Sección 8 (vivienda)

La Sección 8 de la Ley de Vivienda de 1937 ( 42  U.S.C. § 1437f ), conocida comúnmente como Sección 8 , proporciona asistencia para el alquiler de viviendas a hogares de bajos ingresos en los Estados Unidos mediante el pago a propietarios privados en nombre de estos inquilinos. Aproximadamente el 68% de esta asistencia beneficia a personas mayores, familias con hijos y personas con discapacidades. ^{[ 1 ]} El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) supervisa los programas de la Sección 8, que son administrados localmente por agencias de vivienda pública (PHA). ^{[ 2 ]}  

En 2022, aproximadamente 2,3 millones de los 5,2 millones de hogares que recibieron asistencia para el alquiler utilizaron vales de la Sección 8. Si bien la participación de los propietarios en el programa es voluntaria en la mayoría de las áreas, algunos estados y municipios han promulgado leyes que prohíben la discriminación por fuente de ingresos , incluida la discriminación contra las personas cuyos ingresos provienen de vales de vivienda de la Sección 8. ^{[ 3 ]} Los montos de los vales varían según la ciudad o el condado, el tamaño de la unidad y otros factores. ^{[ 4 ]} Los beneficiarios de los vales generalmente tienen de dos a cuatro meses para conseguir una vivienda que cumpla con los estándares del HUD; de lo contrario, pierden sus vales y deben volver a solicitarlos. Las listas de espera para los vales pueden ser muy largas, con un promedio de 28 meses, pero que pueden llegar hasta 10 años en las grandes ciudades, ^{[ 5 ]} y muchos programas locales están cerrados a nuevos solicitantes. ^{[ 6 ]}

Los importes de los vales se basan en los alquileres de mercado justos (FMR, por sus siglas en inglés) establecidos por el HUD. El programa de alquileres de mercado justos para áreas pequeñas (SAFMR, por sus siglas en inglés), introducido recientemente, perfecciona estos cálculos a nivel de código postal en las principales áreas metropolitanas.

Los programas federales de asistencia para la vivienda comenzaron durante la Gran Depresión . En las décadas de 1960 y 1970, el gobierno federal creó programas de subsidios para aumentar la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos y ayudar a las familias a pagar el alquiler. En 1965, el Programa de Vivienda Arrendada de la Sección 236 modificó la Ley de Vivienda de los Estados Unidos. Este programa de subsidios, predecesor del programa actual, no era un programa de subsidio de vivienda propiamente dicho. Las autoridades de vivienda seleccionaban a las familias elegibles de su lista de espera, las ubicaban en viviendas de una lista maestra de unidades disponibles y determinaban el alquiler que los inquilinos tendrían que pagar. La autoridad de vivienda firmaba entonces un contrato de arrendamiento con el propietario privado y pagaba la diferencia entre el alquiler del inquilino y el precio de mercado para una unidad del mismo tamaño. En el acuerdo con el propietario privado, las autoridades de vivienda se comprometían a realizar el mantenimiento regular del edificio y las funciones de arrendamiento para los inquilinos de la Sección 236, y revisaban anualmente los ingresos del inquilino para determinar su elegibilidad para el programa y el cálculo del alquiler.

La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1970 introdujo el Programa Federal de Subsidios Experimentales para la Vivienda (EHAP) y la Corporación de Desarrollo Comunitario, y autorizó mayores desembolsos para programas de subsidios de vivienda y suplementos de alquiler para hogares de ingresos moderados. ^{[ 7 ] [ 8 ]}

En la década de 1970, cuando los estudios demostraron que el peor problema de vivienda que afectaba a las personas de bajos ingresos ya no era la vivienda en condiciones precarias, sino el alto porcentaje de ingresos destinado a la vivienda, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 , que modificó la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 para crear el Programa de la Sección 8. En este programa, los inquilinos pagan aproximadamente el 30 por ciento de sus ingresos en concepto de alquiler, mientras que el resto se paga con fondos federales.

Desde su creación, algunos programas de la Sección 8 se han eliminado gradualmente y se han creado otros nuevos, aunque el Congreso siempre ha renovado los subsidios existentes. Inicialmente, el programa de la Sección 8 contaba con tres subprogramas: Construcción Nueva, Rehabilitación Sustancial y Certificados de Vivienda Existente. El Programa de Rehabilitación Moderada se añadió en 1978 y el Programa de Vales en 1983. El número de unidades que una autoridad local de vivienda puede subsidiar bajo sus programas de la Sección 8 está determinado por la financiación del Congreso. ^{[ 9 ]}

En 1998, la Ley de Vivienda de Calidad y Responsabilidad Laboral (QHWRA) combinó el programa anterior de vales de la Sección 8 y los programas de certificados en un único programa de vales de elección de vivienda (HCV), fusionando esos flujos de asistencia basados ​​en el inquilino en un único sistema de vales. El HCV actualizado adoptó el enfoque de pago estándar (que permite a los inquilinos arrendar unidades por encima del alquiler justo de mercado si cubren la diferencia) y limitó las contribuciones de alquiler de los participantes al 30-40% de los ingresos. La ley creó la opción de Vale Basado en Proyectos (PBV). ^{[ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]} A partir del año 2000, la QHWRA también permitió al HUD autorizar a ciertas PHA a establecer el Programa de Propiedad de Vivienda con Vales de Elección de Vivienda, que permite a los titulares de HCV aplicar su subsidio a los costos de la propiedad de la vivienda, como los pagos de la hipoteca. ^{[ 14 ]}

La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2008 (Ley Pública 110-161), promulgada el 26 de diciembre de 2007, asignó 75 millones de dólares en fondos para el programa de vales de vivienda de apoyo para veteranos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD-VASH), autorizado en virtud de la sección 8(o)(19) de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937. Este nuevo programa combina la asistencia de alquiler del programa de vales de elección de vivienda del HUD para veteranos sin hogar con la gestión de casos y el apoyo de servicios clínicos proporcionados por la Administración de Asuntos de Veteranos en sus propios centros médicos y también en la comunidad. ^{[ 15 ]}

La Ley de Oportunidades de Vivienda a Través de la Modernización de 2016 (HOTMA) se promulgó el 29 de julio de 2016 y modificó la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, además de introducir cambios en varios programas federales de vivienda, en particular en la Sección 8. Entre sus disposiciones clave se incluyen reformas a los métodos de cálculo de ingresos, ajustes a los límites de activos y modificaciones a los procesos de revisión de ingresos. ^{[ 16 ] [ 17 ]}

El componente principal del programa de la Sección 8 es el programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV). Un vale puede estar basado en un proyecto o en un inquilino. Los vales basados ​​en proyectos están vinculados a una unidad de vivienda o complejo específico, y su uso está restringido a esa ubicación. ^{[ 18 ]} Las PHA pueden asignar hasta el 20% de sus vales para este fin. ^{[ 19 ]} En cambio, los vales basados ​​en inquilinos se asignan al beneficiario individual, lo que le permite elegir una unidad de alquiler en el mercado privado. Este tipo de vale proporciona mayor movilidad, ya que los inquilinos no están limitados a complejos específicos y pueden "portar" (transferir) su vale a la jurisdicción de otra PHA, lo que les permite residir en cualquier lugar de los Estados Unidos o sus territorios donde esté en funcionamiento un programa de la Sección 8. ^{[ 18 ] [ 20 ] [ 21 ]}

Bajo el programa de vales, las personas o familias que reciben un vale buscan y alquilan una vivienda (ya sea en un complejo específico o en el sector privado) y pagan una parte del alquiler. La mayoría de los hogares pagan el 30 % de sus ingresos ajustados para la vivienda de la Sección 8. Los ingresos ajustados son los ingresos brutos (totales) de un hogar menos las deducciones por dependientes menores de 18 años, estudiantes de tiempo completo, personas con discapacidad o un hogar de ancianos, y ciertos gastos médicos y de asistencia por discapacidad. ^{[ 22 ]}

Existe una prueba de activos además de los ingresos del trabajo. Por encima de cierta cantidad, HUD agregará ingresos incluso si el inquilino de la Sección 8 no recibe ningún ingreso por intereses de, por ejemplo, una cuenta bancaria. ^{[ 23 ] [ 24 ]} HUD llama a esto "ingreso imputado de activos" y, en el caso de una cuenta bancaria, HUD establece una "Tasa de Ahorro de Libreta" estándar para calcular el ingreso imputado del activo. ^{[ 25 ] [ 26 ]} Al aumentar la cantidad del ingreso total de un inquilino, la cantidad de ingreso imputado de activos puede afectar la porción de renta asignada a un inquilino.

La PHA paga al propietario el resto del alquiler. Cada año, el gobierno federal analiza los alquileres que se cobran por los apartamentos de propiedad privada en diferentes comunidades, así como los costos de los servicios públicos (calefacción, electricidad, etc.) en esas comunidades. Los alquileres de mercado justos (FMR, por sus siglas en inglés) son montos (alquileres más servicios públicos) para apartamentos de calidad media de diferentes tamaños en una comunidad en particular. ^{[ 22 ]} Por ejemplo, el FMR de 2012 para una vivienda de 1 dormitorio en San Francisco es de $1,522 y en Nueva York es de $1,280, mientras que en muchos otros lugares es inferior a $500. ^{[ 27 ]}

El propietario no puede cobrar a un inquilino acogido a la Sección 8 más de un alquiler razonable y no puede aceptar pagos fuera del contrato. ^{[ 28 ]}

Aunque los propietarios están obligados a cumplir con las leyes de vivienda justa , en la mayoría de las zonas no están obligados a participar en el programa de la Sección 8. Como resultado, algunos propietarios no aceptan inquilinos de la Sección 8. Esto puede deberse a factores como:

• no quieren que el gobierno se involucre en sus negocios, como por ejemplo que los trabajadores gubernamentales realicen una inspección completa de sus instalaciones para cumplir con los Estándares de Calidad de Vivienda (HQS) del HUD y las posibles medidas correctivas necesarias ^{[ 29 ].}
• un deseo de cobrar alquiler por la unidad por encima del FMR ^{[ 30 ]}

Según las leyes estatales y locales, negarse a alquilar a un inquilino únicamente por tener el programa de la Sección 8 puede ser ilegal. ^{[ 31 ]} Los propietarios solo pueden usar criterios generales para descalificar a un inquilino (crédito, antecedentes penales, desalojos anteriores , etc.). También puede ser ilegal publicar anuncios que indiquen "No se aceptan inquilinos de la Sección 8". ^{[ 32 ]}

Sin embargo, otros propietarios aceptan de buen grado a inquilinos del programa Sección 8, debido a:

• una gran cantidad de posibles inquilinos disponibles (la lista de espera para nuevos inquilinos de la Sección 8 suele ser muy larga, véase más abajo) ^{[ 33 ]}
• Pagos regulares y generalmente puntuales por parte de la PHA por su parte del alquiler.
• Incentivos para que los inquilinos cuiden bien la propiedad (las autoridades de vivienda pública exigen que los inquilinos no dañen las propiedades alquiladas. En muchos casos, un inquilino puede ser excluido del programa si tiene deudas con un propietario anterior).

Ya sea mediante vales o proyectos, todas las viviendas subvencionadas deben cumplir con los Estándares de Calidad de Vivienda (HQS, por sus siglas en inglés), garantizando así que la familia disponga de un lugar sano y seguro donde vivir. Esta mejora en la propiedad privada del arrendador es un importante beneficio de este programa, tanto para las familias individualmente como para el objetivo más amplio del desarrollo comunitario.

Los alquileres de mercado justos (FMR, por sus siglas en inglés) se calculan para determinar cuánto puede aceptar un arrendador como alquiler de una unidad a un beneficiario de un vale de la Sección 8. Los FMR son tarifas de alquiler brutas y dictan la tarifa de alquiler máxima que se acordará en un documento de arrendamiento. ^{[ 37 ]} El cálculo de los FMR se basa en un alquiler de calidad estándar de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense de cinco años , así como en un ajuste por mudanza reciente, que es la relación entre la calidad estándar de cinco años y los alquileres de mudanza reciente de un año. Los FMR también incluyen un ajuste del IPC y un ajuste del factor de tendencia. El ajuste del factor de tendencia es cómo el HUD espera que crezcan las tarifas de alquiler. ^{[ 38 ] [ 37 ]}

Los FMR incluyen todos los servicios públicos principales (calefacción, electricidad, etc.), pero no incluyen teléfono, televisión por cable, televisión satelital ni servicio de internet. Los servicios públicos se incluyen en los FMR, independientemente de si la obligación de pago recae sobre el inquilino o el propietario. ^{[ 37 ]} Los FMR se pueden consultar en la base de datos del HUD.

Existía una disposición para que las personas con discapacidad que poseían una vivienda subsidiada por la Sección 8 pudieran congelar su alquiler durante un tiempo determinado si trabajaban a tiempo parcial por debajo de cierto nivel de ingresos. Esto se denominaba Desestimación de Ingresos del Trabajo o Exclusión de Ingresos del Trabajo (EID, por sus siglas en inglés) y estaba estipulado en el Título 24 del Código de Regulaciones Federales de los Estados Unidos, sección 5.617, "Incentivos para la autosuficiencia de las personas con discapacidad: Exclusión del aumento de los ingresos anuales". Esta disposición se promulgó como parte de la Ley de Vivienda de Calidad y Responsabilidad Laboral de 1998 (QHWRA, por sus siglas en inglés) (Sección 508(b); 42 USC 1437a(d)). Esta disposición exigía a las Autoridades de Vivienda Pública (PHA, por sus siglas en inglés) y a algunos propietarios, al calcular el alquiler, que "excluyeran" temporalmente el aumento de ingresos obtenidos cuando ciertos residentes de viviendas públicas y participantes con discapacidad en determinados programas de asistencia para la vivienda regresaban al trabajo o a programas relacionados con el empleo. El objetivo era fomentar la autosuficiencia de quienes recibían subsidios, prestaciones por discapacidad y otras ayudas. ^{[ 44 ] [ 45 ] [ 46 ]} En 2023, el HUD anunció la eliminación de la disposición EID para nuevos precipitantes como parte de la implementación de HOTMA. ^{[ 47 ]}

El Programa de Vales de Elección de Vivienda ha sido criticado por su alcance limitado y su complejidad administrativa. A nivel nacional, solo uno de cada cuatro hogares elegibles por ingresos recibe un vale debido a la escasez de fondos. ^{[ 48 ]} En las principales áreas metropolitanas, las listas de espera pueden permanecer cerradas durante años, y algunos solicitantes esperan más de una década. ^{[ 49 ]} El Urban Institute señala que la expansión universal de los vales podría "reducir la pobreza y las disparidades raciales en la vivienda", lo que sugiere limitaciones del programa actual en cuanto a los objetivos de equidad. ^{[ 50 ]}

La participación de los arrendadores es otro desafío para la implementación. Muchos arrendadores se niegan a aceptar vales debido a problemas como retrasos en las inspecciones, requisitos administrativos o incertidumbre sobre los pagos puntuales. ^{[ 51 ]} Algunas jurisdicciones han promulgado protecciones de la fuente de ingresos que prohíben negar el arrendamiento en función del estado del vale, pero la aplicación y el cumplimiento de los arrendadores varían ampliamente a finales de 2022, solo alrededor del 57 % de los hogares con vales estaban en jurisdicciones con tales leyes. ^{[ 52 ]} En consecuencia, los beneficiarios de los vales pueden concentrarse en barrios de alta pobreza con acceso limitado al transporte, la educación y las oportunidades de empleo.

Los beneficiarios de los vales también se enfrentan a importantes obstáculos para la movilidad geográfica, lo que puede limitar su acceso a barrios con escuelas de mejor rendimiento, menores índices de delincuencia y mayores oportunidades económicas. Si bien el programa pretende facilitar la libertad de elección, los beneficiarios suelen encontrar problemas como estándares de pago limitados, reticencia de los propietarios en zonas con mayores oportunidades y cargas administrativas que dificultan la movilidad _. ^{[ 50 ]}

Howard Husock , vicepresidente de investigación de políticas en el conservador Manhattan Institute , criticó duramente la Sección 8 en un libro de 2003 sobre política de vivienda como un vehículo para exportar problemas sociales de los barrios marginales a los suburbios. ^{[ 53 ]}

Hanna Rosin , periodista estadounidense, ha argumentado que la Sección 8 ha provocado una distribución más uniforme del crimen en las áreas metropolitanas de EE. UU. , sin una disminución neta. Esta fue la tesis central de su artículo publicado por The Atlantic en 2008, en el que vinculó la Sección 8 con una ola de delincuencia en el área metropolitana de Memphis, Tennessee . ^{[ 54 ] [ 55 ]} El artículo de Rosin intentó presentar a Memphis como un ejemplo particularmente preocupante de una tendencia nacional: «Aun así, investigadores de todo el país observan el mismo patrón básico: proyectos que se desmantelan en los centros urbanos y el crimen que se extiende hacia las afueras, desestabilizando en muchos casos las ciudades o sus alrededores». El artículo de Rosin ha tenido una gran influencia entre los políticos de ciudades que afirman verse afectadas negativamente por la Sección 8, como Lancaster, California . ^{[ 56 ]}

El artículo de Rosin fue criticado posteriormente por Greg Anrig ^{[ 57 ]} en un artículo publicado en The American Prospect . En dicho artículo, Anrig acusa a Rosin de atribuir una cantidad excesiva de culpa a la política de vivienda por el aumento de la delincuencia. El artículo hace referencia al hecho de que Rosin nunca presentó un argumento concluyente que demostrara que quienes participan en el programa Sección 8 fueran responsables de las mayores tasas de delincuencia, dado que quienes reciben apoyo para la vivienda están sujetos a evaluaciones basadas en el consumo de drogas y antecedentes penales. En cambio, Rosin se basa en un mapa de calor de la delincuencia creado por Richard Janikowski y Phyllis Betts, quienes, según se informa, afirmaron estar «[...] asombrados —y decepcionados— al ver la perfecta coincidencia entre ambos conjuntos de datos».

Janikowski y Betts negaron posteriormente cualquier conexión entre los vales de vivienda y el aumento de la delincuencia en la zona en una carta posterior al editor de The Atlantic . Rosin omitió mencionar que hubo una disminución y un aumento constantes de la delincuencia desde los centros urbanos hacia los suburbios cercanos en la mayoría de las áreas metropolitanas debido a los cambios demográficos. Anrig argumenta que los factores económicos son más probablemente responsables del aumento de la delincuencia en Memphis, ya que el desempleo masculino casi se duplicó entre 1990 y 2000. Anrig también hace referencia a Moving to Opportunity , un experimento político aleatorio. El estudio concluye que no hubo un aumento de la delincuencia violenta para los participantes de viviendas subvencionadas ni para sus vecindarios circundantes en las cinco ciudades analizadas; Memphis no formó parte del estudio. Aunque los participantes eran mucho más propensos a permanecer en zonas más pobres cuando se les daba la oportunidad de irse, las familias aún recibieron modestos beneficios académicos y psicológicos. De hecho, según un documento preparado para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y la Oficina de Investigación y Desarrollo de Políticas, la dirección causal es inversa: ya sea debido a condiciones más amplias que afectan a ambas tendencias, o a una causalidad directa, el aumento de las tasas de delincuencia precede a la desocupación de viviendas, lo que a su vez puede conducir a un aumento de los vales de la Sección 8 para la región. ^{[ 58 ]}

• Viviendas asequibles
• Discriminación en la adjudicación de viviendas de la Sección 8
• Desalojo en los Estados Unidos
• Título 24 del Código de Regulaciones Federales
• Hills v. Gautreaux (1976): un caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos que respalda el uso de los vales de la Sección 8 para remediar la discriminación en la selección de viviendas.
• Vivienda pública
• Viviendas subvencionadas
• Viviendas subvencionadas en los Estados Unidos
• Conjunto residencial

• Rosen, Eva. 2020. La promesa del vale: "Sección 8" y el destino de un barrio estadounidense . Princeton University Press.

• Clark, Krissy, "Extendiendo la alfombra de 'no bienvenidos'" , The California Report, 22 de julio de 2011
• Fernández, Manny, "Se percibe parcialidad en la prohibición de vales por parte de los propietarios" , The New York Times , 30 de octubre de 2007
• HUD, "Asistencia de vivienda basada en el inquilino de la Sección 8: Una mirada retrospectiva después de 30 años" , marzo de 2000.
• Graves, Erin Rooms for Improvement: A Qualitative Meta-Analysis of the Housing Choice Voucher Program Rooms for Improvement, A Qualitative Meta-Analysis of the Voucher Program, 2015.

• Hoja informativa sobre los vales de elección de vivienda ( sitio web oficial del HUD)