Evas contra Evas

Eves v Eves [1975] EWCA Civ 3 es uncaso de derecho inmobiliario inglés relativo a fideicomisos constructivos de la vivienda familiar. ^[1]

El señor Eves compró una casa y conservó el título legal a su nombre utilizando el dinero de su antigua casa y un préstamo hipotecario. Su novia con la que convivía durante lo que resultaría ser 4+Janet Eves vivió allí durante un año y medio y le preguntó por qué no la habían nombrado propietaria. Él le respondió que era porque aún no había cumplido los 21 años. No se habían casado porque el señor Eves ya estaba casado, pero estaban separados. No obstante, Janet adoptó su apellido por escritura pública a finales de 1968, tras mudarse a su anterior casa conyugal. Janet dio a luz a su primer hijo en abril de 1969. "La casa estaba muy sucia y en ruinas. Entraron y establecieron allí su hogar. Ella hizo un montón de trabajos en la casa y el jardín. Hizo mucho más de lo que harían muchas esposas. Quitó el papel pintado del vestíbulo. Pintó la madera del salón y la cocina. Pintó los gabinetes de la cocina. Pintó el ladrillo de la parte delantera de la casa. Rompió el hormigón [con un mazo de 14 libras] en el jardín delantero. Llevó los pedazos a un contenedor. Ella, con él, demolió un cobertizo y puso uno nuevo. Preparó el jardín delantero para poner césped. Para colmo, tuvieron su segundo hijo, una niña, el 29 de diciembre de 1970". ^[2]

El 19 de enero de 1973, Janet recibió una orden de los magistrados que le otorgaba la custodia de los dos niños y ordenaba a Stuart Eves que pagara 5 libras semanales de manutención por cada uno. No cumplió con esos pagos. ^[2]

El caso llegó al Tribunal Superior en abril de 1974, ante el Vicerrector. Este aceptó la declaración de Janet en lugar de la de Stuart Eves, pero sostuvo que ella no tenía derecho a ninguna parte de la casa. Ella apeló. ^[2]

Lord Denning MR sostuvo que el Sr. Eves era el propietario de la casa en fideicomiso constructivo y que Janet tenía una participación del 25%. La realización de las obras de mejora manifestó una intención común de compartir el valor de la casa.

Los demás jueces de apelación coincidieron, pero con razonamientos diferentes:

El juez Browne :

El Vicerrector aceptó en su sentencia que había existido algún tipo de acuerdo entre Janet y Stuart Eves para que la casa se pusiera a nombre de ambos, pero que Stuart Eves había engañado a Janet Eves diciéndole que la casa no podía ponerse a su nombre porque era menor de 21 años. De hecho, tenía más de 21 años cuando se ejecutó la transferencia. El Vicerrector dijo:

Si esta discusión y este acuerdo hubieran estado vinculados de alguna manera en la evidencia con las actividades de la Sra. Eves después de la compra, el acuerdo, creo, brindaría un apoyo considerable para una inferencia de propiedad común basada en la contribución representada por estas actividades.

Sin embargo, el Vicerrector llegó a la conclusión de que no había podido encontrar tal vínculo. Por razones que el Juez Brightman explicará con más detalle, estoy dispuesto a inferir que sí existía tal vínculo y, en consecuencia, que el resultado es que Janet Eves tiene derecho a una parte de los intereses beneficiosos en esta casa. Estoy de acuerdo con mi señor en que la cifra correcta en este caso es una cuarta parte. Por consiguiente, estoy de acuerdo, como he dicho, en que se debe admitir la apelación y dictar la orden en la forma propuesta por mi señor. ^[2]

Brightman J :

El demandado vendió la casa de Romford. La casa de 39 Broadhurst Avenue se compró por 5.600 libras esterlinas. 2.400 libras esterlinas procedieron de las ganancias netas de la venta de la casa de Romford y el saldo de 3.200 libras esterlinas se obtuvo mediante hipoteca. La transferencia se realizó únicamente a nombre del demandado y la escritura de hipoteca fue ejecutada únicamente por él.

De las pruebas se desprende claramente, y así lo determinó el Vicerrector, que en el momento de la compra el demandado le dijo al apelante que si ella hubiera tenido 21 años, él habría puesto la casa a nombre de ambos, porque iba a ser su hogar conjunto. El demandado reconoce que utilizó la edad de la mujer como excusa para evitar esta decisión. En el contrainterrogatorio se le preguntó:

"¿Por qué le hiciste ese comentario sobre que la casa estaba a nombre de ambos, a pesar de que ella era menor de 21 años?" Él respondió:

"Supongo que en ese momento era una excusa para no ponerlo a nombre de ambos".

Me parece que esta respuesta da lugar a una inferencia clara de que había un entendimiento entre ellos de que ella debía tener algún tipo de interés de propiedad en la casa: de lo contrario, no se habría necesitado ninguna excusa.

Después de la compra, el apelante y el demandado se pusieron a arreglar la casa y el jardín. El Vicerrector aceptó la siguiente descripción del trabajo realizado por el apelante, la mayor parte del cual, según descubrió, se llevó a cabo poco después de la mudanza...

En diciembre de 1970 nació una segunda hija. Lamentablemente, las relaciones se deterioraron y en noviembre de 1972 el demandado se fue. Se volvió a casar en 1972. Actualmente él y su esposa viven en la casa. El demandante recibió la custodia de los dos niños y se dictó una orden que obliga al demandado a contribuir a su manutención. El demandante y sus hijos ahora tienen un hogar en otro lugar...

Gissing v Gissing [1971] es la principal autoridad que se nos ha leído para indicar el enfoque correcto para este tipo de casos...

El presente caso es diferente. La demandada claramente hizo creer a la apelante que ella tendría algún interés indefinido en la propiedad y que su nombre fue omitido de la escritura de transferencia sólo debido a su edad. Esto, por supuesto, no es suficiente por sí solo para crear un interés beneficioso a su favor; en el mejor de los casos, habría una mera "declaración voluntaria de fideicomiso" que sería "inejecutable por falta de forma escrita": según Lord Diplock...

Sin embargo, si formaba parte del acuerdo entre las partes, explícito o implícito, que la apelante debía contribuir con su trabajo a la reparación de una casa en la que iba a tener algún interés beneficioso, entonces creo que el acuerdo se convierte en uno al que la ley puede dar efecto. Esto parece ser coherente con el razonamiento...

Aplicando la ley en un campo difícil lo mejor que puedo, llego a la conclusión, sin mucha confianza, de que el tribunal debería dar a entender que el apelante tenía la intención de adquirir una cuarta parte de la casa. Sobre esta base, la casa está en manos del demandado en fideicomiso en tres cuartas partes para él y una cuarta parte para el apelante.

Al mismo tiempo, considero que mientras el demandado mantenga los pagos de la hipoteca, no debería estar obligado a pagarle a la apelante una renta de ocupación. Asimismo, mientras pague los atrasos en el pago de la pensión alimenticia de sus hijos por parte de la apelante dentro de un plazo razonable y continúe pagando las cuotas que venzan en el futuro, no debería ordenarse una venta a instancia de la apelante para hacer efectivo su derecho a la propiedad. Cuando los hijos hayan pasado la edad en la que deben pagarse los pagos de pensión alimenticia, el tribunal puede tener que considerar si sería correcto ordenar una venta a instancia de la apelante. Pero, por supuesto, la demandada puede estar satisfecha de pagarle por acuerdo. Asimismo, cuando ya no se deban pagos de la hipoteca, puede ser necesario que el tribunal considere la cuestión de una renta de ocupación. Sin embargo, estas son cuestiones futuras y es de esperar que se resuelvan satisfactoriamente mediante un acuerdo entre las partes antes de que realmente surjan. ^[2]

R v Robson (Stephen) (1990) 92 Cr App R 1; The Times, 7 de agosto de 1990, CA (E&W) ^[3]

Grant v Edwards [1986] Cap. 638, CA (E&W) ^[3]

• Derecho de tierras inglés
• Derecho de propiedad inglés