Registro de escrituras

El registro de escrituras es un sistema de gestión de tierras mediante el cual todos los documentos importantes relacionados con el título de propiedad según el derecho consuetudinario se registran en un registro gubernamental para facilitar la transferencia de la titularidad. Este sistema se utilizaba en algunas jurisdicciones de derecho consuetudinario y continúa utilizándose en otras, incluyendo la mayor parte de los Estados Unidos .

Está siendo reemplazado por sistemas Torrens en muchas jurisdicciones. Australia , Irlanda y la mayoría de las provincias canadienses han convertido de registros de escrituras a títulos Torrens. Algunas provincias canadienses nunca han operado un registro de escrituras y siempre han utilizado títulos Torrens. Otras provincias canadienses que han convertido de un registro de escrituras a títulos Torrens han operado ambos sistemas en conjunto hasta que el sistema Torrens sustituyó gradualmente al sistema de registro de escrituras, como fue el caso en Nueva Escocia y Nuevo Brunswick durante la década de 2000. En la provincia canadiense de Ontario , el registro electrónico llevó a que la versión de Ontario del título Torrens cubriera casi todas las tierras, pero el antiguo registro de escrituras todavía rige algunos asuntos. ^{[ 1 ]} Hong Kong y las provincias canadienses de Quebec , Terranova y Labrador e Isla del Príncipe Eduardo son las únicas provincias que aún operan un sistema de registro de escrituras.

A diferencia del sistema Torrens, en el que básicamente quien se registra en un registro de la propiedad como dueño de un terreno tiene un título inatacable sobre el mismo, el sistema de registro de escrituras es simplemente un registro de todos los instrumentos importantes relacionados con ese terreno. Para establecer el título de propiedad de un terreno, una persona (o generalmente el abogado del comprador ) determinará, por ejemplo:

• Todos los documentos de propiedad han sido debidamente ejecutados,
• Se establece una "cadena de títulos", es decir, la propiedad adecuada desde la concesión del terreno por parte del gobierno al propietario actual,
• No existen cargas sobre el terreno que puedan perjudicar su título de propiedad.

Dado que, a diferencia del sistema Torrens, el registro es simplemente un registro de todos los instrumentos relacionados con la tierra, el "propietario" que aparece en el registro de la propiedad (o comúnmente conocido como "registro de búsqueda de tierras" en Hong Kong) no significa necesariamente que tenga un "buen título", es decir, un título que no sea impugnable o potencialmente impugnable.

En la compraventa de terrenos, el vendedor está obligado a demostrar la validez de su título de propiedad ante el comprador. Dado que el registro de la propiedad no es concluyente, surgen problemas cuando el vendedor debe probar su título, especialmente si el terreno es antiguo o está sujeto a múltiples gravámenes . Esto puede derivar en litigios si las partes no logran ponerse de acuerdo sobre la validez del título.

En Hong Kong , por lo general, el vendedor solo está obligado a probar su titularidad hasta 15 años antes de la fecha de la compraventa. Además, diversas disposiciones legales eximen al vendedor de esta obligación. Por ejemplo, el vendedor puede confiar en la presunción de veracidad de cualquier cláusula de un documento que haga referencia a hechos ocurridos antes de los 15 años.

En Irlanda , el vendedor debe presentar un título de propiedad válido (generalmente una escritura pública de compraventa a título oneroso, aunque otros instrumentos también son válidos). El comprador no puede exigir que el título tenga más de 40 años de antigüedad; lo habitual es exigir un mínimo de 20 años. Se presume que las cláusulas de una escritura pública de compraventa a título oneroso son ciertas si dicha escritura tiene al menos 20 años de antigüedad.

Muchas jurisdicciones han cambiado o están cambiando de un sistema de registro de escrituras a un sistema de registro de títulos . Por ejemplo, Hong Kong, una de las últimas jurisdicciones de derecho consuetudinario que mantenía un sistema de registro de escrituras, aprobó la Ordenanza de Títulos de Propiedad en 2004, que implicará la transición de Hong Kong al sistema Torrens. La ley se implementará gradualmente a lo largo de doce años. Sin embargo, a fecha de 2016, no existe un calendario para la entrada en vigor de la Ordenanza. ^{[ 2 ]}

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