Jardines de Cressingham

Cressingham Gardens es un conjunto residencial ajardinado municipal ^{[ 1 ]} en Lambeth . Está ubicado en el extremo sur de Brockwell Park . Comprende 306 viviendas, una mezcla de casas de cuatro, tres y dos dormitorios, y apartamentos de un dormitorio. Fue diseñado a finales de la década de 1960 por el arquitecto del Ayuntamiento de Lambeth, Edward Hollamby, y el segundo arquitecto, Roger Westman , y construido a principios de la década de 1970. ^{[ 2 ]} En 2012, el Ayuntamiento de Lambeth propuso demoler el conjunto residencial para reemplazar las casas adosadas por bloques de apartamentos. La mayoría de los apartamentos se venderían al sector privado. Los residentes, aquellos en Lambeth que desean evitar la gentrificación del distrito y aquellos que quieren conservar lo que consideran un importante patrimonio arquitectónico, están haciendo campaña para evitar su demolición.

Su diseño se inspiró en los reformadores sociales que defendían y demostraban las ventajas de proporcionar viviendas con jardín a quienes solo podían permitirse alquilar. Fue una reacción al fracaso de los complejos de viviendas sociales, compuestos por bloques de apartamentos de varias plantas, a la hora de ofrecer buenos hogares para familias. El innovador diseño de Westman y Hollamby demostró cómo era posible, utilizando viviendas de baja altura, alcanzar la misma densidad residencial que los complejos de bloques de apartamentos de varias plantas; y cómo la peatonalización del complejo permitía un mejor aprovechamiento del espacio entre las viviendas, ya que este espacio podía utilizarse para jardines en lugar de aparcamientos y vías de acceso.

En 1969, el Ayuntamiento de Lambeth estaba controlado por el Partido Conservador . En aquel entonces, los conservadores creían que el ayuntamiento debía proporcionar viviendas a todos aquellos que no podían permitirse comprar una casa. En el centro de Londres, durante las décadas de 1950 y 1960, los complejos de apartamentos de varias plantas constituían el modelo arquitectónico dominante para la vivienda social. El estudio fundamental " Familia y parentesco en el este de Londres" demostró que dichos apartamentos no resultaban tan satisfactorios como vivienda familiar como una casa con jardín. En la década de 1970, muchos ayuntamientos volvieron a construir viviendas unifamiliares en lugar de bloques de apartamentos de varias plantas, y el Ayuntamiento de Lambeth fue pionero en esta tendencia.

Como arquitecto municipal, Ted Hollamby había diseñado diferentes tipos de viviendas sociales, bloques de apartamentos, viviendas de alquiler y casas. Creía apasionadamente que la vivienda social debía ser tan buena, si no mejor, que la vivienda privada. ^{[ 3 ]} Su diseño para Cressingham Gardens se basó en el fracaso de los bloques de apartamentos de varias plantas para proporcionar buenas viviendas familiares. ^{[ 4 ]} También era consciente de la importancia de los jardines para mejorar la calidad de vida de los residentes de una vivienda. Su diseño para Cressingham Gardens garantizaba que «cada hogar tuviera su toque de vegetación y color». ^{[ 5 ]} Al reconocer la importancia de los jardines, seguía una tradición inglesa de la ciudad jardín y los suburbios jardín .

En 1969, Ted Hollamby presentó el diseño de su equipo para Cressingham Gardens al Comité de Vivienda. El vicepresidente del comité era Sir John Major . El comité reconoció la excepcional importancia del diseño innovador y dejó constancia en actas de sus felicitaciones a los arquitectos de Cressingham por su «proyecto audaz e imaginativo». ^{[ 6 ]}

El contrato inicial para el conjunto de edificios fue de 1,58 millones de libras esterlinas, o aproximadamente 5.500 libras esterlinas por vivienda. ^{[ 5 ]} Si se utiliza el índice de precios minoristas para convertirlo a precios de 2015, los costos son: 24 millones de libras esterlinas para la construcción, con un costo por vivienda de 80.000 libras esterlinas. ^{[ 7 ]}

La construcción de Cressingham Gardens se vio interrumpida por una huelga nacional de la construcción, y los contratistas rescindieron el contrato. En 1970, el Ayuntamiento de Lambeth pasó a estar bajo control laborista. Para completar la urbanización, el nuevo comité de vivienda, siguiendo el consejo de Ken Livingstone , que era vicepresidente, autorizó el uso de mano de obra directa . La construcción de las trescientas viviendas duró siete años. ^{[ 5 ]}

La urbanización está construida con una densidad residencial muy alta, de más de 250 personas/hectárea (100/acre). ^{[ 5 ]} Para proporcionar esta densidad residencial en una urbanización de viviendas de poca altura, en lugar de una urbanización de bloques de apartamentos de varias plantas, Roger Westman tuvo que producir una serie de innovaciones de diseño urbano.

Aparcamiento subterráneo en las inmediaciones de la finca.

El aparcamiento de Cressingham Gardens se encuentra en el límite de la urbanización, junto a la carretera principal. Esto significa que los coches no entran en la urbanización. El aparcamiento está situado debajo de un bloque de viviendas, por lo que ninguna zona residencial está destinada al uso de coches. En aquel entonces, la práctica urbanística habitual consistía en ubicar los garajes en el centro de la urbanización. Esto supone un uso ineficiente de la superficie residencial, ya que se necesitan carreteras y aceras en toda la urbanización.

Las puertas de entrada dan a una zona peatonal.

En Cressingham Gardens, las puertas de entrada de las viviendas dan a avenidas y senderos peatonales. Esto permite un uso eficiente del terreno residencial, ya que los senderos pueden ser mucho más estrechos que las calles con aceras. La experiencia ha demostrado que existen importantes beneficios sociales al tener las puertas de entrada abiertas a una zona peatonal. El más importante de ellos es que el espacio peatonal proporciona un área de juego segura para los niños pequeños. ^{[ 8 ]}

Pequeños jardines delanteros

Roger Westman diseñó los pequeños jardines delanteros de las viviendas de la urbanización, que en algunos casos no eran más que una maceta sobre una barandilla. El propietario de cada vivienda controla este jardín frontal; y aunque la parcela es diminuta, muchos residentes han logrado crear magníficos arreglos florales.

En un complejo de viviendas sociales con bloques de apartamentos de varias plantas, la fachada suele estar mantenida por una empresa de gestión, designada por el ayuntamiento, no por los residentes, y cuando hay jardines, se requiere acceso con llave, lo que significa que se utilizan con poca frecuencia.

Disponer de un jardín delantero muy pequeño permite un uso eficiente del terreno residencial, ya que la distancia entre las hileras de casas adosadas se puede reducir a pocos metros. Esto podría haber dado lugar a callejones estrechos y sombríos, pero Ted Hollamby lo evitó especificando tejados de poca pendiente, al estilo industrial, para las casas adosadas.

Pequeños jardines traseros

Westman también se aseguró de que cada casa en la urbanización tuviera un jardín trasero (muy) pequeño. Esto permite, una vez más, un uso eficiente del terreno residencial. Es ventajoso porque anima a los residentes a utilizar el espacio del jardín de manera eficiente. En los jardines traseros largos y estrechos, comunes en las urbanizaciones londinenses, el terreno trasero suele estar sin usar o se utiliza como vertedero. En latitudes altas, los jardines traseros pueden contribuir al desarrollo saludable de los niños en edad preescolar. Los niños pueden sufrir por no pasar suficiente tiempo al aire libre, ya que la luz solar es necesaria para producir vitamina D. La deficiencia de vitamina D provoca un desarrollo óseo deficiente y raquitismo . La crisis de la vivienda en Londres ha llevado a un número creciente de familias que viven en apartamentos sin acceso a zonas de juego al aire libre para los niños. Por lo tanto, no es de extrañar que el raquitismo haya reaparecido. ^{[ 9 ]}

El Ayuntamiento de Lambeth justifica su demolición prevista alegando fallos de diseño y el coste de adecuar la urbanización a los estándares modernos. ^{[ 10 ]}

Los ingenieros estructurales consultores designados por el consejo identificaron los siguientes problemas: ^{[ 11 ]}

Aislamiento térmico deficiente

A finales de la década de 1960, la energía era barata, por lo que las viviendas de la urbanización no se diseñaron para ser energéticamente eficientes. Se han logrado algunos avances mediante programas en toda la urbanización para instalar aislamiento en las cámaras de aire de las paredes y ventanas de doble acristalamiento. Existe un problema particular con los tejados. Para permitir la entrada de luz a los pasillos de cuatro metros de ancho entre las hileras de casas adosadas, los tejados son bajos y no hay buhardillas. Esto hace que la mejora de la instalación del tejado sea más costosa que el mismo trabajo en una casa estándar. ^{[ 11 ]}

Plan de canalones de alto mantenimiento

Para simplificar el drenaje de los caminos y avenidas, Ted Hollamby no utilizó el diseño estándar de canaletas externas para los techos, con múltiples tuberías de drenaje a lo largo de una terraza. En cambio, diseñó canaletas integradas al techo que conducían a una sola tubería de drenaje al final de la terraza. ^{[ 11 ]} Esto simplificó el drenaje del terreno de los caminos y avenidas. Supuestamente, los costos de mantenimiento de este sistema son más altos que los de los métodos de canaletas tradicionales, pero esto no se ha demostrado, y las canaletas integradas utilizadas en Europa y Estados Unidos durante el último medio siglo no conllevan un costo de mantenimiento adicional al de las canaletas convencionales. Ted Hollamby no previó la abolición de los impuestos a la propiedad, la reducción de la base impositiva municipal, la venta de viviendas sociales y la disminución de los ingresos por alquileres municipales. La consiguiente reducción en los presupuestos de mantenimiento municipal ha significado que no se haya cumplido con el requisito de limpiar las canaletas con frecuencia. ^{[ 5 ]} En varias ocasiones, las canaletas se han bloqueado y desbordado, lo que ha causado daños a algunos ladrillos.

Drenaje inadecuado del terreno

El agua de las cunetas se desborda hacia las avenidas y senderos de la urbanización. Los desagües de estas zonas no fueron diseñados para soportar el caudal inesperado. Esto ha provocado filtraciones de agua y algunos daños estructurales en algunos edificios de la urbanización. ^{[ 11 ]}

Aunque la urbanización no siempre ha recibido el mantenimiento adecuado, ha permitido una alta calidad de vida para sus residentes. Ted Hollamby quería asegurar que el diseño de la urbanización propiciara el desarrollo de una comunidad, y lo logró. «Los residentes hablan mayoritariamente de sus vecinos amables y del fuerte sentido de comunidad de la urbanización: se cuidan unos a otros y velan por los hijos de los demás». ^{[ 5 ]}

La composición social de los residentes de Cressingham Gardens es similar a la de los barrios marginales de Lambeth. El espíritu comunitario se debe probablemente a que las avenidas peatonales del barrio ofrecen un espacio para la convivencia amistosa entre vecinos. Estas interacciones sociales han propiciado una comunidad solidaria entre los residentes, de diversos orígenes étnicos y sociales.

La buena muestra de cooperación mutua entre los habitantes de la finca se observa en el vídeo de YouTube que produjeron como parte de su campaña para salvar su finca, sus hogares y su comunidad. ^{[ 12 ]}

Existen tres áreas donde su innovador diseño urbano ha dado como resultado una mejora en un conjunto de bloques de apartamentos de varias plantas.

Reducción de la delincuencia

Ted Hollamby insistió en que las ventanas de la cocina daban a los senderos y avenidas de la urbanización, y que las puertas de entrada se enfrentaban entre sí a través de las avenidas. ^{[ 5 ]} Esta es una medida contra el crimen mucho más eficaz que las cámaras de CCTV, y anticipó las ahora omnipresentes estrategias de "Diseño más seguro" de arquitectos y planificadores urbanos. En un bloque de apartamentos de varias plantas, los pasillos, pasarelas y escaleras sin vigilancia pueden crear una zona de alta criminalidad. Esto quedó ilustrado por la tasa de criminalidad en la urbanización Broadwater Farm . Sin embargo, la regeneración, que eliminó las escaleras y pasarelas sin vigilancia, transformó la urbanización en una zona de baja criminalidad .

Tráfico reducido

La decisión de Ted Hollamby de ubicar el aparcamiento subterráneo junto a la carretera y no dentro de la urbanización beneficia al público al reducir el tráfico. Dado que los residentes con coche siempre tienen que caminar, al menos hasta el aparcamiento, tenderán a completar el trayecto a pie, en bicicleta o en transporte público. Cuando el coche está aparcado frente a la puerta, existe una tendencia natural a priorizarlo para cualquier desplazamiento, lo que genera atascos.

Comunidad vecinal solidaria

La peatonalización ha fomentado el contacto social entre vecinos, lo que ha propiciado el desarrollo de una comunidad solidaria. Esto también constituye un beneficio público, ya que los vecinos pueden ayudarse mutuamente, reduciendo la demanda de servicios de guardería, atención médica y servicios sociales.

El Ayuntamiento de Lambeth ha declarado que costaría 9,4 millones de libras esterlinas (30.000 libras por vivienda) reparar los defectos estructurales de la urbanización. ^{[ 13 ]} Además, afirman que las 30.000 libras por vivienda necesarias para realizar las reparaciones triplican su capacidad de pago. ^{[ 14 ]}

En cambio, proponen reurbanizar el terreno en colaboración con una promotora inmobiliaria. Esta pagaría por el terreno comprometiéndose a construir apartamentos de vivienda social. La creación del solar edificable necesario implicará la demolición de todas las viviendas, la eliminación de los jardines y la tala de los árboles. En el solar despejado se construirán bloques de apartamentos de varias plantas. Habrá más viviendas: 464 apartamentos sustituirán a 306 casas y apartamentos; pero la nueva construcción consistirá principalmente en apartamentos de uno y dos dormitorios, sin casas de cuatro dormitorios con jardín. Por lo tanto, la densidad residencial en términos de dormitorios por hectárea será aproximadamente la misma. Una minoría de las nuevas viviendas se destinará al alquiler (el objetivo es alcanzar el 40%), mientras que la mayoría se venderá a compradores privados. Lo que hace rentable para una promotora inmobiliaria derribar 306 viviendas sociales y construir 190 nuevos apartamentos para sustituirlas es que puede vender 274 apartamentos.

El emplazamiento goza de una ubicación privilegiada. Cuenta con acceso directo a Brockwell Park y buenas conexiones de transporte con el aeropuerto de Gatwick y la estación internacional de St Pancras . En una ubicación así, un promotor podría planear vender un apartamento de dos dormitorios por entre medio millón y tres cuartos de millón de libras. En un proyecto similar en la urbanización Heygate Estate , en Elephant and Castle , un apartamento de un dormitorio se vende por 569.000 libras y uno de dos dormitorios por 801.000 libras. ^{[ 15 ]}

El 17 de julio de 2015, el Tribunal Superior dictaminó que la solicitud de Eva Bokrosova de revisión judicial de la decisión del Ayuntamiento de Lambeth de considerar únicamente opciones para la demolición de Cressingham Gardens era procedente.

El tribunal fue informado de que el Ayuntamiento de Lambeth consultó inicialmente sobre cinco opciones:

• Opción 1: Rehabilitar el complejo residencial y adecuar todas las viviendas de los inquilinos municipales a los estándares de vivienda digna, incluidos los seis pisos vacíos que han permanecido desocupados durante más de 16 años;
• Opciones 2 y 3: Remodelación como en la Opción 1, más la construcción de nuevas viviendas en terrenos baldíos.
• Opción 4: Demolición parcial de la urbanización, con el excedente neto destinado a la venta de viviendas de nueva construcción al precio máximo del mercado.
• Opción 5: Demolición total y reconstrucción de la propiedad.

En el Tribunal Superior, el Juez Holman autorizó a la Sra. Bokrosova a impugnar la decisión del Ayuntamiento de Lambeth de «cerrar abruptamente» la consulta sobre las opciones 1 a 3, opciones que contaban con un fuerte apoyo de los residentes. ^{[ 22 ]} El 24 de noviembre, la Jueza Elisabeth Laing dictaminó que la decisión de eliminar las opciones 1, 2 y 3 de la consulta era ilegal. ^{[ 23 ]}

Cressingham Gardens se muestra en Open House London. ^{[ 24 ]} Este se anuncia como el mayor festival de arquitectura de Londres, en el que se exhibe gratuitamente gran arquitectura de todas las épocas. ^{[ 25 ]} En una visita guiada a la finca se encontraban personas interesadas en la gran arquitectura. Se les informó que se había presentado una solicitud para que Cressingham Gardens fuera declarado monumento protegido, pero que la solicitud había sido rechazada. ^{[ 26 ]} Los participantes de la visita se mostraron asombrados, ya que habían visto edificios que sí habían sido declarados monumentos protegidos, pero que tenían mucho menos mérito que Cressingham Gardens. Consideraban que se podía y se debía presentar un argumento sólido para otorgar a Cressingham Gardens dicho estatus, y obtener el apoyo de personas influyentes para la solicitud. El estatus de monumento protegido se otorga bajo dos categorías: interés histórico y modelo arquitectónico importante. El argumento es que Cressingham Gardens merece ser incluido en ambas categorías. ^{[ 8 ]}

• Archivo del Jardín de Cressingham de BRIXTONBUZZ
• Ayuntamiento de Lambeth: Regeneración de zonas residenciales en Lambeth - guía
• Salvemos los jardines de Cressingham - Blog de la campaña
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• Jardines de Cressingham: un pueblo dentro de una ciudad.