capital de la vivienda

El patrimonio neto de la vivienda es el interés financiero del propietario en su propiedad, calculado como la diferencia entre el valor de mercado actual de la propiedad y el saldo total pendiente de todos los préstamos garantizados por la vivienda.

En Estados Unidos, es una importante fuente de acumulación de riqueza, ya que la mayor parte de la riqueza de la clase media se concentra en el patrimonio inmobiliario, que asciende a más de 35 billones de dólares en total.

El patrimonio neto de la vivienda se define como el valor de mercado del interés libre de cargas de un propietario en su propiedad inmobiliaria , es decir, la diferencia entre el valor justo de mercado de la vivienda y el saldo pendiente de todas las cargas sobre la propiedad. ^{[ 1 ]} Se resume mediante la identidad contable : valor − deuda = patrimonio neto. En economía , el patrimonio neto de la vivienda a veces se denomina valor de la propiedad inmobiliaria . ^{[ 2 ]}

Los propietarios de viviendas adquieren capital en su hogar de dos fuentes. Compran capital con su pago inicial y la parte principal de cualquier pago que realicen de su hipoteca. Por definición, esto resulta en la creación inmediata de capital en la vivienda por el monto del pago inicial al momento de la compra, y el capital aumenta con cada pago (en casos de préstamos amortizables estándar). ^{[ 3 ]} El capital de la propiedad aumenta a medida que el deudor realiza pagos del saldo de la hipoteca . ^{[ 1 ]}

El patrimonio también aumenta a medida que el valor de la propiedad se aprecia mientras que la deuda permanece sin cambios. ^{[ 1 ]} Por el contrario, el patrimonio de una vivienda puede disminuir si las valoraciones bajan. En casos extremos, esto puede resultar en un patrimonio negativo, a menudo denominado hipotecas "bajo el agua" o "al revés". ^{[ 4 ]} En 2012, aproximadamente el 20% de los titulares de hipotecas estaban bajo el agua; el patrimonio negativo se concentró más en Nevada, donde el 61% de las hipotecas estaban al revés. ^{[ 5 ]} Arizona (48%), Florida (44%), Michigan (35%) y Georgia (33%) también mostraron un alto porcentaje de propietarios de viviendas con patrimonio negativo. ^{[ 5 ]} El patrimonio negativo aumenta considerablemente el riesgo de ejecución hipotecaria e impago, ya que la venta de la vivienda ya no cubrirá completamente la deuda. ^{[ 6 ]}

El capital inmobiliario es ilíquido . ^{[ 7 ] [ 8 ]} Al ser patrimonio en papel y no efectivo, no se puede gastar ni utilizar fácilmente para compras en su forma actual. Por lo general, el propietario debe vender la propiedad o utilizarla como garantía mediante productos de liberación de capital inmobiliario para convertirlo en fondos líquidos. ^{[ 9 ]}

A marzo de 2025, los propietarios de viviendas en Estados Unidos tenían más de 35 billones de dólares en patrimonio inmobiliario, según el Banco de la Reserva Federal de San Luis . ^{[ 10 ] [ 9 ]}

Desde mediados del siglo XX, el patrimonio inmobiliario ha sido la estrategia principal de la clase media estadounidense para acumular riqueza familiar. ^{[ 11 ]} En la mayoría de las carteras de los estadounidenses, su vivienda es su mayor activo. ^{[ 12 ]} Según la Encuesta de Finanzas del Consumidor de 2016 , el patrimonio inmobiliario contenido en la residencia principal de los hogares representaba aproximadamente una cuarta parte de sus activos totales. ^{[ 13 ]}

El aumento del valor de las viviendas y su uso como un "plan de ahorro forzoso" contribuyen a una disparidad de riqueza récord entre propietarios y no propietarios, siendo la propiedad de la vivienda una parte clave del sueño americano que separa a la clase media de los pobres. ^{[ 14 ] [ 15 ] [ 16 ] [ 17 ]} El patrimonio inmobiliario representa entre el 50% y el 70% del patrimonio neto de los estadounidenses en los tres quintiles de ingresos medios. ^{[ 11 ]} En conjunto, el patrimonio inmobiliario representa el 43% del patrimonio neto del hogar medio. ^{[ 18 ]} A principios de siglo, la participación media del patrimonio inmobiliario en el patrimonio neto entre los hogares con patrimonio neto positivo era del 27,2%, con un promedio del 35,3%. ^{[ 19 ]}

El patrimonio neto medio entre los propietarios de viviendas era de aproximadamente 400.000 dólares en 2024, en comparación con los 10.000 dólares de los inquilinos. ^{[ 20 ]} Esta brecha se ha ampliado con el tiempo, casi duplicándose (un crecimiento de aproximadamente el 70%) entre 1989 y 2022. ^{[ 14 ]} La retención del patrimonio neto invertido en el capital inmobiliario ha permitido históricamente la transferencia de riqueza intergeneracional y ha desempeñado un papel clave en la acumulación de riqueza intergeneracional. ^{[ 21 ] [ 22 ]} La amplia propiedad de vivienda posibilitada por la Ley GI tras la Segunda Guerra Mundial permitió la acumulación de capital inmobiliario, lo que desarrolló la clase media y posibilitó las transferencias de riqueza generacionales. ^{[ 23 ] [ 24 ] [ 25 ]}

La función del capital inmobiliario como ahorro forzoso a lo largo del ciclo vital da como resultado que los propietarios de edad avanzada a menudo tengan un capital inmobiliario sustancial, mientras que los inquilinos tienden a tener un patrimonio muy bajo en la vejez, y la brecha alcanza su punto máximo en la jubilación para quienes poseen una vivienda. ^{[ 26 ] [ 27 ] [ 28 ]} Los productos de liberación de capital inmobiliario pueden ayudar a los jubilados a acceder al capital inmobiliario, generando ingresos adicionales y mejorando la seguridad en la jubilación. ^{[ 29 ]}

Los compradores de propiedades suelen buscar adquirir inmuebles que aumenten de valor, lo que incrementa el patrimonio neto y, por lo tanto, proporciona un retorno de la inversión al vender la propiedad. ^{[ 30 ]} Los compradores pesimistas suelen optar por un mayor apalancamiento mediante pagos iniciales más pequeños para limitar la exposición financiera cuando las necesidades del hogar determinan el tamaño de la propiedad; este patrón es especialmente pronunciado en mercados con menores costos de impago o durante recesiones inmobiliarias previstas. ^{[ 30 ]}

En Estados Unidos, los propietarios de viviendas poseen colectivamente 17,8 billones de dólares en patrimonio, incluidos 11,6 billones que pueden extraerse manteniendo un margen de seguridad del 20 %. ^{[ 50 ]}

La gestión del capital inmobiliario se refiere al proceso de acceder al capital acumulado mediante préstamos , a tasas de interés favorables y, a menudo, con ventajas fiscales , para invertir capital que de otro modo sería ilíquido en un objetivo que ofrezca mayores rendimientos. El capital inmobiliario puede servir como garantía para un préstamo o una línea de crédito con garantía hipotecaria . Muchos planes de este tipo establecen un plazo fijo durante el cual el propietario puede solicitar préstamos, por ejemplo, diez años. Al final de este plazo, el prestatario puede renovar la línea de crédito. Si el plan no permite renovaciones, el prestatario no podrá solicitar más préstamos una vez finalizado el plazo. Algunos planes exigen el pago total del saldo pendiente al final del plazo. Otros permiten el reembolso durante un plazo fijo, por ejemplo, diez años.