hipoteca a tipo fijo

Una hipoteca a tipo fijo ( FRM , por sus siglas en inglés) es un préstamo hipotecario en el que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vigencia del préstamo , a diferencia de los préstamos en los que el tipo de interés puede variar. Como resultado, los importes de las cuotas y la duración del préstamo son fijos, y la persona responsable del pago se beneficia de una cuota única y constante, además de poder planificar su presupuesto en función de este coste fijo.

Otras modalidades de préstamos hipotecarios incluyen hipotecas con pago solo de intereses , hipotecas con pagos escalonados , hipotecas de tasa variable (incluidas las de tasa ajustable y las indexadas ), hipotecas con amortización negativa e hipotecas con pago final único . A diferencia de muchos otros tipos de préstamos, los pagos de intereses y la duración de las hipotecas de tasa fija (FRM, por sus siglas en inglés) son fijos de principio a fin.

Las hipotecas a tipo fijo se caracterizan por el importe del préstamo, el tipo de interés , la frecuencia de capitalización y la duración. Con estos valores, se pueden calcular las cuotas mensuales.

Las hipotecas a tipo fijo son vulnerables al riesgo de inflación, lo que significa que los prestatarios con este tipo de hipotecas se benefician de una inflación inesperadamente alta (ya que la inflación reduce el valor actual real de sus cuotas), mientras que se ven perjudicados si la inflación disminuye y, por consiguiente, los tipos de interés bajan. Las hipotecas a tipo fijo suelen tener tipos de interés más altos que las de tipo variable. Según los expertos, «los prestatarios deberían, en general, preferir las hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo, salvo que los tipos de interés sean bajos». ^{[ 1 ]}

La disponibilidad de hipotecas a tipo fijo varía según el país.

En Estados Unidos , la Administración Federal de Vivienda (FHA) ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tasa fija como alternativa a la hipoteca con pago final elevado , asegurándolas y, al hacerlo, contribuyó a que este diseño hipotecario se popularizara. ^{[ 2 ]} Debido al elevado pago final de los préstamos más antiguos con pago final elevado, el riesgo de refinanciamiento generó numerosas ejecuciones hipotecarias. La hipoteca de tasa fija fue el primer préstamo hipotecario totalmente amortizado (pagado completamente al final del préstamo), lo que impedía la realización de préstamos sucesivos, y tenía tasas de interés y pagos fijos. Las hipotecas de tasa fija son la forma más clásica de préstamo para la compra de vivienda y otros productos en Estados Unidos . Los plazos más comunes son las hipotecas a 15 y 30 años, pero existen plazos más cortos, y actualmente se ofrecen hipotecas a 40 y 50 años (comunes en zonas con altos costos de vivienda, donde incluso un plazo de 30 años deja los pagos mensuales fuera del alcance de la familia promedio).

En Canadá, el plazo máximo para el que se puede fijar la tasa de una hipoteca suele ser de diez años, mientras que los plazos de vencimiento de las hipotecas suelen ser de 25 años. En Dinamarca, las hipotecas a tasa fija a 30 años son la forma estándar de préstamo hipotecario. ^{[ 3 ]} En Singapur, una hipoteca a tasa fija mantiene la tasa de interés fija solo durante los primeros tres a cinco años del préstamo, y luego se vuelve variable. En Australia, son comunes las hipotecas "luna de miel" con tasas introductorias, pero pueden durar tan solo un año y, en lugar de una tasa fija, pueden ofrecer una reducción fija en la tasa de interés. Además, a menudo se combinan con características de hipotecas flexibles para crear lo que se conoce como una hipoteca australiana , que a menudo permite a los prestatarios realizar pagos adicionales para reducir los cargos por intereses y luego disponer de estos pagos adicionales en el futuro. ^{[ 4 ]}

En el Reino Unido, la hipoteca a tipo fijo es el nombre que se le da a una hipoteca a tipo variable con el tipo de interés fijo durante los primeros dos a cinco años. ^{[ 5 ]} Al final de ese período, muchos prestatarios refinancian sus hipotecas para fijar otro tipo estable durante los siguientes años. ^{[ 5 ]} El sector hipotecario del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominado por las sociedades de crédito hipotecario , cuyos fondos captados deben ser al menos un 50 % depósitos, por lo que los prestamistas prefieren las hipotecas a tipo variable a las de tipo fijo, para reducir el desajuste entre activos y pasivos debido al riesgo de tipo de interés . ^{[ 6 ]} Los prestamistas, a su vez, influyen en las decisiones de los consumidores, que ya prefieren cuotas mensuales iniciales más bajas. ^{[ 6 ]}

Las hipotecas a tipo fijo suelen ser más caras que las de tipo variable. El riesgo inherente al tipo de interés hace que los préstamos a largo plazo a tipo fijo tiendan a tener un tipo de interés más elevado que los préstamos a corto plazo. La relación entre los tipos de interés de los préstamos a corto y largo plazo se representa mediante la curva de rendimiento , que generalmente tiene pendiente positiva (los plazos más largos son más caros). La situación opuesta se conoce como curva de rendimiento invertida y se da con menos frecuencia.

El hecho de que una hipoteca a tipo fijo tenga un tipo de interés inicial más alto no significa que sea un tipo de préstamo peor que una hipoteca a tipo variable. Si los tipos de interés suben, la hipoteca a tipo variable costará más, pero la hipoteca a tipo fijo costará lo mismo. En efecto, el prestamista ha aceptado asumir el riesgo del tipo de interés en un préstamo a tipo fijo.

Algunos estudios ^{[ 7 ]} han demostrado que la mayoría de los prestatarios con hipotecas de tasa variable ahorran dinero a largo plazo, pero también que algunos pagan más. En otras palabras, el precio del posible ahorro se compensa con el riesgo de incurrir en costos potencialmente mayores. En cada caso, la decisión deberá basarse en el plazo del préstamo, la tasa de interés actual y la probabilidad de que esta aumente o disminuya durante la vigencia del préstamo.

• Nota : Los intereses hipotecarios a tipo fijo pueden capitalizarse de forma diferente en otros países, como en Canadá, donde se capitalizan cada 6 meses.

La cuota mensual fija de una hipoteca a tipo fijo es la cantidad que paga el prestatario cada mes para garantizar que el préstamo se liquide por completo con los intereses al final de su plazo. Esta cuota mensual${\displaystyle c}$depende de la tasa de interés mensual${\displaystyle r}$(expresado como una fracción , no como un porcentaje, es decir, divida la tasa de porcentaje nominal anual citada entre 100 y entre 12 para obtener la tasa de interés mensual), el número de pagos mensuales${\displaystyle N}$llamado plazo del préstamo y la cantidad prestada${\displaystyle P_{0}}$conocido como el capital del préstamo ; reorganizando la fórmula para el valor presente de una anualidad ordinaria obtenemos la fórmula para${\displaystyle c}$:

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa de interés nominal anual fija del 6.5% durante 30 años, el capital es${\displaystyle P_{0}=200000}$, la tasa de interés mensual es${\displaystyle r=6.5/100/12}$, el número de pagos mensuales es${\displaystyle N=30\cdot 12=360}$el pago mensual fijo${\displaystyle c=\$1264.14}$Esta fórmula se proporciona utilizando la función financiera PMT en una hoja de cálculo como Excel . En el ejemplo, el pago mensual se obtiene introduciendo cualquiera de estas fórmulas:

=PMT(6.5/100/12,30*12,200000)

=((6.5/100/12)/(1-(1+6.5/100/12)^(-30*12)))*200000

${\displaystyle {}=1264.14}$

Esta fórmula de pago mensual es fácil de deducir, y su deducción ilustra cómo funcionan los préstamos hipotecarios a tasa fija. El monto adeudado del préstamo al final de cada mes es igual al monto adeudado del mes anterior, más los intereses sobre dicho monto, menos la cuota fija que se paga mensualmente.

Importe adeudado en el mes 0:

${\displaystyle P_{0}}$

Importe adeudado al inicio del mes:

${\displaystyle P_{1}=P_{0}+P_{0}*rc}$(capital + intereses – pago)

${\displaystyle P_{1}=P_{0}(1+r)-c}$(ecuación 1)

Importe adeudado al segundo mes:

${\displaystyle P_{2}=P_{1}(1+r)-c}$

Usando la ecuación 1 para${\displaystyle P_{1}}$

${\displaystyle P_{2}=(P_{0}(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{2}=P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$(ecuación 2)

Importe adeudado al tercer mes:

${\displaystyle P_{3}=P_{2}(1+r)-c}$

Usando la ecuación 2 para${\displaystyle P_{2}}$

${\displaystyle P_{3}=(P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c)(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{3}=P_{0}(1+r)^{3}-c(1+r)^{2}-c(1+r)-c}$

Importe adeudado en el mes N:

${\displaystyle P_{N}=P_{N-1}(1+r)-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(1+r)^{N-1}-c(1+r)^{N-2}....-c}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c((1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1)}$

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(S)}$(ecuación 3)

Dónde${\displaystyle S=(1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1}$(ecuación 4) (ver progresión geométrica )

${\displaystyle S(1+r)=(1+r)^{N}+(1+r)^{N-1}....+(1+r)}$(ecuación 5)

Con excepción de dos períodos,${\displaystyle S}$y${\displaystyle S(1+r)}$Las series son iguales, por lo que cuando restas todos los términos excepto dos, se cancelan:

Utilizando las ecuaciones 4 y 5

${\displaystyle S(1+r)-S=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S((1+r)-1)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S(r)=(1+r)^{N}-1}$

${\displaystyle S={{(1+r)^{N}-1} \over r}}$(ecuación 6)

Sustituyendo la ecuación 6 en la ecuación 3:

${\displaystyle P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

${\displaystyle P_{N}}$será cero porque hemos pagado el préstamo.

${\displaystyle 0=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}}$

Queremos saber${\displaystyle c}$

${\displaystyle c={{r(1+r)^{N}} \over {(1+r)^{N}-1}}P_{0}}$

Divide la parte superior e inferior con${\displaystyle (1+r)^{N}}$

${\displaystyle c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}}$

Esta derivación ilustra tres componentes clave de los préstamos a tasa fija: (1) el pago mensual fijo depende del monto prestado, la tasa de interés y el plazo de amortización del préstamo; (2) el monto adeudado cada mes es igual al monto adeudado del mes anterior más los intereses sobre ese monto, menos el pago mensual fijo; (3) el pago mensual fijo se elige de manera que el préstamo se pague en su totalidad con intereses al final de su plazo y no se adeude más dinero.

El vendedor puede vender el elemento fijo como un derivado "fijo a flotante", véase el modelo Black-Scholes .

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• préstamo VA
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• Tasas hipotecarias fijas diarias según Mortgage News Daily, Encuesta diaria del mercado hipotecario