Hipoteca de tasa variable

• Índice de Costo de Fondos (COFI) del Distrito 11
• Tasa interbancaria ofrecida en Londres (LIBOR)
• Índice promedio de bonos del Tesoro a 12 meses (MTA)
• Bonos del Tesoro a Vencimiento Constante (CMT)
• Tasa promedio nacional de hipotecas contractuales
• Tasa de intercambio de letras bancarias (BBSW)
• Índice de Precios al Consumidor (IPC) ^{[ 4 ]}

En algunos países, los bancos pueden publicar una tasa de interés preferencial que se utiliza como índice. Este índice puede aplicarse de tres maneras: directamente, sobre la base de una tasa más un margen, o en función de la variación del índice.

Un índice de aplicación directa significa que el tipo de interés varía exactamente con el índice. En otras palabras, el tipo de interés del pagaré es exactamente igual al índice. De los índices mencionados, solo el índice de tipos contractuales se aplica directamente. ^{[ 1 ]}

Aplicar un índice sobre una base de tasa más margen significa que la tasa de interés será igual al índice subyacente más un margen. El margen se especifica en el pagaré y permanece fijo durante la vigencia del préstamo. ^{[ 1 ]} Por ejemplo, una tasa de interés hipotecaria puede especificarse en el pagaré como LIBOR más 2%, donde 2% es el margen y LIBOR es el índice.

La última forma de aplicar un índice es en función de su variación. En este esquema, la hipoteca se origina a una tasa acordada y luego se ajusta según la variación del índice. ^{[ 1 ]} A diferencia de los préstamos directos o con índice más margen, la tasa inicial no está vinculada explícitamente a ningún índice; los ajustes sí lo están.

Las características básicas más importantes de las ARM son: ^{[ 5 ]}

1. Tasa de interés inicial . Esta es la tasa de interés inicial de una hipoteca de tasa ajustable (ARM).
2. El período de ajuste . Este es el lapso durante el cual la tasa de interés o el plazo del préstamo de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) se mantiene sin cambios. La tasa se restablece al final de este período y se recalcula el pago mensual del préstamo.
3. La tasa de referencia . La mayoría de los prestamistas vinculan los cambios en las tasas de interés de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) a los cambios en una tasa de referencia. Los prestamistas basan las tasas de las ARM en diversos índices, siendo los más comunes las tasas de los bonos del Tesoro a uno, tres o cinco años. Otro índice común es el costo promedio nacional o regional de los fondos para las asociaciones de ahorro y préstamo.
4. El margen . Este es el porcentaje de puntos que los prestamistas suman a la tasa de referencia para determinar la tasa de interés de la hipoteca de tasa ajustable (ARM).
5. Límites máximos de las tasas de interés . Estos son los límites sobre cuánto se puede modificar la tasa de interés o el pago mensual al final de cada período de ajuste o durante la vigencia del préstamo.
6. Descuentos iniciales . Se trata de reducciones en los tipos de interés, a menudo utilizadas como incentivos promocionales, que se ofrecen durante el primer año o más de un préstamo. Reducen el tipo de interés por debajo del tipo vigente (el índice más el margen).
7. Amortización negativa . Esto significa que el saldo de la hipoteca está aumentando. Ocurre cuando los pagos mensuales de la hipoteca no son suficientes para cubrir todos los intereses. Esto puede suceder cuando el límite de pago de la hipoteca de tasa ajustable es demasiado bajo, de modo que el pago de capital más intereses supera dicho límite.
8. Conversión . El acuerdo con el prestamista puede incluir una cláusula que permita al comprador convertir la hipoteca de tasa ajustable en una hipoteca de tasa fija en momentos específicos.
9. Pago anticipado . Algunos contratos pueden exigir que el comprador pague cargos o penalizaciones especiales si el préstamo hipotecario de tasa ajustable se liquida antes de tiempo. En ocasiones, las condiciones de pago anticipado son negociables.

Elegir un préstamo hipotecario para la vivienda es complicado y requiere mucho tiempo. Para ayudar al comprador, la Reserva Federal y la Junta Federal de Bancos de Préstamos Hipotecarios han elaborado una lista de verificación para hipotecas.

Cualquier hipoteca cuyos pagos puedan aumentar con el tiempo conlleva el riesgo de dificultades financieras para el prestatario. Para limitar este riesgo, las limitaciones en los cargos —conocidas como topes en el sector— son una característica común de las hipotecas de tasa variable. ^{[ 1 ]} Los topes suelen aplicarse a tres características de la hipoteca:

• frecuencia del cambio de la tasa de interés
• cambio periódico en la tasa de interés
• Cambio total en la tasa de interés durante la vigencia del préstamo, a veces llamado límite máximo de vida del préstamo.

Por ejemplo, una hipoteca de tasa ajustable determinada podría tener los siguientes tipos de límites de ajuste de la tasa de interés:

• Ajustes de intereses realizados cada seis meses, normalmente del 1% por ajuste, 2% en total por año.
• Los ajustes de intereses se realizan solo una vez al año, normalmente con un máximo del 2%.
• El tipo de interés no podrá ajustarse en más de un 1% al año.

Límites máximos de ajuste en los pagos de la hipoteca:

• Ajustes máximos en el pago de la hipoteca, generalmente del 7,5% anual en préstamos con opción de pago/amortización negativa.

Límites máximos de ajuste de la tasa de interés durante la vigencia del préstamo:

• El ajuste total del tipo de interés está limitado al 5% o al 6% durante la vigencia del préstamo.

Los límites máximos para la variación periódica del tipo de interés pueden dividirse en un límite para la primera variación periódica y un límite independiente para las variaciones periódicas posteriores; por ejemplo, un 5 % para el ajuste inicial y un 2 % para los ajustes posteriores.

Aunque es poco común, un tope puede limitar el pago mensual máximo en términos absolutos (por ejemplo, 1000 dólares al mes), en lugar de en términos relativos.

Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM) que permiten la amortización negativa suelen tener ajustes de pago menos frecuentes que los ajustes de la tasa de interés. Por ejemplo, la tasa de interés puede ajustarse mensualmente, pero el monto del pago solo una vez cada 12 meses.

La estructura de límites máximos a veces se expresa como límite de ajuste inicial / límite de ajuste posterior / límite de vida , por ejemplo, 2/2/5 para un préstamo con un límite del 2 % en el ajuste inicial, un límite del 2 % en los ajustes posteriores y un límite del 5 % en los ajustes totales de la tasa de interés. Cuando solo se proporcionan dos valores, esto indica que el límite de cambio inicial y el límite periódico son iguales. Por ejemplo, una estructura de límites máximos 2/2/5 a veces se puede escribir simplemente como 2/5.

Un ARM híbrido presenta una tasa de interés fija durante un período inicial, que luego varía. El término "híbrido" se refiere a la combinación de características de tasa fija y variable. Los ARM híbridos se identifican por sus períodos iniciales de tasa fija y variable; por ejemplo, 3/1 corresponde a un ARM con un período de tasa de interés fija de 3 años y períodos de ajuste de tasa de interés de 1 año posteriores. La fecha en que un ARM híbrido cambia de un calendario de pagos de tasa fija a uno de tasa variable se conoce como fecha de reinicio. Después de la fecha de reinicio, un ARM híbrido varía con un margen sobre un índice específico, al igual que cualquier ARM convencional. ^{[ 7 ]}

La popularidad de las hipotecas híbridas de tasa ajustable aumentó significativamente a principios del siglo XXI. En 1998, el porcentaje de hipotecas híbridas con respecto a las hipotecas a tasa fija a 30 años era inferior al 2%; en seis años, este porcentaje aumentó al 27,5%. ^{[ 7 ]}

Al igual que otros préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM), los ARM híbridos transfieren parte del riesgo de la tasa de interés del prestamista al prestatario, lo que permite al prestamista ofrecer una tasa de interés más baja en muchos entornos de tasas de interés.

Un "ARM con opción" es típicamente un ARM a 30 años que inicialmente ofrece al prestatario cuatro opciones de pago mensual: un pago mínimo específico, un pago solo de intereses, un pago de amortización total a 15 años y un pago de amortización total a 30 años. ^{[ 8 ]}

Este tipo de préstamos también se conocen como préstamos de tasa ajustable con "opción de pago a elegir" o "opción de pago flexible".

Cuando un prestatario realiza un pago de una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago inferior a los intereses acumulados, se produce una "amortización negativa", lo que significa que la parte no pagada de los intereses acumulados se suma al saldo de capital pendiente. Por ejemplo, si el prestatario realiza un pago mínimo de $1,000 y la hipoteca ha acumulado intereses mensuales de $1,500, se añadirán $500 al saldo del préstamo. Además, el pago de intereses del mes siguiente se calculará utilizando el nuevo saldo de capital, que será mayor.

Las hipotecas de tasa ajustable con opción a plazos (Option ARM) suelen ofrecerse con una tasa de interés inicial muy baja (a menudo tan baja como el 1%), lo que se traduce en pagos mínimos muy bajos durante el primer año. En épocas de auge económico, los prestamistas suelen evaluar a los prestatarios en función de pagos hipotecarios inferiores al nivel de amortización total. Esto permite a los prestatarios acceder a un préstamo mucho mayor (es decir, contraer más deuda) de lo que sería posible de otro modo. Al evaluar una hipoteca de tasa ajustable con opción a plazos, los prestatarios prudentes no se centrarán en la tasa inicial ni en el nivel de pago inicial, sino que considerarán las características del índice, el tamaño del margen hipotecario que se añade al valor del índice y las demás condiciones de la hipoteca. En concreto, deben considerar la posibilidad de que (1) los tipos de interés a largo plazo suban; (2) su vivienda no se revalorice o incluso pierda valor; o (3) que ambos riesgos se materialicen.

Las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago son más adecuadas para prestatarios experimentados con ingresos crecientes, especialmente si sus ingresos fluctúan estacionalmente y necesitan la flexibilidad de pago que este tipo de hipoteca puede ofrecer. Los prestatarios experimentados gestionarán cuidadosamente el nivel de amortización negativa que permiten acumular.

De esta forma, un prestatario puede controlar el principal riesgo de una Option ARM, que es el "choque de pago", cuando la amortización negativa y otras características de este producto pueden provocar aumentos sustanciales en los pagos en cortos períodos de tiempo. ^{[ 9 ]}

El pago mínimo de una hipoteca de tasa ajustable con opción de pago puede aumentar drásticamente si el saldo de capital pendiente alcanza el límite máximo de amortización negativa (generalmente entre el 110 % y el 125 % del monto original del préstamo). En ese caso, el siguiente pago mínimo mensual se ajustará para amortizar completamente la hipoteca durante el plazo restante. Además, las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago suelen tener fechas de "reajuste" automático (a menudo cada cinco años) en las que el pago se ajusta para que la hipoteca vuelva a amortizarse por completo durante el plazo restante.

Por ejemplo, un préstamo hipotecario de tasa ajustable (ARM) de $200,000 con un límite de amortización negativa del 110% generalmente se ajustará a un pago de amortización completa, según la tasa de interés indexada actual y el plazo restante del préstamo, si la amortización negativa hace que el saldo del préstamo supere los $220,000. Para una reestructuración del 125%, esto sucederá si el saldo del préstamo alcanza los $250,000.

Cualquier préstamo que genere amortización negativa implica que el prestatario reduce el valor neto de su vivienda, lo que aumenta la probabilidad de que no pueda venderla por un precio suficiente para saldar la deuda. La depreciación de los inmuebles agravaría este riesgo.

Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable con opción de pago también pueden estar disponibles como "híbridos", con períodos de tasa fija más largos. Es poco probable que estos productos ofrezcan tasas promocionales bajas. En consecuencia, dichos préstamos reducen la posibilidad de amortización negativa y probablemente no resulten atractivos para los prestatarios que buscan un producto asequible.

Un préstamo hipotecario de tasa ajustable con flujo de efectivo (ARM) ofrece la opción de pago mínimo . Este tipo de préstamo permite al prestatario elegir su pago mensual entre varias opciones. Estas opciones suelen incluir pagos a 30 años, 15 años, solo intereses y un pago mínimo. El pago mínimo suele ser menor que el pago de solo intereses . Este tipo de préstamo puede generar una amortización negativa. La opción de pago mínimo generalmente solo está disponible durante los primeros años del préstamo.

Las hipotecas ARM con flujo de efectivo son sinónimo de hipotecas ARM con opción de pago , pero no todos los préstamos con opciones de flujo de efectivo son ajustables. De hecho, los préstamos con opción de flujo de efectivo a tasa fija conservan las mismas opciones de flujo de efectivo que las ARM con flujo de efectivo y las ARM con opción de pago, pero permanecen fijos hasta por 30 años.

En Singapur , la hipoteca de tasa variable (ARM, por sus siglas en inglés) se conoce comúnmente como hipoteca de tasa flotante o de tasa variable. A diferencia de las hipotecas de tasa fija en el país, una hipoteca de tasa flotante tiene una tasa de interés que varía durante toda la duración del préstamo. Los préstamos pueden estar vinculados a la tasa de referencia bancaria, SIBOR o SOR.

Por lo general, la estructura del tipo de interés de la hipoteca es la siguiente:

El préstamo puede estar vinculado a SIBOR o SOR de cualquier duración, y se le añade un margen (spread) al SIBOR/SOR a X meses. Este margen suele ajustarse al alza tras los primeros años.

Las hipotecas de tasa ajustable vinculadas a SIBOR son más populares que las hipotecas vinculadas a SOR o a la tasa de referencia.

Sin embargo, recientemente, ANZ introdujo una hipoteca de tasa ajustable (ARM) vinculada al promedio de SIBOR y SOR. ^{[ 10 ]} Hasta el momento, es el único banco en Singapur que ofrece este tipo de hipoteca.

Las hipotecas de tasa ajustable a veces se venden a consumidores que es poco probable que paguen el préstamo si las tasas de interés suben. ^{[ 11 ]} En los Estados Unidos , la Federación de Consumidores de América caracteriza los casos extremos como préstamos abusivos . Las protecciones contra las subidas de las tasas de interés incluyen (a) un posible período inicial con una tasa fija (que le da al prestatario la oportunidad de aumentar sus ingresos anuales antes de que suban los pagos); (b) un máximo (límite) que las tasas de interés pueden subir en cualquier año (si hay un límite, debe especificarse en el documento del préstamo); y (c) un máximo (límite) que las tasas de interés pueden subir durante la vida de la hipoteca (esto también debe especificarse en el documento del préstamo).

En septiembre de 1991, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) publicó un estudio sobre las hipotecas de tasa ajustable ^{[ 12 ]} en Estados Unidos, el cual reveló que entre el 20% y el 25% de los préstamos de este tipo, de los aproximadamente 12  millones existentes en ese momento, presentaban errores en las tasas de interés. Un exauditor federal de banca hipotecaria estimó que estos errores generaron sobrecargos netos de al menos 10 mil millones de dólares estadounidenses  para los propietarios de viviendas en Estados Unidos. Dichos errores se produjeron cuando la entidad administradora de la hipoteca seleccionó una fecha de índice incorrecta, utilizó un margen erróneo o ignoró los límites máximos de variación de las tasas de interés.

En julio de 1994, Consumer Loan Advocates, una firma de auditoría hipotecaria sin fines de lucro, anunció ^{[ 13 ]} que hasta el 18% de las hipotecas de tasa ajustable tienen errores que le cuestan al prestatario más de $5,000 en cargos de intereses excesivos.

En diciembre de 1995, un estudio gubernamental concluyó que entre el 50 % y el 60 % de todas las hipotecas de tasa ajustable en Estados Unidos contenían un error en la tasa de interés variable cobrada al propietario. ^{[ 14 ]} El estudio estimó que el monto total de intereses cobrados en exceso a los prestatarios superaba los 8 mil millones de dólares. Se citaron programas informáticos inadecuados, la incorrecta cumplimentación de documentos y errores de cálculo como las principales causas de los sobrecargos de intereses. No se han realizado otros estudios gubernamentales sobre los sobrecargos de intereses en las hipotecas de tasa ajustable.

En 2015, el Banco Central de Irlanda reconoció que el país tenía un problema con los bancos que alejaban a los clientes de las hipotecas de tipo variable, de bajo interés y poco rentables, de manera perjudicial, y puso en marcha una investigación sobre lo sucedido. ^{[ 15 ]}