servidumbre de conservación

En Estados Unidos , una servidumbre de conservación (también llamada pacto de conservación , restricción de conservación o servidumbre de conservación ) es un derecho otorgado a una organización sin fines de lucro , denominada fideicomiso de tierras , o a una entidad gubernamental, para restringir, respecto a un área específica de terreno, el ejercicio de los derechos que de otro modo poseería un propietario , con el fin de lograr ciertos propósitos de conservación . Se trata de un derecho sobre bienes inmuebles establecido mediante un acuerdo entre un propietario y un fideicomiso de tierras o una entidad gubernamental. La servidumbre de conservación es inherente a la propiedad, lo que significa que es aplicable tanto a los propietarios actuales como a los futuros. La concesión de la servidumbre de conservación, al igual que cualquier otro derecho sobre bienes inmuebles, forma parte de la cadena de titularidad de la propiedad y normalmente se registra en los registros de la propiedad locales.

Los propósitos de la servidumbre de conservación variarán según las características de la propiedad en particular, los objetivos del fideicomiso de tierras o la entidad gubernamental, y las necesidades de los propietarios. Por ejemplo, los propósitos de una servidumbre (a menudo denominados "objetivos de conservación") podrían incluir uno o más de los siguientes:

• Mantener y mejorar la calidad del agua ;
• Perpetuar y fomentar el crecimiento de bosques sanos ;
• Mantener y mejorar el hábitat de la fauna silvestre y los corredores migratorios;
• Proteger las vistas panorámicas visibles desde las carreteras y otras áreas públicas; o
• Garantizar que las tierras se gestionen de forma que estén siempre disponibles para la agricultura y la silvicultura sostenibles .

Los términos administrativos de la servidumbre de conservación para promover los objetivos de conservación también varían, pero por lo general prohíben o restringen sustancialmente la subdivisión y otros desarrollos inmobiliarios .

La característica más distintiva de la servidumbre de conservación como herramienta de conservación es que permite a los usuarios alcanzar objetivos de conservación específicos en el terreno, al tiempo que mantiene la propiedad del terreno en manos de los propietarios para usos compatibles con dichos objetivos de conservación.

A diferencia de la regulación del uso del suelo, una servidumbre de conservación se establece voluntariamente sobre una propiedad cuyos derechos se ven restringidos. Las restricciones de la servidumbre, una vez establecidas, suelen ser perpetuas y reducen el valor de mercado de la propiedad. Las tasaciones del valor de la servidumbre y los acuerdos financieros entre las partes (propietario y fideicomiso de tierras) generalmente se mantienen en privado.

El propietario que otorga una servidumbre de conservación continúa administrando y siendo propietario privado del terreno, y puede recibir importantes ventajas fiscales estatales y federales por haber donado o vendido dicha servidumbre. Al otorgarla, el titular tiene la responsabilidad de supervisar los usos futuros del terreno para garantizar el cumplimiento de sus términos y de hacerlas cumplir en caso de incumplimiento.

Si bien una servidumbre de conservación prohíbe ciertos usos por parte del propietario, dicha servidumbre no convierte el terreno en público. Por el contrario, muchas servidumbres de conservación no otorgan ningún uso del terreno ni al titular de la servidumbre ni al público. Además, muchas servidumbres de conservación reservan al propietario usos específicos que, de no estar reservados, estarían prohibidos. Algunas servidumbres de conservación sí otorgan usos específicos al titular de la servidumbre o al público. Estos detalles se especifican en el documento legal que crea la servidumbre de conservación. ^{[ 1 ]}

Los propietarios de tierras en los Estados Unidos que donan una servidumbre de conservación "calificada" a una organización de protección de tierras "calificada" según la Sección 170(h) del Código de Rentas Internas pueden ser elegibles para una deducción del impuesto federal sobre la renta equivalente al valor de su donación. El valor de la donación de la servidumbre, según lo determine un tasador calificado , equivale a la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad antes y después de que la servidumbre entre en vigor. ^{[ 2 ]}

Para calificar para esta deducción del impuesto sobre la renta, la servidumbre debe ser: a) perpetua; b) en manos de una organización gubernamental o sin fines de lucro calificada; y c) servir para un "propósito de conservación" válido, lo que significa que la propiedad debe tener un valor apreciable natural, paisajístico, histórico, científico, recreativo o de espacio abierto. Como resultado de la legislación de 2006 y 2007, ^{[ 3 ]} los donantes de servidumbres de conservación pudieron deducir el valor de su donación a una tasa del 50% de su ingreso bruto ajustado (AGI) por año. Los propietarios de tierras con el 50% o más de sus ingresos provenientes de la agricultura pudieron deducir la donación a una tasa del 100% de su AGI. Cualquier cantidad de la donación que remanente después del primer año podía transferirse por quince años adicionales (permitiendo un máximo de dieciséis años dentro de los cuales se puede utilizar la deducción), o hasta que se haya utilizado el monto de la deducción, lo que ocurra primero. Con la aprobación de la Ley Agrícola en el verano de 2008, estos incentivos fiscales federales ampliados se extendieron de manera que también se aplicaran a todas las servidumbres de conservación donadas en 2008 y 2009. La disposición se renovó anualmente entre 2010 y 2014 y finalmente se incorporó al código tributario sin fecha de vencimiento en 2015. ^{[ 4 ]}

Los defensores de la conservación de tierras han intentado implementar incentivos fiscales adicionales para las servidumbres, más allá de la deducción caritativa federal. Algunos estados han otorgado créditos que pueden utilizarse para pagar el impuesto estatal sobre la renta a los donantes de servidumbres de conservación calificadas. En 1983, Carolina del Norte se convirtió en el primer estado en establecer un programa de este tipo. ^{[ 5 ]}

The Nature Conservancy promovió ampliamente la idea de los créditos fiscales estatales en la década de 1990. En 1999, cuatro legislaturas estatales promulgaron programas de créditos fiscales estatales (Virginia, Delaware, Colorado y Connecticut, en ese orden). Carolina del Sur y California hicieron lo propio en el año 2000. Varios otros estados se han sumado desde entonces.

Para los propietarios de tierras con bajos ingresos sujetos a impuestos estatales, un crédito fiscal tiene poco valor y puede no ser un incentivo suficiente para otorgar una servidumbre de conservación. Por esta razón, algunos estados, incluidos Colorado y Virginia, han hecho que el crédito fiscal estatal sea transferible; el propietario puede vender su crédito a otra persona. El comprador puede usar el crédito fiscal adquirido, normalmente con descuento, contra su propio impuesto sobre la renta de Colorado. ^{[ 6 ]}

En los estados donde el crédito por donaciones de tierras para conservación es transferible, han surgido intermediarios. El tratamiento fiscal federal y estatal de las ganancias derivadas de la venta y el uso de créditos fiscales transferibles ha sido objeto de un amplio debate y de la publicación de varios documentos orientativos por parte del Servicio de Impuestos Internos. ^{[ 7 ]}

El crédito fiscal estatal sobre la renta de Nuevo México entró en vigor en 2004. La nueva legislación sobre transferibilidad, vigente desde el 1 de enero de 2008, se aplica retroactivamente a las servidumbres de conservación efectuadas a partir del 1 de enero de 2004. ^{[ 8 ]}

El programa de crédito transferible de Virginia es el más grande entre los estados en términos de valor monetario de la propiedad conservada. A finales de 2010, se habían donado $2,512,000,000 de valor de propiedad como servidumbres en Virginia por las cuales se solicitó un crédito fiscal. ^{[ 9 ]} Las servidumbres que califican cubren más de 516,000 acres (2,090 km ² ) del paisaje de Virginia. ^{[ 10 ]} El programa de Virginia ahora (2011) otorga alrededor de $110 millones de nuevo crédito fiscal cada año. La asignación de crédito es el 40% del valor tasado de la donación de servidumbre, por lo que esto equivale a $275 millones de valor de propiedad donados por año para la protección del hábitat de vida silvestre, tierras agrícolas y bosques, y espacios abiertos escénicos. 

Para los propietarios de tierras que dejarán grandes patrimonios al fallecer, el impacto financiero más importante de una servidumbre de conservación puede ser una reducción significativa de los impuestos sobre la herencia . Estos impuestos suelen dificultar que los herederos mantengan la tierra intacta y en la familia debido a las altas tasas impositivas y al elevado valor urbanístico del terreno. Puede ser necesario subdividir o vender la tierra para su urbanización con el fin de pagar estos impuestos, lo cual puede no ser el deseo del propietario ni de sus herederos. Una servidumbre de conservación puede brindar una ayuda significativa con este problema de tres maneras importantes:

1. Reducción del valor de la herencia. El patrimonio del difunto se verá reducido por el valor de la servidumbre de conservación donada. En consecuencia, los impuestos serán menores, ya que los herederos no tendrán que pagar impuestos sobre los derechos de desarrollo extinguidos. En otras palabras, los herederos solo pagarán impuestos sobre el valor de las tierras agrícolas preservadas, y no sobre el valor total de las tierras urbanizadas.
2. Exclusión de la herencia. La Sección 2031(c) del código tributario ofrece incentivos fiscales adicionales para las propiedades sujetas a una servidumbre de conservación donada. Cuando una propiedad cuenta con una servidumbre de conservación calificada, se puede excluir de la herencia hasta un 40% adicional del valor del terreno (con un límite de $500,000) al fallecer el propietario. Esta exclusión se suma a la reducción del valor del terreno atribuible a la propia servidumbre, como se describió anteriormente.
3. Servidumbre posterior al fallecimiento. Los herederos también pueden recibir estos beneficios (pero no la deducción del impuesto sobre la renta) al optar por donar una servidumbre de conservación después del fallecimiento del propietario y antes de presentar la declaración de la herencia (lo que se denomina elección "post mortem").

En Pensilvania, las restricciones de conservación sobre las tierras incluidas en la herencia pueden reducir el impuesto de sucesiones adeudado. ^{[ 11 ]}

Muchos estados ofrecen incentivos fiscales sobre la propiedad a los donantes de servidumbres de conservación. ^{[ 11 ]}

Como ocurre con cualquier derecho de propiedad, una servidumbre de conservación puede ser expropiada por causa de utilidad pública cuando el valor público del proyecto propuesto supera el del interés de conservación protegido por la servidumbre. Por ejemplo, una servidumbre de conservación puede tener una duración prolongada (como 30 años) o ser perpetua.

Las servidumbres de conservación pueden resultar en una reducción significativa del precio de venta del terreno, ya que un constructor ya no puede desarrollarlo. Esta diferencia de valor es una de las principales razones para la concesión de los incentivos fiscales originales. Se ha estimado una reducción del valor de entre el 35 % y el 65 % para el propietario de los terrenos sujetos a servidumbres de conservación. ^{[ 12 ]}

La rentabilidad de una servidumbre de conservación o de una expropiación forzosa depende de varias condiciones económicas y ecológicas que deben considerarse detenidamente. ^{[ 13 ]}

Recientemente, el Tribunal Fiscal de los Estados Unidos ha sancionado a los contribuyentes por sobreestimar el valor de la servidumbre. ^{[ 14 ]}

Muchas servidumbres de conservación se adquieren con fondos de gobiernos federales, estatales y locales, organizaciones sin fines de lucro o donantes privados. En estos casos, los propietarios de tierras reciben un pago directo por la compra de la servidumbre de conservación. ^{[ 12 ]}

La Ley Agrícola , actualizada cada cinco años o más, proporciona una importante fuente de fondos para la compra de servidumbres de conservación. La Ley Agrícola de 2014 creó el Programa de Servidumbres de Conservación Agrícola (ACEP) mediante la consolidación del Programa de Protección de Tierras Agrícolas y Ganaderas, el Programa de Reserva de Pastizales y el Programa de Reserva de Humedales. Bajo el ACEP, el Servicio de Conservación de Recursos Naturales ayuda a las tribus, los gobiernos estatales y locales y los fideicomisos de tierras a proteger la agricultura del desarrollo y otros usos no agrícolas. El ACEP incluye servidumbres de tierras agrícolas y servidumbres de reserva de humedales. ^{[ 15 ]} Las servidumbres de tierras agrícolas preservan la tierra para la producción de alimentos y ayudan a la conservación del suelo y el agua . ^{[ 16 ]} Las servidumbres de reserva de humedales tienen como objetivo restaurar las áreas de humedales que se han convertido en tierras agrícolas. Para maximizar los beneficios, el programa se enfoca en tierras que tienen una alta probabilidad de éxito en la restauración y un historial de bajos rendimientos de cultivos o pérdida de cosechas. La Ley Agrícola también financia la compra de servidumbres de conservación para tierras forestales. ^{[ 15 ]} El Programa de Legado Forestal es un programa federal voluntario en asociación con los estados que protege tierras forestales de propiedad privada. Los propietarios de tierras deben preparar un plan de gestión de recursos múltiples como parte de la adquisición de la servidumbre de conservación. ^{[ 17 ]}

La mayoría de los estados cuentan con fuentes de financiación directa para la conservación. Entre las fuentes de financiación más comunes se incluyen el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles, los bonos legislativos y los ingresos de la lotería. Por ejemplo, en 2014, Nueva Jersey incorporó financiación para la conservación proveniente de los impuestos a las empresas mediante una enmienda constitucional aprobada por el 65 % de los votantes. ^{[ 18 ]} Muchos estados y condados cuentan con programas para la compra de servidumbres de conservación agrícola (PACE) con el fin de proteger las tierras agrícolas productivas del desarrollo no agrícola. En 1974, el condado de Suffolk, en Nueva York, promulgó el primer programa PACE (también conocido como compra de derechos de desarrollo o PDR). El condado de King, en Washington, y los estados de Maryland, Massachusetts y Connecticut no tardaron en seguir su ejemplo. En 2016, el programa PACE operaba en 32 estados a través de programas estatales y locales. ^{[ 18 ]}

La Base de Datos Nacional de Servidumbres de Conservación mapea las servidumbres de conservación y proporciona un recurso para comprender qué recursos protegen las servidumbres de conservación en los EE. UU. ^{[ 12 ]} A partir de 2018, la Base de Datos Nacional de Servidumbres de Conservación incluía más de 130 000 servidumbres de conservación en 24,7 millones de acres. ^{[ 19 ]}

En 2017, Fortune publicó un informe de investigación de ProPublica que criticaba el uso continuado de servidumbres de conservación como un esquema de evasión fiscal , lo que provoca que el gobierno pierda miles de millones de dólares en ingresos fiscales, aumentando así los impuestos para las personas de clase media y trabajadora. ^{[ 20 ]}

• Refugio de servidumbre
• Cola de tarifa
• Libertad para deambular
• Uso del suelo
• Tierras fronterizas de Malpai
• Paisaje natural
• tierras de cultivo de primera calidad
• Concesión de tierras de Sangre de Cristo
• William Ginsberg , abogado que litigó un caso pionero sobre la deducibilidad fiscal de las servidumbres de conservación.

• Cómo funciona una servidumbre de conservación. Archivado el 1 de enero de 2017 en Wayback Machine — Red de propietarios privados.
• La naturaleza de la servidumbre de conservación y el documento que la otorga.
• Manual de Servidumbres de Conservación : The Trust for Public Land y la Alianza de Fideicomisos de Tierras
• Centro de Información Agrícola
• Fideicomiso de tierras agrícolas de PCC
• Servidumbres de conservación en el Departamento de Conservación Ambiental del Estado de Nueva York
• Número especial de "Derecho y problemas contemporáneos" sobre servidumbres de conservación.