Jennings contra Rice

Jennings v Rice ( EWCA Civ 159 ; 2002) es un caso de derecho inmobiliario inglés relativo al estoppel de propiedad .

El Sr. Jennings, albañil autónomo y jardinero a tiempo parcial, demandó al administrador de su antiguo empleador, el Sr. Arthur Thomas Rice, por una casa grande y muebles (valorados en 435.000 libras esterlinas) basándose en que se le había asegurado que los recibiría. En 1970, Jennings comenzó a trabajar para la Sra. Royle como jardinero en su casa en Lawn House en Shapwick, Somerset. ^{[ 1 ]} Con el tiempo, comenzó a hacer recados y realizar pequeñas tareas de mantenimiento en la casa. A finales de la década de 1980, la Sra. Royle dejó de pagarle al Sr. Jennings, pero le proporcionó 2.000 libras esterlinas para la compra de su propiedad. A principios de la década de 1990, la Sra. Royle se volvió más dependiente del Sr. Jennings al quedar incapacitada por artritis y úlceras en las piernas. Tras un robo en 1993, convencieron al Sr. Jennings para que se quedara a dormir en la casa y, con el tiempo, sus responsabilidades se ampliaron para ayudarla a vestirse e ir al baño, recoger sus recetas y asegurarse de que tuviera suficiente comida y bebida. El Sr. Jennings también empezó a dormir en la casa todas las noches y continuó cuidándola hasta su fallecimiento en agosto de 1997, a los 93 años, sin testamento ni descendencia . Tras su muerte, el Sr. Jennings siguió viviendo en la casa.

El juez sostuvo que, a finales de la década de 1980, el Sr. Jennings había reclamado a la Sra. Royle por su falta de pago, a lo que ella le aseguró que no debía preocuparse. Le dijo que "todo estaría bien" y, aunque Jennings no recordaba con precisión las palabras exactas, la esencia de la promesa era que "todo esto será suyo algún día". Jennings alegó que tenía derecho a reclamar, ya sea en virtud de la Ley de Sucesiones (Provisión para Familiares y Dependientes) de 1975 , o en virtud de un contrato relativo a un terreno que no infringía las leyes sobre formalidades, o que tenía derecho a la casa en virtud de la doctrina del impedimento por usucapión . El administrador impugnó las tres pretensiones.

El Tribunal Superior otorgó a Jennings 200.000 libras esterlinas, teniendo en cuenta los pagos a los que había renunciado, al considerar que existía estoppel patrimonial. Rechazó su alegación de dependencia y declaró que las palabras de Royle habían sido demasiado vagas para constituir un contrato o cuasicontrato. ^{[ 2 ]} El Tribunal de Apelación ratificó la decisión de primera instancia sobre la cuantía:

El juez recordó que la casa estaba valorada en 420.000 libras esterlinas y que no era una vivienda adecuada para que [Jennings] viviera solo, y tuvo en cuenta que [Royle] no tenía obligaciones especiales con su familia. Afirmó que recompensar a un empleado con 420.000 libras esterlinas era excesivo. También comparó el coste de la atención de enfermería a tiempo completo, que estimó en 200.000 libras esterlinas, con el valor de la casa. Razonó que [Jennings] probablemente necesitaría 150.000 libras esterlinas para comprar una casa. Concluyó:

No creo que pudiera quejarse de haber sido tratado injustamente si [Royle] le hubiera dejado 200.000 libras en su testamento. La mayoría diría que, al menos, ella habría cumplido su promesa de velar por su bienestar. La calidad de su garantía afecta no solo a cuestiones de fe, aliento, confianza y perjuicio, sino también a la falta de equidad y al alcance de la misma.

En mi opinión, la cantidad mínima necesaria para satisfacer la equidad en el presente caso es la suma de 200.000 libras esterlinas.

Jennings apeló ante el Tribunal de Apelación para obtener el valor total de la casa (aprovechando la doctrina del impedimento por actos propios). Rice, en representación de los beneficiarios legales de la herencia, incluidos los sobrinos, argumentó que, en lugar del valor total de la casa —el máximo que se puede otorgar— , el tribunal de apelación debería confirmar la decisión de primera instancia, que tuvo en cuenta el perjuicio real sufrido.

El Tribunal de Apelación sostuvo que el Tribunal Superior había realizado una valoración correcta: la proporcionalidad era esencial entre la expectativa y el perjuicio al decidir cómo satisfacer una equidad basada en el impedimento por conducta propia. El perjuicio para Jennings era más difícil de establecer que su expectativa; sin embargo, los tribunales deben considerar la abusividad . Al desestimar la apelación, el juez Robert Walker argumentó en su sentencia principal:

42. Este tribunal fue remitido a dos artículos recientes que contienen un análisis completo e ilustrativo de esta área: Estoppel and the Protection of Expectations de Elizabeth Cooke [1997] 17 LS258 y The Remedial Discretion in Proprietary Estoppel de Simon Gardner (1999) 115 LQR 438. Dichos artículos podrían haberse citado con provecho en Gillett v Holt [2001] Ch 210. Ambos tratan sobre si el objetivo fundamental de esta forma de estoppel es cumplir las expectativas del demandante, o compensarlo por su confianza perjudicial en las garantías extracontractuales del demandado, o es algún objetivo intermedio; y (siguiendo la identificación del principio correcto) la naturaleza de la discreción que ejerce el tribunal al otorgar una reparación al demandante. Los artículos demuestran ampliamente que el conjunto de autoridades inglesas proporciona cierto respaldo a ambas teorías y a una variedad de posiciones intermedias; y que la jurisprudencia australiana reciente (especialmente la decisión del Tribunal Superior en Commonwealth v Verwayen (1990) 170 CLR 394) se ha inclinado a favor de la teoría de la pérdida por confianza.

43. No cabe duda de que, tanto en este ámbito como en cualquier otro del derecho, el tribunal debe adoptar un enfoque basado en principios y no puede ejercer una discreción totalmente ilimitada según la noción individual del juez sobre lo que es justo en cada caso particular. La cuarta hipótesis del Dr. Gardner («el enfoque consiste en que el tribunal adopte el estilo y la medida de reparación que considere oportunos, por la razón que considere oportuna») no puede ser correcta. No creo que la sentencia del Juez Hobhouse en Sledmore v Dalby (1996) 72 P&CR 196 (a la que volveré más adelante) pueda considerarse como una adopción o defensa de una discreción judicial ilimitada.

44. La necesidad de buscar los principios adecuados es inevitable. Sin embargo, es improbable que se trate de una búsqueda breve o sencilla, ya que (como se desprende de la jurisprudencia inglesa y australiana) el impedimento por actos propios puede aplicarse en una amplia variedad de situaciones fácticas, y cualquier fórmula resumida probablemente resulte una simplificación excesiva. Los casos muestran una amplia variación en ambos elementos principales: la calidad de las garantías que generan las expectativas del demandante y el grado de perjuicio que este ha sufrido al confiar en dichas garantías. La doctrina solo se aplica si estos elementos, en conjunto, hacen que resulte injusto para quien ofrece las garantías (a quien llamaré benefactor, aunque esta denominación no siempre sea la más apropiada) retractarse de ellas.

45. A veces, las garantías, y la confianza del demandante en ellas, tienen un carácter consensual que se acerca bastante a un contrato ejecutable (si el único impedimento para la formación de un contrato es el incumplimiento del artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas) de 1989 , el estoppel patrimonial puede volverse indistinguible de un fideicomiso constructivo: Yaxley v Gotts [2000] Ch 162). En un caso de ese tipo, tanto las expectativas del demandante como el elemento de perjuicio para el demandante se habrán definido con razonable claridad. Un caso típico sería el de un benefactor anciano que llega a un acuerdo claro con el demandante (que puede ser un familiar, un amigo o un acompañante o cuidador remunerado) de que si el demandante reside con el benefactor y lo cuida, el demandante heredará la casa del benefactor (o tendrá un hogar de por vida). En un caso como ese, el elemento consensual de lo sucedido sugiere que el demandante y el benefactor probablemente consideraron que el beneficio esperado y el perjuicio aceptado eran (de manera general e imprecisa) equivalentes, o al menos no obviamente desproporcionados. Los casos de este tipo, si no presentan otras complicaciones, se ajustan bastante bien a la primera o segunda hipótesis del Dr. Gardner (ambas con el objetivo de justificar las expectativas del demandante en la medida de lo posible, y si es posible, proporcionándole el bien específico que el benefactor le ha prometido).

46. ​​Sin embargo, las expectativas del demandante pueden no estar centradas en ningún bien específico. En Re Basham [1986] 1 WLR 1489, el juez adjunto (el Sr. Edward Nugee QC) rechazó el argumento de que debe existir algún bien claramente identificado, y esa decisión ha sido ratificada en más de una ocasión por este tribunal. Además (como ilustran claramente las conclusiones del juez en este caso), las expectativas del demandante pueden haberse formado sobre la base de garantías vagas e inconsistentes. El juez dijo de la Sra. Royle que «… tendía a decir cosas diferentes en diferentes momentos y, quizás deliberadamente, formulaba sus promesas en términos inespecíficos». Hizo esa observación en relación con la falta de la demanda contractual, pero también es relevante para la demanda por estoppel.

47. Si las expectativas del reclamante son inciertas (como suele ocurrir con muchos reclamantes honestos), su vindicación específica no puede ser el criterio adecuado. Un problema similar surge si el tribunal, aunque convencido de que el reclamante tiene una reclamación genuina, no está convencido de que el alto nivel de sus expectativas se derive razonablemente de las garantías de su patrocinador fallecido, que podrían haber justificado únicamente un nivel de expectativa menor. En tales casos, el tribunal aún puede tomar las expectativas del reclamante (o el límite superior de cualquier rango de expectativas) como punto de partida, pero, a menos que la jurisprudencia lo obligue, yo lo consideraría simplemente un punto de partida.

48. No considero que ese enfoque sea incompatible con la jurisprudencia. Al contrario, creo que está respaldado por un amplio cuerpo de jurisprudencia inglesa. La conocida referencia del juez Scarman a «la equidad mínima para hacer justicia al demandante» ( Crabb v Arun District Council [1976] Ch 179, 198) debe interpretarse, sin duda, en el contexto de los hechos bastante inusuales de ese caso, pero no es un caso aislado. Como reconoció el juez Scarman, la línea jurisprudencial se remonta a casos del siglo XIX, como Duke of Beaufort v Patrick (1853) 17 Beav.60 y Plimmer v Wellington Corporation (1884) 9 App Cas 699. Un pasaje de la opinión del Consejo Privado (emitida por Sir Arthur Hobhouse) en el caso Plimmer, en las páginas 713-714, resulta particularmente instructivo. La conclusión del pasaje es que «De hecho, el tribunal debe examinar las circunstancias de cada caso para decidir de qué manera se puede satisfacer la equidad». La referencia del juez Scarman al mínimo no exige que el tribunal sea constitucionalmente parsimonioso, pero sí reconoce implícitamente que el tribunal también debe hacer justicia al acusado.

49. No es casualidad que estas declaraciones de principios se refieran a la satisfacción de la equidad (en lugar de a la satisfacción o reivindicación de las expectativas del demandante). La equidad no surge únicamente de las expectativas del demandante, sino de la combinación de expectativas, la confianza perjudicial y la injusticia de permitir que el benefactor (o el patrimonio del benefactor fallecido) incumpla las garantías. Existe un leve paralelismo con la antigua doctrina de la ejecución parcial, sobre la cual Lord Selborne afirmó en Maddison v Alderson (1883) 8 App Cas 467, 475: «En una demanda basada en dicha ejecución parcial, el demandado está realmente "obligado" a cumplir con la equidad resultante de los actos realizados en ejecución del contrato, y no (en el sentido de la ley) con el contrato en sí». Así, con el impedimento por conducta propia, el demandado está obligado a satisfacer la equidad que ha surgido de toda la secuencia de eventos. Pero el paralelismo es tenue, ya que en el caso del impedimento procesal no existe contrato y el vínculo entre las garantías del benefactor y la equidad resultante es menos directo; las garantías son solo una parte de la historia. En Dillwyn v Llewelyn (1862) 4 De GF & J 517, 522, Lord Westbury expresó este punto en términos que anticiparon a Lord Selborne: «La equidad del donatario y el patrimonio que se reclama en virtud del mismo dependen de la transacción, es decir, de los actos realizados, y no del lenguaje del memorándum [que equivalía a una donación imperfecta]».

50. En resumen: existe una categoría de casos en los que el benefactor y el demandante han llegado a un entendimiento mutuo, expresado en términos razonablemente claros, pero que no constituye un contrato. Ya me he referido al caso típico de un cuidador que espera ingresar a la casa del benefactor, ya sea de forma permanente o de por vida. En tal caso, la respuesta natural del tribunal es satisfacer las expectativas del demandante. Pero si las expectativas del demandante son inciertas, desmesuradas o totalmente desproporcionadas con respecto al perjuicio que ha sufrido, el tribunal puede y debe reconocer que la equidad del demandante debe satisfacerse de otra manera (y generalmente más limitada).

51. Sin embargo, esto no significa que el tribunal deba, en tal caso, abandonar por completo las expectativas y basarse en el perjuicio sufrido por el demandante para determinar la medida de reparación adecuada. De hecho, en muchos casos, el perjuicio puede ser incluso más difícil de cuantificar, en términos económicos, que las expectativas del demandante. El perjuicio puede cuantificarse con razonable precisión si consiste únicamente en gastos en mejoras a la vivienda de otra persona, y en algunos casos de este tipo, un cargo equitativo por dichos gastos puede ser suficiente para satisfacer la equidad (véase Snell's Equity, 30.ª ed., párrafos 39-21 y la jurisprudencia citada en dicho párrafo). Pero el perjuicio que supone una carga cada vez mayor de cuidados para una persona mayor, y la necesidad de someterse a sus estados de ánimo y deseos, es muy difícil de cuantificar en términos monetarios. Además, el demandante puede no estar motivado únicamente por la confianza depositada en las garantías del benefactor, y puede recibir algún beneficio compensatorio (como alojamiento y manutención gratuitos). En tales circunstancias, el tribunal debe ejercer una amplia discreción procesal.

52. Sería imprudente intentar una enumeración exhaustiva de los factores relevantes para el ejercicio de la discreción del tribunal, o sugerir una jerarquía de factores. En mi opinión, incluyen, pero no se limitan a, los factores mencionados en la tercera hipótesis del Dr. Gardner (mala conducta del demandante como en J Willis & Sons v Willis [1979] Ch 261 o conducta particularmente opresiva por parte del demandado, como en Crabb v Arun District Council o Pascoe v Turner [1979] 1 WLR 431). A estos se puede agregar con seguridad el reconocimiento del tribunal de que no puede obligar a las personas que se han enemistado a vivir pacíficamente juntas, por lo que puede haber necesidad de una ruptura limpia; alteraciones en los bienes y circunstancias del benefactor, especialmente cuando el benefactor ha dado garantías, y el demandante ha sufrido perjuicios, durante un largo período de años; el probable efecto de la tributación; y (en menor medida) las demás reclamaciones (legales o morales) contra el benefactor o su patrimonio. Sin duda, existen muchos otros factores que el tribunal podría tener en cuenta en situaciones fácticas particulares.

53. En este caso, el juez consideró, aunque no en detalle, lo que el Sr. Jennings podría haber ganado razonablemente como remuneración justa por sus servicios. También consideró el costo de la atención de enfermería profesional durante los últimos ocho años de la vida de la Sra. Royle. El Tribunal Supremo de Tasmania adoptó un enfoque de cálculo detallado (pero con un resultado diferente, limitado a la compensación por la pérdida de confianza) en el caso Public Trustee v Wadley [1997] 7 Tas. LR 35, en el que el tribunal analizó la tarifa horaria apropiada y el número total de horas de trabajo doméstico realizadas por una hija que (como se expresó en el voto particular del Juez Wright) "había subordinado su propia vida a la de su padre y [cuyo] servicio atento y afectuoso, a menudo sin duda con considerables inconvenientes para ella misma, situaba su ayuda en un plano superior al de una empleada doméstica".

54. Esto ilustra la preferencia australiana por compensar únicamente la pérdida derivada de la confianza depositada. Según el derecho inglés, este enfoque puede ser apropiado en ocasiones (véase el párrafo 51 anterior), pero solo cuando, en función de los hechos, una indemnización mayor constituiría una sobrecompensación. En mi opinión, rara vez, o nunca, sería apropiado realizar indagaciones detalladas sobre las horas y las tarifas por hora cuando la reclamación se basa en el principio de estoppel patrimonial (en lugar de una reclamación de restitución por servicios que no fueron gratuitos). Sin embargo, la tarifa habitual para los cuidadores internos puede servir como un útil punto de referencia para el ejercicio de la discreción judicial.

55. He hecho algunas referencias a la tendencia general de la jurisprudencia australiana en esta materia. No es necesario realizar un estudio detallado de las diferentes opiniones expresadas por el Tribunal Superior en el caso Verwayen (que versaba sobre la preclusión procesal en el contexto muy distinto de los litigios derivados de lesiones personales sufridas en una colisión entre dos buques de guerra) ni de los casos australianos posteriores.

56. Sin embargo, coincido respetuosamente con la opinión expresada por el Juez Hobhouse en Sledmore v Dalby (1996) 72 P&CR 196, en el sentido de que el principio de proporcionalidad (entre el remedio y el perjuicio), enfatizado por el Juez Presidente Mason en Verwayen, también es relevante en Inglaterra. Como observó el Juez Hobhouse en la página 209, reconocer la necesidad de proporcionalidad «...es decir poco más que el resultado final debe ser justo, teniendo en cuenta la suposición hecha por la parte que alega el impedimento procesal y el perjuicio que ha sufrido». La esencia de la doctrina del impedimento procesal por motivos patrimoniales es hacer lo necesario para evitar un resultado injusto, y un remedio desproporcionado no puede ser la manera correcta de lograrlo. En los casos relativos a medidas cautelares provisionales se ha reconocido la importancia de la proporcionalidad en la concesión de medidas cautelares equitativas: véase, por ejemplo, Lock International v Beswick [1989] 1 WLR 1268, 1281. Cuando el tribunal concede una medida cautelar definitiva tras investigar todos los hechos, la proporcionalidad cobra aún mayor importancia.

57. No considero que el juez haya cometido ningún error de derecho en el ejercicio de su discreción, ni que esta haya sido defectuosa de ninguna otra manera. Sí cometió un error al referirse a la cuantía de la indemnización concedida en el caso Gillett v Holt (al demandante se le adjudicó una casa de campo y 42 hectáreas de terreno, además de 100.000 libras esterlinas). Pero cada caso depende de sus propias circunstancias y, en mi opinión, ese desliz no pudo haber influido significativamente en la resolución del caso por parte del juez.

58. Por lo tanto, desestimaría esta apelación.

• Derecho contractual inglés