Contrato de construcción

En un contrato de precio fijo, el propietario se compromete a pagar al contratista una suma global específica una vez finalizado el trabajo, sin un desglose de costos. ^{[ 8 ] [ 9 ]} Una vez finalizado el trabajo, no se requiere una medición detallada.

En un contrato de precio fijo, el contratista realiza la obra completa según el plano y las especificaciones por un monto fijo acordado. El propietario proporciona la información requerida y el contratista cobra una cantidad determinada. Este tipo de contrato es adecuado cuando el número de elementos es limitado o cuando es posible calcular las cantidades exactas de trabajo a ejecutar. El acuerdo incluye las especificaciones detalladas de todos los elementos de trabajo, planos y dibujos de detalle, depósito de garantía, penalización, pago por avance y demás condiciones del contrato. Aunque se trata de un contrato de precio fijo y con plazos definidos, el contratista recibirá pagos periódicos de 2 a 3 meses según el avance de la obra, con base en el certificado emitido por el ingeniero a cargo. El acuerdo incluye un cuadro de tarifas para el pago de elementos adicionales.

En un contrato de precio fijo, el cliente y el contratista acuerdan un precio determinado para el trabajo antes de que comience. Este tipo de contrato se aplica tanto a la construcción de viviendas como a proyectos comerciales. Puede suponer un mayor riesgo para el contratista, ya que existen menos mecanismos para que pueda modificar el precio.

Un contrato comercial es un acuerdo que recoge todos los trabajos necesarios para la construcción de un edificio comercial o no residencial. Un contrato comercial bien redactado puede proteger los intereses de ambas partes, minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad del contratista.

Un contrato de construcción nacional es un acuerdo que contiene todos los trabajos que deben realizarse para la construcción de un edificio comercial o residencial existente o que se encuentre dentro de un país determinado; no extranjero o internacional.

Cuando la tarifa más baja y la posición comparativa entre los contratistas ya están especificadas antes de la apertura de la licitación, se utiliza un contrato de porcentaje. Este tipo de contrato elimina la posibilidad de una licitación desequilibrada.

En el modelo de costo más tarifa fija, el propietario paga al contratista una cantidad acordada por encima del costo documentado del trabajo. ^{[ 10 ]}

Este es un tipo de contrato negociado donde se pagan los costos reales y directos, y se otorga una tarifa adicional por gastos generales; normalmente, las ganancias se negocian entre las partes. El propietario tiene mayor control sobre el proyecto; sin embargo, los riesgos se transfieren al propietario. ^{[ 11 ]}

Un contrato de coste más margen establece que el cliente se compromete a reembolsar a la empresa constructora los gastos de construcción, como mano de obra, materiales y otros costes, además de un pago adicional que suele expresarse como un porcentaje del precio total del contrato.

Este tipo de contrato de construcción es una alternativa a los contratos de precio fijo. Ofrece flexibilidad y transparencia al propietario y reduce el riesgo para el contratista, ya que un contrato de construcción de costo más margen le garantiza una ganancia.

La diferencia entre este tipo de contrato, que es un contrato basado en costos, y un contrato de precio fijo radica en que, en el contrato de precio máximo garantizado (GMP), si se generan ahorros por sobrecostos, se estipula un precio fijo, y los contratistas conservarán dichos ahorros sin obligación de devolverlos a los propietarios. No obstante, este ahorro puede ser compartido tanto por el contratista como por el propietario. ^{[ 12 ]} Otra diferencia se refiere al estado de los planos. El contrato de precio fijo puede utilizarse cuando el propietario dispone de un conjunto completo de planos de construcción, especificaciones, etc.; de lo contrario, se prefiere incluir el precio máximo garantizado (GMP) para compensar esta falta. Cuando se utiliza el contrato de costo más margen, es mejor que el propietario determine el precio máximo garantizado para evitar costos adicionales, y el contratista debe proporcionar la información principal al propietario sobre el costo del proyecto. ^{[ 13 ]}

Duke y Carmen afirmaron: «El método de costo más margen con precio máximo garantizado (GMP) establece un límite máximo para los costos y honorarios totales de construcción de los que el propietario es responsable. Si la parte que realiza el trabajo bajo este método de precios excede el GMP, es responsable de dichos sobrecostos… El método de costo más margen con GMP y un acuerdo para compartir los ahorros de costos pueden incentivar a ambas partes de un contrato de construcción a trabajar juntas de la manera más eficiente posible». ^{[ 14 ]}

En este tipo de contrato, el propietario tiene mayor autoridad para supervisar, inspeccionar y auditar el proyecto periódicamente antes del pago final. Por lo tanto, el riesgo se transfiere del propietario al contratista, lo que resulta atractivo para el cliente. ^{[ 12 ]}

En el contrato de costo más porcentaje, el propietario paga más del 100 por ciento del costo documentado, lo que generalmente requiere una contabilidad de gastos detallada. ^{[ 15 ]} En este tipo de contrato, al contratista se le paga el costo real del trabajo más un cierto porcentaje como ganancia. No se requieren varios documentos contractuales, planos ni especificaciones al momento de firmar el acuerdo. El contratista debe mantener todos los registros del costo de los materiales y la mano de obra, y se le pagará de acuerdo con ello al ingeniero a cargo. Este tipo de contrato es adecuado para trabajos de emergencia, como dificultades en las condiciones de los cimientos, construcción de estructuras costosas, etc. Las Regulaciones Federales de Adquisiciones de EE. UU. prohíben específicamente el uso de este tipo para la contratación del Gobierno Federal de EE . UU. ^{[ 16 ]}

En un contrato de re-medición, el precio a pagar por la obra completa se determina mediante la medición detallada de las distintas partes de la obra y la valoración del trabajo realizado con referencia a un cuadro de precios incluido en el contrato. ^{[ 3 ]} El Libro Rojo de FIDIC , cuarta edición ^{[ 17 ]} (predecesor del Libro Rojo de 1999), se utiliza en algunas partes del mundo como contrato de re-medición para obras de ingeniería civil. ^{[ 18 ]}

Un contrato de subcontratación es un acuerdo principalmente entre un constructor o contratista principal y un subcontratista. En él se describen los límites del trabajo especializado que se realizará para el proyecto de construcción. ^{[ 6 ]}

Un contrato de costo unitario o contrato de precio unitario se basa en las unidades instaladas en lugar de un precio único. ^{[ 19 ]} Los pagos se calculan a una tasa específica para cada elemento, como por ejemplo por yarda cúbica de concreto multiplicada por la cantidad instalada. "El contratista cotiza al propietario un precio para una tarea o alcance de trabajo en particular, aunque al momento de la contratación las partes pueden desconocer el número real de unidades de trabajo a completar". ^{[ 14 ]} En consecuencia, el propietario no tiene un precio final exacto hasta que el proyecto esté terminado. ^{[ 20 ]} Este tipo de contrato se utiliza normalmente cuando no se puede establecer la cantidad de trabajo, como en proyectos de construcción de ingeniería civil donde se requiere la excavación de tierra y roca. El contratista recibe el pago en función de las unidades que se han instalado y verificado por el propietario. ^{[ 21 ]}

Los contratos de costo unitario brindan mayor flexibilidad en discrepancias en cantidades de campo y, por ello, se utilizan con frecuencia en contratos de construcción pesada y de carreteras. ^{[ 20 ]} La Asociación de Contratistas Generales de América (AGC) afirma que este tipo de contrato rara vez se utiliza para todo el proyecto y se aplica principalmente al contratar subcontratistas, donde la identificación de diferentes cantidades es importante, y se utilizan comúnmente para trabajos de reparación y mantenimiento. Por esta razón, "no es particularmente útil para la mayoría de los proyectos de construcción privados, excepto como parte de un contrato de precio fijo o de costo más margen , aplicado a componentes selectos de elementos de trabajo como remoción de tierra o relleno, herrajes de acabado, etc." ^{[ 14 ]}

Los contratos especiales se clasifican además en cinco tipos:

• Contrato llave en mano

El propietario ejerce control sobre el contratista. El contratista ejerce control sobre las unidades internas y los subproveedores.

• Contrato negociado
• Contrato de paquete
• Contrato en curso
• Contrato en ejecución ^{[ 22 ]}

Una «fecha base» es una fecha de referencia a partir de la cual se pueden evaluar los cambios en las condiciones. En un contrato de construcción, la inclusión de una fecha base se utiliza generalmente como mecanismo para la asignación de riesgos entre el propietario y el contratista ante los cambios que puedan producirse en el período comprendido entre la cotización de la oferta por parte del contratista y la firma del contrato. Este período puede ser muy prolongado y los cambios que se produzcan pueden tener un impacto significativo en los costes de las obras. ^{[ 23 ]}

La fecha base establece la fecha de referencia a partir de la cual se considera que el contratista conocía las condiciones bajo las cuales se elaboró ​​la oferta y, por lo tanto, estas se reflejan correctamente en su precio. Si las condiciones especificadas cambian antes de la ejecución del contrato, este podrá ajustarse para reflejar dichos cambios.

En proyectos muy pequeños, donde el plazo es corto, esto puede no considerarse necesario. En proyectos más grandes, la fecha base puede utilizarse para permitir cambios en el importe del contrato, o a veces prórrogas, o incluso para determinar qué normas se aplicarán al contrato (por ejemplo, qué edición del reglamento de arbitraje ).

Las disposiciones exactas dependerán del tipo de contrato específico que se adopte. Por ejemplo, en el Contrato de Diseño y Construcción del Joint Contracts Tribunal (JCT), la fecha base determina la asignación de riesgos en relación con los cambios en las normativas legales, los cambios en las exenciones del IVA y los cambios en las definiciones de trabajos diarios. Según el Contrato de Construcción Estándar del JCT, Edición 2011, si se producen cambios en los "Requisitos Legales" después de la fecha base del contrato, el contratista debe modificar el alcance del trabajo para cumplirlos. El cambio se considerará una modificación por la que el contratista tiene derecho a recibir una remuneración, incluso si no se han emitido instrucciones formales. ^{[ 24 ]}

La finalización práctica se produce cuando el contratista devuelve la posesión del sitio al propietario, generalmente cuando la obra ha sido terminada y aceptada por el cliente. Un certificado de finalización práctica suele confirmar esta aceptación. Normalmente, se libera la mitad de las retenciones, finaliza la posible responsabilidad del contratista por daños y perjuicios liquidados y comienza el período de subsanación de defectos. ^{[ 25 ]}

Una retención es una suma de dinero que el propietario retiene en virtud del contrato como garantía contra obras incompletas o defectuosas. ^{[ 26 ]} Puede ser un porcentaje de la obra terminada, pero no puede ser ilegal.

La finalización por secciones se refiere a una cláusula en un contrato de construcción que permite diferentes fechas de finalización para diferentes secciones de la obra. Esto es común en proyectos de mayor envergadura que se completan por etapas, lo que permite al cliente tomar posesión de las partes terminadas mientras continúa la construcción en otras. ^{[ 27 ]}

La inspección de defectos se refiere a un proceso en el que el propietario o su representante revisa si existen defectos que el contratista debe subsanar antes de realizar el pago final. La organización británica de consumidores Which? afirma que los problemas más comunes detectados en las inspecciones de defectos en propiedades residenciales suelen estar relacionados con el acabado de enlucidos , alicatados, rodapiés y ladrillos exteriores . ^{[ 28 ]}