Vivienda de ocupación múltiple

Un estudio sobre pensiones en Ottawa, Ontario, realizado en 2016, reveló que "muchas unidades se encuentran en muy mal estado", con problemas como moho, cucarachas, chinches y cerraduras rotas. ^{[ 5 ]} Un artículo sobre pensiones en Montreal afirmaba que las unidades suelen tener chinches y "problemas de fontanería". ^{[ 6 ]}

Las casas de huéspedes suelen ubicarse en lugares cercanos a accesos, servicios y mercados. Los constructores especializados tienden a construir hasta nueve microapartamentos de alto nivel y bajo mantenimiento , donde antes un solo ocupante habría generado un único alquiler. ^{[ 7 ]}

En un estudio realizado en Ottawa, se encontró que más del 50% de los ocupantes de pensiones tenían diagnósticos de salud mental. ^{[ 5 ]} Un estudio de 1998 sobre residentes de pensiones en Toronto encontró que tenían peor salud que la población general y bajos ingresos. ^{[ 3 ]}

Un estudio realizado con 295 residentes de 171 pensiones en Toronto reveló que "los residentes de 35 años o más tenían un estado de salud significativamente peor que sus homólogos en la población general canadiense" y que presentaban una "alta prevalencia de mala salud", siendo los residentes con peor salud los que vivían en las pensiones peor mantenidas y en peores condiciones. ^{[ 8 ]}

Un artículo sobre pensiones en Montreal afirmaba que las pensiones son la "última parada antes de la calle" para las personas de bajos ingresos en riesgo de quedarse sin hogar. ^{[ 6 ]}

En el Reino Unido, tras una serie de muertes en viviendas superpobladas, se introdujo legislación para garantizar que estas tuvieran un mayor nivel de protección contra incendios para cumplir con la normativa. Según la Campaña por los Derechos de los Residentes de Habitaciones Individuales, entre 1985 y 1991 murieron tres personas por semana en incendios en viviendas de ocupación múltiple. ^{[ 9 ]}

Las viviendas de ocupación múltiple fueron definidas principalmente por la Ley de Vivienda de 1985 como "...una casa ocupada por personas que no forman un solo hogar". ^{[ 10 ]} La Ley de Gobierno Local y Vivienda de 1989 amplió la definición para incluir cualquier parte de un edificio que:

1. "no se consideraría [normalmente] una casa" y
2. "fue construida originalmente o posteriormente adaptada para ser ocupada por un solo hogar" ^{[ 11 ]}

Tanto la Ley de 1985 como la de 1989 fueron sustituidas por la Ley de Vivienda de 2004 , ^{[ 12 ]} que estableció una definición más completa y compleja ^{[ 13 ]} y también introdujo el requisito de que algunas viviendas de inquilinos múltiples estuvieran sujetas a una licencia obligatoria (véase más abajo).

La Ley de Vivienda de 1985 fue una ley de consolidación. La definición de HMO en la sección 345 de la Ley de Vivienda de 1985 provenía de la sección 129(1) de la Ley de Vivienda de 1974 .

La Ley de Vivienda de 2004 introdujo la concesión de licencias obligatorias para las grandes viviendas de ocupación múltiple (HMO, por sus siglas en inglés), que se definieron en la ley como propiedades con cinco o más inquilinos que forman más de un hogar y comparten instalaciones como cocina, baño y/o aseos en tres o más plantas.

El 1 de octubre de 2018, la Orden de 2018 sobre la concesión de licencias para viviendas de ocupación múltiple (descripción prescrita) (Inglaterra) ^{[ 14 ]} modificó la definición de HMO grande de la Ley de 2004 al abolir el requisito de "3 o más plantas". No obstante, los pisos construidos específicamente para tal fin en un bloque de tres o más pisos de este tipo quedaron excluidos de la clasificación modificada.

Además de la definición legal de HMO que requiere una licencia obligatoria, las autoridades locales tienen la facultad de introducir planes de licencia aprobados que incluyan a las HMO más pequeñas como susceptibles de obtener una licencia. Por lo general, estas son para tres o más inquilinos que forman más de un núcleo familiar.

Mientras que algunos argumentan que la inversión es necesaria debido a la insuficiente oferta de vivienda, otros afirman que la está explotando. ^{[ 37 ]}

Aunque el alojamiento compartido puede mejorar la asequibilidad y la participación comunitaria, los críticos argumentan que puede acelerar la gentrificación o reducir el acceso a alquileres a largo plazo. ^{[ 38 ]} Algunas ciudades, como Barcelona y Berlín, han introducido regulaciones que definen tamaños mínimos de unidades y protecciones para los inquilinos con el fin de prevenir el uso especulativo. ^{[ 39 ]} Los defensores sostienen que, con una regulación adecuada, el coliving puede ayudar a las ciudades a reutilizar edificios subutilizados y proporcionar alojamiento flexible para trabajadores temporales, estudiantes y recién llegados. ^{[ 40 ]}

Debido a los requisitos legales adicionales impuestos a los propietarios de viviendas de ocupación múltiple (HMO), muchos prestamistas hipotecarios para inversión inmobiliaria se niegan a financiar este tipo de propiedades. Esto ha dado lugar a la aparición de un mercado hipotecario especializado para HMO, atendido por un subconjunto más reducido de prestamistas. Debido a que la oferta de productos es más limitada, los prestatarios de hipotecas para HMO suelen estar sujetos a criterios más estrictos. A menudo necesitan depósitos en efectivo mayores, ya que la relación préstamo-valor promedio es ligeramente inferior a la de una hipoteca convencional para inversión inmobiliaria, mientras que el valor mínimo de la propiedad tiende a ser más alto. Los prestatarios que financian HMO sin licencia también pueden tener que demostrar que su autoridad local no tiene intención de otorgar licencia a la propiedad en el futuro. También es común que los prestamistas hipotecarios para HMO impongan estipulaciones sobre diversos aspectos de la propiedad, incluyendo el número de habitaciones permitidas, el tipo de contrato de arrendamiento y el tipo de cerraduras instaladas en las puertas interiores y exteriores. ^{[ 41 ]}