Vietnam , los condominios se han vuelto cada vez más populares, especialmente en áreas urbanas como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh . ^{[ 46 ] [ 47 ]} La Ley de Vivienda Residencial (n.° 65/2014/QH13), vigente desde el 1 de julio de 2015, permite a los extranjeros comprar condominios en Vietnam. ^{[ 48 ] [ 49 ]} Sin embargo, existen restricciones: los extranjeros pueden poseer hasta el 30 % de los apartamentos en un condominio y un máximo de 250 casas individuales dentro de un área designada. ^{[ 50 ]} El período de propiedad está limitado a 50 años, con la opción de extenderlo por otros 50 años. Esta ley tiene como objetivo atraer inversión extranjera al tiempo que garantiza que la mayoría de las viviendas sigan siendo accesibles para los ciudadanos vietnamitas. ^{[ 51 ]}

La primera ley de condominios aprobada en Estados Unidos fue en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico en 1958. ^{[ 52 ] [ 53 ]} En 1960, se construyó el primer condominio en el territorio continental de Estados Unidos en Salt Lake City , Utah. El concepto legal se había extendido a Estados Unidos desde Europa a través del Caribe (Puerto Rico y Cuba), pero durante la década de 1960 se informó de forma generalizada y errónea que el concepto había surgido en Estados Unidos directamente a partir de un modelo romano. De hecho, el concepto de propiedad en el aire era contrario al derecho romano, y no existe evidencia de un antiguo condominio romano . ^{[ 54 ]}

La Sección 234 de la Ley de Vivienda de 1961 permitió a la Administración Federal de Vivienda asegurar las hipotecas de los condominios, lo que condujo a un gran aumento en los fondos disponibles para los condominios y a leyes de condominios en todos los estados para 1969. ^{[ 55 ]} Desde entonces, el término "condominio", o "condo" para abreviar, se ha convertido en una palabra común en los EE. UU. ^{[ 56 ]} La primera conciencia generalizada de muchos estadounidenses sobre la vida en condominio no provino de sus ciudades más grandes sino del sur de Florida , donde los desarrolladores habían importado el concepto de condominio de Puerto Rico y lo usaron para vender miles de casas económicas a jubilados que llegaban con mucho dinero del norte urbano de los EE. UU. ^{[ 53 ]}

El principal atractivo de este tipo de propiedad reside en la posibilidad de obtener viviendas asequibles en una zona muy solicitada que, por lo general, está fuera del alcance económico. Además, estas propiedades se benefician de contar con restricciones que mantienen e incrementan su valor, lo que permite controlar el deterioro que afecta a algunos barrios. ^{[ 57 ]}

Durante las últimas décadas, el sector de los condominios residenciales ha experimentado un auge en algunas áreas metropolitanas, como Miami , San Francisco , Seattle , Boston , Chicago , Austin , Los Ángeles y Nueva York . Sin embargo, en los últimos años, la oferta en el sector de los condominios se ha equiparado a la demanda y las ventas se han ralentizado. ^{[ 58 ]} Actualmente se encuentra en una fase de desaceleración. ^{[ 59 ]}

Una forma alternativa de propiedad, popular en algunas partes de los EE. UU. pero también presente en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario , es la cooperativa de vivienda , también conocida como "participación en una sociedad" o "cooperativa". Una cooperativa de vivienda es aquella en la que el edificio tiene una sociedad jurídica asociada y la propiedad de acciones otorga el derecho a un contrato de arrendamiento para la residencia de una unidad. ^{[ 60 ]} Otra forma es el arrendamiento de terreno ( solarium ), en el que un único arrendador conserva la propiedad del terreno ( solum ) pero arrienda los derechos de superficie ( superficie ), que se renuevan a perpetuidad o por un plazo muy largo. ^{[ 61 ]}

En Estados Unidos, existen varios estilos diferentes de complejos de condominios. Por ejemplo, un complejo de condominios con jardín consta de edificios de poca altura rodeados de zonas ajardinadas. Un complejo de condominios de casas adosadas consta de viviendas pareadas de varios pisos. En las casas adosadas de condominio, el comprador solo es propietario del interior, mientras que el edificio en sí pertenece a una corporación de condominios. ^{[ 62 ]} La corporación es propiedad conjunta de todos los propietarios y les cobra cuotas por el mantenimiento general y las reparaciones mayores. Las casas adosadas de propiedad absoluta son de propiedad exclusiva, sin ningún aspecto de condominio. En Estados Unidos, este tipo de propiedad se denomina propiedad plena . ^{[ 63 ]}

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  Los condominios Wilshire Regent en Los Ángeles, California , EE. UU.
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  Condominios Aqua frente al mar en Long Beach, California , EE. UU.
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  Una mansión histórica convertida en condominios en Chicago , EE. UU.
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  Condominios de lujo Endeavour en Clear Lake, cerca de la bahía de Galveston.

La Ley de Condominios de Nueva York se aprobó en 1964. El primer edificio de condominios fue el Condominio St. Tropez en Manhattan , construido en 1965. ^{[ 64 ]}